През последните две години цените на жилищата в България нарастват

През последните две години цените на жилищата в България нарастват с темпове, които са измежду най-високите в Европейския съюз. Този факт е притеснителен на фона на високата задлъжнялост на българските семейства и бизнес, се показва в отчет за макроикономическите несъответствия на Европейската централна банка оповестен в края на 2017 година

България е на пето място в Европейски Съюз по повишаване на парцелите - със 7.1 на 100 през 2016 година, демонстрират данните на Евростат (данни за 2017 година към момента не са оповестени -бел.ред.). На челните места са Унгария (13.6%), Швеция (7.6%) Латвия (7.4%), Австрия (7.2%).

За първите девет месеца на предходната година жилищата у нас приблизително са поскъпнали със 7.6 на 100, сочат данните на Национален статистически институт. (за последното тримесечие на 2017 година към момента не са оповестени - бел.ред.).

По размер на продажби пазарът е под равнищата от 2016 година Имотните покупко-продажби, изповядани за интервала януари – септември 2017 година в цялата страна, са към 10 300 по-малко в съпоставяне в миналата година, видно от данните на Агенцията по вписванията.

Въведените в употреба нови жилища за деветмесечието на предходната година понижават, само че пък порастват издадените позволения за градеж, демонстрират данните на Национален статистически институт. От тях се вижда, че се строи главно в огромните градове – София, Пловдив, Варна и Бургас.

Пазарът се движи най-вече от българските купувачи, част от които купуват и втори дом най-много в морските курорти, сочат наблюденията на организациите за парцели.

В момента имотният пазар е в четвъртата година от прогресивен цикъл, почнал през 2014-та. Преди това пазарът е имал поредно 7 години растеж (1990-1996), 6 години спад (1997-2002), още веднъж 6 години растеж (2003-2008), последвани от 5 години спад (2009-2013), разяснява Тихомир Цаков, шеф на " Аристо " пред Mediapool.

Основните фактори са развиването на стопанската система в страната, повишението на приходите, вътрешната миграция към огромните градове (основно София и Пловдив) и ниските лихви по жилищните заеми.

От 2007 - 2008 година не сме имали подобен позитивизъм на пазара на парцели, който, с изключение на в София, беше налице и в другите огромни градове и частично във ваканционния сегмент, а главен мотор в цялата страна бяха българските купувачи, разяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на " Българиан пропертис ".

Къде нарастнаха жилищата?

От 2015 година насам националната статистика не дава информация за цените на жилищата в регионалните градове, а само за темпа на повишаването и то единствено в шестте огромни града – София, Пловдив, Варна, Бургас, Русе и Стара Загора, както и общо за шестте стопански района.

Данните демонстрират, че там, където стопанската система работи, цените на жилищата порастват, поради повишението на работната заплата и притока на работна ръка от други елементи на страната. Най-голям скок Национален статистически институт регистрира в Югоизточния район (9.5%) с център Бургас, до момента в който в Северозападния район с център Видин, цените са паднали с 2 на 100 за първите девет месеца на 2017 година по отношение на година по-рано.

Според изпълнителният шеф на " Имотека " Люба Атанасова цените на жилищата в София са нарастнали до 10 на 100 по отношение на миналата година. Увеличение има единствено в избрани региони, които имат добра инфраструктура. Люба Атанасова счита, че клиентите остават с неправилно усещане, че парцелите нарастват с по-бързи темпове заради особеностите при новото строителство - повдигане на цените с придвижване на реализацията.

Пазарът е спокоен, само че новата наклонност, която се следи, е огромната диференциация сред всеобщите и първокласните жилища, която доближава до три, даже пет пъти, разяснява Тихомир Цаков, шеф на организация " Аристо ".

Средната цена на жилищата в столицата са към 1000 евро/кв.м, демонстрират данните на организациите за парцели. Най-много покупко-продажби се подписват в ценовия диапазон от 800 до 1200 евро/кв.м, съгласно информация на " Имотека ". Има обаче първокласни жилища, които се оферират от 3000 до 5000 евро/кв.м и това основава чувство за надуване на балон. Тези покупко-продажби са единични и не дефинират пазара, разяснява Цаков.

Цените на жилищата в София набъбнаха сред 10% и 15% през предходната година, като най-бърз растеж на цените беше регистриран от април доникъде на юли, след което се видя известно закъснение на пазара и усмиряване на темпа на повишаване, разяснява Полина Стойкова от " Българиан пропертис ".

За първите девет месеца цените на жилищата в София са се нараснали приблизително с 9 на 100, регистрира Национален статистически институт. Най-голямо е нарастването на цените в Русе (12.5%) и Пловдив (11%). Най-малко са се повишили цените на жилищата в Бургас (4.5%) и Варна (7%).



Големите градове движат пазара на парцели

Една трета от всички продажби на парцели са станали в шестте огромни града, а всяка 12-та договорка е била в столицата, демонстрират данните на Агенцията по вписванията.

За първите девет месеца на предходната година общо са били осъществени близо 148 хиляди сделки на парцели, което е с 10 337 покупко-продажби по-малко по отношение на същия интервал на 2016 година

Единствено пазарът в София е над равнищата от 2016 година със 712 повече подписани покупко-продажби. В останалите огромни градове сделките на парцели са намалели, а във Варна се резервират на равнищата от предходната година, демонстрират още данните на Агенцията по вписванията за деветмесечието на 2017 година " Имотека " регистрира 10% растеж на покупко-продажбите с жилища в София през предходната година, като 70% са за покупка на двустайни и тристайни жилища.

Пазарът на жилища е доста деен и в Пловдив, регистрират вложители и организации за парцели. Данните на Агенцията по вписванията обаче демонстрират, че покупко-продажбите са с 560 по-малко през първите девет месеца на 2017 година по отношение на година по-рано. Общо продадените парцели в Пловдив са 10 778.

Според вложители и брокери повода за това е огромното ново строителство и покупко-продажбите на зелено, които ще бъдат вписани след въвеждането на постройките в употреба. Според данните на Национален статистически институт приблизително към 1000 нови жилището се вкарват в употреба годишно, за първите девет месеца на 2017 година техният брой е бил 621 – съвсем на същото равнище, като от преди година. Нарасналото търсене на жилища в Пловдив се изяснява с икономическото развиване на района и заводите, които бяха построени в икономическа зона " Тракия ".

Активно продължава да се строи и по Черноморието, където въведените нови жилища в употреба са десетократно повече по отношение на в София, макар че подписаните покупко-продажби са двойно (за Варна) и четворно по-малко (за Бургас) по отношение на тези в столицата, демонстрират данните на Национален статистически институт и Агенцията по вписванията.

Според организациите за парцели новото строителство е желано от купувачите, само че значим фактор е и цялостната инфраструктура на квартала – пътища, превоз, паркова среда. Във всички огромни градове доста търсени са жилищата в центъра с капиталова цел – отдаване чартърен посредством платформите за шерване, след преоткриването на дестинация България с помощта на нискобюджетните самолетни компании. Другите търсени жилища с капиталова цел са към университетите в огромните градове.

От " Българиан пропертис " настояват, че пазарът на ваканционни парцели по морето е бил добър през 2017 година. Данните на Агенцията по вписванията демонстрират, че във Варна покупко-продажбите са повече по отношение на 2016 година, до момента в който в Бургас са на съвсем същите равнища – 48 жилището по-малко продадени по отношение на деветте месеца на 2016 година

" Много огромно търсене от страна на български купувачи има в Боровец и Пампорово, до момента в който Банско остава най-интернационален измежду трите курорта с пъстра картина от националности на купувачите. Това беше предстояща от нас наклонност – позитивните процеси от огромните градове да се пренесат и във ваканционния сегмент заради наличните подготвени за прилагане парцели, предлагани на изкушаващо ниски цени, които безусловно всеки може да си разреши ", разяснява Полина Стойкова. В Банско да вземем за пример се оферират жилища на цени от 200 евро/кв.м.



Жилищата – доста по-достъпни от преди 10 години

Жилищата сега са доста по-достъпни, в сравнение с преди 10 години. Причината е, че цените са по-ниски по отношение на 2008 – 2009 година, а лихвите по заемите са на историческо ниски равнища – приблизително към 3.5 на 100.

Двойно по-малко време ще е нужно за изплащането на двустаен апартамент от 50 000 евро в София през 2018 година по отношение на 2009 година, демонстрират изчисленията. Причината е, че междинната работна заплата е повишена от 826 лева на 1427 лева, а лихвите са паднали повече от два пъти.

Задлъжнялостта на българските семейства също доста се е подобрила от годините по време на рецесията. Необслужваните кредите са се намалили до 11.4 на 100 към края на септември 2017 година, сочат данните на Българска народна банка. За съпоставяне по време на рецесията пикът им доближи до 22 на 100.

Не се следи взрив в ипотечното кредитиране. Малко над половината от купувачите на жилища употребяват банков заем, като той е приблизително към 60 на 100 от цената на жилището, демонстрират наблюденията на организации за парцели. За съпоставяне, преди рецесията се финансираше приблизително към 80 на 100 от цената на жилището.

Затова и упованията на организациите за парцели са, че 2018 -та ще бъде сходна на отминалата за пазара на жилища. Темпът на повишаване на цените евентуално ще бъде по-нисък от 2017 година, тъй като след банкрута на КТБ хората се успокоиха за сигурността на вложенията в банките си, разяснява Тихомир Цаков.

В София и другите огромни градове, където има увеличаващ се размер ново строителство, ще станем очевидци на по-добро предложение и по-голям избор от парцели – здания в начален стадий на строителството, приключени нови здания, както и парцели на второстепенен пазар, разяснява Полина Стойкова. Тя чака да се ускори и ползата на българи към покупка на парцели по морето и ски курортите. Една част от тях обаче ще предпочетат да купят на Бяло море в Гърция, уточни Цаков.