Повече жилища, по-малко офиси: От какво се нуждае светът?
Съществува възходящ консенсус, че се нуждаем от повече жилища и по-малко офис площи, до момента в който градовете извършват проекти за трансформирането си в света след пандемията, написа Конър Сен в коментар за Bloomberg.
Посоката на мислене е вярна – в свят с повече работа от разстояние градовете имат прекалено много офиси, само че в доста случаи незадоволително жилища, с цел да приютят всички, които желаят да живеят там. Добавянето на още жилища значи, че гъстотата им би трябвало да нарасне, по тази причина е значимо рестриктивните мерки за строителството да бъдат понижени, а придвижването YIMBY ( бел. ред. - от англ. yes in my backyard – да, в моя заден двор) ще означи победа. Проблемът е, че тази градоустройствена визия се сблъсква с актуалната финансова конюнктура.
Градове и строителни компании знаят какво желаят да построят, само че разноските за финансиране и кредиторите, в по-голямата си част, не го разрешават. Мащабните градски трансформации ще би трябвало да почакат, може би с години.
Проблемът стартира с по-високите лихви. Затягането на паричната политика от Федералния запас увеличи разноските на строителните компании, профилирани в бизнес парцелите. Строителна компания във Вашингтон заяви наскоро, че лихвите по заемите за строителство приближават 10%, растеж по отношение на близо 4% при започване на 2021 година Индустрията е изправена и пред структурно предизвикателство в рефинансирането на съществуващи заеми при по-високи лихви с настъпването на падежа на дълга.
Забавяне на наемния пазар
За строителните компании забавянето на наемния пазар е проблем, защото жилищното строителство с по-голяма плътност е най-вероятно да се концентрира върху парцели чартърен. В народен проект в Съединени американски щати офертните цени за жилища понижават на годишна база, празните жилища се усилват и има доста домове на стадий градеж, които ще излязат на пазара през идващите няколко години. Това е добра вест за наемателите, търсещи договорка за наем на апартамент, само че основава неустановеност за бизнесмените и кредиторите, търсещи евентуални нови планове.
Банките и кредиторите, които финансират строителство на парцели, са друго предизвикателство. Макар че банкрутите на видни банки през март са отдалечен спомен за финансовите пазари, те основават неустановеност на имотния пазар, която към момента не е позволена. Банките, които се стремят да се освободят от имотни заеми, не съумяват да намерят купувачи.
Имотният концерн за 70 милиарда $ на Blackstone от месеци е подложен на напън да изплати дължими суми на вложителите и наскоро разгласи, че продава миноритарен дял в казино комплекса Bellagio в Лас Вегас, с цел да набере ликвидни средства. Средата като цяло не е доста добра за нови планове, когато големи фондове се освобождават от висококачествени активи.
Това личи и от тримесечно допитване на Федералния запас през юли, което сподели, че 71.7% от американските банки стягат стандартите за кредитиране на бизнес парцели за строителство и насърчаване на терени, а търсенето от кредитополучатели на подобен дълг е извънредно едва.
Предизвикателства
Атланта усеща последствията от тази смяна в средата за финансиране. Германската имотна компания Newport влага минимум 155 млн. $ през идните шест години в ревитализирането на няколко жилищни здания южно от центъра и през януари към момента добавяше здания в портфейлите си. През юли тя разгласи, че финансирането ѝ е пресъхнало и продава плана. Не е ясно до каква степен огромна ще бъде тази пречка.
Предизвикателствата пред финансирането не важат в такава степен за еднофамилното жилищно строителство. Лихвите по ипотечните заеми над 7% оставят настрана от пазара някои купувачи, само че фирмите за жилищно строителство откриха, че е рентабилно да поемат разноските за част от тези лихви, помагайки за достъпността. Строителството и продажбата на жилище е по-бърз и не толкоз комплициран вид като строителството и финансирането на план за бизнес парцели с огромна плътност, което може да коства десетки или стотици милиони долари.
Явните въпроси за урбанистите, които се надяват да видят повече издигнати жилища и повече преустроени офис здания, е какво ще е нужно за насърчаването на такова строителство. Десетилетието на ниски лихви от 2010 година насам беше пропусната опция за градове като Ню Йорк и Сан Франциско, които в този момент се пробват да създадат прехода в по-предизвикателна среда за финансирането.
Премахването на трудности пред строителството като разхлабване на градоустройствените ограничавания оказва помощ, само че последствията от тези дейности евентуално няма да проличат преди пазарните условия още веднъж да станат подкрепящи за строителния цикъл. Неотдавнашен проект на Ню Йорк да преустрои офис площи и да добави 20 хиляди жилища може да събира прахуляк на някой рафт известно време.
Вариантът, който по-вероятно ще донесе неотложно влияние, са държавни пари. Градове като Бостън обмислят и задействат стратегии, отменящи имотни налози за преустройството на офиси в жилища, което дава отговор на някои условия. В взаимозависимост от развиването на тези стратегии общините може да обмислят сами да финансират планове с нисколихвени заеми.
Посоката на мислене е вярна – в свят с повече работа от разстояние градовете имат прекалено много офиси, само че в доста случаи незадоволително жилища, с цел да приютят всички, които желаят да живеят там. Добавянето на още жилища значи, че гъстотата им би трябвало да нарасне, по тази причина е значимо рестриктивните мерки за строителството да бъдат понижени, а придвижването YIMBY ( бел. ред. - от англ. yes in my backyard – да, в моя заден двор) ще означи победа. Проблемът е, че тази градоустройствена визия се сблъсква с актуалната финансова конюнктура.
Градове и строителни компании знаят какво желаят да построят, само че разноските за финансиране и кредиторите, в по-голямата си част, не го разрешават. Мащабните градски трансформации ще би трябвало да почакат, може би с години.
Проблемът стартира с по-високите лихви. Затягането на паричната политика от Федералния запас увеличи разноските на строителните компании, профилирани в бизнес парцелите. Строителна компания във Вашингтон заяви наскоро, че лихвите по заемите за строителство приближават 10%, растеж по отношение на близо 4% при започване на 2021 година Индустрията е изправена и пред структурно предизвикателство в рефинансирането на съществуващи заеми при по-високи лихви с настъпването на падежа на дълга.
Забавяне на наемния пазар
За строителните компании забавянето на наемния пазар е проблем, защото жилищното строителство с по-голяма плътност е най-вероятно да се концентрира върху парцели чартърен. В народен проект в Съединени американски щати офертните цени за жилища понижават на годишна база, празните жилища се усилват и има доста домове на стадий градеж, които ще излязат на пазара през идващите няколко години. Това е добра вест за наемателите, търсещи договорка за наем на апартамент, само че основава неустановеност за бизнесмените и кредиторите, търсещи евентуални нови планове.
Банките и кредиторите, които финансират строителство на парцели, са друго предизвикателство. Макар че банкрутите на видни банки през март са отдалечен спомен за финансовите пазари, те основават неустановеност на имотния пазар, която към момента не е позволена. Банките, които се стремят да се освободят от имотни заеми, не съумяват да намерят купувачи.
Имотният концерн за 70 милиарда $ на Blackstone от месеци е подложен на напън да изплати дължими суми на вложителите и наскоро разгласи, че продава миноритарен дял в казино комплекса Bellagio в Лас Вегас, с цел да набере ликвидни средства. Средата като цяло не е доста добра за нови планове, когато големи фондове се освобождават от висококачествени активи.
Това личи и от тримесечно допитване на Федералния запас през юли, което сподели, че 71.7% от американските банки стягат стандартите за кредитиране на бизнес парцели за строителство и насърчаване на терени, а търсенето от кредитополучатели на подобен дълг е извънредно едва.
Предизвикателства
Атланта усеща последствията от тази смяна в средата за финансиране. Германската имотна компания Newport влага минимум 155 млн. $ през идните шест години в ревитализирането на няколко жилищни здания южно от центъра и през януари към момента добавяше здания в портфейлите си. През юли тя разгласи, че финансирането ѝ е пресъхнало и продава плана. Не е ясно до каква степен огромна ще бъде тази пречка.
Предизвикателствата пред финансирането не важат в такава степен за еднофамилното жилищно строителство. Лихвите по ипотечните заеми над 7% оставят настрана от пазара някои купувачи, само че фирмите за жилищно строителство откриха, че е рентабилно да поемат разноските за част от тези лихви, помагайки за достъпността. Строителството и продажбата на жилище е по-бърз и не толкоз комплициран вид като строителството и финансирането на план за бизнес парцели с огромна плътност, което може да коства десетки или стотици милиони долари.
Явните въпроси за урбанистите, които се надяват да видят повече издигнати жилища и повече преустроени офис здания, е какво ще е нужно за насърчаването на такова строителство. Десетилетието на ниски лихви от 2010 година насам беше пропусната опция за градове като Ню Йорк и Сан Франциско, които в този момент се пробват да създадат прехода в по-предизвикателна среда за финансирането.
Премахването на трудности пред строителството като разхлабване на градоустройствените ограничавания оказва помощ, само че последствията от тези дейности евентуално няма да проличат преди пазарните условия още веднъж да станат подкрепящи за строителния цикъл. Неотдавнашен проект на Ню Йорк да преустрои офис площи и да добави 20 хиляди жилища може да събира прахуляк на някой рафт известно време.
Вариантът, който по-вероятно ще донесе неотложно влияние, са държавни пари. Градове като Бостън обмислят и задействат стратегии, отменящи имотни налози за преустройството на офиси в жилища, което дава отговор на някои условия. В взаимозависимост от развиването на тези стратегии общините може да обмислят сами да финансират планове с нисколихвени заеми.
Източник: economic.bg
КОМЕНТАРИ