Йордан Божилов за имотите на зелено: Трябва да знаем от кого купуваме и как той ще финансира
Собственикът на организация за недвижими парцели Йордан Божилов в изявление за утринния блок " Добро утро, България “ на Радио " Фокус “
Ще си приказваме за пазара на парцелите у нас. Вече на директната ни телефона линия е Йордан Божилов – притежател на организация за недвижими парцели.
Здравейте, прави ми удоволствие да бъда ваш посетител през днешния ден.
На нас също. Първо желая да уточним можем ли да си приказваме на " ти “?
Най-добре е, избирам и аз.
Като за начало можеш ли да ни дадеш някаква информация по отношение на междинните цени на жилищата - едностайни, двустайни, тристайни, или пък няма такава цена, т.е. зависи от локация, от строителство и така нататък?
Много е релативно. Първо, най-много от строителство, местонахождение, етажност, комплектност на постройката, комплектност на жилището. Много мои клиенти, с които работя, купуваме парцели, които са за ремонт, придаваме някаква стойност и продаваме с някаква облага. Т.е. този диапазон може да бъде доста огромен.
Определено обаче въпреки всичко цените се покачиха осезаемо в последните години и стартира преди инфлацията като че ли. Защо? Кои са факторите, които повлияха за толкоз огромното повишаване?
Честно казано, аз съм доста огромен последовател на статистиката и съм правил изследване, доста съм се зачитал и знам, че в България, а пък и освен, има цикличност и има заможен кръговрат. Много постоянно този заможен кръговрат продължава не по-малко от 17 години и не повече от 21 години, приблизително към 18 години. И в този заможен кръговрат имаме три етапи – спад, възобновяване и разцвет. В последните години се намираме в разцвет и както казахте вие, може би в границите на три-четири години имаше 100% растеж на цените. Причината е най-често от икономическа позиция и както споделих, в последните няколко години се намираме тъкмо в тази фаза. А пък и в случай че разделим за този интервал, който ви споделям сега, от към 18 години, приблизително цената на един парцел се повишава сред 7 и 8% на годишна база.
Което за доста от жителите у нас не е малко, не е дребен %.
Аз считам, че е един доста добър %. И по тази причина доста огромна част от българите влагат точно в недвижими парцели. Първо, тъй като имаш рентабилност да кажем в София сред 4 и 5% от дълготраен наем, и като сложим тези 7-8% от растящите цени на парцелите, се получава една много добра рентабилност.
Сега ли е моментът хората да купуват жилища?
Това е доста характерен въпрос, зависи от потребностите на самия клиент. В момента мога да кажа, работя с няколко клиента, които вършат капиталови планове да закупят парцел, а пък и други такива, които желаят да купят по-голямо жилище, живеят в по-малко. Така че най-хубавото време за покупка на парцел, както обичам да споделям, е постоянно преди пет години.
А пък и може би у нас има парцели, които са по отношение на опциите на другите хора, надлежно всеки би трябвало да пресметне бюджета си и да види какво може да си разреши с това, което има налично.
Това е доста хубаво, което казвате. Стъпка №1 за всеки един покупател е да обезпечи финансирането, т.е. дали ще бъдат персонални средства, дали ще бъде банков заем. Срещам на пазара значителен % от купувачите – стартират да търсят парцел, вършат огледи два-три месеца, през този интервал са видели 20-30 жилища, без да са обезпечили финансирането, което е доста огромна неточност. В този миг, да кажем след 20-тия оглед те харесват парцел, желаят да го купят, занапред стартират да приказват с банки да им провиснал заем, през това време някой минава след тях, капарира парцела и тези два-три месеца отиват напразно.
Да, т.е. основно се оказва и времето. Когато харесаш нещо, просто е хубаво да имаш опцията да го вземеш, в случай че си тръгнал да търсиш по този начин от време на време и си сигурен, че имаш потребност.
Абсолютно. Ако си стимулиран. Много от моите клиенти си вървят с пари в джоба, т.е. в случай че харесаме нещо и знаем, че е преференциално, да могат да реагират незабавно и да го депозираме този парцел.
А чака ли се въпреки всичко утешение на цените, някакъв спад? Аз няма да не помни, с теб преди две години може би се бяхме видели и тогава говорихме дали ще спаднат цените на парцелите и в действителност ми сподели, че в дълготраен проект това няма да стане, може да има някакъв лек кратковременен спад. Каква е обстановката сега? Пак споделям, това беше преди две години, три към този момент.
Динамиката в последните шест месеца леко се позабави и съгласно мен сега цените на парцелите са в едно плато и по този начин ще продължи може би до края на годината. Мога да кажа, че предходната година първото шестмесечие имаше скок на цените 20-30%, тук-там и повече. Т.е. тогава се правеха много, много спекулативни покупко-продажби. И множеството хора си мислят, че брокерите надали не вдигали цените, само че истината е, че купувачите подвигат цените. В този интервал, в който ви споделих, предходната година, в случай че решим да продаваме парцел, първия ден има 20 огледа за него. В този случай в най-изгодна обстановка е продавачът. Да кажем от тези 20 огледа двама-трима ще имат в действителност действителен интерес, другите единствено ще основат една блъсканица. Много постоянно се случваше в този интервал да се подвигат цените. Сега, сега, не се намираме в тази обстановка, много по-спокойно е. Има динамичност, има хора, които си търсят да закупят парцел, както споделих, дали за персонално прилагане или за инвестиция. Така че считам, че пазарът тази година ще бъде динамичен и се надявам може би, а пък и моите догатки са по-късно да има още две-години повишаване на цените, само че отново споделям, това си е чисто мое съмнение.
Преди да преминем към другата тематика, а точно закупуване на парцел преди приключен градеж, желая да те попитам – излезе вест към този момент, че приемането на еврото у нас ще бъде отсрочено с още време. Ще повлияе ли това по някакъв метод на цените на парцелите?
Да, както споделих и първоначално, за мен персонално се намираме, както споделих, в третата фаза. Има съгласно мен още интервал от две-три години, в който цените ще вървят нагоре, тъй че считам, че сигурно тази наклонност ще се резервира.
И в този момент една тематика, която като че ли не се разяснява чак толкоз доста, пък е значима, тъй като нашумява – наклонността да закупуваме парцели преди да е приключен техният градеж или пък преди Акт 16, или " на зелено “. Всъщност защо би трябвало да внимаваме, когато взимаме подобен парцел?
Първо и най-важното е да разберем от кой купуваме. Аз персонално работя с една много огромна база данни единствено за ново строителство и в нея мога да схвана всеки един вложител и строител каква история има, какъв брой здания е построил, за какъв интервал ги е построил, имал ли е закъснение, за какво има закъснение. Мога да отида на самите местоположения да видя самите градежи. Така че за мен това е главното, което би трябвало да се направи, и по-късно, несъмнено, да разберем по какъв начин ще финансира той плана – дали с персонални средства, дали ще бъде на обезщетение, дали ще употребява банков заем. Това е от фундаментално значение. Аз самият сега съм в такава договорка, закупувам парцел на Акт 14 и най-важното нещо за мен беше сигурността. Сделката е добра, не е съвършената, само че тъй като познавам вложителя от дълги години, нямам безусловно никакви подозрения. Схемата на заплащане също мен доста ме удовлетворява, тъй като 80% от сумата се заплаща след Акт 16. Така че в действителност сигурността за мен е преди всичко.
Така е, тя в действителност е и най-важна. Да кажем обаче, ти имаш опита и знаеш по какъв начин и какво би трябвало да се следи, само че пък хора, които не се занимават с това, могат да останат излъгани. Всъщност по кое време идва моментът, който посочва, че има проблем? Защото пък знаем, че доста строители бавят, не подвигат телефони, което от време на време одобряваме за обикновено, тъй като въпреки всичко градежът не става за пет месеца да кажем, само че по кое време можем да разберем, че има проблем?
Често проблемите идват след Акт 15, когато би трябвало да се вкарат всички връзки с вода, с канал, с ток. Дори тогава могат да зародят проблеми. Случвало ми се е постройка, т.е. имот прилежащ, който да влиза в улична регулация, а пък за този имот да тече процедура, забрана имаше. Т.е. мина интервал от една година, до момента в който се подари едно малко парче от земята на уличната регулация. Проблемите в действителност могат да зародят във всеки един миг. Най-важното е, в случай че купувачите купуват с брокер, тогава сигурно ще има юридическо проучване. Ако не го вършат, да си наемат в действителност добър юрист, който се занимава единствено и само с вещно право, т.е. това му е специалността, с цел да може да направи тогава и обследване на компанията.
Ти сподели, че е добре да имат и брокер, с който нещата сигурно след това ще се проследят, какво, по какъв начин и за какво, само че пък това е нещо друго, което също е доста значимо, че когато избираме подобен, е хубаво да проследим и неговата история, тъй като знаем за значително случаи и хора, които в действителност опетняват вашия отрасъл, когато лъжат.
Точно по този начин. Честно казано, процентът на този вид брокери не е дребен. Лошото е, аз работя за шест години – за шест години купувачи са ми правили, едвам двама купувачи са ми правили изявление. Това за мен е от фундаментално значение. Голяма част са ми предложени, само че даже и да имате рекомендация, е хубаво да седнете с вашия брокер – правил съм и видео на тази тематика – и да му зададете седем-осем въпроса, при които да разберете той в действителност каква експертиза има, работи ли в този регион, какви покупко-продажби прави, какъв брой покупко-продажби прави на година, т.е. да може да прецените дали да работите с него.
Много благодарим за препоръките, които даде, тъй като в действителност този въпрос със закупуването на жилища постоянно е на дневен ред, сигурно. Всеки се пробва да се подсигури по най-изгодния за него метод и по най-правилния, несъмнено.
Благодаря и аз за поканата и до нови срещи.
Ще си приказваме за пазара на парцелите у нас. Вече на директната ни телефона линия е Йордан Божилов – притежател на организация за недвижими парцели.
Здравейте, прави ми удоволствие да бъда ваш посетител през днешния ден.
На нас също. Първо желая да уточним можем ли да си приказваме на " ти “?
Най-добре е, избирам и аз.
Като за начало можеш ли да ни дадеш някаква информация по отношение на междинните цени на жилищата - едностайни, двустайни, тристайни, или пък няма такава цена, т.е. зависи от локация, от строителство и така нататък?
Много е релативно. Първо, най-много от строителство, местонахождение, етажност, комплектност на постройката, комплектност на жилището. Много мои клиенти, с които работя, купуваме парцели, които са за ремонт, придаваме някаква стойност и продаваме с някаква облага. Т.е. този диапазон може да бъде доста огромен.
Определено обаче въпреки всичко цените се покачиха осезаемо в последните години и стартира преди инфлацията като че ли. Защо? Кои са факторите, които повлияха за толкоз огромното повишаване?
Честно казано, аз съм доста огромен последовател на статистиката и съм правил изследване, доста съм се зачитал и знам, че в България, а пък и освен, има цикличност и има заможен кръговрат. Много постоянно този заможен кръговрат продължава не по-малко от 17 години и не повече от 21 години, приблизително към 18 години. И в този заможен кръговрат имаме три етапи – спад, възобновяване и разцвет. В последните години се намираме в разцвет и както казахте вие, може би в границите на три-четири години имаше 100% растеж на цените. Причината е най-често от икономическа позиция и както споделих, в последните няколко години се намираме тъкмо в тази фаза. А пък и в случай че разделим за този интервал, който ви споделям сега, от към 18 години, приблизително цената на един парцел се повишава сред 7 и 8% на годишна база.
Което за доста от жителите у нас не е малко, не е дребен %.
Аз считам, че е един доста добър %. И по тази причина доста огромна част от българите влагат точно в недвижими парцели. Първо, тъй като имаш рентабилност да кажем в София сред 4 и 5% от дълготраен наем, и като сложим тези 7-8% от растящите цени на парцелите, се получава една много добра рентабилност.
Сега ли е моментът хората да купуват жилища?
Това е доста характерен въпрос, зависи от потребностите на самия клиент. В момента мога да кажа, работя с няколко клиента, които вършат капиталови планове да закупят парцел, а пък и други такива, които желаят да купят по-голямо жилище, живеят в по-малко. Така че най-хубавото време за покупка на парцел, както обичам да споделям, е постоянно преди пет години.
А пък и може би у нас има парцели, които са по отношение на опциите на другите хора, надлежно всеки би трябвало да пресметне бюджета си и да види какво може да си разреши с това, което има налично.
Това е доста хубаво, което казвате. Стъпка №1 за всеки един покупател е да обезпечи финансирането, т.е. дали ще бъдат персонални средства, дали ще бъде банков заем. Срещам на пазара значителен % от купувачите – стартират да търсят парцел, вършат огледи два-три месеца, през този интервал са видели 20-30 жилища, без да са обезпечили финансирането, което е доста огромна неточност. В този миг, да кажем след 20-тия оглед те харесват парцел, желаят да го купят, занапред стартират да приказват с банки да им провиснал заем, през това време някой минава след тях, капарира парцела и тези два-три месеца отиват напразно.
Да, т.е. основно се оказва и времето. Когато харесаш нещо, просто е хубаво да имаш опцията да го вземеш, в случай че си тръгнал да търсиш по този начин от време на време и си сигурен, че имаш потребност.
Абсолютно. Ако си стимулиран. Много от моите клиенти си вървят с пари в джоба, т.е. в случай че харесаме нещо и знаем, че е преференциално, да могат да реагират незабавно и да го депозираме този парцел.
А чака ли се въпреки всичко утешение на цените, някакъв спад? Аз няма да не помни, с теб преди две години може би се бяхме видели и тогава говорихме дали ще спаднат цените на парцелите и в действителност ми сподели, че в дълготраен проект това няма да стане, може да има някакъв лек кратковременен спад. Каква е обстановката сега? Пак споделям, това беше преди две години, три към този момент.
Динамиката в последните шест месеца леко се позабави и съгласно мен сега цените на парцелите са в едно плато и по този начин ще продължи може би до края на годината. Мога да кажа, че предходната година първото шестмесечие имаше скок на цените 20-30%, тук-там и повече. Т.е. тогава се правеха много, много спекулативни покупко-продажби. И множеството хора си мислят, че брокерите надали не вдигали цените, само че истината е, че купувачите подвигат цените. В този интервал, в който ви споделих, предходната година, в случай че решим да продаваме парцел, първия ден има 20 огледа за него. В този случай в най-изгодна обстановка е продавачът. Да кажем от тези 20 огледа двама-трима ще имат в действителност действителен интерес, другите единствено ще основат една блъсканица. Много постоянно се случваше в този интервал да се подвигат цените. Сега, сега, не се намираме в тази обстановка, много по-спокойно е. Има динамичност, има хора, които си търсят да закупят парцел, както споделих, дали за персонално прилагане или за инвестиция. Така че считам, че пазарът тази година ще бъде динамичен и се надявам може би, а пък и моите догатки са по-късно да има още две-години повишаване на цените, само че отново споделям, това си е чисто мое съмнение.
Преди да преминем към другата тематика, а точно закупуване на парцел преди приключен градеж, желая да те попитам – излезе вест към този момент, че приемането на еврото у нас ще бъде отсрочено с още време. Ще повлияе ли това по някакъв метод на цените на парцелите?
Да, както споделих и първоначално, за мен персонално се намираме, както споделих, в третата фаза. Има съгласно мен още интервал от две-три години, в който цените ще вървят нагоре, тъй че считам, че сигурно тази наклонност ще се резервира.
И в този момент една тематика, която като че ли не се разяснява чак толкоз доста, пък е значима, тъй като нашумява – наклонността да закупуваме парцели преди да е приключен техният градеж или пък преди Акт 16, или " на зелено “. Всъщност защо би трябвало да внимаваме, когато взимаме подобен парцел?
Първо и най-важното е да разберем от кой купуваме. Аз персонално работя с една много огромна база данни единствено за ново строителство и в нея мога да схвана всеки един вложител и строител каква история има, какъв брой здания е построил, за какъв интервал ги е построил, имал ли е закъснение, за какво има закъснение. Мога да отида на самите местоположения да видя самите градежи. Така че за мен това е главното, което би трябвало да се направи, и по-късно, несъмнено, да разберем по какъв начин ще финансира той плана – дали с персонални средства, дали ще бъде на обезщетение, дали ще употребява банков заем. Това е от фундаментално значение. Аз самият сега съм в такава договорка, закупувам парцел на Акт 14 и най-важното нещо за мен беше сигурността. Сделката е добра, не е съвършената, само че тъй като познавам вложителя от дълги години, нямам безусловно никакви подозрения. Схемата на заплащане също мен доста ме удовлетворява, тъй като 80% от сумата се заплаща след Акт 16. Така че в действителност сигурността за мен е преди всичко.
Така е, тя в действителност е и най-важна. Да кажем обаче, ти имаш опита и знаеш по какъв начин и какво би трябвало да се следи, само че пък хора, които не се занимават с това, могат да останат излъгани. Всъщност по кое време идва моментът, който посочва, че има проблем? Защото пък знаем, че доста строители бавят, не подвигат телефони, което от време на време одобряваме за обикновено, тъй като въпреки всичко градежът не става за пет месеца да кажем, само че по кое време можем да разберем, че има проблем?
Често проблемите идват след Акт 15, когато би трябвало да се вкарат всички връзки с вода, с канал, с ток. Дори тогава могат да зародят проблеми. Случвало ми се е постройка, т.е. имот прилежащ, който да влиза в улична регулация, а пък за този имот да тече процедура, забрана имаше. Т.е. мина интервал от една година, до момента в който се подари едно малко парче от земята на уличната регулация. Проблемите в действителност могат да зародят във всеки един миг. Най-важното е, в случай че купувачите купуват с брокер, тогава сигурно ще има юридическо проучване. Ако не го вършат, да си наемат в действителност добър юрист, който се занимава единствено и само с вещно право, т.е. това му е специалността, с цел да може да направи тогава и обследване на компанията.
Ти сподели, че е добре да имат и брокер, с който нещата сигурно след това ще се проследят, какво, по какъв начин и за какво, само че пък това е нещо друго, което също е доста значимо, че когато избираме подобен, е хубаво да проследим и неговата история, тъй като знаем за значително случаи и хора, които в действителност опетняват вашия отрасъл, когато лъжат.
Точно по този начин. Честно казано, процентът на този вид брокери не е дребен. Лошото е, аз работя за шест години – за шест години купувачи са ми правили, едвам двама купувачи са ми правили изявление. Това за мен е от фундаментално значение. Голяма част са ми предложени, само че даже и да имате рекомендация, е хубаво да седнете с вашия брокер – правил съм и видео на тази тематика – и да му зададете седем-осем въпроса, при които да разберете той в действителност каква експертиза има, работи ли в този регион, какви покупко-продажби прави, какъв брой покупко-продажби прави на година, т.е. да може да прецените дали да работите с него.
Много благодарим за препоръките, които даде, тъй като в действителност този въпрос със закупуването на жилища постоянно е на дневен ред, сигурно. Всеки се пробва да се подсигури по най-изгодния за него метод и по най-правилния, несъмнено.
Благодаря и аз за поканата и до нови срещи.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ