Сделки за близо 1 млрд. евро с бизнес имоти през 2017 г.
Сделки за близо 1 милиарда евро с бизнес парцели у нас са осъществени през предходната година, а пазарът на наеми за офис, търговски и логистични парцели отбелязва прогресивен тренд, който се чака да продължи и през тази година. Това демонстрира анализът на консултантската компания " Фортън ", представител на " Кушман и Уейкфилд " (Cushman & Wakefield) за България и Македония.
Това е главната причина за растеж на строителната интензивност във всички сегменти на пазара на бизнес парцели, който се поддържа от постоянния стопански напредък и положителните макроикономически индикатори. Очакванията са през тази година на пазара да излязат забележителен размер нови офисни, търговски и складови площи, което ще докара до растеж на предлагането, разяснява Михаела Лашова, изпълнителен шеф на " Фортън ". По думите й новите планове ще балансират пазарите на офисни и индустриални площи и ще доведат до стабилизиране на цените.
По-противоречива е картината при комерсиалните площи, където огромните градове са релативно наситени и за нови търговски центрове ще е по-трудно да пробият и да се наложат.
Инвестиционни покупко-продажби
Инвестиционният пазар през предходната година мина под знака на комерсиалните площи със седемте покупко-продажби за молове в София и страната, добити от южноафрикански фондове за общо 680 млн. евро.
За към 190 млн. евро бяха добити доходоносни парцели в централните елементи на София и Пловдив, добити главно от офшорни компании и капиталови фондове, зад които стоят български купувачи. Сред тях са договорката за Телефонната палата в столицата, хотел " Рила ", някогашната постройка на " Биохим ", а по-късно на " УникредитБулбанк " и други.
В договорката за Телефонната палата остарелият притежател БТК е запазил част от постройката за себе си, а желанията на новия притежател са останалата част да бъде отдадена за офиси. Другите две здания в центъра ще станат хотели, които най-вероятно ще съставляват международни марки. В момента има извънредно огромно търсене на градски хотели в София и Пловдив от премиум марки, които не участват на българския пазар, разяснява Явор Костов, управител " Капиталови пазари " във " Фортън ".
Останалите към 120 млн. евро са за покупко-продажби с имоти за строителство, уточни той. По-значима договорка за имот в края на предходната година е тази с южноафриканския фонд NEPI за построяването на търговски център в Пловдив. На пазара на индустриални парцели в София бяха регистрирани две по-малки покупки на логистични площи – за базите на TNT и DHL в региона към летището.
Очакванията са тази година да бъде на покупко-продажбите с офис площи, само че не се чака да бъде доближат размер от 1 милиарда евро. " Започваме годината с оптимизъм, само че и с доза натурализъм ", сподели Явор Костов. Пазарът ще продължи да се движи от южноафриканските фондове, само че интерес има и от други капиталови фондове от Съединени американски щати и Великобриатния, както и азиатски, сподели Михаела Лашова.
Офиси
Наемният пазар на офиси е бил най-активен през 2017 година спрямо този на търговски и логистични площи. В София са били отдадени чартърен 198 000 кв. м. Този размер е с 46% по-висок по отношение на миналата година и е рекордно висок за пазара досега, означи Михаела Лашова.
Само през последното тримесечие бяха отдадени чартърен 64 109 кв. м, което трансформира края на 2017 година в най-силния интервал от 2008 година насам, уточни тя. По-големите покупко-продажби през годината са наемането на над 20 000 кв.м от Vmware, 10 000 кв.м от " Прогрес " (старо име " Телерик " ) и 7000 кв.м от Teva. ИТ секторът и центровете за споделени услуги остават основни наематели на офисния пазара.
Макар и през 2017 година на пазара да излязоха огромни планове, като " Сити Тауър " и " Милениум Център ", общото предложение е повишено с 117 000 кв. м. Единствената по-значима приключена офис постройка през последното тримесечие е " Полиграфия Офис Център ", която добави 10 000 кв. м отдаваема повърхност в централните региони на София.
Като цяло дефицитът на първокласни площи (клас А) над 2000 кв. м остава и за това свидетелства фактът, че тези планове бяха съвсем напълно отдадени чартърен още преди позволение за прилагане, сподели Лашова.
През 2018 година на пазара се чака да излязат близо 180 000 кв. м нови офиси, чието строителство е почнало или е възобновено през последните две години. Няма изгледи за пренасищане на пазара, защото към 40% от тези площи към този момент са контрактувани с наематели или са за лично прилагане, уточни Лашова.
Общо офисите в градеж или в план в столицата все още са близо 440 000 кв. м, планувани за довеждане докрай до края на 2020 година Това значи приблизително годишно към 120 000 – 150 000 кв.м нови офиси, което ще докара до равномерен растеж на незаетите площи и може да сложи под напън наемите, разяснява Лашова.
За момента обаче пазарът е постоянен. Към края на 2017 година междинният дял на свободните площи в София е 9.6%, а офертните наеми в първокласни планове са приблизително 13.5 евро/кв. м, като означават 4% растеж през годината.
Търговски площи
След като 2017 година завърши без нито един приключен мол или ритейл парк, през тази година се чака да отворят порти " Делта Планет Мол " във Варна и " Пловдив Плаза ", добавйки нови 75 000 кв.м търговски площи.
И в двата града към този момент има по два работещи мола и откриването на трети ще е предизвикателство, макар възходящото ползване и желанието на търговците да затвърдят пазарните си позиции с нови обекти.коментира Иван Граматиков, управител " Търговски площи " във " Фортън ".
За момента в София се работи интензивно по плановете на " Гаранти Коза ", само че нови търговски площи тази година не се чакат. Пазарът остава постоянен, като фокусът е върху подобряването на комерсиалните миксове на работещите планове, както и запълването на освободените площи след затварянето на " Карфур " и " Пикадили ". Основен наемател на освободените от тях площи е " Билла ".
Заетостта в софийските молове през последното тримесечие на 2017 година остана към 90%, а наемите се задържат на равнища от 31 евро/кв. м. Промените в собствеността на водещи планове и положителния наемен пазар обаче се чака да доведат до лек растеж на цените през идващите месеци.
По-осезаем растеж означават наемите на комерсиалните улици, като за магазин за мода с добра локация и повърхност сред 100 и 200 кв. м в София междинният наем е 48 евро/кв. м. На бул. " Витоша " е реализирана и единична договорка от 70 евро/кв.м през предходната година.
Индустриални площи
Ограниченото предложение на качествени площи за депозиране и логистика е причина за релативно дребния размер наемни покупко-продажби в София през 2017 година, разяснява Владимир Гюрджиев, управител " Индустриални и логистични площи " във " Фортън ".
Годината завърши с 20 600 кв. м отдадени площи в София, като включително влизат единствено покупко-продажби над 1000 кв. м. Сред по-големите наемни контракти през последното тримесечие е разширението на TNT с 1070 кв. м в региона на летището. Сред по-мащабните приключени планове през тримесечието е новата база на " Луфтханза Техник ", също наоколо до летището.
През 2018 година в София се чака завършването на 50 000 кв. м нови логистични площи чартърен, които ще раздвижат наемния пазар. Общо в градеж са над 220 000 кв. м, само че по-голямата част от тези парцели са за лично прилагане или строителство по поръчка (built to suit).
Относително слабото предложение на качествени площи чартърен и дейното търсене задържаха каузи на свободните складови и логистични площи в София под 1% за второ следващо тримесечие. Наемите на първокласни парцели остават постоянни към 4.5 евро/кв. м за столицата и околните индустриални зони.
Това е главната причина за растеж на строителната интензивност във всички сегменти на пазара на бизнес парцели, който се поддържа от постоянния стопански напредък и положителните макроикономически индикатори. Очакванията са през тази година на пазара да излязат забележителен размер нови офисни, търговски и складови площи, което ще докара до растеж на предлагането, разяснява Михаела Лашова, изпълнителен шеф на " Фортън ". По думите й новите планове ще балансират пазарите на офисни и индустриални площи и ще доведат до стабилизиране на цените.
По-противоречива е картината при комерсиалните площи, където огромните градове са релативно наситени и за нови търговски центрове ще е по-трудно да пробият и да се наложат.
Инвестиционни покупко-продажби
Инвестиционният пазар през предходната година мина под знака на комерсиалните площи със седемте покупко-продажби за молове в София и страната, добити от южноафрикански фондове за общо 680 млн. евро.
За към 190 млн. евро бяха добити доходоносни парцели в централните елементи на София и Пловдив, добити главно от офшорни компании и капиталови фондове, зад които стоят български купувачи. Сред тях са договорката за Телефонната палата в столицата, хотел " Рила ", някогашната постройка на " Биохим ", а по-късно на " УникредитБулбанк " и други.
В договорката за Телефонната палата остарелият притежател БТК е запазил част от постройката за себе си, а желанията на новия притежател са останалата част да бъде отдадена за офиси. Другите две здания в центъра ще станат хотели, които най-вероятно ще съставляват международни марки. В момента има извънредно огромно търсене на градски хотели в София и Пловдив от премиум марки, които не участват на българския пазар, разяснява Явор Костов, управител " Капиталови пазари " във " Фортън ".
Останалите към 120 млн. евро са за покупко-продажби с имоти за строителство, уточни той. По-значима договорка за имот в края на предходната година е тази с южноафриканския фонд NEPI за построяването на търговски център в Пловдив. На пазара на индустриални парцели в София бяха регистрирани две по-малки покупки на логистични площи – за базите на TNT и DHL в региона към летището.
Очакванията са тази година да бъде на покупко-продажбите с офис площи, само че не се чака да бъде доближат размер от 1 милиарда евро. " Започваме годината с оптимизъм, само че и с доза натурализъм ", сподели Явор Костов. Пазарът ще продължи да се движи от южноафриканските фондове, само че интерес има и от други капиталови фондове от Съединени американски щати и Великобриатния, както и азиатски, сподели Михаела Лашова.
Офиси
Наемният пазар на офиси е бил най-активен през 2017 година спрямо този на търговски и логистични площи. В София са били отдадени чартърен 198 000 кв. м. Този размер е с 46% по-висок по отношение на миналата година и е рекордно висок за пазара досега, означи Михаела Лашова.
Само през последното тримесечие бяха отдадени чартърен 64 109 кв. м, което трансформира края на 2017 година в най-силния интервал от 2008 година насам, уточни тя. По-големите покупко-продажби през годината са наемането на над 20 000 кв.м от Vmware, 10 000 кв.м от " Прогрес " (старо име " Телерик " ) и 7000 кв.м от Teva. ИТ секторът и центровете за споделени услуги остават основни наематели на офисния пазара.
Макар и през 2017 година на пазара да излязоха огромни планове, като " Сити Тауър " и " Милениум Център ", общото предложение е повишено с 117 000 кв. м. Единствената по-значима приключена офис постройка през последното тримесечие е " Полиграфия Офис Център ", която добави 10 000 кв. м отдаваема повърхност в централните региони на София.
Като цяло дефицитът на първокласни площи (клас А) над 2000 кв. м остава и за това свидетелства фактът, че тези планове бяха съвсем напълно отдадени чартърен още преди позволение за прилагане, сподели Лашова.
През 2018 година на пазара се чака да излязат близо 180 000 кв. м нови офиси, чието строителство е почнало или е възобновено през последните две години. Няма изгледи за пренасищане на пазара, защото към 40% от тези площи към този момент са контрактувани с наематели или са за лично прилагане, уточни Лашова.
Общо офисите в градеж или в план в столицата все още са близо 440 000 кв. м, планувани за довеждане докрай до края на 2020 година Това значи приблизително годишно към 120 000 – 150 000 кв.м нови офиси, което ще докара до равномерен растеж на незаетите площи и може да сложи под напън наемите, разяснява Лашова.
За момента обаче пазарът е постоянен. Към края на 2017 година междинният дял на свободните площи в София е 9.6%, а офертните наеми в първокласни планове са приблизително 13.5 евро/кв. м, като означават 4% растеж през годината.
Търговски площи
След като 2017 година завърши без нито един приключен мол или ритейл парк, през тази година се чака да отворят порти " Делта Планет Мол " във Варна и " Пловдив Плаза ", добавйки нови 75 000 кв.м търговски площи.
И в двата града към този момент има по два работещи мола и откриването на трети ще е предизвикателство, макар възходящото ползване и желанието на търговците да затвърдят пазарните си позиции с нови обекти.коментира Иван Граматиков, управител " Търговски площи " във " Фортън ".
За момента в София се работи интензивно по плановете на " Гаранти Коза ", само че нови търговски площи тази година не се чакат. Пазарът остава постоянен, като фокусът е върху подобряването на комерсиалните миксове на работещите планове, както и запълването на освободените площи след затварянето на " Карфур " и " Пикадили ". Основен наемател на освободените от тях площи е " Билла ".
Заетостта в софийските молове през последното тримесечие на 2017 година остана към 90%, а наемите се задържат на равнища от 31 евро/кв. м. Промените в собствеността на водещи планове и положителния наемен пазар обаче се чака да доведат до лек растеж на цените през идващите месеци.
По-осезаем растеж означават наемите на комерсиалните улици, като за магазин за мода с добра локация и повърхност сред 100 и 200 кв. м в София междинният наем е 48 евро/кв. м. На бул. " Витоша " е реализирана и единична договорка от 70 евро/кв.м през предходната година.
Индустриални площи
Ограниченото предложение на качествени площи за депозиране и логистика е причина за релативно дребния размер наемни покупко-продажби в София през 2017 година, разяснява Владимир Гюрджиев, управител " Индустриални и логистични площи " във " Фортън ".
Годината завърши с 20 600 кв. м отдадени площи в София, като включително влизат единствено покупко-продажби над 1000 кв. м. Сред по-големите наемни контракти през последното тримесечие е разширението на TNT с 1070 кв. м в региона на летището. Сред по-мащабните приключени планове през тримесечието е новата база на " Луфтханза Техник ", също наоколо до летището.
През 2018 година в София се чака завършването на 50 000 кв. м нови логистични площи чартърен, които ще раздвижат наемния пазар. Общо в градеж са над 220 000 кв. м, само че по-голямата част от тези парцели са за лично прилагане или строителство по поръчка (built to suit).
Относително слабото предложение на качествени площи чартърен и дейното търсене задържаха каузи на свободните складови и логистични площи в София под 1% за второ следващо тримесечие. Наемите на първокласни парцели остават постоянни към 4.5 евро/кв. м за столицата и околните индустриални зони.
Източник: mediapool.bg
КОМЕНТАРИ