Букурещ - по-големият офис събрат
123
Oregon Park е ситуиран върху терен от 40 дка на мястото на някогашна мебелна фабрика във " Флореаска Барбу Вакареску ".
123
Общата отдаваема повърхност на трите здания в Oregon Park е 70 хиляди кв м. Сред най-големите наематели са Oracle с към 26 хиляди кв.м, Deloitte с над 20 000 кв.м, а BNP Paribas - в над 6000 кв.м.
123
Придобиването единствено на третата постройка на Oregon Park (на снимката) е за над 60 млн. евро - една от двете най-големи офис транзакции в Букурещ за деветте месеца на 2019 година
" Флореаска Барбу Вакареску " е от най-популярните бизнес региони в Букурещ. Намира се в северната част на румънската столица, където са по-търсените и скъпи парцели. Дотам има метро, релативно близо е до центъра и до летището, което е северно от града. Районът е някогашна индустриална зона. С офиси стартира да се застроява при предходния заможен взрив. За три години тогава - в интервала 2008-2010 година така наречен съвременни офис площи в Букурещ съвсем се удвояват - от 1 млн. на 1.8 млн кв.м. Сега към този момент са 3.16 млн. кв.м по данни към септември. За съпоставяне София, която по население е малко над половината на Букурещ, предлага 1.96 млн. кв.м. офис площи клас А и клас Б, по данни на Cushman & Wakefield Forton за деветмесечието.
Половината от офисите на Букурещ
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики " Офисите във " Флореаска Барбу Вакареску " са 820-830 хиляди кв.м. Ако се прибавят и 700 хиляди кв.м в прилежащия регион " Пипера ", може да се каже, че в северната част на Букурещ е концентрирано половината от предлагането на актуалните офис площи в града ", споделя Елица Ценова, основен капиталов шеф в профилираната в офис здания Lion’s Head Investments. " И в случай че незаетите офис площи в Букурещ са приблизително 9.3% (около равнищата в София), в добре развитите региони като " Флореаска Барбy Вакареску " търсенето е устойчиво със свободни площи под 5%. В по-отдалечените региони без метро и с недобра транспортна конструкция като " Пипера " да вземем за пример, свободните площи надвишават 15% ", изяснява тя. При натоварения трафик в Букурещ метрото е основен фактор, а е общо желанието на участниците на пазара плануваните разширения да се случват по-бързо.
Районът " Флореаска Барбу Вакареску " е като церемониал на огромните вложители на румънския пазар на недвижими парцели. Там се намира Promenada мол, благосъстоятелност на ЮАР-ския фонд NЕPI Rockcastle (собственик на Paradise и на Serdica Center в България), най-високата постройка в Букурещ – Sky Tower на Raiffeisen Property, новият хотел Courtyard - на най-богатия литовец Нериус Нумавичиус и други
" Строителството на офиси продължава, образуват се нещо като клъстери към двете метростанции. А в този момент стартира и интензивно жилищно строителство ", изяснява Лори Колин, началник на офиса на Lion’s Head за Румъния. В Букурещ по нейна информация квадратният метър в жилищата остаряло строителство е към 1200-1500 евро. В общоприетите нови жилища е към 2000 евро, а в първокласните доближава 3000-4000 хиляди евро.
Една частично българска инвестиция
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Във " Флореаска Барбу Вакареску " се намира и една частично българска инвестиция - Oregon Park, комплекс от три бизнесгради с обща отдаваема повърхност от 70 хиляди кв.м. През 2018 година Lion’s Head го купува с капиталова цел от Portland Trust – строител и вложител с фокус върху Централна и Източна Европа и американски фонд. Мажоритарен акционер в Lion’s Head е южноафриканският фонд Old Mutual Property, като дял има и холдингът AG Capital, част от който са " Адрес ", " Имотека ", Forton, строителната компания BLD. Освен трите здания в Букурещ Lion’s Head е притежател на две офис здания на " Цариградско шосе " в София - " Мегапарк " и " Полиграфия офис център ".
" Партньорството с Old Mutual Property е проектирано с концепцията за вложения в офис здания от най-голям клас в Централна и Източна Европа. Като начало се ориентирахме към Румъния като непосредствен до нас пазар, а и поради доходността, която двете страни оферират. Сключихме договорката в интервал, когато междинната рентабилност за първокласни офис здания беше на равнища над 7.5%, а единствено година по-късно тя към този момент е 7% ", споделя Елица Ценова. Тя го пояснява като доказателство за доверието на вложителите и капацитета на пазара.
В София доходността от офис сегмента е по-висока – 7.75% по данни на Cushman & Wakefield Forton, въпреки наемните цени да са с 15-20% по-ниски по отношение на сравними офиси в румънската столица.
" Румънският пазар е забавен за нас, поради размера си, динамичността на търсенето и към момента високата рентабилност, която предлага. Виждаме, че ликвидността се усъвършенства, а капиталът е хетерогенен като генезис. От вложенията в бизнес парцели за тази година 33% са румънски, 30% от ЮАР, 20% от ЦИЕ (Чехия, Унгария и Полша), 12% американски, по 2% от Индия и Израел ", прибавя капиталовият шеф.
Голям пазар – огромни наематели
Небостъргачите във " Флореаска Барбу Вакареску "
Oregon Park е върху терен от 40 дка на тогавашна фабрика за мебели. Portland Trust приключва строителството на първите две здания в парка през 2016 година Когато през 2018 година Lion’s Head купува парка, постройките към този момент имат наематели. В средата на тази година беше открита и третата. " Още преди да я приключим, тя беше 100% отдадена чартърен – половината, с помощта на разширението на съществуващите наематели ", изяснява Лори Колин. Сградите са сертифицирани по стандарта за резистентност BREEAM и са с доста зеленина.
В Oregon Park най-големият наемател е Oracle. Компанията заема цялата първа постройка от 20 000 кв.м и по-късно наема още до към 26 хиляди кв.м Deloitte са чартърен в над 20 000 кв.м, а BNP Paribas - в над 6000 кв.м. " Една от аргументите постройките да са необятни (6-eтажни), а не високи, е, че наемателите са огромни и избират хората им да са събрани в по-големи пространства на по-малко етажи. Освен това, когато се мине над осем етажа, се усилват разноските, в това число и тези за застраховки ", изяснява Колин.
По мащабите на София най-големите офисни наематели са тези с над 10 хиляди кв.м и те стават от ден на ден. По информация на Cushman & Wakefield Forton най-голямата наемна договорка за 2019 година в българската столица ще е за 11 000 кв.м. За съпоставяне CIJ-наградата за най-хубава договорка за наемане на офиси в Румъния предходната седмица отиде при ING Bank за 19 000 кв.м в Еxpo Business Park. CIJ Awards на Commercial Development and Investment Journal са най-престижните награди в бранша на недвижимите парцели в Румъния. Междувременно френската компания за видео игри Ubisoft към този момент е наела 30 хиляди кв.м в постройка на Portland Trust, която ще бъде приключена през 2021 година
60% от покупко-продажбите са с офиси
От Lion’s Head не афишират цената на договорката за Oregon Park. Тя е била на крачка от CIJ-наградата за най-хубава капиталова транзакция в Румъния за 2018 година За малко е надмината от договорка за 200 млн. евро сред две румънски компании. От капиталовите покупко-продажби на румънския пазар в този момент към 60% са в бранша на офис постройките.
Придобиването на третата постройка на Oregon Park е за над 60 млн. евро - една от двете най-големи офис транзакции в Букурещ за деветте месеца. CIJ-наградата за транзакция на 2019 година взе Morgan Stanley за покупката на America House за 77 млн. евро, която бележи и събитието, че американската капиталова банка влиза на румънския пазар.
По информация от консултанти най-голямата договорка на 2019 година следва – сега NЕPI Rockcastle продава румънския си офис портфейл на AFI Europe. Очаква се с тази договорка размерът на транзакции на пазара с бизнес здания в Румъния да доближи рекордните 1.2 милиарда евро при 600 млн. евро досега.
За София тази година е извънредно слаба като капиталови покупко-продажби с бизнес здания. По планирани данни те ще са за 51 млн. евро. От Cushman & Wakefield Forton го отдават на разнородни аргументи - от свръхочаквания на притежателите за цената, през ниската ликвидност на бизнес парцелите в България, до краткотрайния празен ход в предлагането на офис здания след мощната 2018 година Нови 383 хиляди кв.м обаче са в градеж и ще излязат на пазара през идващите години.
Стабилен пазар в България
Cushman & Wakefield Forton регистрират положително показване на пазара на офис площи в България за 2019 година Търсенето чартърен остава устойчиво и темпът на асимилиране на новите офис площи се резервира. Прогнозите са, че през тази и идната година размерът на отдадените офиси в София ще се движи към 150-160 000 кв.м годишно, т.е. към междинните равнища за последните пет години. IT секторът продължава да е водещ наемател с към 70% от квадратурата на наемния пазар. Строителството на офис здания върви със мощни темпове. Има и огромен размер на стадий обмисляне, планиране и преди позволение на градеж. Продължава да пораства и усвояването на споделени работни места. Размерът на тези площи надвишава 40 хиляди кв.м, а операторите се уголемяват в София, а към този момент и в страната. Характерно за годината е, че се подписват покупко-продажби за офис площи и отвън София – главно в Пловдив и Варна.
" Очакванията ни са растежът на предлагането да докара до по-отчетлива сегментация на наемните цени и до растеж на свободните площи в по-ниския клас здания. Собствениците на парцели със забележки към местоположението или качеството на площите ще би трябвало да са ценово по-гъвкави, с цел да привлекат или задържат наематели ", разяснява Станимира Пашова, управител " Офис площи " в Cushman & Wakefield Forton. Очакванията са междинният дял на свободните площи за клас А и Б офиси, който в този момент се движи в границите на 9-9.5%, да надмине 10% през 2020 година
Накъде за Lion’s Head
От Lion’s Head Investments декларират предпочитание да разширят пазарните си позиции и в България, и в Румъния. На идващ стадий възнамеряват и други страни в Централна и Източна Европа – най-много Полша и Унгария. За българските планове към този момент няма информация. За румънските може да се допуска. Лори Колин разказва новоизгряваща офисдестинация в Букурещ - Западният регион към Политехническия университет. Там има студенти, офиси отварят огромните компании от IT бранша. Има метро, два мола. Сравнително отдалечена е от летището, което евентуално е повода до неотдавна да е била недооценена от вложителите. Сега обаче и там интензивно се строи.
Oregon Park е ситуиран върху терен от 40 дка на мястото на някогашна мебелна фабрика във " Флореаска Барбу Вакареску ".
123
Общата отдаваема повърхност на трите здания в Oregon Park е 70 хиляди кв м. Сред най-големите наематели са Oracle с към 26 хиляди кв.м, Deloitte с над 20 000 кв.м, а BNP Paribas - в над 6000 кв.м.
123
Придобиването единствено на третата постройка на Oregon Park (на снимката) е за над 60 млн. евро - една от двете най-големи офис транзакции в Букурещ за деветте месеца на 2019 година
" Флореаска Барбу Вакареску " е от най-популярните бизнес региони в Букурещ. Намира се в северната част на румънската столица, където са по-търсените и скъпи парцели. Дотам има метро, релативно близо е до центъра и до летището, което е северно от града. Районът е някогашна индустриална зона. С офиси стартира да се застроява при предходния заможен взрив. За три години тогава - в интервала 2008-2010 година така наречен съвременни офис площи в Букурещ съвсем се удвояват - от 1 млн. на 1.8 млн кв.м. Сега към този момент са 3.16 млн. кв.м по данни към септември. За съпоставяне София, която по население е малко над половината на Букурещ, предлага 1.96 млн. кв.м. офис площи клас А и клас Б, по данни на Cushman & Wakefield Forton за деветмесечието.
Половината от офисите на Букурещ
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики " Офисите във " Флореаска Барбу Вакареску " са 820-830 хиляди кв.м. Ако се прибавят и 700 хиляди кв.м в прилежащия регион " Пипера ", може да се каже, че в северната част на Букурещ е концентрирано половината от предлагането на актуалните офис площи в града ", споделя Елица Ценова, основен капиталов шеф в профилираната в офис здания Lion’s Head Investments. " И в случай че незаетите офис площи в Букурещ са приблизително 9.3% (около равнищата в София), в добре развитите региони като " Флореаска Барбy Вакареску " търсенето е устойчиво със свободни площи под 5%. В по-отдалечените региони без метро и с недобра транспортна конструкция като " Пипера " да вземем за пример, свободните площи надвишават 15% ", изяснява тя. При натоварения трафик в Букурещ метрото е основен фактор, а е общо желанието на участниците на пазара плануваните разширения да се случват по-бързо.
Районът " Флореаска Барбу Вакареску " е като церемониал на огромните вложители на румънския пазар на недвижими парцели. Там се намира Promenada мол, благосъстоятелност на ЮАР-ския фонд NЕPI Rockcastle (собственик на Paradise и на Serdica Center в България), най-високата постройка в Букурещ – Sky Tower на Raiffeisen Property, новият хотел Courtyard - на най-богатия литовец Нериус Нумавичиус и други
" Строителството на офиси продължава, образуват се нещо като клъстери към двете метростанции. А в този момент стартира и интензивно жилищно строителство ", изяснява Лори Колин, началник на офиса на Lion’s Head за Румъния. В Букурещ по нейна информация квадратният метър в жилищата остаряло строителство е към 1200-1500 евро. В общоприетите нови жилища е към 2000 евро, а в първокласните доближава 3000-4000 хиляди евро.
Една частично българска инвестиция
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Във " Флореаска Барбу Вакареску " се намира и една частично българска инвестиция - Oregon Park, комплекс от три бизнесгради с обща отдаваема повърхност от 70 хиляди кв.м. През 2018 година Lion’s Head го купува с капиталова цел от Portland Trust – строител и вложител с фокус върху Централна и Източна Европа и американски фонд. Мажоритарен акционер в Lion’s Head е южноафриканският фонд Old Mutual Property, като дял има и холдингът AG Capital, част от който са " Адрес ", " Имотека ", Forton, строителната компания BLD. Освен трите здания в Букурещ Lion’s Head е притежател на две офис здания на " Цариградско шосе " в София - " Мегапарк " и " Полиграфия офис център ".
" Партньорството с Old Mutual Property е проектирано с концепцията за вложения в офис здания от най-голям клас в Централна и Източна Европа. Като начало се ориентирахме към Румъния като непосредствен до нас пазар, а и поради доходността, която двете страни оферират. Сключихме договорката в интервал, когато междинната рентабилност за първокласни офис здания беше на равнища над 7.5%, а единствено година по-късно тя към този момент е 7% ", споделя Елица Ценова. Тя го пояснява като доказателство за доверието на вложителите и капацитета на пазара.
В София доходността от офис сегмента е по-висока – 7.75% по данни на Cushman & Wakefield Forton, въпреки наемните цени да са с 15-20% по-ниски по отношение на сравними офиси в румънската столица.
" Румънският пазар е забавен за нас, поради размера си, динамичността на търсенето и към момента високата рентабилност, която предлага. Виждаме, че ликвидността се усъвършенства, а капиталът е хетерогенен като генезис. От вложенията в бизнес парцели за тази година 33% са румънски, 30% от ЮАР, 20% от ЦИЕ (Чехия, Унгария и Полша), 12% американски, по 2% от Индия и Израел ", прибавя капиталовият шеф.
Голям пазар – огромни наематели
Небостъргачите във " Флореаска Барбу Вакареску "
Oregon Park е върху терен от 40 дка на тогавашна фабрика за мебели. Portland Trust приключва строителството на първите две здания в парка през 2016 година Когато през 2018 година Lion’s Head купува парка, постройките към този момент имат наематели. В средата на тази година беше открита и третата. " Още преди да я приключим, тя беше 100% отдадена чартърен – половината, с помощта на разширението на съществуващите наематели ", изяснява Лори Колин. Сградите са сертифицирани по стандарта за резистентност BREEAM и са с доста зеленина.
В Oregon Park най-големият наемател е Oracle. Компанията заема цялата първа постройка от 20 000 кв.м и по-късно наема още до към 26 хиляди кв.м Deloitte са чартърен в над 20 000 кв.м, а BNP Paribas - в над 6000 кв.м. " Една от аргументите постройките да са необятни (6-eтажни), а не високи, е, че наемателите са огромни и избират хората им да са събрани в по-големи пространства на по-малко етажи. Освен това, когато се мине над осем етажа, се усилват разноските, в това число и тези за застраховки ", изяснява Колин.
По мащабите на София най-големите офисни наематели са тези с над 10 хиляди кв.м и те стават от ден на ден. По информация на Cushman & Wakefield Forton най-голямата наемна договорка за 2019 година в българската столица ще е за 11 000 кв.м. За съпоставяне CIJ-наградата за най-хубава договорка за наемане на офиси в Румъния предходната седмица отиде при ING Bank за 19 000 кв.м в Еxpo Business Park. CIJ Awards на Commercial Development and Investment Journal са най-престижните награди в бранша на недвижимите парцели в Румъния. Междувременно френската компания за видео игри Ubisoft към този момент е наела 30 хиляди кв.м в постройка на Portland Trust, която ще бъде приключена през 2021 година
60% от покупко-продажбите са с офиси
От Lion’s Head не афишират цената на договорката за Oregon Park. Тя е била на крачка от CIJ-наградата за най-хубава капиталова транзакция в Румъния за 2018 година За малко е надмината от договорка за 200 млн. евро сред две румънски компании. От капиталовите покупко-продажби на румънския пазар в този момент към 60% са в бранша на офис постройките.
Придобиването на третата постройка на Oregon Park е за над 60 млн. евро - една от двете най-големи офис транзакции в Букурещ за деветте месеца. CIJ-наградата за транзакция на 2019 година взе Morgan Stanley за покупката на America House за 77 млн. евро, която бележи и събитието, че американската капиталова банка влиза на румънския пазар.
По информация от консултанти най-голямата договорка на 2019 година следва – сега NЕPI Rockcastle продава румънския си офис портфейл на AFI Europe. Очаква се с тази договорка размерът на транзакции на пазара с бизнес здания в Румъния да доближи рекордните 1.2 милиарда евро при 600 млн. евро досега.
За София тази година е извънредно слаба като капиталови покупко-продажби с бизнес здания. По планирани данни те ще са за 51 млн. евро. От Cushman & Wakefield Forton го отдават на разнородни аргументи - от свръхочаквания на притежателите за цената, през ниската ликвидност на бизнес парцелите в България, до краткотрайния празен ход в предлагането на офис здания след мощната 2018 година Нови 383 хиляди кв.м обаче са в градеж и ще излязат на пазара през идващите години.
Стабилен пазар в България
Cushman & Wakefield Forton регистрират положително показване на пазара на офис площи в България за 2019 година Търсенето чартърен остава устойчиво и темпът на асимилиране на новите офис площи се резервира. Прогнозите са, че през тази и идната година размерът на отдадените офиси в София ще се движи към 150-160 000 кв.м годишно, т.е. към междинните равнища за последните пет години. IT секторът продължава да е водещ наемател с към 70% от квадратурата на наемния пазар. Строителството на офис здания върви със мощни темпове. Има и огромен размер на стадий обмисляне, планиране и преди позволение на градеж. Продължава да пораства и усвояването на споделени работни места. Размерът на тези площи надвишава 40 хиляди кв.м, а операторите се уголемяват в София, а към този момент и в страната. Характерно за годината е, че се подписват покупко-продажби за офис площи и отвън София – главно в Пловдив и Варна.
" Очакванията ни са растежът на предлагането да докара до по-отчетлива сегментация на наемните цени и до растеж на свободните площи в по-ниския клас здания. Собствениците на парцели със забележки към местоположението или качеството на площите ще би трябвало да са ценово по-гъвкави, с цел да привлекат или задържат наематели ", разяснява Станимира Пашова, управител " Офис площи " в Cushman & Wakefield Forton. Очакванията са междинният дял на свободните площи за клас А и Б офиси, който в този момент се движи в границите на 9-9.5%, да надмине 10% през 2020 година
Накъде за Lion’s Head
От Lion’s Head Investments декларират предпочитание да разширят пазарните си позиции и в България, и в Румъния. На идващ стадий възнамеряват и други страни в Централна и Източна Европа – най-много Полша и Унгария. За българските планове към този момент няма информация. За румънските може да се допуска. Лори Колин разказва новоизгряваща офисдестинация в Букурещ - Западният регион към Политехническия университет. Там има студенти, офиси отварят огромните компании от IT бранша. Има метро, два мола. Сравнително отдалечена е от летището, което евентуално е повода до неотдавна да е била недооценена от вложителите. Сега обаче и там интензивно се строи.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ