Софийски дъжд от Аirbnb оферти
В Airbnb има над 2800 предложения от София.
Airbnb пазарът в София ври и кипи. Хилядите жилища, предлагани чартърен, в платформи като Аirbnb и booking по обща преценка към този момент са прекалено много, само че не престават да се усилват. Търсенето и от чужденци, и от българи за този вид краткосрочно настаняване също нараства, само че с по-бавни темпове. В резултат и цените, и заетостта падат, а оттова и облагата на наемодателите. Напоследък някои вземат решение, че тя не си коства и се връщат към дълготрайните наеми. Други, към този момент единични случаи, продават жилищата си дружно с airbnb бизнеса.
Тече развой на пресяване на предлагането и слабият зимен сезон евентуално ще даде още подтик. Очакванията са в обозримо бъдеще от няколко години на пазара да останат най-конкурентоспособните. Тоест жилища на добра локация (в центъра), с добър интериор (в който е инвестирано) и с опит (с голям брой петзвездни ревюта в платформите). Тази картина обрисуват представители на една релативно нова каста от компании – професионални мениджъри на парцели, отдавани на кратковременен наем. В София те са към 15 и по приблизителни оценки ръководят общо към 500 жилището, при близо 2800 на пазара. При тях също има текучество.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Предлагането се утрои
За жал има наклонност цените на пазара на краткосрони наеми да се смъкват доста, споделя Борис Павлов от Flat Manager
" Когато започвахме през февруари 2017 година, в Аirbnb се предлагаха 750 инвидидуални парцела от София. В момента са 2800, т.е. за две години и половина се утроиха. Месечно на пазара излизат по 70-80 нови жилища, споделя Борис Павлов, основател и управител на Flat Manager, които ръководят 120 жилището в София. Освен това на франчайз имат представителства в Пловдив, Варна, Бургас, а неотдавна и в Букурещ. Ръстът на предлагането обаче се забавя. Ако през 2018 по отношение на 2017 година е бил 100%, през 2019 година към този момент е 50%, прибавя той, като се базира на данни на AirDNA - платформата за статистика на Airbnb. " Има пренасищане, тъй като в доста от случаите в централните региони е по-доходоносно от дълготрайното отдаване чартърен. И макар че пазарът е пренаситен, предлагането не стопира ", прибавя Житомир Тенев, шеф на Host Me. Компанията е на пазара от година и половина и ръководи над 25 жилището в София и няколко в Пловдив.
Туристите – не чак толкоз
Освен доста жилища на пазара има и доста туристи. Големият растеж беше преди три години, когато Ryanair и Wizzair започнаха масирано да отварят нови линии до София. После по-нерентабилните от тях отпаднаха и в този момент нискотарифните компании рядко оферират нови дестинации. През 2018 година България попадна под прожекторите поради европредседателството, което в допълнение тласна градския туризъм. Но по експертна оценка страната не е съумяла да задължи интереса. Така че през 2019 година по общо мнение задграничните туристи са много под упованията. Българските туристи са българи от чужбина, които се завръщат за ваканциите, хора, пътуващи сред градовете, командировани чиновници. От компаниите ги правят оценка като 15-20%. С други думи, казусът е, че в случай че жилищата са се утроили, броят на туристите не е. " През 2018-2019 година растежът на туристите е по-плавен " по оценка на Павел Петков. Той е шеф на Advisorbnb, които стартират работа от 2017 година През 2018 година се сливат бизнеса с BnBees, като резервират и двата марката и в този момент имат към 70 жилището в София и значително в Пловдив.
По-добра облага, по-малка обезценка
В доста от случаите в централните региони краткосрочното отдаване чартърен е по-доходо-носно от дълготрайното, споделя Житомир Тенев от Host Me
Отдаването на апартамент в Аirbnb и booking има най-малко две съществени преимущества пред дълготрайния наем – носи по-големи доходи и е обвързвано с по-малка обезценка, споделят от компаниите. " Винаги вършим параленост, откакто приспаднем разноските по комисиони, режийни и сметки, дали ще се печели повече при нас или на дълготраен наем. На клиентите с подобаващи жилища им излиза сметката ", споделя Борис Павлов. И разяснява: " един апартамент на 50% претовареност, на естествени цени и с обикновено отдаване, след приспадане на разноските прави дълготраен наем. Интересно става, когато заетостта е над 50%, само че в случай че не се доближи 60-65%, не си заслужава ", обобщава той. И прибавя, че работят единствено в идеалния център. Вече са отказали да ръководят над 350 парцела като несъответствуващи. Презумпцията им е, че рано или късно самите притежатели ще схванат, че изкарват по-малко, в сравнение с дълготраен наем, и ще се откажат. " Ние от всеки апартамент ще изкараме нещо, само че концепцията е притежателите да бъдат удовлетворени и да останат с нас дълго време ", прибавя той. Що се отнася до амортизацията - в апартамент, отдаван на кратковременен наем, се влиза, преглежда и поддържа след всеки посетител - три-четири пъти седмично. " А при дълготраен наем притежателят нормално вижда жилището си в най-хубавия случай един път месечно. Но може и да не го види и година и най-после напълно да не си го познае ", споделя Житомир Тенев.
Цените падат, заетостта също
Ако преди човек можеше да изкара 1500 лв. от жилището си на месец,сега приходът пада до към 1000 лв., споделя Ивайло Касабов от GuestMe.
AirDNA дава междинна цена на нощувка в София 35 евро на вечер, междинен месечен приход на апартамент 470 евро и междинна претовареност 58%. " Платформата дълго не отчиташе спад, само че ние го усещаме по това, че жилищата ни не са на заетостта на предходната година. През мощния сезон нормално имаме над 85% претовареност, през тази година тя е 75% ", споделя Борис Павлов. " Спад има. Съдя по жилища ни с висок рейтинг, които постоянно са били заети. През предходната и по-миналата година не беше належащо да се смъкват цени, с цел да се изпълнят, само че тогава имаше и повече туристи. Сега те не са заети и не могат да работят на същите цени ", удостоверява и Ивайло Касабов от GuestMe. Компанията е на пазара от 2015 година и в този момент ръководи 100 жилището в София. " Ако преди човек можеше да изкара 1500 лв. от жилището си на месец, в този момент приходът пада до към 1000 лв. ", прибавя той. И останалите компании удостоверяват за спад в цените: Студио, което допреди три години се е наемало за 35 евро на вечер, в този момент работи с цена 20-25 евро, с цел да поддържа същата претовареност. " Средната цена на нощувка по-ниска с 15-20% по отношение на 2015 година задави огромното предложение ", споделя Станимир Ненов, създател на " Airbnb справочник: Как да спечелим 1500 лева на месец от наем? " И прибавя: " Бизнесът не е толкоз мощен, колкото през 2015-2016 година, само че към момента е по-добре от алтернативата на дълготрайните наеми ".
Дъното на цените
В обстановка на намаляващи цени и претовареност тактиките на наемодателите най-общо са два вида: " По-добре 20 дни по 30 евро, в сравнение с 30 дни по 20 евро " или " Нито един празен ден, без значение от цената ". " Мнозина вземат решение, че с ниски цени притеглят повече хора и това е по този начин. Но ниските цени не са оправдани нито финансово, нито времево, поради всекидневните старания и задължения, които постанова работата на кратковременен наем ", споделя Павел Петков. И прибавя, че те като предписание се пробват да държат по-високи цени и даже заетостта да не е огромна, това се оправдава. " За жал има наклонност цените на пазара на краткосрочни наеми да се смъкват доста. И то не от менажиращите компании, а от самостоятелните хостове - хора с един-два жилището, които ги ръководят сами и избират да изкарат 20 евро от жилището си, вместо да стои празен. Но това е обидно ниска цена, която не е оправдана, в случай че се сметнат разноските и изразходваното време ", споделя и Борис Павлов.
Понякога първо наемодателите се пробват да държат високи цени. В последния миг обаче ги смъкват, най-често с цел да запълнят дупка сред две резервации. През август имаше доста last minute предложения на цени от по 10-12 евро, 13-15 евро за жилища в идеалния център. Това е ново дъно, като се има поради, че всекидневно цените варират сред 20 и 85 евро. За най-високия клас жилища - на " Витошка " с две или три спални, диапазонът е 80 - 120 евро. Обикновено притежателите по този начин и не съумяват да запълнят напълно жилищата си, тъй като реагират last minute. Тяхната " промо " цена обаче дърпа всички надолу. Основното терзание на мениджърите е, че още по-ниските цени притеглят и съответната категория туристи. София така и така е на предни места в класациите за най-евтин еднодневен престой в Европа.
Към дълготрайните наеми
Стоян Добрев от Homey предвижда, че отливът от Airbnb ще извади качествени и реновирани жилища на пазара на дълготрайни наеми в центъра.
Когато пазарът на краткосрочни наеми отеснее, най-популярната exit тактика е връщането към дълготрайните. От организациите за недвижими парцели споделят, че към този момент имат случаи на завръщане като наемодатели на техни някогашни клиенти, които за някакъв интервал са предложили жилището си в Airbnb. " Много хора се върнаха към дълготрайните наеми, тъй като като вземем комисионата и цените, облагата е дребна, а и е по-малко стресово, когато наемът е дълготраен ", изяснява Станимир Ненов. От позиция на Ивайло Касабов решението не е елементарно, когато си привикнал да вземаш огромните пари. А Стоян Добрев от Homey отбелязва, че даже цените още да паднат, ще продължи да държи жилищата си на кратковременен наем, тъй като " няма обезценка ". Той е в Airbnb бизнеса от три години, от началото на годината е направил компания и в този момент ръководи 20 жилището.
Очакванията на пазарните анализатори са дълготрайните наеми в София също да намалеят поради многото жилища в градеж, купени с капиталова цел, които следва да излязат на пазара. Мениджърите при краткосрочните наеми обаче са спокойни, че центърът, където е концентриран бизнесът им, ще задържи цени. В него новото строителство е лимитирано, а и има клиенти, които държат да живеят тъкмо там. Страничен положителен резултат е, че отливът от Airbnb ще се отрази добре на предлагането за дълготрайно наемане в центъра, отбелязва Стоян Добрев. Тъй като доста хора са реновирали жилищата си, с цел да ги пуснат в платформите, на пазара ще излязат качествени жилища. " Наемите отново ще са високи, само че най-малко няма да са за " дупки ", прибавя той.
Продажба с Airbnb бизнес
Наскоро от платформата за споделено вложение в парцели PropertyClub оповестиха, че влизат в бизнеса с краткосрочните наеми. Идеята е да купуват споделено жилища, подобаващи за листване в платформите и когато разработят сполучливо бизнеса, да ги продават дружно с него. Така вложителите ще получават приход от краткосрочния наем и добра рентабилност при продажбата. Партньор в ръководството на парцелите ще е Flat Manager. Такива жилища съвсем не се оферират на пазара, и когато това се случи, възвращаемостта е огромна, споделят от PropertyClub.
В удостоверение – и двете най-големи мениджърски компании в София имат история за апартамент, продаден на цена много над покупната, с помощта на бизнеса в Airbnb. " Преди две години наш клиент, който консултирахме, купи апартамент за главен ремонт в центъра. Ние го разработихме, докара добър приход. Продаде го и цялостната възвращаемост на инвестицията беше 35% за две години ", споделя Борис Павлов. Ивайло Касабов споделя за човек, купил жилището за 110 000 евро преди години, който го е разделил на две и развил в Airbnb. Сега продава двата жилището за 230 хиляди евро общо. " Явно този вид жилища са доста подобаващи за продажба – ремонтирани, реновирани и с бизнес ", разяснява той. В тази посока мисли и Станимир Ненов, който наскоро разгласи, че е решил да продаде 20% благосъстоятелност и 20% от приходите на собствен Airbnb апартамент, тъй като има потребност от капитал. Не желае да продаде целия парцел, защото върви добре и носи положителни доходи. Идеята е съсобственикът да бъде миноритарен въздържан вложител, а Ненов да продължи да ръководи парцела в интерес и на двамата.
За компаниите
Бизнесът не е толкоз мощен, колкото през 2015-2016 година, само че към момента е по-добре от алтернативата на дълготрайните наеми, по оценка на Станимир Ненов, създател на Airbnb справочник
Станимир Ненов е един от първите хостове в София. Започва през 2013-2014 година Със съдружничката му основават компания за ръководство на парцели и бързо доближават до 60 жилището. В началото на 2018 година обаче се отхвърлят от мениджмънта. " Имахме проблем с личния състав, парите не бяха толкоз положителни, и клиентите не получаваха задоволително, с цел да са удовлетворени ", изяснява Ненов. Прехвърлили са обектите към различен оператор и са лимитирали активността на компанията до своите жилища. Фирмите от бранша споделят, че маржовете в бизнеса са дребни, и финансово нещата са на кантар. Комисионите им се движат сред 15 и 30%, като множеството компании имат два или три типа пакетни цени съгласно обсега на услугата и типа на настаняването. Като цяло са дребни компании с личен състав 3 - 12 души, които аутсорсват почистването, прането, ремонтите.
" Всичко е на ръба. Ние към този момент работим четвърта, пета година, покриваме си оперативните разноски, само че не можем да излезем на облага. Хамалогията обаче е огромна ", споделя Ивайло Касабов. Борис Павлов също изяснява, че към момента са на загуба като компания поради вложенията, които вършат. Flat Manager е градена като започваща компания с упоритости за напредък в чужбина. " Заплатите ни са високи, използваме най-хубавите системи и влагаме в това на хората да им е хубаво. Всичко е за да пораства компанията, чиновниците да са стимулирани и да печелим не тъкмо в този момент, а в бъдеще ", прибавя той. Компанията възнамерява да се разраства в чужбина посредством мрежа от интернационалните франчайзи. Освен това е в развой на създаване на уеб страницата Flataway.eu, който ще е за средносрочно наемане на жилищата, менажирани от компанията - от 2 седмици до 12 месеца. Засега той е отворен единствено за корпоративни клиенти.
Общото очакване е, че до две-три години пазарът ще се саморегулира. Доста хора ще се откажат и ще се върнат към дълготрайните наеми. Ще останат качествените жилища, в които са направени вложения и за които има резервации. Наемните цени ще се вдигнат.Q&A
Кои са положителните местоположения
Ключовото е местоположението, и то местоположението на картата, споделя Борис Павлов от Flat Manager. Ако клиентът е влезнал в Tripadvisor и е видял къде са центърът, катедралата " Св. Александър Невски " и че главната улица е " Витошка ", търси към тях. Ако е гледал единствено картата, ще търси настаняване към метростанция Сердика. От другите компании, обрисуват границите на зоната, подобаваща за краткосрочни наеми по този начин: бул. " Христо Ботев ", бул. " Евлоги Георгиев " в сектора НДК – Орлов мост (понякога " Лозенец " ), бул. " Дондуков " (някои слизат до " Сливница " и западно от бул. " Васил Левски " ). Други конкретизират като стратегически регионите към НДК, " Витошка ", метростанция " Сердика ", Съдебната палата, халите, жълтите павета, Народния спектакъл, " Св. Александър Невски ".Спорни са оценките за региона към Бизнеспарка в " Младост ". Според някои той е добър за командировани чиновници. Други отвръщат, че по този начин или другояче те вечер слизат до центъра, който е на 25 минути. По-удобно им е и да са настанени там, тъй като няма да им се постанова да пътуват нощем.
Откъде идват туристите
Гостите са главно от Европа, само че има и от целия свят – Китай, Корея, Русия. За националността им огромна роля играят и дестинациите на нискотарифните самолетни компании. В последните две години да вземем за пример се удвояват и гостите от Израел. Българите – обичайно това са сънародниците от чужбина. " Наблюдава се наклонност компаниите да наемат за чиновниците си жилища в Аirbnb вместо хотели. В хотел цената излиза по три, а получаваш дребна хотелска стаичка вместо прекрасен дизайнерски апартамент ", отбелязва Ивайло Касабов от guest.me. Хората, които пътуват по бизнес, наемат за по-дълъг интервал, прибавя той.
Кой предлага през компания
През компания в платформи като Airbnb и Booking оферират главно хора с недостиг на време. Служители, които нямат опция да излизат в работно време, с цел да обслужват клиентите си. Или хора със собствен бизнес или със фамилни отговорности, които имат по-приоритетни задания. Те аутсорсват на професионални мениджъри ангария, обвързвана с отдаване на парцел на кратковременен наем: издание и поддържане на профили в обществените мрежи, връзка с клиентите преди, по време на или след настаняването им, нуждата да си на линия 24/7, почистването и поддръжката на жилището и пр.Като цяло профилът им е еднакъв с този на хората, които по принцип отдават през Аirbnb. По информация от компаниите това са хора, които имат наследствени жилища или са купили жилища с капиталова цел, мигриращи от дълготраен към кратковременен наем. Или българи от чужбина, които желаят да употребяват жилището си, когато се връщат в страната, и по тази причина няма по какъв начин да го отдадат на дълготраен наем. Има клиенти с по един или два жилището, с по три или четири. За рекордьор сочи притежател с 12 жилището.
Airbnb пазарът в София ври и кипи. Хилядите жилища, предлагани чартърен, в платформи като Аirbnb и booking по обща преценка към този момент са прекалено много, само че не престават да се усилват. Търсенето и от чужденци, и от българи за този вид краткосрочно настаняване също нараства, само че с по-бавни темпове. В резултат и цените, и заетостта падат, а оттова и облагата на наемодателите. Напоследък някои вземат решение, че тя не си коства и се връщат към дълготрайните наеми. Други, към този момент единични случаи, продават жилищата си дружно с airbnb бизнеса.
Тече развой на пресяване на предлагането и слабият зимен сезон евентуално ще даде още подтик. Очакванията са в обозримо бъдеще от няколко години на пазара да останат най-конкурентоспособните. Тоест жилища на добра локация (в центъра), с добър интериор (в който е инвестирано) и с опит (с голям брой петзвездни ревюта в платформите). Тази картина обрисуват представители на една релативно нова каста от компании – професионални мениджъри на парцели, отдавани на кратковременен наем. В София те са към 15 и по приблизителни оценки ръководят общо към 500 жилището, при близо 2800 на пазара. При тях също има текучество.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Предлагането се утрои
За жал има наклонност цените на пазара на краткосрони наеми да се смъкват доста, споделя Борис Павлов от Flat Manager
" Когато започвахме през февруари 2017 година, в Аirbnb се предлагаха 750 инвидидуални парцела от София. В момента са 2800, т.е. за две години и половина се утроиха. Месечно на пазара излизат по 70-80 нови жилища, споделя Борис Павлов, основател и управител на Flat Manager, които ръководят 120 жилището в София. Освен това на франчайз имат представителства в Пловдив, Варна, Бургас, а неотдавна и в Букурещ. Ръстът на предлагането обаче се забавя. Ако през 2018 по отношение на 2017 година е бил 100%, през 2019 година към този момент е 50%, прибавя той, като се базира на данни на AirDNA - платформата за статистика на Airbnb. " Има пренасищане, тъй като в доста от случаите в централните региони е по-доходоносно от дълготрайното отдаване чартърен. И макар че пазарът е пренаситен, предлагането не стопира ", прибавя Житомир Тенев, шеф на Host Me. Компанията е на пазара от година и половина и ръководи над 25 жилището в София и няколко в Пловдив.
Туристите – не чак толкоз
Освен доста жилища на пазара има и доста туристи. Големият растеж беше преди три години, когато Ryanair и Wizzair започнаха масирано да отварят нови линии до София. После по-нерентабилните от тях отпаднаха и в този момент нискотарифните компании рядко оферират нови дестинации. През 2018 година България попадна под прожекторите поради европредседателството, което в допълнение тласна градския туризъм. Но по експертна оценка страната не е съумяла да задължи интереса. Така че през 2019 година по общо мнение задграничните туристи са много под упованията. Българските туристи са българи от чужбина, които се завръщат за ваканциите, хора, пътуващи сред градовете, командировани чиновници. От компаниите ги правят оценка като 15-20%. С други думи, казусът е, че в случай че жилищата са се утроили, броят на туристите не е. " През 2018-2019 година растежът на туристите е по-плавен " по оценка на Павел Петков. Той е шеф на Advisorbnb, които стартират работа от 2017 година През 2018 година се сливат бизнеса с BnBees, като резервират и двата марката и в този момент имат към 70 жилището в София и значително в Пловдив.
По-добра облага, по-малка обезценка
В доста от случаите в централните региони краткосрочното отдаване чартърен е по-доходо-носно от дълготрайното, споделя Житомир Тенев от Host Me
Отдаването на апартамент в Аirbnb и booking има най-малко две съществени преимущества пред дълготрайния наем – носи по-големи доходи и е обвързвано с по-малка обезценка, споделят от компаниите. " Винаги вършим параленост, откакто приспаднем разноските по комисиони, режийни и сметки, дали ще се печели повече при нас или на дълготраен наем. На клиентите с подобаващи жилища им излиза сметката ", споделя Борис Павлов. И разяснява: " един апартамент на 50% претовареност, на естествени цени и с обикновено отдаване, след приспадане на разноските прави дълготраен наем. Интересно става, когато заетостта е над 50%, само че в случай че не се доближи 60-65%, не си заслужава ", обобщава той. И прибавя, че работят единствено в идеалния център. Вече са отказали да ръководят над 350 парцела като несъответствуващи. Презумпцията им е, че рано или късно самите притежатели ще схванат, че изкарват по-малко, в сравнение с дълготраен наем, и ще се откажат. " Ние от всеки апартамент ще изкараме нещо, само че концепцията е притежателите да бъдат удовлетворени и да останат с нас дълго време ", прибавя той. Що се отнася до амортизацията - в апартамент, отдаван на кратковременен наем, се влиза, преглежда и поддържа след всеки посетител - три-четири пъти седмично. " А при дълготраен наем притежателят нормално вижда жилището си в най-хубавия случай един път месечно. Но може и да не го види и година и най-после напълно да не си го познае ", споделя Житомир Тенев.
Цените падат, заетостта също
Ако преди човек можеше да изкара 1500 лв. от жилището си на месец,сега приходът пада до към 1000 лв., споделя Ивайло Касабов от GuestMe.
AirDNA дава междинна цена на нощувка в София 35 евро на вечер, междинен месечен приход на апартамент 470 евро и междинна претовареност 58%. " Платформата дълго не отчиташе спад, само че ние го усещаме по това, че жилищата ни не са на заетостта на предходната година. През мощния сезон нормално имаме над 85% претовареност, през тази година тя е 75% ", споделя Борис Павлов. " Спад има. Съдя по жилища ни с висок рейтинг, които постоянно са били заети. През предходната и по-миналата година не беше належащо да се смъкват цени, с цел да се изпълнят, само че тогава имаше и повече туристи. Сега те не са заети и не могат да работят на същите цени ", удостоверява и Ивайло Касабов от GuestMe. Компанията е на пазара от 2015 година и в този момент ръководи 100 жилището в София. " Ако преди човек можеше да изкара 1500 лв. от жилището си на месец, в този момент приходът пада до към 1000 лв. ", прибавя той. И останалите компании удостоверяват за спад в цените: Студио, което допреди три години се е наемало за 35 евро на вечер, в този момент работи с цена 20-25 евро, с цел да поддържа същата претовареност. " Средната цена на нощувка по-ниска с 15-20% по отношение на 2015 година задави огромното предложение ", споделя Станимир Ненов, създател на " Airbnb справочник: Как да спечелим 1500 лева на месец от наем? " И прибавя: " Бизнесът не е толкоз мощен, колкото през 2015-2016 година, само че към момента е по-добре от алтернативата на дълготрайните наеми ".
Дъното на цените
В обстановка на намаляващи цени и претовареност тактиките на наемодателите най-общо са два вида: " По-добре 20 дни по 30 евро, в сравнение с 30 дни по 20 евро " или " Нито един празен ден, без значение от цената ". " Мнозина вземат решение, че с ниски цени притеглят повече хора и това е по този начин. Но ниските цени не са оправдани нито финансово, нито времево, поради всекидневните старания и задължения, които постанова работата на кратковременен наем ", споделя Павел Петков. И прибавя, че те като предписание се пробват да държат по-високи цени и даже заетостта да не е огромна, това се оправдава. " За жал има наклонност цените на пазара на краткосрочни наеми да се смъкват доста. И то не от менажиращите компании, а от самостоятелните хостове - хора с един-два жилището, които ги ръководят сами и избират да изкарат 20 евро от жилището си, вместо да стои празен. Но това е обидно ниска цена, която не е оправдана, в случай че се сметнат разноските и изразходваното време ", споделя и Борис Павлов.
Понякога първо наемодателите се пробват да държат високи цени. В последния миг обаче ги смъкват, най-често с цел да запълнят дупка сред две резервации. През август имаше доста last minute предложения на цени от по 10-12 евро, 13-15 евро за жилища в идеалния център. Това е ново дъно, като се има поради, че всекидневно цените варират сред 20 и 85 евро. За най-високия клас жилища - на " Витошка " с две или три спални, диапазонът е 80 - 120 евро. Обикновено притежателите по този начин и не съумяват да запълнят напълно жилищата си, тъй като реагират last minute. Тяхната " промо " цена обаче дърпа всички надолу. Основното терзание на мениджърите е, че още по-ниските цени притеглят и съответната категория туристи. София така и така е на предни места в класациите за най-евтин еднодневен престой в Европа.
Към дълготрайните наеми
Стоян Добрев от Homey предвижда, че отливът от Airbnb ще извади качествени и реновирани жилища на пазара на дълготрайни наеми в центъра.
Когато пазарът на краткосрочни наеми отеснее, най-популярната exit тактика е връщането към дълготрайните. От организациите за недвижими парцели споделят, че към този момент имат случаи на завръщане като наемодатели на техни някогашни клиенти, които за някакъв интервал са предложили жилището си в Airbnb. " Много хора се върнаха към дълготрайните наеми, тъй като като вземем комисионата и цените, облагата е дребна, а и е по-малко стресово, когато наемът е дълготраен ", изяснява Станимир Ненов. От позиция на Ивайло Касабов решението не е елементарно, когато си привикнал да вземаш огромните пари. А Стоян Добрев от Homey отбелязва, че даже цените още да паднат, ще продължи да държи жилищата си на кратковременен наем, тъй като " няма обезценка ". Той е в Airbnb бизнеса от три години, от началото на годината е направил компания и в този момент ръководи 20 жилището.
Очакванията на пазарните анализатори са дълготрайните наеми в София също да намалеят поради многото жилища в градеж, купени с капиталова цел, които следва да излязат на пазара. Мениджърите при краткосрочните наеми обаче са спокойни, че центърът, където е концентриран бизнесът им, ще задържи цени. В него новото строителство е лимитирано, а и има клиенти, които държат да живеят тъкмо там. Страничен положителен резултат е, че отливът от Airbnb ще се отрази добре на предлагането за дълготрайно наемане в центъра, отбелязва Стоян Добрев. Тъй като доста хора са реновирали жилищата си, с цел да ги пуснат в платформите, на пазара ще излязат качествени жилища. " Наемите отново ще са високи, само че най-малко няма да са за " дупки ", прибавя той.
Продажба с Airbnb бизнес
Наскоро от платформата за споделено вложение в парцели PropertyClub оповестиха, че влизат в бизнеса с краткосрочните наеми. Идеята е да купуват споделено жилища, подобаващи за листване в платформите и когато разработят сполучливо бизнеса, да ги продават дружно с него. Така вложителите ще получават приход от краткосрочния наем и добра рентабилност при продажбата. Партньор в ръководството на парцелите ще е Flat Manager. Такива жилища съвсем не се оферират на пазара, и когато това се случи, възвращаемостта е огромна, споделят от PropertyClub.
В удостоверение – и двете най-големи мениджърски компании в София имат история за апартамент, продаден на цена много над покупната, с помощта на бизнеса в Airbnb. " Преди две години наш клиент, който консултирахме, купи апартамент за главен ремонт в центъра. Ние го разработихме, докара добър приход. Продаде го и цялостната възвращаемост на инвестицията беше 35% за две години ", споделя Борис Павлов. Ивайло Касабов споделя за човек, купил жилището за 110 000 евро преди години, който го е разделил на две и развил в Airbnb. Сега продава двата жилището за 230 хиляди евро общо. " Явно този вид жилища са доста подобаващи за продажба – ремонтирани, реновирани и с бизнес ", разяснява той. В тази посока мисли и Станимир Ненов, който наскоро разгласи, че е решил да продаде 20% благосъстоятелност и 20% от приходите на собствен Airbnb апартамент, тъй като има потребност от капитал. Не желае да продаде целия парцел, защото върви добре и носи положителни доходи. Идеята е съсобственикът да бъде миноритарен въздържан вложител, а Ненов да продължи да ръководи парцела в интерес и на двамата.
За компаниите
Бизнесът не е толкоз мощен, колкото през 2015-2016 година, само че към момента е по-добре от алтернативата на дълготрайните наеми, по оценка на Станимир Ненов, създател на Airbnb справочник
Станимир Ненов е един от първите хостове в София. Започва през 2013-2014 година Със съдружничката му основават компания за ръководство на парцели и бързо доближават до 60 жилището. В началото на 2018 година обаче се отхвърлят от мениджмънта. " Имахме проблем с личния състав, парите не бяха толкоз положителни, и клиентите не получаваха задоволително, с цел да са удовлетворени ", изяснява Ненов. Прехвърлили са обектите към различен оператор и са лимитирали активността на компанията до своите жилища. Фирмите от бранша споделят, че маржовете в бизнеса са дребни, и финансово нещата са на кантар. Комисионите им се движат сред 15 и 30%, като множеството компании имат два или три типа пакетни цени съгласно обсега на услугата и типа на настаняването. Като цяло са дребни компании с личен състав 3 - 12 души, които аутсорсват почистването, прането, ремонтите.
" Всичко е на ръба. Ние към този момент работим четвърта, пета година, покриваме си оперативните разноски, само че не можем да излезем на облага. Хамалогията обаче е огромна ", споделя Ивайло Касабов. Борис Павлов също изяснява, че към момента са на загуба като компания поради вложенията, които вършат. Flat Manager е градена като започваща компания с упоритости за напредък в чужбина. " Заплатите ни са високи, използваме най-хубавите системи и влагаме в това на хората да им е хубаво. Всичко е за да пораства компанията, чиновниците да са стимулирани и да печелим не тъкмо в този момент, а в бъдеще ", прибавя той. Компанията възнамерява да се разраства в чужбина посредством мрежа от интернационалните франчайзи. Освен това е в развой на създаване на уеб страницата Flataway.eu, който ще е за средносрочно наемане на жилищата, менажирани от компанията - от 2 седмици до 12 месеца. Засега той е отворен единствено за корпоративни клиенти.
Общото очакване е, че до две-три години пазарът ще се саморегулира. Доста хора ще се откажат и ще се върнат към дълготрайните наеми. Ще останат качествените жилища, в които са направени вложения и за които има резервации. Наемните цени ще се вдигнат.Q&A
Кои са положителните местоположения
Ключовото е местоположението, и то местоположението на картата, споделя Борис Павлов от Flat Manager. Ако клиентът е влезнал в Tripadvisor и е видял къде са центърът, катедралата " Св. Александър Невски " и че главната улица е " Витошка ", търси към тях. Ако е гледал единствено картата, ще търси настаняване към метростанция Сердика. От другите компании, обрисуват границите на зоната, подобаваща за краткосрочни наеми по този начин: бул. " Христо Ботев ", бул. " Евлоги Георгиев " в сектора НДК – Орлов мост (понякога " Лозенец " ), бул. " Дондуков " (някои слизат до " Сливница " и западно от бул. " Васил Левски " ). Други конкретизират като стратегически регионите към НДК, " Витошка ", метростанция " Сердика ", Съдебната палата, халите, жълтите павета, Народния спектакъл, " Св. Александър Невски ".Спорни са оценките за региона към Бизнеспарка в " Младост ". Според някои той е добър за командировани чиновници. Други отвръщат, че по този начин или другояче те вечер слизат до центъра, който е на 25 минути. По-удобно им е и да са настанени там, тъй като няма да им се постанова да пътуват нощем.
Откъде идват туристите
Гостите са главно от Европа, само че има и от целия свят – Китай, Корея, Русия. За националността им огромна роля играят и дестинациите на нискотарифните самолетни компании. В последните две години да вземем за пример се удвояват и гостите от Израел. Българите – обичайно това са сънародниците от чужбина. " Наблюдава се наклонност компаниите да наемат за чиновниците си жилища в Аirbnb вместо хотели. В хотел цената излиза по три, а получаваш дребна хотелска стаичка вместо прекрасен дизайнерски апартамент ", отбелязва Ивайло Касабов от guest.me. Хората, които пътуват по бизнес, наемат за по-дълъг интервал, прибавя той.
Кой предлага през компания
През компания в платформи като Airbnb и Booking оферират главно хора с недостиг на време. Служители, които нямат опция да излизат в работно време, с цел да обслужват клиентите си. Или хора със собствен бизнес или със фамилни отговорности, които имат по-приоритетни задания. Те аутсорсват на професионални мениджъри ангария, обвързвана с отдаване на парцел на кратковременен наем: издание и поддържане на профили в обществените мрежи, връзка с клиентите преди, по време на или след настаняването им, нуждата да си на линия 24/7, почистването и поддръжката на жилището и пр.Като цяло профилът им е еднакъв с този на хората, които по принцип отдават през Аirbnb. По информация от компаниите това са хора, които имат наследствени жилища или са купили жилища с капиталова цел, мигриращи от дълготраен към кратковременен наем. Или българи от чужбина, които желаят да употребяват жилището си, когато се връщат в страната, и по тази причина няма по какъв начин да го отдадат на дълготраен наем. Има клиенти с по един или два жилището, с по три или четири. За рекордьор сочи притежател с 12 жилището.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ