Кога ще има спад на цените на жилища и броя сделки
Изтеклата 2020-та несъмнено беше година изпълнена с редица провокации. 12 месеца с доста въпроси и малко отговори. Дни, в които беше мъчно да възнамерява каквото и да е. Пандемията с ковид сложи на тестване освен здравната система на международно равнище, само че и стопанската система като цяло. Някои браншове, като туризма и гражданската авиация са в колапс, до момента в който други, като фармацевтичните компании, произвели ваксина против ковид, куриерските компании и онлайн търговията печелят милиарди евро.
Къде обаче остана пазарът на недвижими парцели? В началото на пандемията доста анализатори направиха прогноза, че ни чака рецесията от 2009 година Това обаче не се случи или най-малко не засегна най-масовия сегмент – жилищния. Какво се случи на българския пазар и какво следва през Новата година? Отговор на тези въпроси дава в изявление за най-големия уебсайт за недвижими парцели Валентин Съйков, шеф на организация „ Имоти “ ООД.
Господин Съйков, вие сте на свободния пазар на недвижими парцели в България от основаването му. 2020-та ли беше най-нетипичната година за пазара или в противен случай, коронавирусът по никакъв метод не се отрази върху недвижимите парцели?
Не бих споделил, че 2020-та е най-нетипичната година. Имаме години, когато се случиха доста огромни сривове на пазара, които не бяха предстоящи и изненадаха всички.
Първият е 1997-1998 гг. Тогава беше Виденована зима. Доларът скочи до 3000 лева Бяхме очевидци на галопираща инфлация. Наистина пазарът изпадна в изключително положение. Никой не можеше да се ориентира какво става и какво ще стане не в идващите години и месеци, а в идващите дни.
Вторият огромен удар беше отражението на международната финансова рецесия през 2009 година и следствията у нас ги усещахме още 5 години по-късно, до 2014 година
Това бяха разтърсвания несъпоставими с пазара през 2020 година и неговите проявления. В началото на предходната година множеството от сътрудниците, които работим от дълго време и следим бранша на недвижими парцели, забелязахме първите признаци на засищане на пазара, постигане на върхови равнища на цени и първото тримесечие на 2020 година стартира, въпреки и със слаба, само че наблюдаваща се наклонност за задържане на интереса и надлежно на броя покупко-продажби. Очакването беше, че коронавирусът ще форсира тази наклонност. Но нещата се оказаха много по-различни и потеглиха в друга посока. Така завършихме 2020 година с цени, които са не по-ниски от началото на годината. В избрани региони и сегменти те даже леко се повишиха. Малко е неуместно – претърпяваме здравна рецесия, която в редица браншове се изрази в икономическа такава, заради физическото затваряне на огромен брой бизнеси. Това се случи първо през март. През лятото имаше разпределяне. Есента още веднъж наблюдавахме затваряне в доста от бизнесите, което никой не може да каже докога ще продължи.
Имахме и първи проблясъци на политическа рецесия през лятото на предходната година. Несигурност в ръководството. Вероятност за предварителни избори. Всичко това са фактори, които на доктрина би трябвало да охладят пазара и да провокират задържане и намаляване на интереса към вложения в недвижими парцели, само че може да кажем, че това не се случи.
Защо не се случи?
Първата причина от капиталова гл.т. е, че както знаем, българинът е извънредно завързан към недвижимите парцели като инвестиция. През последните много години недвижимите парцели са съвсем единственият актив, в който хората, които нямат независим бизнес, влагат част от свободните си средства. А и тези, които разполагат с подобен бизнес, влагат също в недвижимости.
Кризата, провокирана от затварянето, вследствие на ковид, напълно ограничи опциите за каквото и да била друга инвестиция, с изключение на в неподвижен парцел. Трябва да кажем, че март 2020 година завари доста хора със свободни средства в банките. Техните терзания за това какво ще стане със международната стопанска система и в частност с българската, ги насочиха към това, което знаят, че е най-хубавата рецепта още от времето на техните родители, баби и дядовци – да се купи един парцел, тъй като той си седи, не желае „ самун и вода “, пази си цената, а даже си я покачва.
Всички знаят, че дълготрайната наклонност за цените на парцелите, е те постоянно да нарастват. След всяка рецесия на пазара има нов цикъл с нов напредък, който покачва цените. Това е основна причина.
Втората по-практична причина във връзка с жилищните парцели е смяна на потребностите на потребителите. Преминаването на работа от къщи промени в някаква степен критериите, изключително на по-младите хора, за жилището, което им е належащо. Видя се, че с изключение на спалня, би трябвало да имаш и работен кабинет, с цел да може да се работи от къщи. Трябва да има пространство, където децата да учат. Това провокира интереса към по-големите жилища с по-голям брой обособени пространства.
В някаква степен се породи интерес към къщите. Тук има два радикално разнообразни сегмента. Хората със обилни материални благоприятни условия търсят да купят градска къща с всички нужни улеснения. Под „ градска “ нямаме поради къща на Руски монумент, само че всичките покрайнини на София, започвайки от Железница до Горна баня и Банкя, както и други региони с нужните условия за живот и съответната доза престижност, влизат в категорията градска къща. Там търсенето е огромно, а предлагането и преди беше лимитирано, а в този момент към този момент е извънредно свито.
Другата категория са младите експерти, които могат да си разрешат да работят дълготрайно от къщи, само че занапред стартират да натрупват някакво материално богатство, е търсенето на селски къщи в малко по-отдалечени региони към София – до 30-50 км. Но там търсенето е до 50 000 EUR, като това може да включва или не разноски за ремонт, дотъкмяване и други. Това също е извънредно затруднено откъм предложение. Не че няма такова. Старите селски къщи, които са главно от времето на социализма – нито положението им, нито архитектурата им дават отговор на условията на едно модерно семейство, да не приказваме за разноските, които би коствал ремонтът, които могат да нахвърлят покупната цена на парцела плюс околната среда, която не постоянно подхожда на едни младежи, които би трябвало да отглеждат деца плюс разнообразни инфраструктурни проблеми, които биха затруднили работата и напредването, извършването на покупки и други. Т.е. в доста от тези села в Софийска и ненапълно в Пернишка област покупката на една такава къща може да се окаже това, което беше покупката на жилище в Люлин, Младост, Обеля едно време – квартали „ спални “, където хората се прибират единствено, с цел да преспят там през нощта и на другия ден да тръгнат за центъра на работа. Така, че удобствата, които оферират тези села, също ги трансформират в „ спални “. Това, за някои може да е задоволително, само че за много от хората, които имат избран жанр на живот, обвързван с повече обществени контакти, е проблематично.
Смятам, че ще има дълготраен интерес в това отношение (бел. ред. търсенето на къщи отвън огромните градове). Има пазарна ниша, в това число и забавни планове в тази област. Тепърва ще има планове.
Да не се стигне до пренасищане на пазара след няколко години?
Сигурно ще се стигне в даден миг до някакво засищане. Сигурно някои планове продължително ще провокират интерес и удовлетворение измежду жителите. Други няма да вървят добре. След това хората ще се изселват от тях и ще желаят да отидат на място, което ще дава отговор повече на условията им. Но това в този момент е нова наклонност и пазарът ще отсее сполучливите от не толкоз сполучливите планове.
Какво ще се случи на пазара на жилища през 2021 година като вземем под внимание измененията настъпили през 2020 година?
Връщайки се към констатациите и упованията, които имахме при започване на 2020 година, това, което се случи в следствие може да го приемем като един цикъл на напредък на пазара на парцели, както беше последният от 2015 година до началото на 2020 година Случилото се след първата вълна на пандемията от ковид може да го оприличим условно на един земетръс, а случилото се през лятото и есента, бих го оприличил на второстепенен трус. Очаквахме, че сме стигнали върха на пазар, само че имаше второстепенен трус на още малко повишаване и мощен интерес към вложенията в парцели. Трети трус не чакам. Очаквам утешение на пазара. Трудно е да се каже по кое време може да чакаме придвижване надолу във връзка с търсене и надлежно на цените. Има фактори в това отношение като все по-голямото разминаване сред нивата на наемните и продажните цени, т.е. понижена доходност от отдаване на наем, освен на офисите, само че и на жилищата. Почти спрялото придвижване на туристи изкара на пазара доста от жилищата, които се отдаваха на Airbnb.
Има много фактори, които приказват в интерес на превръщане на цикъла в другата посока. Не знаем по какъв начин ще се отрази върху цялостното икономическо развиване здравната рецесия.
Тя сякаш няма толкоз директна връзка с пазара на недвижими парцели?
Тя има по-скоро връзка с общото икономическо състояние, което визира други бизнеси, само че въпреки всичко недвижимите парцели не са изолиран остров, защото хората влагат пари в парцели, които са изкарани другаде и в случай че има неустановеност, намаляване на приходите им, това до някаква степен ще се отрази.
Възможностите за продължение на растежа са изчерпани на цените и надлежно и на броя покупко-продажби. Двете в огромна степен са свързани, защото има огромен интерес от доста купувачи на пазара. Цените се усилват.
Има и редица други фактор, които е мъчно да се плануват. Не знаем при едно последващо държавно управление какво завещание ще заварим. Също по този начин каква политика ще бъде насила да следва. До огромна степен поддържането на капиталовия интерес освен в България, само че и в цяла Европа се подклажда от упованието на милиардите, които Европейския съюз „ печата “ и се чака да раздава. Но този оптимизъм дали ще бъде оневинен също е мъчно да се каже. Кога ще дойдат тези пари, по какъв начин ще дойдат, при какви условия и докога ще стигнат и надлежно дали ще се отразят на пазара на парцели.
Къде обаче остана пазарът на недвижими парцели? В началото на пандемията доста анализатори направиха прогноза, че ни чака рецесията от 2009 година Това обаче не се случи или най-малко не засегна най-масовия сегмент – жилищния. Какво се случи на българския пазар и какво следва през Новата година? Отговор на тези въпроси дава в изявление за най-големия уебсайт за недвижими парцели Валентин Съйков, шеф на организация „ Имоти “ ООД.
Господин Съйков, вие сте на свободния пазар на недвижими парцели в България от основаването му. 2020-та ли беше най-нетипичната година за пазара или в противен случай, коронавирусът по никакъв метод не се отрази върху недвижимите парцели?
Не бих споделил, че 2020-та е най-нетипичната година. Имаме години, когато се случиха доста огромни сривове на пазара, които не бяха предстоящи и изненадаха всички.
Първият е 1997-1998 гг. Тогава беше Виденована зима. Доларът скочи до 3000 лева Бяхме очевидци на галопираща инфлация. Наистина пазарът изпадна в изключително положение. Никой не можеше да се ориентира какво става и какво ще стане не в идващите години и месеци, а в идващите дни.
Вторият огромен удар беше отражението на международната финансова рецесия през 2009 година и следствията у нас ги усещахме още 5 години по-късно, до 2014 година
Това бяха разтърсвания несъпоставими с пазара през 2020 година и неговите проявления. В началото на предходната година множеството от сътрудниците, които работим от дълго време и следим бранша на недвижими парцели, забелязахме първите признаци на засищане на пазара, постигане на върхови равнища на цени и първото тримесечие на 2020 година стартира, въпреки и със слаба, само че наблюдаваща се наклонност за задържане на интереса и надлежно на броя покупко-продажби. Очакването беше, че коронавирусът ще форсира тази наклонност. Но нещата се оказаха много по-различни и потеглиха в друга посока. Така завършихме 2020 година с цени, които са не по-ниски от началото на годината. В избрани региони и сегменти те даже леко се повишиха. Малко е неуместно – претърпяваме здравна рецесия, която в редица браншове се изрази в икономическа такава, заради физическото затваряне на огромен брой бизнеси. Това се случи първо през март. През лятото имаше разпределяне. Есента още веднъж наблюдавахме затваряне в доста от бизнесите, което никой не може да каже докога ще продължи.
Имахме и първи проблясъци на политическа рецесия през лятото на предходната година. Несигурност в ръководството. Вероятност за предварителни избори. Всичко това са фактори, които на доктрина би трябвало да охладят пазара и да провокират задържане и намаляване на интереса към вложения в недвижими парцели, само че може да кажем, че това не се случи.
Защо не се случи?
Първата причина от капиталова гл.т. е, че както знаем, българинът е извънредно завързан към недвижимите парцели като инвестиция. През последните много години недвижимите парцели са съвсем единственият актив, в който хората, които нямат независим бизнес, влагат част от свободните си средства. А и тези, които разполагат с подобен бизнес, влагат също в недвижимости.
Кризата, провокирана от затварянето, вследствие на ковид, напълно ограничи опциите за каквото и да била друга инвестиция, с изключение на в неподвижен парцел. Трябва да кажем, че март 2020 година завари доста хора със свободни средства в банките. Техните терзания за това какво ще стане със международната стопанска система и в частност с българската, ги насочиха към това, което знаят, че е най-хубавата рецепта още от времето на техните родители, баби и дядовци – да се купи един парцел, тъй като той си седи, не желае „ самун и вода “, пази си цената, а даже си я покачва.
Всички знаят, че дълготрайната наклонност за цените на парцелите, е те постоянно да нарастват. След всяка рецесия на пазара има нов цикъл с нов напредък, който покачва цените. Това е основна причина.
Втората по-практична причина във връзка с жилищните парцели е смяна на потребностите на потребителите. Преминаването на работа от къщи промени в някаква степен критериите, изключително на по-младите хора, за жилището, което им е належащо. Видя се, че с изключение на спалня, би трябвало да имаш и работен кабинет, с цел да може да се работи от къщи. Трябва да има пространство, където децата да учат. Това провокира интереса към по-големите жилища с по-голям брой обособени пространства.
В някаква степен се породи интерес към къщите. Тук има два радикално разнообразни сегмента. Хората със обилни материални благоприятни условия търсят да купят градска къща с всички нужни улеснения. Под „ градска “ нямаме поради къща на Руски монумент, само че всичките покрайнини на София, започвайки от Железница до Горна баня и Банкя, както и други региони с нужните условия за живот и съответната доза престижност, влизат в категорията градска къща. Там търсенето е огромно, а предлагането и преди беше лимитирано, а в този момент към този момент е извънредно свито.
Другата категория са младите експерти, които могат да си разрешат да работят дълготрайно от къщи, само че занапред стартират да натрупват някакво материално богатство, е търсенето на селски къщи в малко по-отдалечени региони към София – до 30-50 км. Но там търсенето е до 50 000 EUR, като това може да включва или не разноски за ремонт, дотъкмяване и други. Това също е извънредно затруднено откъм предложение. Не че няма такова. Старите селски къщи, които са главно от времето на социализма – нито положението им, нито архитектурата им дават отговор на условията на едно модерно семейство, да не приказваме за разноските, които би коствал ремонтът, които могат да нахвърлят покупната цена на парцела плюс околната среда, която не постоянно подхожда на едни младежи, които би трябвало да отглеждат деца плюс разнообразни инфраструктурни проблеми, които биха затруднили работата и напредването, извършването на покупки и други. Т.е. в доста от тези села в Софийска и ненапълно в Пернишка област покупката на една такава къща може да се окаже това, което беше покупката на жилище в Люлин, Младост, Обеля едно време – квартали „ спални “, където хората се прибират единствено, с цел да преспят там през нощта и на другия ден да тръгнат за центъра на работа. Така, че удобствата, които оферират тези села, също ги трансформират в „ спални “. Това, за някои може да е задоволително, само че за много от хората, които имат избран жанр на живот, обвързван с повече обществени контакти, е проблематично.
Смятам, че ще има дълготраен интерес в това отношение (бел. ред. търсенето на къщи отвън огромните градове). Има пазарна ниша, в това число и забавни планове в тази област. Тепърва ще има планове.
Да не се стигне до пренасищане на пазара след няколко години?
Сигурно ще се стигне в даден миг до някакво засищане. Сигурно някои планове продължително ще провокират интерес и удовлетворение измежду жителите. Други няма да вървят добре. След това хората ще се изселват от тях и ще желаят да отидат на място, което ще дава отговор повече на условията им. Но това в този момент е нова наклонност и пазарът ще отсее сполучливите от не толкоз сполучливите планове.
Какво ще се случи на пазара на жилища през 2021 година като вземем под внимание измененията настъпили през 2020 година?
Връщайки се към констатациите и упованията, които имахме при започване на 2020 година, това, което се случи в следствие може да го приемем като един цикъл на напредък на пазара на парцели, както беше последният от 2015 година до началото на 2020 година Случилото се след първата вълна на пандемията от ковид може да го оприличим условно на един земетръс, а случилото се през лятото и есента, бих го оприличил на второстепенен трус. Очаквахме, че сме стигнали върха на пазар, само че имаше второстепенен трус на още малко повишаване и мощен интерес към вложенията в парцели. Трети трус не чакам. Очаквам утешение на пазара. Трудно е да се каже по кое време може да чакаме придвижване надолу във връзка с търсене и надлежно на цените. Има фактори в това отношение като все по-голямото разминаване сред нивата на наемните и продажните цени, т.е. понижена доходност от отдаване на наем, освен на офисите, само че и на жилищата. Почти спрялото придвижване на туристи изкара на пазара доста от жилищата, които се отдаваха на Airbnb.
Има много фактори, които приказват в интерес на превръщане на цикъла в другата посока. Не знаем по какъв начин ще се отрази върху цялостното икономическо развиване здравната рецесия.
Тя сякаш няма толкоз директна връзка с пазара на недвижими парцели?
Тя има по-скоро връзка с общото икономическо състояние, което визира други бизнеси, само че въпреки всичко недвижимите парцели не са изолиран остров, защото хората влагат пари в парцели, които са изкарани другаде и в случай че има неустановеност, намаляване на приходите им, това до някаква степен ще се отрази.
Възможностите за продължение на растежа са изчерпани на цените и надлежно и на броя покупко-продажби. Двете в огромна степен са свързани, защото има огромен интерес от доста купувачи на пазара. Цените се усилват.
Има и редица други фактор, които е мъчно да се плануват. Не знаем при едно последващо държавно управление какво завещание ще заварим. Също по този начин каква политика ще бъде насила да следва. До огромна степен поддържането на капиталовия интерес освен в България, само че и в цяла Европа се подклажда от упованието на милиардите, които Европейския съюз „ печата “ и се чака да раздава. Но този оптимизъм дали ще бъде оневинен също е мъчно да се каже. Кога ще дойдат тези пари, по какъв начин ще дойдат, при какви условия и докога ще стигнат и надлежно дали ще се отразят на пазара на парцели.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ