Никола Янков, "Експат Капитал": Личната инвестиционна сметка е най-добрата възможност за спестяванията при отрицателни лихви
ВизиткаНикола Янков е ръководещ съучастник в " Експат Капитал ". Преди да сътвори компанията през 2006 година, е бил заместник-министър на превоза и известията, както и заместник-министър на стопанската система. Преди това е заемал мениджърски позиции в огромни интернационалните компании. Завършил е университета Cornell в Съединени американски щати. " Експат Капитал " със своето лицензирано ръководещо сдружение " Експат Асет Мениджмънт " е най-голямата самостоятелна компания за ръководство на активи в България - с над хиляда клиенти от над 35 страни и достъп до вложения на всички пазари по света. Г-н Янков, депозитите в комерсиалните банки към този момент не оферират рентабилност. Защо лихвите се чака да останат още дълго време негативни?
Причините са главно три: 1) политиката на огромните централни банки (ЕЦБ и Федералния запас на САЩ) за увеличение на паричното предложение, 2) страхът от закъснение на растежа и връщане към криза, и 3) политическите фактори в Европа, свързани с натрупването на исторически големи задължения от страни като Италия, Гърция, Испания, Португалия, Кипър, Франция и Белгия. Стресови фактори като пандемията, районни спорове и политическа неустойчивост вършат централните банки внимателни при стягане на паричната политика. Икономическият напредък в развитите страни към момента не е достигнал равнища, които да са приемливи, устойчиви и да приказваме за " прегряване ". Вдигането на лихвите би довело до оскъпяване на кредитния запас и до закъснение на вложенията, както и до понижаване на потреблението, подхранвано главно от евтините заеми за популацията. Това би забавило или спряло нежния напредък, а при непредвидени шокови фактори може да върне бързо стопанските системи към криза.
По-високи лихви в Еврозоната биха довели до мъчно или невероятно рефинансиране на задълженията на някои страни - главно Гърция и Италия. Вдигането на разноските за лихви ще утежни спомагателното фискалната позиция на тези страни, което пък ще накара вложителите да желаят още по-висока рентабилност от техните облигации и по този начин ще се изпадне в отрицателна серпантина, която може да докара до сюжета с Гърция от 2010 година Тогава Гърция бе де факто изолирана от дълговите пазари и изпадна в несъблюдение по отговорностите си. Само че Италия не е Гърция и прекъсване на заплащанията от страна на тази страна би довело до политически и стопански прелом от планетарен темперамент. Затова по-високи лихви в Европа няма да са вероятни скоро. А българските лихви са непосредствено " вързани " за лихвите в еврозоната посредством закрепения курс на лв. към еврото, с който страната ни към този момент разгласи, че ще се причисли към валутния съюз. Ако Съединени американски щати последователно покачат лихвите в това време, това би отслабило еврото по отношение на $.
В същото време се приказва за инфлация.Хората стартират да купуват парцели като отбрана против това. Какво мислите за тези процеси?
Желаната инфлация от централните банки нормално е 2% годишно. За " висока " инфлация в развитите страни се приказва, когато равнищата й доближат 4% годишно. В България, когато се приказва за висока инфлация, хората си показват равнища от десетки или стотици проценти. Такива процеси няма да има. Въпреки това по-висока инфлация (в рамките на 5-6% годишно) може да има заради мощно увеличеното парично предложение през последното десетилетие. Това води до амортизация на спестяванията, които са по банкови сметки или в брой. Ако добавите към това негативните лихви от най-малко 1%, получавате загуба в действително изражение от 6-7% годишно. Има способи спестяванията да се защитят от тези процеси.
Много хора в България избират инстинктивно инвестиция в парцел като позната опция, която теоретично би следвало да резервира цената на парите в интервал на инфлация. Това би било по този начин, в случай че чакахме доста висока или хиперинфлация. Но в Еврозоната и в България няма да има такава. И концентрацията на пари в бранша на парцелите би провокирала балон - увеличеното търсене би нараснало неведнъж и доста бързо новото строителство. В същото време това търсене е конюнктурно и непокрито от действително ползване на парцели и би довело до ниски наеми и доста празни жилища и търговски площи. А разноските, свързани с владение на парцел, по-скоро ще се качват. Това са разноски за ръководство и поддръжка на общите елементи, застраховки, налози, разноски за поправки на всеки няколко години. Хората постоянно не мислят за тези разноски, които могат да се окажат до няколко % годишно от цената на парцела. Да не забравяме разноските за придобиване и продажба на парцела (общински и нотариални такси, брокерски комисиони), които също са по няколко % от цената. В един миг, в случай че си извършите тъкмо сметката, ще се окаже, че при опазване на цената на парцела, който купувате, вие планирате обща загуба на инвестицията си към 25-30% в границите на идващите 5 години. Към това можете да прибавите неудобството от неналичието на ликвидност (невъзможността да ползвате заключените в парцела пари) и вероятността (риска) цената на парцела в действителност освен да не се повиши, само че даже и да падне.
При наблюдаващото се мощно увеличено ново строителство, което да покрие конюнктурното търсене на парцели около негативните банкови лихви, какво допускате, че ще се случи след 5 години, когато всички решат, че е време да продадат " капиталовия " си парцел? И сега в София има над 200 000 празни жилища, закупени само с капиталова цел. Ако трендът продължи, след няколко години ще имаме голямо количество празни парцели, които ще излязат почти едновременно на пазара, без да има действително търсене заради отрицателни демографски и други процеси. Шансът цените да се намалят при подобен сюжет е доста огромен. В същото време шансът цените да се повишат е дребен заради обезпеченото увеличено предложение и неналичието на задгранични купувачи. И тогава парцелът, който сте купили " на спекулация " за 1000 евро/кв.м, може да се наложи да бъде продаден за 800 евро/кв.м. А в случай че ви трябват незабавно пари - като да вземем за пример за медицински потребности - може и за по-малко. Този риск е действителен и хората би трябвало да мислят за него, когато решат да влагат голямата част от спестяванията си в следващия парцел, от който в действителност нямат никаква потребност и който може би ще им носи единствено настоящи разноски, само че не и доходи за години напред.
Причините са главно три: 1) политиката на огромните централни банки (ЕЦБ и Федералния запас на САЩ) за увеличение на паричното предложение, 2) страхът от закъснение на растежа и връщане към криза, и 3) политическите фактори в Европа, свързани с натрупването на исторически големи задължения от страни като Италия, Гърция, Испания, Португалия, Кипър, Франция и Белгия. Стресови фактори като пандемията, районни спорове и политическа неустойчивост вършат централните банки внимателни при стягане на паричната политика. Икономическият напредък в развитите страни към момента не е достигнал равнища, които да са приемливи, устойчиви и да приказваме за " прегряване ". Вдигането на лихвите би довело до оскъпяване на кредитния запас и до закъснение на вложенията, както и до понижаване на потреблението, подхранвано главно от евтините заеми за популацията. Това би забавило или спряло нежния напредък, а при непредвидени шокови фактори може да върне бързо стопанските системи към криза.
По-високи лихви в Еврозоната биха довели до мъчно или невероятно рефинансиране на задълженията на някои страни - главно Гърция и Италия. Вдигането на разноските за лихви ще утежни спомагателното фискалната позиция на тези страни, което пък ще накара вложителите да желаят още по-висока рентабилност от техните облигации и по този начин ще се изпадне в отрицателна серпантина, която може да докара до сюжета с Гърция от 2010 година Тогава Гърция бе де факто изолирана от дълговите пазари и изпадна в несъблюдение по отговорностите си. Само че Италия не е Гърция и прекъсване на заплащанията от страна на тази страна би довело до политически и стопански прелом от планетарен темперамент. Затова по-високи лихви в Европа няма да са вероятни скоро. А българските лихви са непосредствено " вързани " за лихвите в еврозоната посредством закрепения курс на лв. към еврото, с който страната ни към този момент разгласи, че ще се причисли към валутния съюз. Ако Съединени американски щати последователно покачат лихвите в това време, това би отслабило еврото по отношение на $.
В същото време се приказва за инфлация.Хората стартират да купуват парцели като отбрана против това. Какво мислите за тези процеси?
Желаната инфлация от централните банки нормално е 2% годишно. За " висока " инфлация в развитите страни се приказва, когато равнищата й доближат 4% годишно. В България, когато се приказва за висока инфлация, хората си показват равнища от десетки или стотици проценти. Такива процеси няма да има. Въпреки това по-висока инфлация (в рамките на 5-6% годишно) може да има заради мощно увеличеното парично предложение през последното десетилетие. Това води до амортизация на спестяванията, които са по банкови сметки или в брой. Ако добавите към това негативните лихви от най-малко 1%, получавате загуба в действително изражение от 6-7% годишно. Има способи спестяванията да се защитят от тези процеси.
Много хора в България избират инстинктивно инвестиция в парцел като позната опция, която теоретично би следвало да резервира цената на парите в интервал на инфлация. Това би било по този начин, в случай че чакахме доста висока или хиперинфлация. Но в Еврозоната и в България няма да има такава. И концентрацията на пари в бранша на парцелите би провокирала балон - увеличеното търсене би нараснало неведнъж и доста бързо новото строителство. В същото време това търсене е конюнктурно и непокрито от действително ползване на парцели и би довело до ниски наеми и доста празни жилища и търговски площи. А разноските, свързани с владение на парцел, по-скоро ще се качват. Това са разноски за ръководство и поддръжка на общите елементи, застраховки, налози, разноски за поправки на всеки няколко години. Хората постоянно не мислят за тези разноски, които могат да се окажат до няколко % годишно от цената на парцела. Да не забравяме разноските за придобиване и продажба на парцела (общински и нотариални такси, брокерски комисиони), които също са по няколко % от цената. В един миг, в случай че си извършите тъкмо сметката, ще се окаже, че при опазване на цената на парцела, който купувате, вие планирате обща загуба на инвестицията си към 25-30% в границите на идващите 5 години. Към това можете да прибавите неудобството от неналичието на ликвидност (невъзможността да ползвате заключените в парцела пари) и вероятността (риска) цената на парцела в действителност освен да не се повиши, само че даже и да падне.
При наблюдаващото се мощно увеличено ново строителство, което да покрие конюнктурното търсене на парцели около негативните банкови лихви, какво допускате, че ще се случи след 5 години, когато всички решат, че е време да продадат " капиталовия " си парцел? И сега в София има над 200 000 празни жилища, закупени само с капиталова цел. Ако трендът продължи, след няколко години ще имаме голямо количество празни парцели, които ще излязат почти едновременно на пазара, без да има действително търсене заради отрицателни демографски и други процеси. Шансът цените да се намалят при подобен сюжет е доста огромен. В същото време шансът цените да се повишат е дребен заради обезпеченото увеличено предложение и неналичието на задгранични купувачи. И тогава парцелът, който сте купили " на спекулация " за 1000 евро/кв.м, може да се наложи да бъде продаден за 800 евро/кв.м. А в случай че ви трябват незабавно пари - като да вземем за пример за медицински потребности - може и за по-малко. Този риск е действителен и хората би трябвало да мислят за него, когато решат да влагат голямата част от спестяванията си в следващия парцел, от който в действителност нямат никаква потребност и който може би ще им носи единствено настоящи разноски, само че не и доходи за години напред.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ