Срив в цените на имотите е малко вероятен, но не е изключен
В отрицателния си сюжет при стрестестовете на банките в България Европейската централна банка заложи спад на жилищните парцели в страната от 7.1% през 2019 година, 8.3% за 2020 година и 2.1% за 2021 година
© Надежда Чипева
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Пазарът на недвижими парцели в България по обща оценка на този стадий е спокоен и уравновесен. В усложнения си сюжет при стрес теста на шест български банки обаче, Европейската централна банка (EЦБ) заложи спад на жилищните парцели от близо 17% за интервала от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на комерсиалните парцели плануваното понижение е още по-голямо - с над 18% за тригодишния интервал ( намаляване от 10.1% за 2019 година, 6.7% за 2020 година и 2.4% за 2021 г.). Този отрицателен сюжет е очакван да тества усточйивостта на капитала на банките даже и при сериозен стопански срив и по тази причина е комбиниран със спад на Брутният вътрешен продукт, растеж на инфлацията и на безработицата в България, само че в по-малки мащаби (виж таблицата). За разлика от базовия сюжет, който е учреден на настоящите макроикономически прогнози, тези промени в усложнения са малко евентуални и са по-скоро хипотетично упражнение, което има за цел да симулира изненадваща финансова рецесия.
А това неизбежно подухва асоциации с 2008 година Макар към този момент хоризонтът да е слънчев, близката история помни 39% срив в междинните цени на жилищата в България от " пик " до " дъно " преди десетина години. По данни на Национален статистически институт, предоставени от Института за пазарна стопанска система, за София той е бил 42.4%, за Пловдив – 44.5%, за Варна – 38% и за Бургас – 43.1%.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики " Капитал " се обърна към специалисти, с цел да разясняват, дали сходно отрицателно развиване на имотния пазар е допустимо и при какви условия.
Промяна в упованията ще понижи купувачите и ще изкара жилища на пазара
Лъчезар Богданов, основен икономист на Институт за пазарна стопанска система
За последните четири години цените на жилищата приблизително се покачиха с 30%, в София и Пловдив – с към 40%. Това беше резултат от едновременното влияние на няколко фактора:
- Бърз растеж на номиналните заплати (над 40% за периода).
- Разширяване на броя работни места със заплати най-малко два пъти над междинната (например в ИТ и аутсорсинг), съсредоточени в София и още няколко града.
- Улесняване достъпа до ипотечен заем от страна на банките след 2016 година при рекордно ниски лихвени равнища.
Така жилищата станаха " по-достъпни " за повече хора и на макрониво това усили търсенето. Заедно с това се активизираха покупките с капиталова цел. Това е резултат както на нулевите лихви по депозитите и повишените наеми, по този начин и на изменени упования и нова доза оптимизъм за бъдеща динамичност на цените. В същото време, новото строителство " изостана ". Площта по нови позволения за градеж на жилищни здания доближи предкризисното равнище едвам през 2017 година Реално започнатите градежи са в пъти по-малко.
Вече има забележими сигнали за стабилизиране на пазара. Цените порастват минимално последните няколко тримесечия. Ръстът при разрешенията за градеж внезапно спадна до 5.4% на годишна база през второто тримесечие на 2019 година
Фундаменталните фактори в дълготраен проект поддържат упованието за повишаване на търсенето. При оптимистичен сюжет приходите в България ще порастват с ритъм, изпреварващ междинното за Европейски Съюз. Миграцията към няколкото огромни града ще продължи. А неприятното положение на част от жилищния фонд ще подтиква устрема към покупка на нови жилища.
Едновременно с това обаче, пазарът става все по-зависим от покупките с капиталова цел и ипотечното кредитиране. Промяна в упованията ще свие броя клиенти и дружно с това ще изкара жилища за продажба. Дори без внезапно повдигане на лихвите, растежът на ипотечното кредитиране ще бъде стеснен от съществуването на кредитоспособни длъжници. Нова криза в световен проект би могла да засегне значимо все по-зависимите от външни пазари експортно-ориентирани промишлености. А това би означавало осезаема загуба на работни места. В подобен сюжет всички разказани нагоре фактори, довели до растежа на цените в последните четири години, ще работят взаимноусилващо се в противоположната посока. При такава динамичност краткосрочната промяна на пазара ще е внезапна, както и при всички сходни рецесии в минало. Промени в цените с 15-20 или повече % надалеч не биха изненадали. Притеснително ще е, в случай че лихвите по депозитите станат негативни
Ирена Перфанова, зам. - ръководител на УС на Национално съдружие " Недвижими парцели ", член на REM Group към UNECE, организация Estate Tribune
Негативният сюжет на Европейската централна банка (ЕЦБ) е заложил съществени спадове на цените на парцелите в страната за 2019 година, а всички сме очевидци, че това не се случва. Напротив, продължава да се регистрира растеж сред 3 и 6% в по-големите градове за жилищните парцели и задържане на ценовите равнища за бизнес парцелите и комерсиалните площи. Прави усещане също, че най-драматичните спадове са заложени за интервала 2019-2020 година, след което се чака усмиряване на този развой, а дефакто подобен спад не е почнал. Сценарият, заложен от ЕЦБ, наподобява повече на разбор за наемния пазар, в сравнение с за цената на парцелите.
Не чакаме в България сходен спад на цените на парцелите сега. Пазарът продължава да се движи в благозвучие с трендовете от 2018 година, въпреки и увеличението на цените да е забавено, ползата към закупуване на парцели не е понижен. Има пренасищане в наемния пазар. Лек спад се регистрира в наемните равнища на бизнес и търговски площи. За разлика от тях жилищният пазар към момента задържа ценовите равнища, само че времето належащо да се отдаде един парцел чартърен се усилва. Като цяло в Европа (с дребни изключения) се вижда наклонност за понижаване на % на рентабилност от инвестиция в неподвижен парцел. Това е резултат от намаляването на наемните равнища при продължаващ растеж на цените на парцелите.
Притеснителен е фактът, че ЕЦБ, която дирижира лихвените проценти по заеми и депозити, има желание не да повишава лихвените проценти, както беше декларирано преди две години, а да продължи да ги смъква. Ако това се случи, лихвените проценти по депозитите ще станат негативни. Това ще е още една причина хората да вадят пари от банките и да се търси къде ги влагат, тъй като пазенето в банка ще коства пари. А най-лесното място за вложение е недвижимият парцел. Освен, че съхранява цената на парите в дълготраен проект, той има капацитета да носи и спомагателна рентабилност - по-висока от тази в банките. Така продължаващият спад на лихвените проценти на централно европейско равнище може да инжектира в допълнение имотния пазар, т.е. да продължи изкуствено да го форсира и по особено в жилищния сегмент. В дълготраен проект това би довело до по-негативен сюжети към 2021-2022 година, в сравнение с се чака сега. Тогава към този момент ще приказваме за балон.
Ако ЕЦБ извърши желанията си в допълнение да смъкна лихвите, това ще повлияе на европейските имотни пазари като цяло - както в този момент, по този начин и до две-три години, когато пазарът може да тръгне в противоположна посока. Остава участниците на локалните пазари да се опитат да управляват процесите вътре в страните, доколкото това е допустимо.
Специално за България – демографският проблем пораства. Потокът от хора към столицата се ускорява, а обезлюдяването на други обитаеми места се усилва. Затова упоменатите пазарни промени ще се отразяват по друг метод по територията на страната. Те ще обиден най-вече тези обитаеми места, в които има пренасищане на пазара от парцели и незадоволително купувачи или наематели за тях.
Увеличаването на цените е рисково и от позиция на покупателната дарба на популацията. В България тя се регистрира като една от най-ниските в Европейския съюз. Това е осъзнато от строителните компании. В момента те продават " на зелено " на сензитивно по-ниски равнища от тези на приключеното строителство. С това секюритизират финансирането на плановете и тяхното сполучливо довеждане докрай. Очаквам спокоен пазар със задържане на цените на сегашните им равнища
Тихомир Тошев, кредитен съветник, шеф " Кредит център "
При осъществяване на стрес проби ЕЦБ постоянно прави два сюжета, базов и отрицателен. Целта е да се види каква би била стабилността на банките при неподходящо развиване на икономическата среда в страната. В заложения отрицателен сюжет виждаме спад на Брутният вътрешен продукт и спад на цените на парцелите през тази и идващите две години. При пазара на парцели отрицателния сюжет постоянно е в посока понижаване на цените на парцелите. Освен закъснение на пазара, то може да сътвори и проблеми при обезпечеността на заемите в банките.
За мен евентуален спад на цените в интервала 2019 - 2021 година с към 18% е доста малко евентуален по няколко аргументи: В България към момента предлагането е по-малко от търсенето на жилищни парцели. Готовите жилища в огромните градове на страната, където пазарът е най-активен, са доста по-малко от търсенето. При новото строителство има растеж на издадените разрешителни за градеж и увеличение на броя на новите планове. То допуска, че в идващите две години на пазара ще излязат огромен брой новопостроени парцели. Но и в това отношение има устойчиво търсене и премерени вложения. Това по-скоро би довело до задържане на цените на парцелите през идващите две години, в сравнение с до спад, изключително с 17-18%.
Вероятно ще има вложители, които за бърза продажба на плановете ще понижат цените си на зелено. Очакваме сходни случаи да са малко и понижението да е в границите на 5-8%.
При ниска безработица в страната и растеж на приходите, какъвто виждаме последните три години, аз по-скоро чакам спокоен и естествен пазар на парцели с задържане на цените към сегашните им равнища. При комерсиалните парцели, заложеният спад на цените при отрицателен сюжети е по-голям, тъй като при възможна рецесия на пазара тези парцели постоянно страдат повече. При отрицателна икономическа среда, компаниите свиват вложенията си, понижават заетите площи, понижават разноските за наем на търговски, офис и складови площи. Това води до по-голям спад на цените и наемите на тези парцели спрямо жилищните парцели, които се купуват за лично прилагане и възстановяване на стандарта на живот.
Ръстът на цените на парцелите през последните три-четири години навакса спада им през финансовата рецесия в интервала 2008-2014 година Цените сега изравниха цените, които бяха достигнати през 2008 година През последните месеци виждаме, че растежът им спря и те се стабилизираха. Интересът на купувачите продължава да е огромен. Няма спад на броя на покупко-продажбите от началото на годината в огромните градове на страната. Това удостоверява, че пазарът е постоянен и парцелите не са надценени. Гледайки европейската статистика, България остава с едни от най-ниските цени на парцели в целия Европейски съюз.
Смятам, че неналичието на народен показател на цените на парцелите е минус за пазара. Това разрешава всякъкви тълкования на протичащото се на пазара на парцели. Различни анализатори излизат с от време на време неуместни статистики, разбори и прогнози. И това обърква хората и бизнеса във взимането на решения за присъединяване на пазара на парцели у нас. Такъв показател би разрешил да има надеждна и вярна информация за придвижването на цените на парцелите у нас и това било единствено от изгода за потребителите му. Негативният сюжет е вероятен при съчетаване на няколко фактора
Стойне Василев, ръководител на УС на Българска асоциация на персоналните финансови консултанти, основател на уеб страницата за персонални финанси и личен бизнес SmartMoney.bg
За мен, отрицателен сюжет, като заложения от ЕЦБ при разбора на активите на шестте банки, е вероятен при съчетаването на няколко фактора. На първо място това е стягане на кредитирането от страна на комерсиалните банки и увеличение на лихвените проценти по заемите. През последните няколко години Българска народна банка неколкократно предизвести финансовите институции да лимитират жилищното кредитиране. То води до бързо повишаване на цените на недвижимите парцели. Освен това, утежняване на икономическата обстановка или повишаване на лихвите, може да основат усложнения на кредитополучателите да връщат заемите си.
Вторият фактор, който може да докара до сбъдването на отрицателния сюжет на ЕЦБ, е предлагането на жилищни парцели да изпревари търсенето. В огромните градове (най-вече в София) това към този момент се случва. В доста от регионите има повече продавачи, в сравнение с купувачи. Причината е бурното строителство и растежът в издадените позволения за градеж през последните няколко години. Новите здания ще натиснат надолу цените на останалите парцели в тези региони.
Третият фактор (но не по значение) е нова международна икономическа рецесия. България е относително дребна страна с отворена стопанска система. При отрицателно развиване на бизнес интензивността в огромните западни страни и главните търговски сътрудници, това ще се отрази и на България, както се случи през 2008 година Индикации за подобен сюжет съществуват. Те са свързани най-много с комерсиалната война сред Съединени американски щати и Китай, корав Brexit и данните за стесняване на производството в доста от водещите международни стопански системи.
Заложеният по-голям спад на цените на комерсиалните площи спрямо жилищните парцели при отрицателния сюжет на ЕЦБ е обоснован, тъй като бизнесът пръв вижда задаващата се рецесия и стартира да усъвършенства разноските си. Това важи с цялостна мощ и за финансовите вложения в недвижими парцели. Също по този начин, комерсиалните площи са доста по-слабо ликвидни от жилищните. А и банките имат доста по-завишени условия при тяхното кредитиране. За да се сбъдне този сюжети, употребен при стрес тестванията на банките, би трябвало да има по едно и също време деяние на същите фактори, както при жилищните заеми.
И с цел да не гадаем какво може да се случи в бъдещето, дано си напомним какво се случи с цените на парцелите в България единствено преди 10 години. Да вземем за образец София, където е по-голямата част от кредитния портфейл, гарантиран с ипотеки върху недвижими парцели. През третото тримесечие на 2008 година междинната цена е към 1300 евро на квадратен метър. Година по-късно тя към този момент е малко над 800 евро. Това е спад от над 38% единствено за 12 месеца. Подобно е ситуацията и в останалите огромни градове у нас. При комерсиалните площи спадът беше още по-голям.
Разбира се, шансът да се повторят събитията от последната финансова рецесия е дребен. Пазарът на недвижими парцели към този момент е станал много по-зрял. Банките имат по-добри политики за ръководство на риска при кредитирането и по-високи индикатори за финансова адекватност. Българска народна банка следи по-изкъсо какво се случва във финансовия бранш. А купувачите на парцели са много по-информирани и внимателни от преди 10 години.
Предвиденият спад на парцелите в отрицателния сюжет на ЕЦБ не е индикатор, че жилищните и комерсиалните площи у нас са надценени. Дори да има такива, те са по-скоро изключение. Едно от доказателствата е, че броят на покупко-продажбите с парцели в София за интервала април – юни 2019 година е на рекордно високи равнище за последните 10 години без особена смяна в цените. Този факт демонстрира, че има нормализиране на пазара на парцели в столицата и останалите огромни градове в България.
© Надежда Чипева
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Пазарът на недвижими парцели в България по обща оценка на този стадий е спокоен и уравновесен. В усложнения си сюжет при стрес теста на шест български банки обаче, Европейската централна банка (EЦБ) заложи спад на жилищните парцели от близо 17% за интервала от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на комерсиалните парцели плануваното понижение е още по-голямо - с над 18% за тригодишния интервал ( намаляване от 10.1% за 2019 година, 6.7% за 2020 година и 2.4% за 2021 г.). Този отрицателен сюжет е очакван да тества усточйивостта на капитала на банките даже и при сериозен стопански срив и по тази причина е комбиниран със спад на Брутният вътрешен продукт, растеж на инфлацията и на безработицата в България, само че в по-малки мащаби (виж таблицата). За разлика от базовия сюжет, който е учреден на настоящите макроикономически прогнози, тези промени в усложнения са малко евентуални и са по-скоро хипотетично упражнение, което има за цел да симулира изненадваща финансова рецесия.
А това неизбежно подухва асоциации с 2008 година Макар към този момент хоризонтът да е слънчев, близката история помни 39% срив в междинните цени на жилищата в България от " пик " до " дъно " преди десетина години. По данни на Национален статистически институт, предоставени от Института за пазарна стопанска система, за София той е бил 42.4%, за Пловдив – 44.5%, за Варна – 38% и за Бургас – 43.1%.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики " Капитал " се обърна към специалисти, с цел да разясняват, дали сходно отрицателно развиване на имотния пазар е допустимо и при какви условия.
Промяна в упованията ще понижи купувачите и ще изкара жилища на пазара
Лъчезар Богданов, основен икономист на Институт за пазарна стопанска система
За последните четири години цените на жилищата приблизително се покачиха с 30%, в София и Пловдив – с към 40%. Това беше резултат от едновременното влияние на няколко фактора:
- Бърз растеж на номиналните заплати (над 40% за периода).
- Разширяване на броя работни места със заплати най-малко два пъти над междинната (например в ИТ и аутсорсинг), съсредоточени в София и още няколко града.
- Улесняване достъпа до ипотечен заем от страна на банките след 2016 година при рекордно ниски лихвени равнища.
Така жилищата станаха " по-достъпни " за повече хора и на макрониво това усили търсенето. Заедно с това се активизираха покупките с капиталова цел. Това е резултат както на нулевите лихви по депозитите и повишените наеми, по този начин и на изменени упования и нова доза оптимизъм за бъдеща динамичност на цените. В същото време, новото строителство " изостана ". Площта по нови позволения за градеж на жилищни здания доближи предкризисното равнище едвам през 2017 година Реално започнатите градежи са в пъти по-малко.
Вече има забележими сигнали за стабилизиране на пазара. Цените порастват минимално последните няколко тримесечия. Ръстът при разрешенията за градеж внезапно спадна до 5.4% на годишна база през второто тримесечие на 2019 година
Фундаменталните фактори в дълготраен проект поддържат упованието за повишаване на търсенето. При оптимистичен сюжет приходите в България ще порастват с ритъм, изпреварващ междинното за Европейски Съюз. Миграцията към няколкото огромни града ще продължи. А неприятното положение на част от жилищния фонд ще подтиква устрема към покупка на нови жилища.
Едновременно с това обаче, пазарът става все по-зависим от покупките с капиталова цел и ипотечното кредитиране. Промяна в упованията ще свие броя клиенти и дружно с това ще изкара жилища за продажба. Дори без внезапно повдигане на лихвите, растежът на ипотечното кредитиране ще бъде стеснен от съществуването на кредитоспособни длъжници. Нова криза в световен проект би могла да засегне значимо все по-зависимите от външни пазари експортно-ориентирани промишлености. А това би означавало осезаема загуба на работни места. В подобен сюжет всички разказани нагоре фактори, довели до растежа на цените в последните четири години, ще работят взаимноусилващо се в противоположната посока. При такава динамичност краткосрочната промяна на пазара ще е внезапна, както и при всички сходни рецесии в минало. Промени в цените с 15-20 или повече % надалеч не биха изненадали. Притеснително ще е, в случай че лихвите по депозитите станат негативни
Ирена Перфанова, зам. - ръководител на УС на Национално съдружие " Недвижими парцели ", член на REM Group към UNECE, организация Estate Tribune
Негативният сюжет на Европейската централна банка (ЕЦБ) е заложил съществени спадове на цените на парцелите в страната за 2019 година, а всички сме очевидци, че това не се случва. Напротив, продължава да се регистрира растеж сред 3 и 6% в по-големите градове за жилищните парцели и задържане на ценовите равнища за бизнес парцелите и комерсиалните площи. Прави усещане също, че най-драматичните спадове са заложени за интервала 2019-2020 година, след което се чака усмиряване на този развой, а дефакто подобен спад не е почнал. Сценарият, заложен от ЕЦБ, наподобява повече на разбор за наемния пазар, в сравнение с за цената на парцелите.
Не чакаме в България сходен спад на цените на парцелите сега. Пазарът продължава да се движи в благозвучие с трендовете от 2018 година, въпреки и увеличението на цените да е забавено, ползата към закупуване на парцели не е понижен. Има пренасищане в наемния пазар. Лек спад се регистрира в наемните равнища на бизнес и търговски площи. За разлика от тях жилищният пазар към момента задържа ценовите равнища, само че времето належащо да се отдаде един парцел чартърен се усилва. Като цяло в Европа (с дребни изключения) се вижда наклонност за понижаване на % на рентабилност от инвестиция в неподвижен парцел. Това е резултат от намаляването на наемните равнища при продължаващ растеж на цените на парцелите.
Притеснителен е фактът, че ЕЦБ, която дирижира лихвените проценти по заеми и депозити, има желание не да повишава лихвените проценти, както беше декларирано преди две години, а да продължи да ги смъква. Ако това се случи, лихвените проценти по депозитите ще станат негативни. Това ще е още една причина хората да вадят пари от банките и да се търси къде ги влагат, тъй като пазенето в банка ще коства пари. А най-лесното място за вложение е недвижимият парцел. Освен, че съхранява цената на парите в дълготраен проект, той има капацитета да носи и спомагателна рентабилност - по-висока от тази в банките. Така продължаващият спад на лихвените проценти на централно европейско равнище може да инжектира в допълнение имотния пазар, т.е. да продължи изкуствено да го форсира и по особено в жилищния сегмент. В дълготраен проект това би довело до по-негативен сюжети към 2021-2022 година, в сравнение с се чака сега. Тогава към този момент ще приказваме за балон.
Ако ЕЦБ извърши желанията си в допълнение да смъкна лихвите, това ще повлияе на европейските имотни пазари като цяло - както в този момент, по този начин и до две-три години, когато пазарът може да тръгне в противоположна посока. Остава участниците на локалните пазари да се опитат да управляват процесите вътре в страните, доколкото това е допустимо.
Специално за България – демографският проблем пораства. Потокът от хора към столицата се ускорява, а обезлюдяването на други обитаеми места се усилва. Затова упоменатите пазарни промени ще се отразяват по друг метод по територията на страната. Те ще обиден най-вече тези обитаеми места, в които има пренасищане на пазара от парцели и незадоволително купувачи или наематели за тях.
Увеличаването на цените е рисково и от позиция на покупателната дарба на популацията. В България тя се регистрира като една от най-ниските в Европейския съюз. Това е осъзнато от строителните компании. В момента те продават " на зелено " на сензитивно по-ниски равнища от тези на приключеното строителство. С това секюритизират финансирането на плановете и тяхното сполучливо довеждане докрай. Очаквам спокоен пазар със задържане на цените на сегашните им равнища
Тихомир Тошев, кредитен съветник, шеф " Кредит център "
При осъществяване на стрес проби ЕЦБ постоянно прави два сюжета, базов и отрицателен. Целта е да се види каква би била стабилността на банките при неподходящо развиване на икономическата среда в страната. В заложения отрицателен сюжет виждаме спад на Брутният вътрешен продукт и спад на цените на парцелите през тази и идващите две години. При пазара на парцели отрицателния сюжет постоянно е в посока понижаване на цените на парцелите. Освен закъснение на пазара, то може да сътвори и проблеми при обезпечеността на заемите в банките.
За мен евентуален спад на цените в интервала 2019 - 2021 година с към 18% е доста малко евентуален по няколко аргументи: В България към момента предлагането е по-малко от търсенето на жилищни парцели. Готовите жилища в огромните градове на страната, където пазарът е най-активен, са доста по-малко от търсенето. При новото строителство има растеж на издадените разрешителни за градеж и увеличение на броя на новите планове. То допуска, че в идващите две години на пазара ще излязат огромен брой новопостроени парцели. Но и в това отношение има устойчиво търсене и премерени вложения. Това по-скоро би довело до задържане на цените на парцелите през идващите две години, в сравнение с до спад, изключително с 17-18%.
Вероятно ще има вложители, които за бърза продажба на плановете ще понижат цените си на зелено. Очакваме сходни случаи да са малко и понижението да е в границите на 5-8%.
При ниска безработица в страната и растеж на приходите, какъвто виждаме последните три години, аз по-скоро чакам спокоен и естествен пазар на парцели с задържане на цените към сегашните им равнища. При комерсиалните парцели, заложеният спад на цените при отрицателен сюжети е по-голям, тъй като при възможна рецесия на пазара тези парцели постоянно страдат повече. При отрицателна икономическа среда, компаниите свиват вложенията си, понижават заетите площи, понижават разноските за наем на търговски, офис и складови площи. Това води до по-голям спад на цените и наемите на тези парцели спрямо жилищните парцели, които се купуват за лично прилагане и възстановяване на стандарта на живот.
Ръстът на цените на парцелите през последните три-четири години навакса спада им през финансовата рецесия в интервала 2008-2014 година Цените сега изравниха цените, които бяха достигнати през 2008 година През последните месеци виждаме, че растежът им спря и те се стабилизираха. Интересът на купувачите продължава да е огромен. Няма спад на броя на покупко-продажбите от началото на годината в огромните градове на страната. Това удостоверява, че пазарът е постоянен и парцелите не са надценени. Гледайки европейската статистика, България остава с едни от най-ниските цени на парцели в целия Европейски съюз.
Смятам, че неналичието на народен показател на цените на парцелите е минус за пазара. Това разрешава всякъкви тълкования на протичащото се на пазара на парцели. Различни анализатори излизат с от време на време неуместни статистики, разбори и прогнози. И това обърква хората и бизнеса във взимането на решения за присъединяване на пазара на парцели у нас. Такъв показател би разрешил да има надеждна и вярна информация за придвижването на цените на парцелите у нас и това било единствено от изгода за потребителите му. Негативният сюжет е вероятен при съчетаване на няколко фактора
Стойне Василев, ръководител на УС на Българска асоциация на персоналните финансови консултанти, основател на уеб страницата за персонални финанси и личен бизнес SmartMoney.bg
За мен, отрицателен сюжет, като заложения от ЕЦБ при разбора на активите на шестте банки, е вероятен при съчетаването на няколко фактора. На първо място това е стягане на кредитирането от страна на комерсиалните банки и увеличение на лихвените проценти по заемите. През последните няколко години Българска народна банка неколкократно предизвести финансовите институции да лимитират жилищното кредитиране. То води до бързо повишаване на цените на недвижимите парцели. Освен това, утежняване на икономическата обстановка или повишаване на лихвите, може да основат усложнения на кредитополучателите да връщат заемите си.
Вторият фактор, който може да докара до сбъдването на отрицателния сюжет на ЕЦБ, е предлагането на жилищни парцели да изпревари търсенето. В огромните градове (най-вече в София) това към този момент се случва. В доста от регионите има повече продавачи, в сравнение с купувачи. Причината е бурното строителство и растежът в издадените позволения за градеж през последните няколко години. Новите здания ще натиснат надолу цените на останалите парцели в тези региони.
Третият фактор (но не по значение) е нова международна икономическа рецесия. България е относително дребна страна с отворена стопанска система. При отрицателно развиване на бизнес интензивността в огромните западни страни и главните търговски сътрудници, това ще се отрази и на България, както се случи през 2008 година Индикации за подобен сюжет съществуват. Те са свързани най-много с комерсиалната война сред Съединени американски щати и Китай, корав Brexit и данните за стесняване на производството в доста от водещите международни стопански системи.
Заложеният по-голям спад на цените на комерсиалните площи спрямо жилищните парцели при отрицателния сюжет на ЕЦБ е обоснован, тъй като бизнесът пръв вижда задаващата се рецесия и стартира да усъвършенства разноските си. Това важи с цялостна мощ и за финансовите вложения в недвижими парцели. Също по този начин, комерсиалните площи са доста по-слабо ликвидни от жилищните. А и банките имат доста по-завишени условия при тяхното кредитиране. За да се сбъдне този сюжети, употребен при стрес тестванията на банките, би трябвало да има по едно и също време деяние на същите фактори, както при жилищните заеми.
И с цел да не гадаем какво може да се случи в бъдещето, дано си напомним какво се случи с цените на парцелите в България единствено преди 10 години. Да вземем за образец София, където е по-голямата част от кредитния портфейл, гарантиран с ипотеки върху недвижими парцели. През третото тримесечие на 2008 година междинната цена е към 1300 евро на квадратен метър. Година по-късно тя към този момент е малко над 800 евро. Това е спад от над 38% единствено за 12 месеца. Подобно е ситуацията и в останалите огромни градове у нас. При комерсиалните площи спадът беше още по-голям.
Разбира се, шансът да се повторят събитията от последната финансова рецесия е дребен. Пазарът на недвижими парцели към този момент е станал много по-зрял. Банките имат по-добри политики за ръководство на риска при кредитирането и по-високи индикатори за финансова адекватност. Българска народна банка следи по-изкъсо какво се случва във финансовия бранш. А купувачите на парцели са много по-информирани и внимателни от преди 10 години.
Предвиденият спад на парцелите в отрицателния сюжет на ЕЦБ не е индикатор, че жилищните и комерсиалните площи у нас са надценени. Дори да има такива, те са по-скоро изключение. Едно от доказателствата е, че броят на покупко-продажбите с парцели в София за интервала април – юни 2019 година е на рекордно високи равнище за последните 10 години без особена смяна в цените. Този факт демонстрира, че има нормализиране на пазара на парцели в столицата и останалите огромни градове в България.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ