След новините: Ниски лихви по ипотечните кредити и високи цени на имотите – докога?
Търсенето на жилища се резервира нараснало и през последните 12 месеца. Ниските лихви по заемите, ниската финансова просветеност на популацията и лимитираните други възможности за вложения поддържат цените високи.
Колко дълго обаче ще се запазят удобните условия по кредитирането и какви са рисковете, за които банки и техните клиенти би трябвало да се приготвят?
Високата инфлация през последните три години и ниските лихви по банковите депозити подтикна доста българи да търсят избавление за спестяванията си в вложения в недвижими парцели. Цените на жилищата не престават да нарастват, а лесния достъп до заеми подтиква пазара.
Появяват се обаче първи признаци на смяна в стопанската система. Рисковете към този момент се калкулират от Българска народна банка и финансовия бранш у нас, а централната ни банка е подготвена да работи, с лимитираните запаси поради валутния ръб на българския лев. Готови ли са обаче кредитополучателите?
Надежда и Емил са семейство. Тя е HR експерт в IT компания, а той самия е програмист. Всеки един от тях е с заем за жилище – Емил го купил, с цел да живеят в него, а Надежда е взела заема за жилище в градеж, с цел да го отдава чартърен.
" В момента, в който взехме решение да закупум жилището цената беше към 900 евро на квадрат като това беше една от доста положителните цени в региона по тази причина взехме решение да припадък към договорката. След няколко месеца цената внезапно скочи, което до някаква степен ни успокои. Продавачът мощно ме натисна да го купя дори беше податлив да ми върне капарото, в случай че не взема бързо решение, с цел да си увелича цената и да има по-голяма облага от жилището, само че действително аз скочих в договорката ", съобщи Емил Копев, кредитополучател.
Техният съветник споделя, че купувачите стават все по-подготвени. Идват с обезпечено финансиране, само че имат и по-големи условия за парцела. Запазва се наклонността от пандемията да се търсят по-големи жилища.
В бранша означават, че това също е тласък за пазаруване на парцел, защото българите живеят в по-малки жилища по отношение на междинното за Европа. Намалява обаче интереса към пазаруване на жилище за отдаване чартърен.
" Въпреки, че все се приказва все още, че цените на парцелите непрестанно порастват - това към този момент не е по този начин, само че фактически търсенете е повече от предлагането. Трудностите, които срещат клиентите е да намерят оня парцел, който да дава отговор на техните претенции - точно по-големи стаи, по-просторни жилища. Нещо, което последните няколко години доста се строяха жилища с по-малки пространства. Сега клиентите търсят огромни пространства. Освен всички останало те към този момент са и много понаучени някои от тях. Много държат на паркоместата ", добави Росица Манева, шеф.
Надежда, която взима заем неотдавна изяснява, че е минала през по-сериозно изследване от страна на банката, за разлика от брачна половинка ѝ за неговия заем преди няколко години.
Отнема малко повече време, повече изследване от страна на самите банки да изследват нас като кредитоискатели най-малко което мога да споделя от персонален опит. Аз също си купих апартамент, той е по-скоро с капиталова цел тъй като взех решение, че в случай че не в този момент - по кое време? В последна сметка в този момент имам опцията, имам врмеето да го напрвя и лишава малко повече време в сравнение с чаках. При него преди 2-3 години стана много по-бързо в сравнение с стана при мен. Изискваха се много повече информация, инспекции, следствия ", разяснява Надежда Стоименова.
Такива по-големи условия се удостоверяват и от анализаторите. Въпреки това в бранша на недвижимите парцели регистрират, че търсенето продължава да изпреварва предлагането и поддържа растежа на цените.
" Ние не отчитаме все още притеснителна наклонност. 2022 година имаше някои тримесечия, в които инфлацията беше по-висока от растежа на приходите, само че 2023 година още веднъж се завъртя това съответствие и приходите порастват по-бързо от инфлацията ", съобщи Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
Повишаването на цените въздейства на разполагаемия приход на домакиснтвата и от там въздейства на тяхната кредитоспосбност. Същото е и с повишението на лихвените проценти. По-високата рента значи по-високи погасителни вноски, надлежно разполагаемия приход на домакиснтвата понижават по този начин, че банките последователно правят оценка тази възможност от утежняване на кредитоспособността на своите кредитполучатели ", добави Борис Петров, финансист.
Банките регистрираха рекордна растеж в облагите през предходната година от 64%, а мотор беше точно активността от заеми, а не от такси и комисионни.
" В България не сме очевидци на значително повишение на лихвените проценти. Ако вземем междинните лихви за 2022 година по ипотечни заеми, които са по данни на Българска народна банка, които са 2,57 и ги съпоставим с тези от 2023 година покачването е с към 0.2%, което пък е по този начин вследствие на както вие казахте, което е по този начин вследствие на доста свободен запас в банките. Хората и домакиснтвата икономисват по-бързо отколкот вземат ", разясни Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
Ниските лихви, които звучат като добра вест за кредитополучателите в този момент евентуално могат да се окажат предизвикателство.
" Точно ниските лихви по депозитите в българия и в същото време заемите в лв., които се отпускат са довели до това положително показване предходната година. Но казусът е, в случай че България влезе в ЕЗ и когато влезе тези заеми, които се отпускат на доста ниска рента под 3% изключително, автоматизирано ще би трябвало да се съобразят ще би трябвало да преминат към лихвените нива, които са съответни в цялата ЕЗ. Няма по какъв начин тези ниски лихви да продължат да бъдат на това равнище, което са сега при влизането в ЕЗ. там механизма е напълно друг ", посочи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Моите очакване е тези покачвания на банковата цена на финансиране да се отразят постоепнно и в цената на жилищните и ипотечни заеми. Разбира се доста последователно във времето без внезапни покачвания, само че факт е, че сега това е най-евтиния кредитен артикул, който банките оферират и той изостава значително от кредитните артикули, от цените и в другите држави в ЕЗ и извтън, където ипотечните заеми костват над 4%. За информация при нас е към 2,8% ", разяснява Борис Петров, финансист.
Не е в полза на нито една комерсиална банка шоково да увеличи лихвите, само че кредитополучателите би трябвало да са наясно, че тендецията е те да нарастват, в това число и с приемането еврото, когато и да се случи. Към това би трябвало да се калкулира и продължаващия растеж в цените на парцелите, макар че множеството кредитополучатели съумяват да върнат предварително заемите си.
" Превръщането на левовете в евро, колкото и гладко да върви - това е някакъв потрес и на второ място. След влизането в ЕЗ лихвените развнища ще би трябвало да бъдат нараснали до равнищата, които са в ЕЗ. В Ез минималната рента по депозитите в централната банка е 4%. Ние приказваме на лихви в жилищното кредитиране от порядъка на 3%. Дори и да не стане поково в границите на един ден или 1 месец посоката е ясна. Дори да приемем, че това стане в границите на 1 година това значи още 25% в допълнение обвързване на компаниите и жителите към банките, във връзка с погасявването на техните заеми ", съобщи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ръст на цените от порядъка на 5-7% годишно е здравословен растеж. Той регистрира в общия случай насъбраната инфлация и естествения растеж на този актив. Очакваме и тази година през 2024 година да имаме повишаване на номиналнлите цени с сред 7 и 10%, което считаме, за безусловно естествен и сдържан растеж " добави Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
" Членството в ЕЗ би се отразило в по-бърза конвергенция на лихвените проенти по ипотечните заеми дружно с лихвените проценти в ЕЗ. В този смисъл може да чакаме, че банките биха охладили темповете на кредитиране. В същото време даже да не влезем в ЕЗ Българска народна банка подхваща много огромни маркопроденцуални ограничения ориентирани точно към изстудяване на жилищното кредитиране, които евентуално ще бъдат въведени през втората половина на т.г. През юни месец се чака да влезе един нов план за отчестност на кредитоспособността в това число на кредитополучателите, към Българска народна банка по една общоевропейска регулация на ЕЦБ, която се назовава АНА заем. Това на процедура е една база данни, която влизат освен данните за заема, само че и данните за прихода, данните за съптветно обезпеченията и така нататък, които кредитополучателя е обезпечил по съответния контракт. Това ще даде опция за по-ефективно калибриране на тези макропроденциални ограничения, които Българска народна банка ще вкара през втората половина на годината ", добави Борис Петров, финансист.
" От една страна ние може да чакаме въз основата на увеличените лихви по заеми лихви по заемите, резултата от влизането в ЕЗ, въз основата на отварянето на бългаерския пазар към европейския, бих споделил, че в случай че не спад, то може да имаме нормализиране на цените, т.е. растежа няма да бъде толкоз огромен. Липсата на подобен напредък може да докара до отлив на банките да раздават нови заеми. Един от факторите за огромния растеж на ипотечните заеми е, че банките дават съвсем 100% заем да покрива цената на парцела. В някои случаи той е по-малък, само че се компенсира с потребителски креди, заради това, което виждаме и огромен растеж върху потребитъелските заеми. Има условия, в случай че се затегне финансовата обстановка в Европа и след влизане в ЕЗ да видиме застопоряване на цените на някакво равнище или понижение, което е ясно, че ще повлияе отрицателно върху този пазар и цялата икономическа обстановка ", разяснява доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ако България бъде призната в ЕЗ при започване на 2025 година През втората половина на тази 2024 година може да има прочут напън върху покачване на лихвените проценти заради процеса на влизане в ЕЗ, където приблизително в ЕЗ лихвените проценти са към 2 прочие п над тези, които споменахме у нас. Но пък чакаме наклонността за понижаване на главната рента да започва в скоро време, тъй че не чакаме резултата да е забележителен ", сподели още Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
Финансисти обаче показват, че участието на страната в еврозоната ще направи страната ни нискорискова и ще увеличи инвеститорския интерес.
Д-р Юлиан Войнов, икономист: Най-верятно нашия кредитен рейтинг ще бъде вдигнат. В момента имаме ВВВ. Има възможност в границите на една година той да се вдигне с две степени до А-, което ще насочи напълно други тип вложители, които до този миг са избягвали да се насочат към България. По-голямата конкуренция е положително по принцип тъй като това възстановява цените.
Прогнозите за жилищния пазар у нас остават без основни промени - въпреки и да има понижаване на броя на покупко-продажбите ползата на купувачите се резервира задоволително мощен, с цел да движи пазара. Благоприятното кредитиране за ново жилище ще се резервира за още известно време, само че несъмнено трендовете са лихвите гладко да се покачват.
Това слага в риск всеки кредитополучател, който е надценил финансовите си благоприятни условия. Но механизмите в банковия бранш ще обезвреждат възникването на шокове в системата като я запазяят постоянна и подготвена за еврото.
Последвайте ни във и
Вече може да ни гледате и в
Намерете ни в
Колко дълго обаче ще се запазят удобните условия по кредитирането и какви са рисковете, за които банки и техните клиенти би трябвало да се приготвят?
Високата инфлация през последните три години и ниските лихви по банковите депозити подтикна доста българи да търсят избавление за спестяванията си в вложения в недвижими парцели. Цените на жилищата не престават да нарастват, а лесния достъп до заеми подтиква пазара.
Появяват се обаче първи признаци на смяна в стопанската система. Рисковете към този момент се калкулират от Българска народна банка и финансовия бранш у нас, а централната ни банка е подготвена да работи, с лимитираните запаси поради валутния ръб на българския лев. Готови ли са обаче кредитополучателите?
Надежда и Емил са семейство. Тя е HR експерт в IT компания, а той самия е програмист. Всеки един от тях е с заем за жилище – Емил го купил, с цел да живеят в него, а Надежда е взела заема за жилище в градеж, с цел да го отдава чартърен.
" В момента, в който взехме решение да закупум жилището цената беше към 900 евро на квадрат като това беше една от доста положителните цени в региона по тази причина взехме решение да припадък към договорката. След няколко месеца цената внезапно скочи, което до някаква степен ни успокои. Продавачът мощно ме натисна да го купя дори беше податлив да ми върне капарото, в случай че не взема бързо решение, с цел да си увелича цената и да има по-голяма облага от жилището, само че действително аз скочих в договорката ", съобщи Емил Копев, кредитополучател.
Техният съветник споделя, че купувачите стават все по-подготвени. Идват с обезпечено финансиране, само че имат и по-големи условия за парцела. Запазва се наклонността от пандемията да се търсят по-големи жилища.
В бранша означават, че това също е тласък за пазаруване на парцел, защото българите живеят в по-малки жилища по отношение на междинното за Европа. Намалява обаче интереса към пазаруване на жилище за отдаване чартърен.
" Въпреки, че все се приказва все още, че цените на парцелите непрестанно порастват - това към този момент не е по този начин, само че фактически търсенете е повече от предлагането. Трудностите, които срещат клиентите е да намерят оня парцел, който да дава отговор на техните претенции - точно по-големи стаи, по-просторни жилища. Нещо, което последните няколко години доста се строяха жилища с по-малки пространства. Сега клиентите търсят огромни пространства. Освен всички останало те към този момент са и много понаучени някои от тях. Много държат на паркоместата ", добави Росица Манева, шеф.
Надежда, която взима заем неотдавна изяснява, че е минала през по-сериозно изследване от страна на банката, за разлика от брачна половинка ѝ за неговия заем преди няколко години.
Отнема малко повече време, повече изследване от страна на самите банки да изследват нас като кредитоискатели най-малко което мога да споделя от персонален опит. Аз също си купих апартамент, той е по-скоро с капиталова цел тъй като взех решение, че в случай че не в този момент - по кое време? В последна сметка в този момент имам опцията, имам врмеето да го напрвя и лишава малко повече време в сравнение с чаках. При него преди 2-3 години стана много по-бързо в сравнение с стана при мен. Изискваха се много повече информация, инспекции, следствия ", разяснява Надежда Стоименова.
Такива по-големи условия се удостоверяват и от анализаторите. Въпреки това в бранша на недвижимите парцели регистрират, че търсенето продължава да изпреварва предлагането и поддържа растежа на цените.
" Ние не отчитаме все още притеснителна наклонност. 2022 година имаше някои тримесечия, в които инфлацията беше по-висока от растежа на приходите, само че 2023 година още веднъж се завъртя това съответствие и приходите порастват по-бързо от инфлацията ", съобщи Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
Повишаването на цените въздейства на разполагаемия приход на домакиснтвата и от там въздейства на тяхната кредитоспосбност. Същото е и с повишението на лихвените проценти. По-високата рента значи по-високи погасителни вноски, надлежно разполагаемия приход на домакиснтвата понижават по този начин, че банките последователно правят оценка тази възможност от утежняване на кредитоспособността на своите кредитполучатели ", добави Борис Петров, финансист.
Банките регистрираха рекордна растеж в облагите през предходната година от 64%, а мотор беше точно активността от заеми, а не от такси и комисионни.
" В България не сме очевидци на значително повишение на лихвените проценти. Ако вземем междинните лихви за 2022 година по ипотечни заеми, които са по данни на Българска народна банка, които са 2,57 и ги съпоставим с тези от 2023 година покачването е с към 0.2%, което пък е по този начин вследствие на както вие казахте, което е по този начин вследствие на доста свободен запас в банките. Хората и домакиснтвата икономисват по-бързо отколкот вземат ", разясни Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
Ниските лихви, които звучат като добра вест за кредитополучателите в този момент евентуално могат да се окажат предизвикателство.
" Точно ниските лихви по депозитите в българия и в същото време заемите в лв., които се отпускат са довели до това положително показване предходната година. Но казусът е, в случай че България влезе в ЕЗ и когато влезе тези заеми, които се отпускат на доста ниска рента под 3% изключително, автоматизирано ще би трябвало да се съобразят ще би трябвало да преминат към лихвените нива, които са съответни в цялата ЕЗ. Няма по какъв начин тези ниски лихви да продължат да бъдат на това равнище, което са сега при влизането в ЕЗ. там механизма е напълно друг ", посочи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Моите очакване е тези покачвания на банковата цена на финансиране да се отразят постоепнно и в цената на жилищните и ипотечни заеми. Разбира се доста последователно във времето без внезапни покачвания, само че факт е, че сега това е най-евтиния кредитен артикул, който банките оферират и той изостава значително от кредитните артикули, от цените и в другите држави в ЕЗ и извтън, където ипотечните заеми костват над 4%. За информация при нас е към 2,8% ", разяснява Борис Петров, финансист.
Не е в полза на нито една комерсиална банка шоково да увеличи лихвите, само че кредитополучателите би трябвало да са наясно, че тендецията е те да нарастват, в това число и с приемането еврото, когато и да се случи. Към това би трябвало да се калкулира и продължаващия растеж в цените на парцелите, макар че множеството кредитополучатели съумяват да върнат предварително заемите си.
" Превръщането на левовете в евро, колкото и гладко да върви - това е някакъв потрес и на второ място. След влизането в ЕЗ лихвените развнища ще би трябвало да бъдат нараснали до равнищата, които са в ЕЗ. В Ез минималната рента по депозитите в централната банка е 4%. Ние приказваме на лихви в жилищното кредитиране от порядъка на 3%. Дори и да не стане поково в границите на един ден или 1 месец посоката е ясна. Дори да приемем, че това стане в границите на 1 година това значи още 25% в допълнение обвързване на компаниите и жителите към банките, във връзка с погасявването на техните заеми ", съобщи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ръст на цените от порядъка на 5-7% годишно е здравословен растеж. Той регистрира в общия случай насъбраната инфлация и естествения растеж на този актив. Очакваме и тази година през 2024 година да имаме повишаване на номиналнлите цени с сред 7 и 10%, което считаме, за безусловно естествен и сдържан растеж " добави Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
" Членството в ЕЗ би се отразило в по-бърза конвергенция на лихвените проенти по ипотечните заеми дружно с лихвените проценти в ЕЗ. В този смисъл може да чакаме, че банките биха охладили темповете на кредитиране. В същото време даже да не влезем в ЕЗ Българска народна банка подхваща много огромни маркопроденцуални ограничения ориентирани точно към изстудяване на жилищното кредитиране, които евентуално ще бъдат въведени през втората половина на т.г. През юни месец се чака да влезе един нов план за отчестност на кредитоспособността в това число на кредитополучателите, към Българска народна банка по една общоевропейска регулация на ЕЦБ, която се назовава АНА заем. Това на процедура е една база данни, която влизат освен данните за заема, само че и данните за прихода, данните за съптветно обезпеченията и така нататък, които кредитополучателя е обезпечил по съответния контракт. Това ще даде опция за по-ефективно калибриране на тези макропроденциални ограничения, които Българска народна банка ще вкара през втората половина на годината ", добави Борис Петров, финансист.
" От една страна ние може да чакаме въз основата на увеличените лихви по заеми лихви по заемите, резултата от влизането в ЕЗ, въз основата на отварянето на бългаерския пазар към европейския, бих споделил, че в случай че не спад, то може да имаме нормализиране на цените, т.е. растежа няма да бъде толкоз огромен. Липсата на подобен напредък може да докара до отлив на банките да раздават нови заеми. Един от факторите за огромния растеж на ипотечните заеми е, че банките дават съвсем 100% заем да покрива цената на парцела. В някои случаи той е по-малък, само че се компенсира с потребителски креди, заради това, което виждаме и огромен растеж върху потребитъелските заеми. Има условия, в случай че се затегне финансовата обстановка в Европа и след влизане в ЕЗ да видиме застопоряване на цените на някакво равнище или понижение, което е ясно, че ще повлияе отрицателно върху този пазар и цялата икономическа обстановка ", разяснява доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ако България бъде призната в ЕЗ при започване на 2025 година През втората половина на тази 2024 година може да има прочут напън върху покачване на лихвените проценти заради процеса на влизане в ЕЗ, където приблизително в ЕЗ лихвените проценти са към 2 прочие п над тези, които споменахме у нас. Но пък чакаме наклонността за понижаване на главната рента да започва в скоро време, тъй че не чакаме резултата да е забележителен ", сподели още Антон Андонов, изп. шеф на организация за недвижими парцели.
Финансисти обаче показват, че участието на страната в еврозоната ще направи страната ни нискорискова и ще увеличи инвеститорския интерес.
Д-р Юлиан Войнов, икономист: Най-верятно нашия кредитен рейтинг ще бъде вдигнат. В момента имаме ВВВ. Има възможност в границите на една година той да се вдигне с две степени до А-, което ще насочи напълно други тип вложители, които до този миг са избягвали да се насочат към България. По-голямата конкуренция е положително по принцип тъй като това възстановява цените.
Прогнозите за жилищния пазар у нас остават без основни промени - въпреки и да има понижаване на броя на покупко-продажбите ползата на купувачите се резервира задоволително мощен, с цел да движи пазара. Благоприятното кредитиране за ново жилище ще се резервира за още известно време, само че несъмнено трендовете са лихвите гладко да се покачват.
Това слага в риск всеки кредитополучател, който е надценил финансовите си благоприятни условия. Но механизмите в банковия бранш ще обезвреждат възникването на шокове в системата като я запазяят постоянна и подготвена за еврото.
Последвайте ни във и
Вече може да ни гледате и в
Намерете ни в
Източник: bnt.bg
КОМЕНТАРИ