НЕпазарен анализ на метър квадратен
Водени от разбирането, че протичащото се на пазара на недвижими парцели визира разнообразни страни - както професионалните представители на сферата като вложители, строители, брокери и други, така и купувачи, продавачи или просто странични наблюдаващи на пазара, редакцията на Money.bg реши да разгласява текст на собствен четец, получен по пощата. За нас е значимо да чуваме и демонстрираме както експертните отзиви в избрани области, по този начин и непопулярните отзиви на публиката ни, която може да ни написа на [email protected].
Според банките надценени с 47%, нападателно рекламирани със забележително самочувствие в онлайн платформите, само че осъществени в изискванията на двуцифрен спад на изповяданите покупко-продажби за 4-то следващо тримесечие. Сделки " заключени " след отстъпки над 20% от оповестената цена. Нека разгледаме анатомията на имотната нервност.
Икономическата конюнктура диагонално
Да, в пазара има търсене и предложение. Да, в пазара няма висока или ниска цена, а пазарна и непазарна цена. Да, явно цените порастват, следим " нееластичност "... Добре!
От една страна има дефицит на " смислени парцели " и голямо завещание в архитектурен жанр " Beton Brut ", въпреки това негативна демография, дял на пустеещите парцели над 20% даже в огромните градове (селата ги изключвам по явни причини), изоставащи с две десетилетия от западна Европа приходи, ръководен от физкултурници туризъм и на места мъждукащата светлинка на тлеещото, поддържащо западната промишленост произвеждане.
Генезиса на имотната нервност
Приблизителният завършек на икономическата вълна се отсрочи и даже ускори стопанската система посредством невиждани помощи " на калпак " поради COVID-19. Икономическият цикъл се удължи за сметка на една бих споделил оздравителна инфлация. Имотите съвсем догониха цените си.
Изолацията даде свободно време за фантазии на фона на постоянни приходи и намалени разноски, това нагнети в допълнение свободната парична маса в банките при премерена икономическа интензивност на пазарните субекти. Парите започнаха да парят в ръцете на банкерите! Банките започнаха да се молят да ти дадат заем.
Вторият апел за пропукване на стопанската система се отсрочи от последната фаза на Коронавирус резултата, а точно осъществяване на отсрочените покупки.
Паралелно с тази пазарна особеност се насложи и усилването на инфлацията, която бе в допълнение насърчена от рекордно ниските лихви и резултата от разнообразни " специфични интервенции " генерирали и спомагателна миграция. Трябва да загатна и естествено протичащата вътрешно държавна миграция от дребните към огромните обитаеми места.
С подигравка ще го нарека " Бурята Невада " - усилваща се инфлация, безвъзмездни пари губещи цената си и непозната за икономическата история опция за безредно вложение на не извоювани пари без необикновен надзор, чиято чиста стойност и при неуместна договорка ще се резервира в кратковременен проект.
Имотният пазар в България пое цялата икономическа интензивност на Бай Ганьо бизнесмена. Чисто психически българинът е надълбоко привързан с " жилището ", слага го на необикновен фундамент и с особена стойност, на първо място поради извънредно ниската си финансова просвета и частично поземлен генезис.
Страх, лакомия и далавера
Помните ли хиперинфлацията през 96-та/97-ма година? Икономически дейните субекти през днешния ден са с ясните мемоари от хиперинфлацията през зимата на 96-та/97-ма година. Именно този разсънен спомен генерира новият боязън от загубата на персоналните спестявания от следващата инфлация. И " жилището " като единствената позната за българина капиталова алтернатива тласна цялата парична маса в покупко-продажби непременно.
Силно усещане прави и спекулативното препродаване на жилища. Без оглед размера на постройката и опциите на вложителя има постоянни спекуланти, чийто бизнес е да купуват " на зелено " и да препродават. Това изкривява пазара, тъй като равновесието се нарушава от отсрочените предложения и финансовата тежест на спекулативната договорка.
Разбира се главните двигателни сили в пазара не са " търсене и предложение ", а " боязън и лакомия ".
Старата българска сентенция гласи " Риба се лови в мътна вода ", и точно тази неразбираема и динамична икономическа турбулентност в едни разсъни боязън, а в други лакомия. Идеалната за далавера конюнктура.
Пазара не беше подготвен за търсене с сходен размер, а предприемчивите българи се възползваха от прелестните за далавера условия. И в следствие следим съвсем 2 години надхитряне с непознати пари (кредити) и покупко-продажба на " активи " с изминал експлоатационен период.
Друга остаряла българска сентенция гласи " Като си се хванал на хорото ще го играеш до края. ", тъкмо такава е икономическата конюнктура сега. Никой не желае баланс в пазара на недвижими парцели, тъй като никой не може да си разреши истината. Под опасност са и всички останали обслужващи строителството браншове - строителни материали, мебели, битова техника, занаятчийски труд...
Ало, ало... Национална агенция за приходите ли е?
Изцяло излишно ще загатна за към този момент обичайна методика за пране на пари в България посредством недвижима благосъстоятелност. Лицата с мръсни пари купуват на данъчна оценка парцел, за покупката на който поставят алегорично самоучастие и теглят заем на стойност по-ниска от сумата на техните " пари в буркани ", като редом с това дават в брой колосални суми, които не биха могли да вкарат в банка, тъй като би трябвало да потвърдят произхода им. Така елементарният държавен чиновник изкарва на ярко парични маси в порядък на стотици хиляди левове и макар ясната загуба, за него това е успокояваща инвестиция, тъй като той не търси възвращаемост, а алтернатива да скрие пред очите на закона едни пари.
НЕпазарна прогноза
Наблюдаваме два вида прогнози, няма да ги нарека оптимистични и песимистични, а ще ги нарека спекулативни и пожелателни.
На по този начин наречените " брокери на парцели " им подхожда да влагат време в разпространение на " оценки и прогнози ", които тласкат купувачите към покупко-продажби, въпреки всичко техният интерес е 6% от сумата на договорката. Колкото по-дебела цена, толкоз по-мазен хонорар, а и те най-добре знаят, че това няма да продължи постоянно.
Тези " прогнози " са напълно в интерес на банките и по тази причина те безмълвно ги поддържат с парадоксално ниски лихви. Банките безшумно си събират потребителски масив, който е с 30 годишна вероятност на договорите. Когато стопанската система колабира и навлезем в криза и меланхолия с най-малко 10 годишен тренд, банките ще имат доходи.
Регулативни функционалности на данъчната система
Данъчната система е освен механизъм за събиране на пари от стопански дейните субекти. Данъчната система има регулативни функционалности и би следвало да контролира финансовите процеси в страната!
Съседна Гърция без да се поколебае вкара " прогресивно данъчно облагане " и за парцелите с увеличение на самият % на данъчната ставка с всеки идващ парцел. Резултатът е налице, динамичен второстепенен пазар - притежателите на парцели продават ненужното, тъй като данъчната тежест обезсмисля притежаването на пустеещият парцел.
Някои общини в Испания започнаха политика в помощ на младите испанци. Общините построиха за своя сметка здания върху общински терени, които обособиха като апарт-общежития и дават против алегоричен наем жилища на нуждаещите се млади испанци. Резултата е сдържан интерес към инвестиция в парцел.
Италия може би се оказа най-решителна в Еврозоната. Общините продават против 1 евро пустеещи парцели, с цел да привлекат млади фамилии, несъмнено с контракт, че ще живеят непрекъснато в града.
Англия е едно забавно изключение. Съвсем резонно цените на парцелите в икономическите центрове са високи. Но! Гражданите имат право на личен парцел, само че не имат земята под него. Земята остава благосъстоятелност на кралицата и заплащат налог, като от време на време подписват контракт за аренда на земята под парцела.
Държавата има инструмента за преодоляване на инфлацията и минимизиране на вредите от рецесията. Абстрахирайки се от имотният пазар рецесията е неизбежна. Но стопанска система основана на строителство и обслужващи строителството действия е застрашена от по-силен резултат на рецесията.
Въвеждането на прогресивно данъчно облагане с тежест попадаща в хората притежаващи повече от един парцел и възходяща кратно за всеки идващ е механизма за пренасочване на капиталовата интензивност от покупка на парцели към действителна стопанска активност.
Ало, ало... Българска народна банка ли е?
Икономиката е диференцирана в разнообразни браншове. Съвсем съответно е и лихвените проценти да бъдат диференцирани за другите цели на асимилиране.
Икономическа интензивност се подтиква с ниски лихви за капиталови заеми за произвеждане, а не с ниски лихви за парцели. Ниските лихви за парцели основават едно прикрито пренасищане и ниска ликвидност при застой или криза.
Пасивни приходи и дейна нелепост
Бай Ганьо вложителя изучи безупречно смисъла на понятия като " пасивни приходи " и " вложения ". От позиция на икономическата активност обаче, сградният фонд се записва в пасиви и по хипотеза следва потребностите по застраховане на " Ноу-хау ". Сградният фонд самичък по себе си не е инвестиция!
Когато човек има " Ноу-хау " в хотелиерството влага в хотел, като неговата стойност е капитализирането на туристическият артикул - осъщественият оборот и висока оценка на продукта. Самоцелното вложение на пари добити по незаконен метод въпреки и поради сантименталната химера, че щом някой физкултурник е спал в прекрасен хотел, то той към този момент схваща от туризъм не води до акумулирането на стойност.
В бизнес здания влагат компаниите , които имат бизнес и за опериране на техният бизнес е необходим и сграден фонд. Деветдесетарската романтика всяка селска къща да е хотел и всеки апартамент офис демонстрира крещящата липса на финансова просвета.
Пропукването в имотния пазар се вижда ясно тук-там като Слънчев бряг, Боровец, Кранево, Бяла, Св. Влас, Златни пясъци и доста други места - имаме парцели на цена за м2 над 10 пъти минималната работна заплата на фона на парцели, които не могат да се осъществят и на цена под индустриалната си себестойност.
Добрите образци за ръководство на недвижима благосъстоятелност са от западна Европа, където фондове строят цели здания, имат цели улици за отдаване чартърен. Нека прескочим икономическото пояснение за какво това е единственият работещ модел и за какво два жилището чартърен работят, единствено с цел да си изплатят амортизацията на мебелите.
Какво ще се случи с пазара на недвижими парцели
В стопанската система няма константи, а има цикли, няма единствено растеж, има и спад. Като във всеки един пазар има точка на пренасищане, след която спекулата се изпарява и стартира същинска пазарна конкуренция водена от степента на ликвидност.
Недвижимите парцели не са бранш в стопанската система, те са артикул на бранш строителство. От където следва да разсъждаваме по какъв начин ще се отрази неизбежната икономическа криза в стопански механизъм с преместен " център на тежестта " в посока строителство.
От значително значение при правенето на обоснована прогноза е да знаем каква финансова политика ще предприеме еврозоната. На този стадий никой не знае. Едната посока е поддържане на инфлация, другата прогноза е консервативна финансова политика и насърчаване на индустриалният бранш.
Следствието на тези ограничения ще чертае тренда - или парцелите от време на време ще си догонват цените или ще забележим по-вероятното държавно поощряване на вложения в производства (включително оръжейни), надлежно трайно изстудяване на имотния пазар.
Според банките надценени с 47%, нападателно рекламирани със забележително самочувствие в онлайн платформите, само че осъществени в изискванията на двуцифрен спад на изповяданите покупко-продажби за 4-то следващо тримесечие. Сделки " заключени " след отстъпки над 20% от оповестената цена. Нека разгледаме анатомията на имотната нервност.
Икономическата конюнктура диагонално
Да, в пазара има търсене и предложение. Да, в пазара няма висока или ниска цена, а пазарна и непазарна цена. Да, явно цените порастват, следим " нееластичност "... Добре!
От една страна има дефицит на " смислени парцели " и голямо завещание в архитектурен жанр " Beton Brut ", въпреки това негативна демография, дял на пустеещите парцели над 20% даже в огромните градове (селата ги изключвам по явни причини), изоставащи с две десетилетия от западна Европа приходи, ръководен от физкултурници туризъм и на места мъждукащата светлинка на тлеещото, поддържащо западната промишленост произвеждане.
Генезиса на имотната нервност
Приблизителният завършек на икономическата вълна се отсрочи и даже ускори стопанската система посредством невиждани помощи " на калпак " поради COVID-19. Икономическият цикъл се удължи за сметка на една бих споделил оздравителна инфлация. Имотите съвсем догониха цените си.
Изолацията даде свободно време за фантазии на фона на постоянни приходи и намалени разноски, това нагнети в допълнение свободната парична маса в банките при премерена икономическа интензивност на пазарните субекти. Парите започнаха да парят в ръцете на банкерите! Банките започнаха да се молят да ти дадат заем.
Вторият апел за пропукване на стопанската система се отсрочи от последната фаза на Коронавирус резултата, а точно осъществяване на отсрочените покупки.
Паралелно с тази пазарна особеност се насложи и усилването на инфлацията, която бе в допълнение насърчена от рекордно ниските лихви и резултата от разнообразни " специфични интервенции " генерирали и спомагателна миграция. Трябва да загатна и естествено протичащата вътрешно държавна миграция от дребните към огромните обитаеми места.
С подигравка ще го нарека " Бурята Невада " - усилваща се инфлация, безвъзмездни пари губещи цената си и непозната за икономическата история опция за безредно вложение на не извоювани пари без необикновен надзор, чиято чиста стойност и при неуместна договорка ще се резервира в кратковременен проект.
Имотният пазар в България пое цялата икономическа интензивност на Бай Ганьо бизнесмена. Чисто психически българинът е надълбоко привързан с " жилището ", слага го на необикновен фундамент и с особена стойност, на първо място поради извънредно ниската си финансова просвета и частично поземлен генезис.
Страх, лакомия и далавера
Помните ли хиперинфлацията през 96-та/97-ма година? Икономически дейните субекти през днешния ден са с ясните мемоари от хиперинфлацията през зимата на 96-та/97-ма година. Именно този разсънен спомен генерира новият боязън от загубата на персоналните спестявания от следващата инфлация. И " жилището " като единствената позната за българина капиталова алтернатива тласна цялата парична маса в покупко-продажби непременно.
Силно усещане прави и спекулативното препродаване на жилища. Без оглед размера на постройката и опциите на вложителя има постоянни спекуланти, чийто бизнес е да купуват " на зелено " и да препродават. Това изкривява пазара, тъй като равновесието се нарушава от отсрочените предложения и финансовата тежест на спекулативната договорка.
Разбира се главните двигателни сили в пазара не са " търсене и предложение ", а " боязън и лакомия ".
Старата българска сентенция гласи " Риба се лови в мътна вода ", и точно тази неразбираема и динамична икономическа турбулентност в едни разсъни боязън, а в други лакомия. Идеалната за далавера конюнктура.
Пазара не беше подготвен за търсене с сходен размер, а предприемчивите българи се възползваха от прелестните за далавера условия. И в следствие следим съвсем 2 години надхитряне с непознати пари (кредити) и покупко-продажба на " активи " с изминал експлоатационен период.
Друга остаряла българска сентенция гласи " Като си се хванал на хорото ще го играеш до края. ", тъкмо такава е икономическата конюнктура сега. Никой не желае баланс в пазара на недвижими парцели, тъй като никой не може да си разреши истината. Под опасност са и всички останали обслужващи строителството браншове - строителни материали, мебели, битова техника, занаятчийски труд...
Ало, ало... Национална агенция за приходите ли е?
Изцяло излишно ще загатна за към този момент обичайна методика за пране на пари в България посредством недвижима благосъстоятелност. Лицата с мръсни пари купуват на данъчна оценка парцел, за покупката на който поставят алегорично самоучастие и теглят заем на стойност по-ниска от сумата на техните " пари в буркани ", като редом с това дават в брой колосални суми, които не биха могли да вкарат в банка, тъй като би трябвало да потвърдят произхода им. Така елементарният държавен чиновник изкарва на ярко парични маси в порядък на стотици хиляди левове и макар ясната загуба, за него това е успокояваща инвестиция, тъй като той не търси възвращаемост, а алтернатива да скрие пред очите на закона едни пари.
НЕпазарна прогноза
Наблюдаваме два вида прогнози, няма да ги нарека оптимистични и песимистични, а ще ги нарека спекулативни и пожелателни.
На по този начин наречените " брокери на парцели " им подхожда да влагат време в разпространение на " оценки и прогнози ", които тласкат купувачите към покупко-продажби, въпреки всичко техният интерес е 6% от сумата на договорката. Колкото по-дебела цена, толкоз по-мазен хонорар, а и те най-добре знаят, че това няма да продължи постоянно.
Тези " прогнози " са напълно в интерес на банките и по тази причина те безмълвно ги поддържат с парадоксално ниски лихви. Банките безшумно си събират потребителски масив, който е с 30 годишна вероятност на договорите. Когато стопанската система колабира и навлезем в криза и меланхолия с най-малко 10 годишен тренд, банките ще имат доходи.
Регулативни функционалности на данъчната система
Данъчната система е освен механизъм за събиране на пари от стопански дейните субекти. Данъчната система има регулативни функционалности и би следвало да контролира финансовите процеси в страната!
Съседна Гърция без да се поколебае вкара " прогресивно данъчно облагане " и за парцелите с увеличение на самият % на данъчната ставка с всеки идващ парцел. Резултатът е налице, динамичен второстепенен пазар - притежателите на парцели продават ненужното, тъй като данъчната тежест обезсмисля притежаването на пустеещият парцел.
Някои общини в Испания започнаха политика в помощ на младите испанци. Общините построиха за своя сметка здания върху общински терени, които обособиха като апарт-общежития и дават против алегоричен наем жилища на нуждаещите се млади испанци. Резултата е сдържан интерес към инвестиция в парцел.
Италия може би се оказа най-решителна в Еврозоната. Общините продават против 1 евро пустеещи парцели, с цел да привлекат млади фамилии, несъмнено с контракт, че ще живеят непрекъснато в града.
Англия е едно забавно изключение. Съвсем резонно цените на парцелите в икономическите центрове са високи. Но! Гражданите имат право на личен парцел, само че не имат земята под него. Земята остава благосъстоятелност на кралицата и заплащат налог, като от време на време подписват контракт за аренда на земята под парцела.
Държавата има инструмента за преодоляване на инфлацията и минимизиране на вредите от рецесията. Абстрахирайки се от имотният пазар рецесията е неизбежна. Но стопанска система основана на строителство и обслужващи строителството действия е застрашена от по-силен резултат на рецесията.
Въвеждането на прогресивно данъчно облагане с тежест попадаща в хората притежаващи повече от един парцел и възходяща кратно за всеки идващ е механизма за пренасочване на капиталовата интензивност от покупка на парцели към действителна стопанска активност.
Ало, ало... Българска народна банка ли е?
Икономиката е диференцирана в разнообразни браншове. Съвсем съответно е и лихвените проценти да бъдат диференцирани за другите цели на асимилиране.
Икономическа интензивност се подтиква с ниски лихви за капиталови заеми за произвеждане, а не с ниски лихви за парцели. Ниските лихви за парцели основават едно прикрито пренасищане и ниска ликвидност при застой или криза.
Пасивни приходи и дейна нелепост
Бай Ганьо вложителя изучи безупречно смисъла на понятия като " пасивни приходи " и " вложения ". От позиция на икономическата активност обаче, сградният фонд се записва в пасиви и по хипотеза следва потребностите по застраховане на " Ноу-хау ". Сградният фонд самичък по себе си не е инвестиция!
Когато човек има " Ноу-хау " в хотелиерството влага в хотел, като неговата стойност е капитализирането на туристическият артикул - осъщественият оборот и висока оценка на продукта. Самоцелното вложение на пари добити по незаконен метод въпреки и поради сантименталната химера, че щом някой физкултурник е спал в прекрасен хотел, то той към този момент схваща от туризъм не води до акумулирането на стойност.
В бизнес здания влагат компаниите , които имат бизнес и за опериране на техният бизнес е необходим и сграден фонд. Деветдесетарската романтика всяка селска къща да е хотел и всеки апартамент офис демонстрира крещящата липса на финансова просвета.
Пропукването в имотния пазар се вижда ясно тук-там като Слънчев бряг, Боровец, Кранево, Бяла, Св. Влас, Златни пясъци и доста други места - имаме парцели на цена за м2 над 10 пъти минималната работна заплата на фона на парцели, които не могат да се осъществят и на цена под индустриалната си себестойност.
Добрите образци за ръководство на недвижима благосъстоятелност са от западна Европа, където фондове строят цели здания, имат цели улици за отдаване чартърен. Нека прескочим икономическото пояснение за какво това е единственият работещ модел и за какво два жилището чартърен работят, единствено с цел да си изплатят амортизацията на мебелите.
Какво ще се случи с пазара на недвижими парцели
В стопанската система няма константи, а има цикли, няма единствено растеж, има и спад. Като във всеки един пазар има точка на пренасищане, след която спекулата се изпарява и стартира същинска пазарна конкуренция водена от степента на ликвидност.
Недвижимите парцели не са бранш в стопанската система, те са артикул на бранш строителство. От където следва да разсъждаваме по какъв начин ще се отрази неизбежната икономическа криза в стопански механизъм с преместен " център на тежестта " в посока строителство.
От значително значение при правенето на обоснована прогноза е да знаем каква финансова политика ще предприеме еврозоната. На този стадий никой не знае. Едната посока е поддържане на инфлация, другата прогноза е консервативна финансова политика и насърчаване на индустриалният бранш.
Следствието на тези ограничения ще чертае тренда - или парцелите от време на време ще си догонват цените или ще забележим по-вероятното държавно поощряване на вложения в производства (включително оръжейни), надлежно трайно изстудяване на имотния пазар.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ