Какво печелим при рефинансиране на ипотечен кредит
Покупката на жилище постоянно е обвързвана с тегленето на ипотечен заем. След като минат 2-3 години от изплащането му и при намаляващите лихви по заемите през последните години, нерядко кредитополучателите търсят разновидности за възстановяване на изискванията по изтегления към този момент ипотечен заем.
Един от методите за възстановяване на изискванията по към този момент изтеглен заем е посредством рефинансиране с заем от друга банка, изяснява кредитният съветник Виолета Мамарова от Кредитланд. Другият метод е посредством предоговаряне на изискванията с обслужващата банка, която е финансирала покупката.
Предоговарянето е по-лесният и бърз метод за възстановяване на изискванията на заема. За задачата се подава искане/молба за предоговаряне, в което се показват търсените параметри. Банката прави своето предложение за смяна на изискванията, което в случай че приемете се оформя анекс на контракта за заем като всекидневно се заплаща такса за предоговаряне. Следва нов погасителен проект с новите изменени условия: лихвен %, период, тип вноски, валута на заема и други.
Когато приказваме за рефинансиране на ипотечен заем би трябвало да подчертаем, че то е обвързвано с напълно ново утвърждение на заем в друга банка. Това значи, че още веднъж се минава през същите стадии и някои допълнители. Започва се от разбор на приходите на кредитополучателя, правене на настояща пазарна оценка на парцела и правно мнение за обезпечението; учредява се нова ипотека върху жилището и след разпределяне на средствата се завършва с погасяване на сегашния заем в първата банка и изтриване на остарялата, първа по ред ипотека. Тук процесът е по-дълъг и изисква набиране на документи за ипотекирания парцел и за кредитополучателя.
Какво можем да реализираме при рефинансиране на ипотечен заем
В множеството случаи изискванията, които оферират банките за рефинансиране на ипотечен заем, са по-добри от тези, които се оферират за нов ипотечен заем. Това се дължи на обстоятелството, че една банка желае да притегли за клиент някой, който към този момент е потвърдил, че е виновен и изплаща постоянно отговорностите си години наред. При възстановяване на изискванията по заема имаме разграничи варианти, от които можем да избираме:
1. Да запазим размера на плащаната вноска и да понижим периода на заема. Така ще го погасим по-бързо и общата изплатена сума по заема ще е по-малка.
2. Да запазим периода на заема да понижим месечната вноска. Това може да е подбудено от предпочитание за усъвършенстване на разноските, от усложнения при погашение на заема и други.
3. Да увеличим размера на вноската, съкращавайки доста периода за погашение на заема. Предпоставка за този избор може да са повишаване на приходите в семейството и респективно на опциите за обособяване на повече средства за погасяване на заема.
istock
4. Да получим спомагателни средства. При рефинансиране на ипотечен заем, с изключение на погасяването на остарелия дълг, можем да желаяме спомагателна сума. Тя може да ни послужи за ремонт, за покупка на автомобил, за погасяване на потребителски заем с по-висока цена или за други цели. Според контрактуваните условия на новия ипотечен заем можем да сме гъвкави при определянето на размера на месечната вноска и на периода на заема.
5. Да получим сигурност и успокоение, че за прочут интервал вноската по заема няма да нараства макар растящите в международен мащаб лихвени равнища, като изберем оферта за рефинансиране с първичен период на фиксиране на лихвата от 3 или 5 години.
На какво да обърнем внимание при рефинансиране на ипотечен заем
Не мога да изплащам кредитните си вноски – какво да върша
За страдание, описът с значимите неща не е доста къс, само че с цел да вземем вярното решение, би трябвало да огледаме всеки от идващите аспекти:
1. Лихвен % – дефинира главния разход, лихвата, която ще плащаме. Това е първичната цена на заема и е разумно незабавно да й обърнем внимание, въпреки да не демонстрира цялостното оскъпяване.
2. Лихвообразуване. Лихвеният % при множеството банки в България е плаващ или се предлага къс период на фиксиране на лихвата (обичайно 1, 3 или най-много 5 години), след което се минава към изменчив лихвен %. При плаващите лихви процентът, с който се олихвява главницата на заема се състои от 2 съставния елемент. Те са плаващ съставен елемент, така наречен референтен лихвен % (РЛП) и закрепена надбавка. Всяка банка има лична методология за пресмятане на РЛП, оповестена на уеб страницата ѝ. В тази методология се употребяват знаци, обявявани от Българска народна банка или Национален статистически институт или обществени пазарни показатели като Euribor, ОЛП и други. Може да е единствено един знак или композиция от няколко. Анализът на съставените елементи, употребявани при изчисляването на съответен РЛП, може да покаже капацитета за смяната му в бъдеще. Всъщност, изискванията за смяна на лихвата са толкоз значими, колкото и самият й размер.
Вижте по какъв начин банките у нас образуват своите референтни лихвени проценти, преди да предприемете рефинансиране.
istock
3. Такси и разноски, свързани с заема. По-горе стана ясно, че при рефинансиране на ипотечен заем още веднъж се минава през цялата процедура по кандидатстване и утвърждение на заема. Съответно всички или множеството присъщи разноски също ще бъдат направени. Нека ги напомним:
• Пазарна оценка
• Такса за оценка на риска - Много постоянно при рефинансиране банката освобождава клиента от заплащане на такса за пазарна оценка и/или такса за оценка на риска.
• Разходи за издаване на документи за парцела и за кредитополучателя - При покупката на парцел документите, свързани с него, се набират от продавача. При рефинансиране на заема тези документи към този момент са ангажимент на кредитополучателя в качеството му на притежател на парцела. Размерът на тези разноски зависи от броя на парцелите и от периода за издаване на всеки документ и може да варира от 80 лева до 200-300 лева
Най-честите неточности при изтегляне на ипотечен заем
• Имуществена застраховка - Имуществената застраховка на ипотекирания парцел е наложителна. Тя се прави върху пазарната му оценка или зависи от остатъчната главница. Някои банки подписват за своя сметка застраховката на ипотекирания парцел общоприетоо или промоционално по предложения за рефинансиране на заеми от други банки.
• Застраховка Живот – тази застраховка всекидневно не е наложителна, само че носи успокоение и сигурност за бъдещото погашение на заема при евентуални тежки събития застрашаващи живота и здравето на длъжника. Цените на тези застраховки необятно варират съгласно покритите опасности – загуба на живот при акцидент и/или заболяване, трайна или краткотрайна загуба на работоспособност, нежелана безработица и други.
• Такса за регистриране и други нотариални разходи за новата ипотека - Разходите за основаване на новата ипотека са значително перо при рефинансирането. Размерът им зависи от сумата на заема. Например при заем за 100 000 лева таксите са към 1000 лева, за 150 000 лева – към 1200 лева С повишаването на размера на заема понижава процентното отношение на тези разноски.
• Писмо за ангажимент (банкова референция) - Писмото за ангажимент се изготвя от обслужващата банка и съдържа информация за дължимия излишък по заема, номер на банкова сметка, по която да се преведат средствата за погасяване на настоящия заем и период, в който банката ще заличи ипотеката след погасяване на заема. Таксата за това писмо варира съгласно цената за такси и комисионни на всяка обособена банка.
istock
• Такси и разходи за изтриване на остарялата ипотека- След погасяване на остарелия заем се заличава ипотеката в интерес на първата банка. Повечето банки събират такса от порядъка на 50-100 лева за правене на молба-съгласие за изтриване на ипотека. След това тази молба предстои на регистриране в имотния указател към работа по вписванията, за което се заплащат спомагателни такси съгласно първичния размер на заема. Например за 100 000 лева заем разходът е почти 190 лева, за 150 000 лева – 230 лева
4. Свързани артикули
Възможно е оферта за рефинансиране на ипотечен заем да допуска използването и на различен банков артикул, да вземем за пример кредитна карта, овърдрафт, застраховка живот, пестелив проект и други След като проучваме деликатно изложените фактори, можем да вземем решение дали да пристъпим към рефинансиране на настоящ ипотечен заем. В случай, че са изплатени 12 месечни вноски от изплащането му, отпада и таксата за предварително погасяване.
Един от методите за възстановяване на изискванията по към този момент изтеглен заем е посредством рефинансиране с заем от друга банка, изяснява кредитният съветник Виолета Мамарова от Кредитланд. Другият метод е посредством предоговаряне на изискванията с обслужващата банка, която е финансирала покупката.
Предоговарянето е по-лесният и бърз метод за възстановяване на изискванията на заема. За задачата се подава искане/молба за предоговаряне, в което се показват търсените параметри. Банката прави своето предложение за смяна на изискванията, което в случай че приемете се оформя анекс на контракта за заем като всекидневно се заплаща такса за предоговаряне. Следва нов погасителен проект с новите изменени условия: лихвен %, период, тип вноски, валута на заема и други.
Когато приказваме за рефинансиране на ипотечен заем би трябвало да подчертаем, че то е обвързвано с напълно ново утвърждение на заем в друга банка. Това значи, че още веднъж се минава през същите стадии и някои допълнители. Започва се от разбор на приходите на кредитополучателя, правене на настояща пазарна оценка на парцела и правно мнение за обезпечението; учредява се нова ипотека върху жилището и след разпределяне на средствата се завършва с погасяване на сегашния заем в първата банка и изтриване на остарялата, първа по ред ипотека. Тук процесът е по-дълъг и изисква набиране на документи за ипотекирания парцел и за кредитополучателя.
Какво можем да реализираме при рефинансиране на ипотечен заем
В множеството случаи изискванията, които оферират банките за рефинансиране на ипотечен заем, са по-добри от тези, които се оферират за нов ипотечен заем. Това се дължи на обстоятелството, че една банка желае да притегли за клиент някой, който към този момент е потвърдил, че е виновен и изплаща постоянно отговорностите си години наред. При възстановяване на изискванията по заема имаме разграничи варианти, от които можем да избираме:
1. Да запазим размера на плащаната вноска и да понижим периода на заема. Така ще го погасим по-бързо и общата изплатена сума по заема ще е по-малка.
2. Да запазим периода на заема да понижим месечната вноска. Това може да е подбудено от предпочитание за усъвършенстване на разноските, от усложнения при погашение на заема и други.
3. Да увеличим размера на вноската, съкращавайки доста периода за погашение на заема. Предпоставка за този избор може да са повишаване на приходите в семейството и респективно на опциите за обособяване на повече средства за погасяване на заема.
istock 4. Да получим спомагателни средства. При рефинансиране на ипотечен заем, с изключение на погасяването на остарелия дълг, можем да желаяме спомагателна сума. Тя може да ни послужи за ремонт, за покупка на автомобил, за погасяване на потребителски заем с по-висока цена или за други цели. Според контрактуваните условия на новия ипотечен заем можем да сме гъвкави при определянето на размера на месечната вноска и на периода на заема.
5. Да получим сигурност и успокоение, че за прочут интервал вноската по заема няма да нараства макар растящите в международен мащаб лихвени равнища, като изберем оферта за рефинансиране с първичен период на фиксиране на лихвата от 3 или 5 години.
На какво да обърнем внимание при рефинансиране на ипотечен заем
Не мога да изплащам кредитните си вноски – какво да върша
За страдание, описът с значимите неща не е доста къс, само че с цел да вземем вярното решение, би трябвало да огледаме всеки от идващите аспекти:
1. Лихвен % – дефинира главния разход, лихвата, която ще плащаме. Това е първичната цена на заема и е разумно незабавно да й обърнем внимание, въпреки да не демонстрира цялостното оскъпяване.
2. Лихвообразуване. Лихвеният % при множеството банки в България е плаващ или се предлага къс период на фиксиране на лихвата (обичайно 1, 3 или най-много 5 години), след което се минава към изменчив лихвен %. При плаващите лихви процентът, с който се олихвява главницата на заема се състои от 2 съставния елемент. Те са плаващ съставен елемент, така наречен референтен лихвен % (РЛП) и закрепена надбавка. Всяка банка има лична методология за пресмятане на РЛП, оповестена на уеб страницата ѝ. В тази методология се употребяват знаци, обявявани от Българска народна банка или Национален статистически институт или обществени пазарни показатели като Euribor, ОЛП и други. Може да е единствено един знак или композиция от няколко. Анализът на съставените елементи, употребявани при изчисляването на съответен РЛП, може да покаже капацитета за смяната му в бъдеще. Всъщност, изискванията за смяна на лихвата са толкоз значими, колкото и самият й размер.
Вижте по какъв начин банките у нас образуват своите референтни лихвени проценти, преди да предприемете рефинансиране.
istock 3. Такси и разноски, свързани с заема. По-горе стана ясно, че при рефинансиране на ипотечен заем още веднъж се минава през цялата процедура по кандидатстване и утвърждение на заема. Съответно всички или множеството присъщи разноски също ще бъдат направени. Нека ги напомним:
• Пазарна оценка
• Такса за оценка на риска - Много постоянно при рефинансиране банката освобождава клиента от заплащане на такса за пазарна оценка и/или такса за оценка на риска.
• Разходи за издаване на документи за парцела и за кредитополучателя - При покупката на парцел документите, свързани с него, се набират от продавача. При рефинансиране на заема тези документи към този момент са ангажимент на кредитополучателя в качеството му на притежател на парцела. Размерът на тези разноски зависи от броя на парцелите и от периода за издаване на всеки документ и може да варира от 80 лева до 200-300 лева
Най-честите неточности при изтегляне на ипотечен заем
• Имуществена застраховка - Имуществената застраховка на ипотекирания парцел е наложителна. Тя се прави върху пазарната му оценка или зависи от остатъчната главница. Някои банки подписват за своя сметка застраховката на ипотекирания парцел общоприетоо или промоционално по предложения за рефинансиране на заеми от други банки.
• Застраховка Живот – тази застраховка всекидневно не е наложителна, само че носи успокоение и сигурност за бъдещото погашение на заема при евентуални тежки събития застрашаващи живота и здравето на длъжника. Цените на тези застраховки необятно варират съгласно покритите опасности – загуба на живот при акцидент и/или заболяване, трайна или краткотрайна загуба на работоспособност, нежелана безработица и други.
• Такса за регистриране и други нотариални разходи за новата ипотека - Разходите за основаване на новата ипотека са значително перо при рефинансирането. Размерът им зависи от сумата на заема. Например при заем за 100 000 лева таксите са към 1000 лева, за 150 000 лева – към 1200 лева С повишаването на размера на заема понижава процентното отношение на тези разноски.
• Писмо за ангажимент (банкова референция) - Писмото за ангажимент се изготвя от обслужващата банка и съдържа информация за дължимия излишък по заема, номер на банкова сметка, по която да се преведат средствата за погасяване на настоящия заем и период, в който банката ще заличи ипотеката след погасяване на заема. Таксата за това писмо варира съгласно цената за такси и комисионни на всяка обособена банка.
istock • Такси и разходи за изтриване на остарялата ипотека- След погасяване на остарелия заем се заличава ипотеката в интерес на първата банка. Повечето банки събират такса от порядъка на 50-100 лева за правене на молба-съгласие за изтриване на ипотека. След това тази молба предстои на регистриране в имотния указател към работа по вписванията, за което се заплащат спомагателни такси съгласно първичния размер на заема. Например за 100 000 лева заем разходът е почти 190 лева, за 150 000 лева – 230 лева
4. Свързани артикули
Възможно е оферта за рефинансиране на ипотечен заем да допуска използването и на различен банков артикул, да вземем за пример кредитна карта, овърдрафт, застраховка живот, пестелив проект и други След като проучваме деликатно изложените фактори, можем да вземем решение дали да пристъпим към рефинансиране на настоящ ипотечен заем. В случай, че са изплатени 12 месечни вноски от изплащането му, отпада и таксата за предварително погасяване.
Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ