Как имотните пазари по света ще реагират на покачващите се лихви?
Борсовите показатели потъват, разноските за живот се покачват, а на фона на всичко това се обрисува и призракът на световната криза.
Но обстановката на жилищния пазар в множеството развити стопански системи напълно не дава отговор на тази мрачна картина.
Напротив - по-голямата част от тях не престават да чупят върхове, написа The Economist.
Домовете в Америка и Англия се продават по-бързо отвсякога, цените на жилищата в Канада се повишиха с 26% от началото на пандемията, средностатистическият парцел в Нова Зеландия може да ви коства повече от 1 милион новозеландски $ (640 000 щатски долара), което е нарастване от 46% по отношение на 2019 година
В продължение на повече от десетилетие притежателите на жилища на множеството места по света се възползваха от извънредно ниските лихвени проценти. Сега обаче наклонността последователно стартира да се обръща. На 5 май Английската централна банка увеличи лихвените проценти в страната за четвърти път до 1% и предвижда, че инфлацията може да надвиши 10% до края на годината.
Ден преди този момент Федералният запас на Съединени американски щати увеличи базовата си рента с половин процентен пункт и загатна, че ще последват още нараствания. Инвеститорите чакат лихвите по федералните фондове да се повишат над 3% до началото на 2023 година, или три пъти над настоящето си равнище. Повечето централни банки в богатия свят също започнаха да натискат паричните "спирачки ", а други се готвят да го създадат.
Въпреки това, множеството икономисти са на мнение, че световен срив в цените на парцелите, сходен на този от 2008 година, е малко евентуален. Финансовото положение на семействата сега е относително положително, а стандартите за кредитиране са по-строги.
Оскъдното предложение на жилища, дружно със мощното търсене, високото равнище на спестяванията и постоянния пазар на труда, към този момент оказват поддръжка на цените на жилищата.
Но възходящите лихви по заемите могат да затруднят погасяването на съществуващите ипотечни заеми, като в същото време могат и да отхвърлен някои бъдещи купувачи. Ако този удар върху търсенето е задоволително мощен, цените може да стартират да падат, написа още изданието.
Уязвимостта на притежателите на жилища към внезапното повишаване на вноските по ипотеките варира в обособените страни. В Австралия и Нова Зеландия, където цените скочиха с повече от 20% предходната година, потребителите към този момент са чувствителни даже към скромни нараствания на лихвените проценти.
На по-спокойните пазари, като Америка и Англия, лихвите може да се приближат и до 4%, преди цените на жилищата да стартират да падат, счита консултантската компания Capital Economics.
Наред с ценовите нива обаче, има и три други фактора, които ще дефинират дали жилищният пазар единствено леко ще се забави или ще претърпи по-тежко рухване - делът на притежателите на жилища, които имат ипотеки, съотношението сред ипотеките с променлива рента и тези с закрепен лихвен % и размерът на дълга, стихотворец от семействата.
Първият фактор е делът на притежателите на ипотеки. Колкото по-малко са притежателите на жилища, които изцяло имат парцелите си, толкоз по-голямо е въздействието на повишението на лихвите. Дания, Норвегия и Швеция имат едни от най-високите дялове на притежателите на ипотека в света.
Облекчаването на стандартите за разпределяне на заеми в отговор на пандемията форсира тегленето им. В Швеция данъчните облекчения за притежателите на жилища в допълнение ускориха търсенето на ипотеки, до момента в който нефункционалният пазар на наемите тласна повече наематели към това да се снабдят със лично жилище.
Всичко това слага скандинавските банки в сложна позиция. В Норвегия и Швеция жилищните заеми съставляват повече от една трета от общите активи на банките, а в Дания те съставляват близо 50%. Резкият спад в цените на жилищата може да провокира загуби за кредиторите.
За разлика от скандинавските страни, където собствеността върху жилищата е подхранвана основно от растежа на ипотечното кредитиране, доста семейства в страните от Централна и Източна Европа имат жилища още от 80-те и 90-те години на предишния век, когато те са били евтини и даже не се е налагало поемането на задължения.
В Литва и Румъния повече от 80% от семействата са пълноправни притежатели на парцелите си. Домакинствата без ипотеки са по-разпространени и в Южна Европа, по-специално в Испания и Италия, където наследството или фамилната поддръжка е постоянно срещан път към притежанието на лично жилище.
Германците, от своя страна, са по-склонни да наемат, в сравнение с да имат домовете си, което значи, че и при тях повишението на лихвите ще има по-слабо влияние върху цените.
Структурата на ипотечния дълг е вторият основен фактор за въздействието на лихвите върху жилищния пазар, написа The Economist. Повишаването на лихвените проценти ще се усети съвсем незабавно от кредитополучателите с променливи лихвени проценти, до момента в който за тези с закрепени цени "болката " ще пристигна с известно забавяне.
В Съединени американски щати лихвите по ипотечните заеми нормално са закрепени за две или три десетилетия. В Канада близо половината от жилищните заеми са с лихви, които са избрани за пет или повече години. От друга страна, кредитирането във Финландия е съвсем напълно с плаващи лихви. В Австралия към 80% от ипотеките са обвързани с променливи лихви.
Тази статистика обаче може да е подвеждаща, защото в някои страни лихвите по ипотечните заеми постоянно могат да бъдат закрепени, само че за интервал, който е прекомерно къс, с цел да отбрани кредитополучателите от възможни лихвени разтърсвания.
В Нова Зеландия ипотеките с закрепен лихвен % съставляват по-голямата част от съществуващите заеми, само че съвсем 60% са закрепени за по-малко от година. Във Англия съвсем половината от заемите с закрепена рента са за период до две години.
Устойчивостта на възходящите лихвени проценти зависи и от размера на дълга, стихотворец от семействата, което е третият основен фактор. Високата задлъжнялост беше във фокуса на вниманието по време на международната финансова рецесия. Тъй като цените на жилищата спаднаха, кредитополучателите с високи вноски по ипотеките по отношение на приходите им се оказаха притиснати.
Днес семействата са по-богати, само че доста от тях са обременени с повече задължения от всеки път. Канадците, да вземем за пример, прибавиха 3.6 трилиона канадски $ (2.8 трилиона щатски долара) към общите си спестявания по време на пандемията, като усилиха чистото си благосъстояние до рекордните 15.9 трилиона канадски $ в края на 2021 година
В същото време обаче "хищният " вкус за жилища тласна кредитната задлъжнялост до равнище от 137% от прихода на семействата.
Делът на новите ипотеки с рискови съотношения по отношение на приходите (т.е. над 4.5) също се е нараснал, което накара централната банка на Канада да издаде предизвестие за високите равнища на задлъжнялост през ноември 2021 година
В Европа също има мотиви за терзания. През февруари Европейският ръб за систематичен риск предизвести за неустойчиво високия ипотечен дълг в Дания, Люксембург, Холандия, Норвегия и Швеция. В Австралия междинният дълг на притежателите на жилища като дял от прихода е повишен до 150%.
Във всички тези страни семействата ще бъдат изправени пред мощно покачване на месечните вноски по заемите, паралелно с растящите разноски за храна и сила.
Като се вземат поради всички тези фактори, наподобява, че някои пазари на жилища би трябвало да се готвят за по-силни разтърсвания от други. Имотите в Съединени американски щати, които поеха главната тежест на последствията от ипотечната рецесия през 2008 година, наподобяват по-добре изолирани от останалите.
Кредитополучателите и кредиторите там станаха по-предпазливи, а закрепените лихви са доста по-популярни. Пазарите на жилища във Англия и Франция ще се оправят по-добре в кратковременен проект, само че наподобяват изложени на риск, в случай че лихвените проценти се покачат в допълнение и за по-дълъг интервал от време.
Имотите в Германия, Южна и Източна Европа пък са минимум уязвими. За разлика от тях, цените може да се окажат най-чувствителни към повишението на лихвените проценти в Австралия, Нова Зеландия, Канада и скандинавските страни.
Цените обаче получават известна поддръжка най-много от това, че в множеството страни търсенето към момента доста надвишава предлагането. Силният пазар на труда, "ордите " от милениали, които наближават годините за закупуване на личен дом и прекосяването към отдалечена работа, покачиха търсенето на повече жилищно пространство.
Новите парцели остават нищожни, което поддържа конкуренцията на жилищния пазар и държи цените високи.
Във Англия преди февруари имаше 36% по-малко разгласи за парцели, в сравнение с при започване на 2020 година В Съединени американски щати те бяха с 62% по-малко през март, спрямо миналата година.
Освен това, алтернативата на притежаването на жилище – отдаването чартърен, не е изключително привлекателна. Средните наеми във Англия са били с 15% по-високи през април, в сравнение с при започване на 2020 година В Съединени американски щати те са се повишили с цели 20% през 2021 година, съответно в Маями - с съвсем 50%.
Ерата на "ултраевтините " пари може би е към своя край, само че търсенето на жилища надали ще се срине, написа The Economist. Но все пак, по един или различен метод, наемателите и притежателите на жилища ще бъдат изправени пред все по-голяма финансова тежест.
Но обстановката на жилищния пазар в множеството развити стопански системи напълно не дава отговор на тази мрачна картина.
Напротив - по-голямата част от тях не престават да чупят върхове, написа The Economist.
Домовете в Америка и Англия се продават по-бързо отвсякога, цените на жилищата в Канада се повишиха с 26% от началото на пандемията, средностатистическият парцел в Нова Зеландия може да ви коства повече от 1 милион новозеландски $ (640 000 щатски долара), което е нарастване от 46% по отношение на 2019 година
В продължение на повече от десетилетие притежателите на жилища на множеството места по света се възползваха от извънредно ниските лихвени проценти. Сега обаче наклонността последователно стартира да се обръща. На 5 май Английската централна банка увеличи лихвените проценти в страната за четвърти път до 1% и предвижда, че инфлацията може да надвиши 10% до края на годината.
Ден преди този момент Федералният запас на Съединени американски щати увеличи базовата си рента с половин процентен пункт и загатна, че ще последват още нараствания. Инвеститорите чакат лихвите по федералните фондове да се повишат над 3% до началото на 2023 година, или три пъти над настоящето си равнище. Повечето централни банки в богатия свят също започнаха да натискат паричните "спирачки ", а други се готвят да го създадат.
Въпреки това, множеството икономисти са на мнение, че световен срив в цените на парцелите, сходен на този от 2008 година, е малко евентуален. Финансовото положение на семействата сега е относително положително, а стандартите за кредитиране са по-строги.
Оскъдното предложение на жилища, дружно със мощното търсене, високото равнище на спестяванията и постоянния пазар на труда, към този момент оказват поддръжка на цените на жилищата.
Но възходящите лихви по заемите могат да затруднят погасяването на съществуващите ипотечни заеми, като в същото време могат и да отхвърлен някои бъдещи купувачи. Ако този удар върху търсенето е задоволително мощен, цените може да стартират да падат, написа още изданието.
Уязвимостта на притежателите на жилища към внезапното повишаване на вноските по ипотеките варира в обособените страни. В Австралия и Нова Зеландия, където цените скочиха с повече от 20% предходната година, потребителите към този момент са чувствителни даже към скромни нараствания на лихвените проценти.
На по-спокойните пазари, като Америка и Англия, лихвите може да се приближат и до 4%, преди цените на жилищата да стартират да падат, счита консултантската компания Capital Economics.
Наред с ценовите нива обаче, има и три други фактора, които ще дефинират дали жилищният пазар единствено леко ще се забави или ще претърпи по-тежко рухване - делът на притежателите на жилища, които имат ипотеки, съотношението сред ипотеките с променлива рента и тези с закрепен лихвен % и размерът на дълга, стихотворец от семействата.
Първият фактор е делът на притежателите на ипотеки. Колкото по-малко са притежателите на жилища, които изцяло имат парцелите си, толкоз по-голямо е въздействието на повишението на лихвите. Дания, Норвегия и Швеция имат едни от най-високите дялове на притежателите на ипотека в света.
Облекчаването на стандартите за разпределяне на заеми в отговор на пандемията форсира тегленето им. В Швеция данъчните облекчения за притежателите на жилища в допълнение ускориха търсенето на ипотеки, до момента в който нефункционалният пазар на наемите тласна повече наематели към това да се снабдят със лично жилище.
Всичко това слага скандинавските банки в сложна позиция. В Норвегия и Швеция жилищните заеми съставляват повече от една трета от общите активи на банките, а в Дания те съставляват близо 50%. Резкият спад в цените на жилищата може да провокира загуби за кредиторите.
За разлика от скандинавските страни, където собствеността върху жилищата е подхранвана основно от растежа на ипотечното кредитиране, доста семейства в страните от Централна и Източна Европа имат жилища още от 80-те и 90-те години на предишния век, когато те са били евтини и даже не се е налагало поемането на задължения.
В Литва и Румъния повече от 80% от семействата са пълноправни притежатели на парцелите си. Домакинствата без ипотеки са по-разпространени и в Южна Европа, по-специално в Испания и Италия, където наследството или фамилната поддръжка е постоянно срещан път към притежанието на лично жилище.
Германците, от своя страна, са по-склонни да наемат, в сравнение с да имат домовете си, което значи, че и при тях повишението на лихвите ще има по-слабо влияние върху цените.
Структурата на ипотечния дълг е вторият основен фактор за въздействието на лихвите върху жилищния пазар, написа The Economist. Повишаването на лихвените проценти ще се усети съвсем незабавно от кредитополучателите с променливи лихвени проценти, до момента в който за тези с закрепени цени "болката " ще пристигна с известно забавяне.
В Съединени американски щати лихвите по ипотечните заеми нормално са закрепени за две или три десетилетия. В Канада близо половината от жилищните заеми са с лихви, които са избрани за пет или повече години. От друга страна, кредитирането във Финландия е съвсем напълно с плаващи лихви. В Австралия към 80% от ипотеките са обвързани с променливи лихви.
Тази статистика обаче може да е подвеждаща, защото в някои страни лихвите по ипотечните заеми постоянно могат да бъдат закрепени, само че за интервал, който е прекомерно къс, с цел да отбрани кредитополучателите от възможни лихвени разтърсвания.
В Нова Зеландия ипотеките с закрепен лихвен % съставляват по-голямата част от съществуващите заеми, само че съвсем 60% са закрепени за по-малко от година. Във Англия съвсем половината от заемите с закрепена рента са за период до две години.
Устойчивостта на възходящите лихвени проценти зависи и от размера на дълга, стихотворец от семействата, което е третият основен фактор. Високата задлъжнялост беше във фокуса на вниманието по време на международната финансова рецесия. Тъй като цените на жилищата спаднаха, кредитополучателите с високи вноски по ипотеките по отношение на приходите им се оказаха притиснати.
Днес семействата са по-богати, само че доста от тях са обременени с повече задължения от всеки път. Канадците, да вземем за пример, прибавиха 3.6 трилиона канадски $ (2.8 трилиона щатски долара) към общите си спестявания по време на пандемията, като усилиха чистото си благосъстояние до рекордните 15.9 трилиона канадски $ в края на 2021 година
В същото време обаче "хищният " вкус за жилища тласна кредитната задлъжнялост до равнище от 137% от прихода на семействата.
Делът на новите ипотеки с рискови съотношения по отношение на приходите (т.е. над 4.5) също се е нараснал, което накара централната банка на Канада да издаде предизвестие за високите равнища на задлъжнялост през ноември 2021 година
В Европа също има мотиви за терзания. През февруари Европейският ръб за систематичен риск предизвести за неустойчиво високия ипотечен дълг в Дания, Люксембург, Холандия, Норвегия и Швеция. В Австралия междинният дълг на притежателите на жилища като дял от прихода е повишен до 150%.
Във всички тези страни семействата ще бъдат изправени пред мощно покачване на месечните вноски по заемите, паралелно с растящите разноски за храна и сила.
Като се вземат поради всички тези фактори, наподобява, че някои пазари на жилища би трябвало да се готвят за по-силни разтърсвания от други. Имотите в Съединени американски щати, които поеха главната тежест на последствията от ипотечната рецесия през 2008 година, наподобяват по-добре изолирани от останалите.
Кредитополучателите и кредиторите там станаха по-предпазливи, а закрепените лихви са доста по-популярни. Пазарите на жилища във Англия и Франция ще се оправят по-добре в кратковременен проект, само че наподобяват изложени на риск, в случай че лихвените проценти се покачат в допълнение и за по-дълъг интервал от време.
Имотите в Германия, Южна и Източна Европа пък са минимум уязвими. За разлика от тях, цените може да се окажат най-чувствителни към повишението на лихвените проценти в Австралия, Нова Зеландия, Канада и скандинавските страни.
Цените обаче получават известна поддръжка най-много от това, че в множеството страни търсенето към момента доста надвишава предлагането. Силният пазар на труда, "ордите " от милениали, които наближават годините за закупуване на личен дом и прекосяването към отдалечена работа, покачиха търсенето на повече жилищно пространство.
Новите парцели остават нищожни, което поддържа конкуренцията на жилищния пазар и държи цените високи.
Във Англия преди февруари имаше 36% по-малко разгласи за парцели, в сравнение с при започване на 2020 година В Съединени американски щати те бяха с 62% по-малко през март, спрямо миналата година.
Освен това, алтернативата на притежаването на жилище – отдаването чартърен, не е изключително привлекателна. Средните наеми във Англия са били с 15% по-високи през април, в сравнение с при започване на 2020 година В Съединени американски щати те са се повишили с цели 20% през 2021 година, съответно в Маями - с съвсем 50%.
Ерата на "ултраевтините " пари може би е към своя край, само че търсенето на жилища надали ще се срине, написа The Economist. Но все пак, по един или различен метод, наемателите и притежателите на жилища ще бъдат изправени пред все по-голяма финансова тежест.
Източник: profit.bg
КОМЕНТАРИ