Под наем или под лихва, кое е по-изгодно?
През последните години офертите на банките по предлаганите от тях жилищни заеми се усъвършенстваха доста. Според лихвената статистика на централната банка, през април 2017 година междинният лихвен % по жилищните заеми в левове понижава с 1.06 пр.п. до 4.05% на годишна база, а по тези в евро – с 1.15 пр.п. до 4.56%. Това предизвика от ден на ден и повече хора да се замислят за това кое би било по-изгодно за тях – да живеят чартърен или да закупят лично жилище чрез банков заем. Отговорът на този въпрос може да бъде даден с няколко елементарни финансови калкулации.
Нека разгледаме хипотетична обстановка за покупка на парцел в един от най-предпочитаните квартали в София – Младост. Според статистиката на един от водещите уеб сайтове за покупко-продажба на недвижими парцели www.imot.bg междинната цена на 3-стаен апартамент там е 86 925 евро. Според изискванията, които предлага Fibank по своят жилищен заем Право на избор, всеки клиент може да разчита на финансиране до 90% от оценката на парцела, а лихвата по жилищните заеми на банката стартира от 3,5 % и е измежду най-атрактивните на пазара. Приемаме, че парцелът е оценен на продажната му цена. Това значи, че нужното финансиране ще бъде в размер на 78 232 евро. Ако заемът бъде взет за интервал от 30 години, месечната погасителна вноска по заема ще бъде в размер на 353,52 евро. Според уеб страницата imot.bg междинният месечен наем в кв. Младост на 3-стаен апартамент е в размер на 345 евро.
Графика 1. Средна цена на 3-стаен апартамент в гр. София, кв. Младост 1
Източник: www.imot.bg
Това просто пресмятане демонстрира, че месечният разход да изплащаш лично жилище и да живееш чартърен е на процедура еднакъв. Ако обаче при наема всеки месец от вашия бюджет се изгубва окончателно избрана сума (в нашия случай 345 евро), то при заемът нещата са малко по-различни.
Както към този момент изчислихме нагоре, в случай че употребявате заем, с цел да закупите лично жилище месечната ви вноска ще бъде в размер на 353,52 евро. Тази сума обаче се дели на две елементи. С едната част от нея вие покривате лихвата по самия заем, а с другата част главницата. Главницата по заема е първичната сума (размер) на предоставения заем. В нашия случай 78 232 евро. Частта от вноската, която се внася по главницата на заема обаче не се губи, а се трансформира в благосъстоятелност върху парцела. С други думи вместо да спестявате десетки години, с цел да можете да придобиете парцел със лични средства, вие го вършиме в този момент, а заемът ви дава опция с времето да натрупате средствата за това. Ето по какъв начин средствата, внасяни по главница на заема, в действителност си остават за вас. Все отново откакто изплатите парцела, вие можете да решите да го продаде и по този начин ще трансформирате още веднъж събираните вноски по главницата в свободни парични средства.
Поради тази специфичност частта от месечните погасителни вноски по заема, която се губи окончателно от вашия бюджет и вие в никакъв случай няма да си я възстановите, е тази част, с която погасявате лихвата по заема.
При жилищния заем „ Право на избор “ на Fibank кредитополучателят изплаща взетата сума посредством анюитeтни внocĸи. Това значи, че размерът на месечната вноска по заема се резервира еднакъв за целия интервал. Този вид е най-удобен за клиентите, защото те могат да си плануват месечните разноски и си икономисват неприятни изненади. Πpи този погасителен проект c вpeмeтo внocĸитe пo лиxвитe нaмaлявaт, а тeзи пo глaвницaтa pacтaт cъc cъщия paзмep.
Графика 2. Примерно съответствие сред рента и главница по заема в месечната вноска за интервал от 30 години
Ако приемем хипотетично, че съотношението сред главница и рента по заема в месечната вноска стартира от 80 към 20 в интерес на лихвата и върви към прекосяване през годините в съответствие от 20 към 80 в интерес на главницата, действително сумата, която ще стартира окончателно да изчезва от фамилния бюджет като разход е 282,8 евро. Тази сума към този момент е доста по-ниска от междинния размер на месечния наем в обсъждания от нас образец – 345 евро. А в края на 35-тата година от изплащането на заема, разноските за лихви, които ще бъдат заплащани ще бъдат към 70,7 евро.
За да подредите малко по-лесно изчисленията нагоре, можете да погледнете обстановката от следния ъгъл. При наем на жилище вие плащате избрана сума на своя хазяин. При покупка на жилище посредством заем вие придобивате парцела след цялостното погашение на заема. Или казано по-просто заплащате наем за жилището на банката под формата на рента, която както показахме в нашия образец понижава с годините като съответствие в месечната ви вноска.
Ето по какъв начин макар, че сумите за месечните вноски по погасяване на жилищен заем и тези за наем са съвсем идентични, действително разноските са доста по-малки при потребление на жилищен заем. Още повече, че разноските ви за лихви ще понижават с времето, а месечният наем е много по-вероятно да се усили през годините.
Ако разгледаме исторически данните за междинните наеми в кв. Младост в уеб страницата www.imot.bg, за последните три години те са нарастнали от 280 евро през 24.06.2014 на сегашните 345 евро.
Графика 3. Средна стойност на месечен наем на 3-стаен апартамент в гр. София, кв. Младост 1
Източник: www.imot.bg
Нека в този момент разгледаме и вид, в който месечните си погасителни вноски по заема ги спестявате. За да съумеете да съберете сумата за обсъждания апартамент, в нашия разбор ще ви бъдат нужни почти 246 месеца или 20 години и половина. Това значи, че в случай че в този момент да вземем за пример сте на 30 години, за 50 годишния си празник ще можете да си подарите лично жилище. Тук идва обаче и огромното НО. Все отново за тези 20 години и половина вие ще би трябвало да живеете някъде чартърен, а това прави месечните ви разноски за жилище двойни – 345 евро наем + 353,52 евро спестявани за апартамент или общо 698,52 евро. Съотношението в тези калкулации сред разход за наем и заделяни за жилище спестявания е 49,4% към 50,6% и при равни други условия би се запазило непроменено през идващите 20 години.
Разбира се, тук най-големите скептици биха отправили забележка към разбора, че е допустимо да забележим и растеж в лихвите. Все отново лихвените проценти са подвластни на разнообразни пазарни и стопански фактори.
Последните години бяхме очевидци, както на интервал на повишаване, по този начин и на интервал на спад до рекордно ниски равнища. Ако тръгнем по противоположния ред на нашите калкулации и вземем сумата от 698,52 евро, която ще би трябвало да се отделя от фамилния бюджет при икономисване за жилище (спестяване + наем), както и интервалът от 30 години и общата сума за заем от 78 232 евро, употребявани в обсъждания образец, можем да изчислим, че годишният лихвен % при сходен размер на вноска е в размер на 10,2%. Исторически видяно даже и в най-тежките години на рецесия за последните 10 години лихвените проценти по жилищните заеми в евро в никакъв случай не са достигали сходни равнища. Имайки поради, че все още статистиката на Българска народна банка регистрира равнища от 4,56% можем да допуснем, че е доста едва евентуално в идващите 10 – 20 години да забележим миг, в който да ги доближат.
Друг миг, на който следва да обърнем внимание е, че нормално цените на парцелите са в директна връзка с равнището на инфлацията, а това значи, че цената при равни други условия с времето би следвало да се покачва. Това значи, че в случай че в прегледания от нас образец към сегашния миг са нужни 20 години спестявания, с цел да се реализира моментната цена, то с времето тя може да се усили и по този начин да нарасне и нужното време за икономисване. Справка за междинните цени на жилищата в кв. Младост от www.imot.bg демонстрира, че в края на 2003 година 3-стаен апартамент в този квартал е можело да бъде закупен за 32 000 евро, което значи съвсем троен растеж за последните 14 години.
Ето по какъв начин с няколко елементарни калкулации всеки от нас може самичък да реши за себе си кое решение би му било по-изгодно и комфортно. Нека не забравяме, че всяко финансово решение, с цел да бъде работещо, би трябвало да бъде стопански и логичен обосновано. Все отново най-после сметката си я плащаме ние.
* Използваните данни в показаните калкулации са примерни и целят само да илюстрират персоналното мнение на създателя. Анализът има напълно информативен темперамент и не трябва да се възприема като покана за покупка.
Нека разгледаме хипотетична обстановка за покупка на парцел в един от най-предпочитаните квартали в София – Младост. Според статистиката на един от водещите уеб сайтове за покупко-продажба на недвижими парцели www.imot.bg междинната цена на 3-стаен апартамент там е 86 925 евро. Според изискванията, които предлага Fibank по своят жилищен заем Право на избор, всеки клиент може да разчита на финансиране до 90% от оценката на парцела, а лихвата по жилищните заеми на банката стартира от 3,5 % и е измежду най-атрактивните на пазара. Приемаме, че парцелът е оценен на продажната му цена. Това значи, че нужното финансиране ще бъде в размер на 78 232 евро. Ако заемът бъде взет за интервал от 30 години, месечната погасителна вноска по заема ще бъде в размер на 353,52 евро. Според уеб страницата imot.bg междинният месечен наем в кв. Младост на 3-стаен апартамент е в размер на 345 евро.
Графика 1. Средна цена на 3-стаен апартамент в гр. София, кв. Младост 1
Източник: www.imot.bg
Това просто пресмятане демонстрира, че месечният разход да изплащаш лично жилище и да живееш чартърен е на процедура еднакъв. Ако обаче при наема всеки месец от вашия бюджет се изгубва окончателно избрана сума (в нашия случай 345 евро), то при заемът нещата са малко по-различни.
Както към този момент изчислихме нагоре, в случай че употребявате заем, с цел да закупите лично жилище месечната ви вноска ще бъде в размер на 353,52 евро. Тази сума обаче се дели на две елементи. С едната част от нея вие покривате лихвата по самия заем, а с другата част главницата. Главницата по заема е първичната сума (размер) на предоставения заем. В нашия случай 78 232 евро. Частта от вноската, която се внася по главницата на заема обаче не се губи, а се трансформира в благосъстоятелност върху парцела. С други думи вместо да спестявате десетки години, с цел да можете да придобиете парцел със лични средства, вие го вършиме в този момент, а заемът ви дава опция с времето да натрупате средствата за това. Ето по какъв начин средствата, внасяни по главница на заема, в действителност си остават за вас. Все отново откакто изплатите парцела, вие можете да решите да го продаде и по този начин ще трансформирате още веднъж събираните вноски по главницата в свободни парични средства.
Поради тази специфичност частта от месечните погасителни вноски по заема, която се губи окончателно от вашия бюджет и вие в никакъв случай няма да си я възстановите, е тази част, с която погасявате лихвата по заема.
При жилищния заем „ Право на избор “ на Fibank кредитополучателят изплаща взетата сума посредством анюитeтни внocĸи. Това значи, че размерът на месечната вноска по заема се резервира еднакъв за целия интервал. Този вид е най-удобен за клиентите, защото те могат да си плануват месечните разноски и си икономисват неприятни изненади. Πpи този погасителен проект c вpeмeтo внocĸитe пo лиxвитe нaмaлявaт, а тeзи пo глaвницaтa pacтaт cъc cъщия paзмep.
Графика 2. Примерно съответствие сред рента и главница по заема в месечната вноска за интервал от 30 години
Ако приемем хипотетично, че съотношението сред главница и рента по заема в месечната вноска стартира от 80 към 20 в интерес на лихвата и върви към прекосяване през годините в съответствие от 20 към 80 в интерес на главницата, действително сумата, която ще стартира окончателно да изчезва от фамилния бюджет като разход е 282,8 евро. Тази сума към този момент е доста по-ниска от междинния размер на месечния наем в обсъждания от нас образец – 345 евро. А в края на 35-тата година от изплащането на заема, разноските за лихви, които ще бъдат заплащани ще бъдат към 70,7 евро.
За да подредите малко по-лесно изчисленията нагоре, можете да погледнете обстановката от следния ъгъл. При наем на жилище вие плащате избрана сума на своя хазяин. При покупка на жилище посредством заем вие придобивате парцела след цялостното погашение на заема. Или казано по-просто заплащате наем за жилището на банката под формата на рента, която както показахме в нашия образец понижава с годините като съответствие в месечната ви вноска.
Ето по какъв начин макар, че сумите за месечните вноски по погасяване на жилищен заем и тези за наем са съвсем идентични, действително разноските са доста по-малки при потребление на жилищен заем. Още повече, че разноските ви за лихви ще понижават с времето, а месечният наем е много по-вероятно да се усили през годините.
Ако разгледаме исторически данните за междинните наеми в кв. Младост в уеб страницата www.imot.bg, за последните три години те са нарастнали от 280 евро през 24.06.2014 на сегашните 345 евро.
Графика 3. Средна стойност на месечен наем на 3-стаен апартамент в гр. София, кв. Младост 1
Източник: www.imot.bg
Нека в този момент разгледаме и вид, в който месечните си погасителни вноски по заема ги спестявате. За да съумеете да съберете сумата за обсъждания апартамент, в нашия разбор ще ви бъдат нужни почти 246 месеца или 20 години и половина. Това значи, че в случай че в този момент да вземем за пример сте на 30 години, за 50 годишния си празник ще можете да си подарите лично жилище. Тук идва обаче и огромното НО. Все отново за тези 20 години и половина вие ще би трябвало да живеете някъде чартърен, а това прави месечните ви разноски за жилище двойни – 345 евро наем + 353,52 евро спестявани за апартамент или общо 698,52 евро. Съотношението в тези калкулации сред разход за наем и заделяни за жилище спестявания е 49,4% към 50,6% и при равни други условия би се запазило непроменено през идващите 20 години.
Разбира се, тук най-големите скептици биха отправили забележка към разбора, че е допустимо да забележим и растеж в лихвите. Все отново лихвените проценти са подвластни на разнообразни пазарни и стопански фактори.
Последните години бяхме очевидци, както на интервал на повишаване, по този начин и на интервал на спад до рекордно ниски равнища. Ако тръгнем по противоположния ред на нашите калкулации и вземем сумата от 698,52 евро, която ще би трябвало да се отделя от фамилния бюджет при икономисване за жилище (спестяване + наем), както и интервалът от 30 години и общата сума за заем от 78 232 евро, употребявани в обсъждания образец, можем да изчислим, че годишният лихвен % при сходен размер на вноска е в размер на 10,2%. Исторически видяно даже и в най-тежките години на рецесия за последните 10 години лихвените проценти по жилищните заеми в евро в никакъв случай не са достигали сходни равнища. Имайки поради, че все още статистиката на Българска народна банка регистрира равнища от 4,56% можем да допуснем, че е доста едва евентуално в идващите 10 – 20 години да забележим миг, в който да ги доближат.
Друг миг, на който следва да обърнем внимание е, че нормално цените на парцелите са в директна връзка с равнището на инфлацията, а това значи, че цената при равни други условия с времето би следвало да се покачва. Това значи, че в случай че в прегледания от нас образец към сегашния миг са нужни 20 години спестявания, с цел да се реализира моментната цена, то с времето тя може да се усили и по този начин да нарасне и нужното време за икономисване. Справка за междинните цени на жилищата в кв. Младост от www.imot.bg демонстрира, че в края на 2003 година 3-стаен апартамент в този квартал е можело да бъде закупен за 32 000 евро, което значи съвсем троен растеж за последните 14 години.
Ето по какъв начин с няколко елементарни калкулации всеки от нас може самичък да реши за себе си кое решение би му било по-изгодно и комфортно. Нека не забравяме, че всяко финансово решение, с цел да бъде работещо, би трябвало да бъде стопански и логичен обосновано. Все отново най-после сметката си я плащаме ние.
* Използваните данни в показаните калкулации са примерни и целят само да илюстрират персоналното мнение на създателя. Анализът има напълно информативен темперамент и не трябва да се възприема като покана за покупка.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ