Ще внесат ли най-после регулации за брокерите на недвижими имоти?
През последното десетилетие едно от сдруженията на брокерите на недвижими парцели неведнъж опитваше да прокара закон, който да контролира специалността посредством редица условия и основаване на квази-държавна конструкция (камара), която на процедура да коли и беси в бранша (виж тук, тук и тук). Сега друго съдружие на брокери се пробва да дефинира какви да са разпоредбите при упражняването на специалността, пишат икономистите от ИПИ. В новото предложение на закон не се планува основаване на камара, само че доста от детайлите на тежкото контролиране и ограничение на конкуренцията участват:
Изискване за обучение и опит. Проектът на закона планува въвеждане на условие за обучение и опит за практикуване на специалността. Това е една от регулациите, които голословно свиват броя на участниците на пазара.
В решение на Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) от 2024 година категорично се подлага на критика сходно предложение с аргумента, че от пазара се изключват лица, които се занимават с ходатайство при покупко-продажби на недвижими парцели, само че не като съществена активност. Наличието на сходно условие затруднява и навлизането на нови участници на пазара. В решението на Комисия за защита на конкуренцията се показва, че най-полезната характерност на медиатора във всяка договорка, освен за неподвижен парцел, е да свърже продавача и купувача, които и сами могат да приготвят нужните документи за договорката, включително благодарение на юристи. Освен това, потребителите могат да преценяват дали им е задоволителен медиатор, който единствено да им откри срещуположен контрагент или желаят медиатор, който да им даде сложна услуга, включваща препоръки и подпомагане във връзка с нужните документи за осъществяване на договорката. В тази връзка не е належащо този избор на потребителите да бъде изработен вместо тях в регулация. Изискването за избран стаж по специалността също спада към регулациите за ограничение на конкуренцията в бранша и неналичието му не значи незадоволителна професионална подготвеност.
Изискване за регистриране в указател . Законопроектът предлага основаване на Национален указател на медиаторите при покупко-продажби с недвижими парцели, поддържан от Агенцията по вписванията, и задължаване за регистриране на всички, които желаят да реализират тази услуга. Съгласно Насоките на Комисия за защита на конкуренцията за оценка на сходството на нормативни и общи административни актове с разпоредбите на конкуренцията регулации, които вкарват указател като причина за осъществяване на дадена активност, принадлежат към категорията ограничавания на конкуренцията, които понижават броя или кръга от участници на пазара. Конкретно за условията във връзка с брокерите КЗК посочва в решение, че " няма потребност от указател, защото той по никакъв метод не може да способства за информираността и отбраната на потребителите, както и за повишение на събираемостта на налозите “. На процедура надали доста консуматори биха избрали брокер въз основата на оскъдната информация за него в този предполагаем указател.
Изискване за от време на време образование . Законопроектът планува задължаването на брокерите да се включват в професионални образования с минимална обща дълготрайност 40 часа, най-малко два пъти за две календарни години в лицензирана учаща институция. Мотивът за това предложение е, че това ще обезпечи даването на посредническите услуги от квалифицирани брокери, притежаващи нужните познания и опит. Тази регулация сама по себе си не подсигурява нищо такова. На процедура пък специалността не се характеризира с толкоз огромно равнище на трудност и/или софтуерно или научно развиване, че да изисква сходно непрекъснато и наложително повишение на квалификацията. Така регулацията главно съставлява излишно наложително условие към упражняването на активност.
Изискване за професионална застраховка . Законопроектът планува и наложителна застраховка на всяка организация и всеки брокер, която да покрива вреди, породени от техни отговорни дейности или бездействия. Всъщност съществуването на по този начин застраховка не обезпечава по-бързо или по-лесно погашение на обезщетение, а единствено дефинира дали при потвърдена виновност брокерът ще заплати от джоба си или през застрахователна компания. Отделно в отчет на Европейската комисия от 2021 година по отношение на рекомендациите за промени при регламентирането на професионалните услуги условието за застраховка за обезщетение е измежду шестте най-сериозни ограничавания за практикуване и нахлуване в специалност. Комисия за защита на конкуренцията пък смята, че " въвеждането на обвързване за застраховка, която да покрива отговорност за вреди лимитира конкуренцията, заради това, че безпричинно покачва разноските за нахлуване на пазара, които са още по-значими за лицата, които не се занимават главно с ходатайство по покупко-продажби с недвижими парцели. В същото време, съществуването на застраховка не пази потребителите, защото при всички положения претърпените вреди би трябвало да бъдат потвърдени “.
По мотив на предходните законопроекти, които целяха контролиране на специалността на брокерите Европейската комисия призовава да се вземе поради Директивата по отношение на инспекцията за пропорция, изискваща справедлив и самостоятелен разбор от способен орган, който да оправдае ограничението на достъпа и упражняването на активност в дадена специалност.
Една от главните цели на тази Директива е да предотврати разпространяването на нови голословни и ненужни правила и разпореждания на национално ниво. Този случай е същият. Регулациите за нахлуване в специалността (като препоръчаните и тук изключителни права, регистрация и условия за обучение и стаж) лимитират броя на участниците на пазара, понижават конкуренцията и подтикват по-високи цени. От друга страна, регулациите на активността (като условия за формата на бизнеса, слагане на спомагателни реквизити, регулярни отговорности – за образования, обявление и т.н.) картелизира гилдията, оскъпява услугите, подтиква появяването на сив пазар, лимитира разширението на активността.
Изискване за обучение и опит. Проектът на закона планува въвеждане на условие за обучение и опит за практикуване на специалността. Това е една от регулациите, които голословно свиват броя на участниците на пазара.
В решение на Комисията за защита на конкуренцията (КЗК) от 2024 година категорично се подлага на критика сходно предложение с аргумента, че от пазара се изключват лица, които се занимават с ходатайство при покупко-продажби на недвижими парцели, само че не като съществена активност. Наличието на сходно условие затруднява и навлизането на нови участници на пазара. В решението на Комисия за защита на конкуренцията се показва, че най-полезната характерност на медиатора във всяка договорка, освен за неподвижен парцел, е да свърже продавача и купувача, които и сами могат да приготвят нужните документи за договорката, включително благодарение на юристи. Освен това, потребителите могат да преценяват дали им е задоволителен медиатор, който единствено да им откри срещуположен контрагент или желаят медиатор, който да им даде сложна услуга, включваща препоръки и подпомагане във връзка с нужните документи за осъществяване на договорката. В тази връзка не е належащо този избор на потребителите да бъде изработен вместо тях в регулация. Изискването за избран стаж по специалността също спада към регулациите за ограничение на конкуренцията в бранша и неналичието му не значи незадоволителна професионална подготвеност.
Изискване за регистриране в указател . Законопроектът предлага основаване на Национален указател на медиаторите при покупко-продажби с недвижими парцели, поддържан от Агенцията по вписванията, и задължаване за регистриране на всички, които желаят да реализират тази услуга. Съгласно Насоките на Комисия за защита на конкуренцията за оценка на сходството на нормативни и общи административни актове с разпоредбите на конкуренцията регулации, които вкарват указател като причина за осъществяване на дадена активност, принадлежат към категорията ограничавания на конкуренцията, които понижават броя или кръга от участници на пазара. Конкретно за условията във връзка с брокерите КЗК посочва в решение, че " няма потребност от указател, защото той по никакъв метод не може да способства за информираността и отбраната на потребителите, както и за повишение на събираемостта на налозите “. На процедура надали доста консуматори биха избрали брокер въз основата на оскъдната информация за него в този предполагаем указател.
Изискване за от време на време образование . Законопроектът планува задължаването на брокерите да се включват в професионални образования с минимална обща дълготрайност 40 часа, най-малко два пъти за две календарни години в лицензирана учаща институция. Мотивът за това предложение е, че това ще обезпечи даването на посредническите услуги от квалифицирани брокери, притежаващи нужните познания и опит. Тази регулация сама по себе си не подсигурява нищо такова. На процедура пък специалността не се характеризира с толкоз огромно равнище на трудност и/или софтуерно или научно развиване, че да изисква сходно непрекъснато и наложително повишение на квалификацията. Така регулацията главно съставлява излишно наложително условие към упражняването на активност.
Изискване за професионална застраховка . Законопроектът планува и наложителна застраховка на всяка организация и всеки брокер, която да покрива вреди, породени от техни отговорни дейности или бездействия. Всъщност съществуването на по този начин застраховка не обезпечава по-бързо или по-лесно погашение на обезщетение, а единствено дефинира дали при потвърдена виновност брокерът ще заплати от джоба си или през застрахователна компания. Отделно в отчет на Европейската комисия от 2021 година по отношение на рекомендациите за промени при регламентирането на професионалните услуги условието за застраховка за обезщетение е измежду шестте най-сериозни ограничавания за практикуване и нахлуване в специалност. Комисия за защита на конкуренцията пък смята, че " въвеждането на обвързване за застраховка, която да покрива отговорност за вреди лимитира конкуренцията, заради това, че безпричинно покачва разноските за нахлуване на пазара, които са още по-значими за лицата, които не се занимават главно с ходатайство по покупко-продажби с недвижими парцели. В същото време, съществуването на застраховка не пази потребителите, защото при всички положения претърпените вреди би трябвало да бъдат потвърдени “.
По мотив на предходните законопроекти, които целяха контролиране на специалността на брокерите Европейската комисия призовава да се вземе поради Директивата по отношение на инспекцията за пропорция, изискваща справедлив и самостоятелен разбор от способен орган, който да оправдае ограничението на достъпа и упражняването на активност в дадена специалност.
Една от главните цели на тази Директива е да предотврати разпространяването на нови голословни и ненужни правила и разпореждания на национално ниво. Този случай е същият. Регулациите за нахлуване в специалността (като препоръчаните и тук изключителни права, регистрация и условия за обучение и стаж) лимитират броя на участниците на пазара, понижават конкуренцията и подтикват по-високи цени. От друга страна, регулациите на активността (като условия за формата на бизнеса, слагане на спомагателни реквизити, регулярни отговорности – за образования, обявление и т.н.) картелизира гилдията, оскъпява услугите, подтиква появяването на сив пазар, лимитира разширението на активността.
Източник: focus-news.net
КОМЕНТАРИ