Собственик на агенция за недвижими имоти: Продадох панелка в Кючука в трагично състояние на цената на чисто нов апартамент
Цените на жилищата ново и остаряло строителство в Пловдив се изравниха през 2021 година Това е подбудено от високото търсене и мощно лимитираното предложение. Тенденцията ще се задълбочава, като се има поради, че вложенията към втория по величина град се усилват. Това притегля от ден на ден хора, които си търсят жилище в града. Какво друго се случва на пазара на жилища и какво да чакаме? Отговор на този въпрос дава в особено изявление за най-големия уебсайт за недвижими парцели у нас imot.bg, Мирослав Язов, притежател на организация за недвижими парцели.
- Господин Язов, по какъв начин повишаването на строителните материали въздейства на пазара на жилища в Пловдив?
- Налице е нарастване на строителната продукция сред 15% и 20% за последната година (бел. ред. септември 2020-2021 гг.), според от вида план, който се извършва. Важно е да отбележим, че клиентите ни разполагат с по-малки бюджети. Те идват от Мадан, Хасково, Кърджали. Например, в София идват от Пловдив, Стара Загора, Бургас – много по-платежоспособни купувачи, а също по този начин има и задгранични вложители.
В Пловдив потребителите са по-малко платежоспособни. Това значи, че множеството обекти, които се оферират, са в долната граница на ценовия диапазон. При тях повишаването е по-малко, защото те оферират по-малко услуги. Например, дограмата е по-ниско качество, както и входните порти, домофоните и други. За тези, които продават по-качествени парцели ново строителство, при тях цената е със съществено нарастване като строителни разноски, тъй като примерно 12 см е сега стандарта на изолацията. Инвеститорът взема решение да постави 15 или 20 см. Дограмата е 5-камерна, само че той взема решение да постави 6-камерна. Видеодомофон вместо домофон. Всичко това оскъпява.
За вложителите повишаване има освен при строителните материали, само че и при цената на земята. Пловдив е дребен по повърхност град. Парцелите се изкупиха и все по-малко има за строителство. Определено може да кажем, че строителите в Пловдив изпитват усложнения с цената, на която си издават продукцията.
- Затова ли започнаха да изникват огромни здания или даже цели комплекси по реката?
- При състояние, че няма къде да се строи. Около Захарния комбинат занапред ще строим. Стремежът е към по-голямо РЗП, с цел да падне цената на квадратен метър, с цел да има някакъв смисъл от продажбата на парцела.
- Има ли някаква смяна в стадия, на които строителите продават? Задържат ли строителите част от парцелите, с цел да продадат на по-късен стадий?
- Няма подобен случай. Има няколко региона в града, в които всичко се продава, доста преди да е стигнало Акт 14, заради съществено повишения интерес по отношение на вложение в недвижими парцели за отдаване чартърен на задгранични студенти.
В по-крайните квартали може и в по-финален стадий да си купиш парцел, примерно на Акт 15, който ще е по-скъп. Но на централно западни региони доста бързо свършва всичко, даже и сега.
- Какво се случва на вторичния пазар на жилища?
- Там е най-голямата драма, тъй като остарялото строителство не предлага услугите на новите, само че притежателите са решили, че това не е тъкмо по този начин и си държат цените като за ново строителство. Това няма безусловно никаква икономическа логичност, само че е реалност. Имам и действителен образец. Продадох панелка в Кючука в трагично положение на цената на новоизграден апартамент в комплекс в същия квартал. На квадратен метър цената е една и съща.
Новото строителство има логичност да отбрани цената, само че на една панелка по какъв начин ще стане – няма по какъв начин да я защитиш.
- Къде ще се осъществят новите планове?
- В " Тракия ".
- " Томов плаза "?
- Той ще е дребен спрямо тези. " Резиденшъл Тракия " се строи сега – 3200 жилищни единици. На " Хъс " ще са към 1000 жилищни единици. Така че съгласно мен, пазарът на вторични ще замре, откакто започват тези обекти, при изискване, че притежателите не си актуализират цените.
- Колко е разликата сред ново и остаряло строителство?
- В момента няма и това за мен е доста необичайно. Даже има места, където новото строителство ти е по-евтино, в сравнение с остаряло. В квартал " Южен “ продавам панелка за 800 EUR/кв.м. В момента в " Южен “ на различен огромен вложител мога да си купя на 600-650 EUR/кв.м. Да продадеш на 800 EUR/ кв.м панелка, която занапред влизаш вътре и започваш да правиш ремонт. Това няма никаква логичност.
- Какво е положението на жилищния сграден фонд в Пловдив?
- Съществуващият сграден фонд е доста по-голям от този, който излиза на пазара. За 2020 година са въведени към 3000-4000 жилищни единици. С идването на нови хора, които си купуват капиталово парцели, за град като Пловдив, му трябват 6000-7000 нови жилища всяка година. Затова има такава отворена ножица, тъй като ние не си задоволяваме нашето ползване.
Във всеки един миг сред 2% и 3% от хората в един град вземат решение да си сменят жилището. Независимо дали има или няма рецесия, би трябвало да има 6000-7000 нови парцела всяка година. Тази цифра нараства, в случай че отчетем обстоятелството, че индустриалните зони към Пловдив непрестанно се разрастват, а това притегля и нови служащи. Само в " Тракия икономическа зона " заетите са 40 000 души. А сградният фонд в Пловдив е 220 000 жилища. Тук нямаме летен и зимен сезон.
- Тук идваме до един различен проблем. Градът единствено по себе си няма накъде да се разраства…
- Това е най-големият проблем…
- Но отвън града, там пък икономическите зони има накъде да се уголемяват. В този случай какво вършим? Разрастваме икономическите зони 3-4 пъти, а вътре…
- Защо мислите, че в Пловдив стартира да се строи отвесно. Всички споделят, че се строят мастодонти. Да. Дайте повърхност и ще строим къщи.
- Какви други трендове следим на пазара на жилища в Пловдив?
- Много хора напоследък изтеглиха офертите си от пазара. Това всички сътрудници го отчитаме.
- Защо?
- Хубав въпрос. Най-голямото ми терзание е, че ще има шоково повишаване – 10%-15%. Пълно е с хора, които изтеглят от пазара парцелите си. Пълно е с хора, които усилват цените. Например, нарастването на апартамент в " Мараша " е от 130 000 на 160 000 EUR без мотив от страна на притежателя. Той просто по този начин е решил. Най-интересното е, че покупко-продажби има и си има и цените си порастват.
- В подобен случай каква е разликата сред офертна и действителна цена?
- Вече е дребна. До 5%. Преди беше 10-12%. 5% е, и то в случай че си доста добър договарящ.
- 2008-2009 година имотният балон се спука. Днес обаче цените са много над тези от 2008 година Има ли балон, въпреки да не приказваме за него?
- Тук-таме има, тук-таме няма. В някои случаи има пояснение за какво цените са нарастнали тук-там, а на други – няма пояснения. При последните има балон. Когато искаш да си купиш ново, качествено и на хубава локация жилище, нямаш избор – купуваш го незабавно, тъй като цената ще върви единствено нагоре.
На градската градина има една-единствена улица " Велико Търново “. Ако искаш да си там, не може да се надяваш цената на парцела да падне на половина, както беше преди 12 години и да се чакаш. Няма по какъв начин да стане това. Има местоположения и парцели, на които няма какво да им се случи, само че пък има и доста надценени без основателна причина жилища. При тях ще се случи " пук “. Със сигурност ще има промяна в даден миг. Всеки друго твърди по кое време ще е той и с какъв брой ще бъде.
Икономиката ни в града се развива доста добре. В момента в Пловдив не престават да влизат пари, да се влагат във заводи и произвеждане. Нормално е да идват хора и да живеят тук.
- От 2008-2009 година останаха ли някои недостроени парцели?
- Да. Изкупени са и ще се довършват. От техническа позиция могат да се довършат. От 2008 година има две здания, които са на нов притежател и се възнамерява да бъдат достроени. Най-скъпото е построено – арматурата и основите. Там ще има огромна облага.
- През предходната година избирахме три пъти парламент, само че сякаш този път политическият фактор не оказа въздействие върху цените?
- Да. Никой не го интересува. Пандемията въздействам 2 месеца. Имаш бизнес – правиш бизнес и изкарваш 100 000 лева Какво ще ги направиш? Ще си купиш акции ли, биткойн ли. Няма какво да си купиш. Няма какво да ги направиш тези пари. Българинът нищо друго не знае, с изключение на да ги влага в парцели.
Ние се занимаваме и с ръководство на етажна благосъстоятелност и при нас заявките за празни жилища нарастват стремглаво. Новият притежател го заключва и споделя, че не го интересува.
Положението е супер непредсказуемо. Някои вложители споделят, че няма да строят през 2022 година, а ще строят 2023 година, тъй като тогава ще е по-висока облагата.
- Господин Язов, по какъв начин повишаването на строителните материали въздейства на пазара на жилища в Пловдив?
- Налице е нарастване на строителната продукция сред 15% и 20% за последната година (бел. ред. септември 2020-2021 гг.), според от вида план, който се извършва. Важно е да отбележим, че клиентите ни разполагат с по-малки бюджети. Те идват от Мадан, Хасково, Кърджали. Например, в София идват от Пловдив, Стара Загора, Бургас – много по-платежоспособни купувачи, а също по този начин има и задгранични вложители.
В Пловдив потребителите са по-малко платежоспособни. Това значи, че множеството обекти, които се оферират, са в долната граница на ценовия диапазон. При тях повишаването е по-малко, защото те оферират по-малко услуги. Например, дограмата е по-ниско качество, както и входните порти, домофоните и други. За тези, които продават по-качествени парцели ново строителство, при тях цената е със съществено нарастване като строителни разноски, тъй като примерно 12 см е сега стандарта на изолацията. Инвеститорът взема решение да постави 15 или 20 см. Дограмата е 5-камерна, само че той взема решение да постави 6-камерна. Видеодомофон вместо домофон. Всичко това оскъпява.
За вложителите повишаване има освен при строителните материали, само че и при цената на земята. Пловдив е дребен по повърхност град. Парцелите се изкупиха и все по-малко има за строителство. Определено може да кажем, че строителите в Пловдив изпитват усложнения с цената, на която си издават продукцията.
- Затова ли започнаха да изникват огромни здания или даже цели комплекси по реката?
- При състояние, че няма къде да се строи. Около Захарния комбинат занапред ще строим. Стремежът е към по-голямо РЗП, с цел да падне цената на квадратен метър, с цел да има някакъв смисъл от продажбата на парцела.
- Има ли някаква смяна в стадия, на които строителите продават? Задържат ли строителите част от парцелите, с цел да продадат на по-късен стадий?
- Няма подобен случай. Има няколко региона в града, в които всичко се продава, доста преди да е стигнало Акт 14, заради съществено повишения интерес по отношение на вложение в недвижими парцели за отдаване чартърен на задгранични студенти.
В по-крайните квартали може и в по-финален стадий да си купиш парцел, примерно на Акт 15, който ще е по-скъп. Но на централно западни региони доста бързо свършва всичко, даже и сега.
- Какво се случва на вторичния пазар на жилища?
- Там е най-голямата драма, тъй като остарялото строителство не предлага услугите на новите, само че притежателите са решили, че това не е тъкмо по този начин и си държат цените като за ново строителство. Това няма безусловно никаква икономическа логичност, само че е реалност. Имам и действителен образец. Продадох панелка в Кючука в трагично положение на цената на новоизграден апартамент в комплекс в същия квартал. На квадратен метър цената е една и съща.
Новото строителство има логичност да отбрани цената, само че на една панелка по какъв начин ще стане – няма по какъв начин да я защитиш.
- Къде ще се осъществят новите планове?
- В " Тракия ".
- " Томов плаза "?
- Той ще е дребен спрямо тези. " Резиденшъл Тракия " се строи сега – 3200 жилищни единици. На " Хъс " ще са към 1000 жилищни единици. Така че съгласно мен, пазарът на вторични ще замре, откакто започват тези обекти, при изискване, че притежателите не си актуализират цените.
- Колко е разликата сред ново и остаряло строителство?
- В момента няма и това за мен е доста необичайно. Даже има места, където новото строителство ти е по-евтино, в сравнение с остаряло. В квартал " Южен “ продавам панелка за 800 EUR/кв.м. В момента в " Южен “ на различен огромен вложител мога да си купя на 600-650 EUR/кв.м. Да продадеш на 800 EUR/ кв.м панелка, която занапред влизаш вътре и започваш да правиш ремонт. Това няма никаква логичност.
- Какво е положението на жилищния сграден фонд в Пловдив?
- Съществуващият сграден фонд е доста по-голям от този, който излиза на пазара. За 2020 година са въведени към 3000-4000 жилищни единици. С идването на нови хора, които си купуват капиталово парцели, за град като Пловдив, му трябват 6000-7000 нови жилища всяка година. Затова има такава отворена ножица, тъй като ние не си задоволяваме нашето ползване.
Във всеки един миг сред 2% и 3% от хората в един град вземат решение да си сменят жилището. Независимо дали има или няма рецесия, би трябвало да има 6000-7000 нови парцела всяка година. Тази цифра нараства, в случай че отчетем обстоятелството, че индустриалните зони към Пловдив непрестанно се разрастват, а това притегля и нови служащи. Само в " Тракия икономическа зона " заетите са 40 000 души. А сградният фонд в Пловдив е 220 000 жилища. Тук нямаме летен и зимен сезон.
- Тук идваме до един различен проблем. Градът единствено по себе си няма накъде да се разраства…
- Това е най-големият проблем…
- Но отвън града, там пък икономическите зони има накъде да се уголемяват. В този случай какво вършим? Разрастваме икономическите зони 3-4 пъти, а вътре…
- Защо мислите, че в Пловдив стартира да се строи отвесно. Всички споделят, че се строят мастодонти. Да. Дайте повърхност и ще строим къщи.
- Какви други трендове следим на пазара на жилища в Пловдив?
- Много хора напоследък изтеглиха офертите си от пазара. Това всички сътрудници го отчитаме.
- Защо?
- Хубав въпрос. Най-голямото ми терзание е, че ще има шоково повишаване – 10%-15%. Пълно е с хора, които изтеглят от пазара парцелите си. Пълно е с хора, които усилват цените. Например, нарастването на апартамент в " Мараша " е от 130 000 на 160 000 EUR без мотив от страна на притежателя. Той просто по този начин е решил. Най-интересното е, че покупко-продажби има и си има и цените си порастват.
- В подобен случай каква е разликата сред офертна и действителна цена?
- Вече е дребна. До 5%. Преди беше 10-12%. 5% е, и то в случай че си доста добър договарящ.
- 2008-2009 година имотният балон се спука. Днес обаче цените са много над тези от 2008 година Има ли балон, въпреки да не приказваме за него?
- Тук-таме има, тук-таме няма. В някои случаи има пояснение за какво цените са нарастнали тук-там, а на други – няма пояснения. При последните има балон. Когато искаш да си купиш ново, качествено и на хубава локация жилище, нямаш избор – купуваш го незабавно, тъй като цената ще върви единствено нагоре.
На градската градина има една-единствена улица " Велико Търново “. Ако искаш да си там, не може да се надяваш цената на парцела да падне на половина, както беше преди 12 години и да се чакаш. Няма по какъв начин да стане това. Има местоположения и парцели, на които няма какво да им се случи, само че пък има и доста надценени без основателна причина жилища. При тях ще се случи " пук “. Със сигурност ще има промяна в даден миг. Всеки друго твърди по кое време ще е той и с какъв брой ще бъде.
Икономиката ни в града се развива доста добре. В момента в Пловдив не престават да влизат пари, да се влагат във заводи и произвеждане. Нормално е да идват хора и да живеят тук.
- От 2008-2009 година останаха ли някои недостроени парцели?
- Да. Изкупени са и ще се довършват. От техническа позиция могат да се довършат. От 2008 година има две здания, които са на нов притежател и се възнамерява да бъдат достроени. Най-скъпото е построено – арматурата и основите. Там ще има огромна облага.
- През предходната година избирахме три пъти парламент, само че сякаш този път политическият фактор не оказа въздействие върху цените?
- Да. Никой не го интересува. Пандемията въздействам 2 месеца. Имаш бизнес – правиш бизнес и изкарваш 100 000 лева Какво ще ги направиш? Ще си купиш акции ли, биткойн ли. Няма какво да си купиш. Няма какво да ги направиш тези пари. Българинът нищо друго не знае, с изключение на да ги влага в парцели.
Ние се занимаваме и с ръководство на етажна благосъстоятелност и при нас заявките за празни жилища нарастват стремглаво. Новият притежател го заключва и споделя, че не го интересува.
Положението е супер непредсказуемо. Някои вложители споделят, че няма да строят през 2022 година, а ще строят 2023 година, тъй като тогава ще е по-висока облагата.
Източник: plovdiv24.bg
КОМЕНТАРИ