Най-масовите имоти в Румъния поскъпват шоково от август - каква е причината?
От 1 август 2025 година Румъния вкарва сериозна смяна в данъчната политика, обвързвана със покупко-продажбите с недвижими парцели. С влизането в действие на Закон № 141/2025, общоприетата ставка на Данък добавена стойност за новопостроени жилища с повърхност до 120 кв. м и стойност до 600 000 леи (около €100 000 ) се усилва от 9% на 21%.
Това изменение, част от станалите известни по-широки фискално-бюджетни ограничения, ще има осезаемо влияние както върху купувачите, по този начин и върху строителните бизнесмени и пазара на наеми, уверени са анализатори.
Промените, влизащи в действие в петък, засягат директно и в най-голяма степен както купувачите на най-масовите двустайни жилища ново строителство, по този начин и бизнесмените и финансовите институции.
Как ще стане с цените?
Скокът в Данък добавена стойност води до доста оскъпяване на крайното ценово равнище за купувачите. Например, за апартамент с чиста стойност от €100 000, разноските ще набъбнат с към €12 000 - от €109 000 с Данък добавена стойност при остарялата ставка до €121 000 с новата. При парцел от €70 000, нарастването възлиза на към €8 400, а при по-достъпен парцел, подобен на стойност €50 000 - на почти €6 000.
За купувачи, разчитащи на ипотечно финансиране, това значи и по-висока първична вноска - да вземем за пример за парцел от €100 000, тя ще нарасне от €16 350 на €18 150, в случай че се одобри общоприета вноска от 15%.
Временни облекчения
Законът въпреки всичко дава известна пролонгация за съответни покупко-продажби, при които физическо лице може да се възползва от понижената ставка от 9% и след 1 август 2025 година Според обнародваните текстове сред 1 август 2025 година и 31 юли 2026 година е допустимо закупуване на едно жилище с 9% Данък добавена стойност, в случай че:
имотът е с повърхност до 120 кв. м (без пристройки) и стойност до 600 000 леи (€100 000) без ДДС; е подписан юридически акт за предплатено заплащане преди 1 август 2025 г.; жилището бъде предадено до 31 юли 2026 г.; купувачът не е придобивал друго жилище с понижен Данък добавена стойност от 1 януари 2023 г.; при подписани контракти сред 3 юли и 31 юли 2025 година е импортиран най-малко 20% задатък до 31 юли 2025 година
Източник:
Спазването на тези условия ще се ревизира посредством " Регистъра на придобиванията на жилища с понижена ставка на Данък добавена стойност ", ръководен от Националната организация за фискална администрация (ANAF), декларират от там.
Юридически опасности
Промените в Данък добавена стойност, въпреки и към момента на хартия, към този момент водят до правни разногласия. Както показва адвокатската адвокатска фирма Pavel, Mărgărit și Asociații пред HotNews.ro, неналичието на клаузи за адаптиране към данъчни промени в предварителни контракти за продажба може да трансферира финансовата тежест върху купувача.
В случай че даден парцел бъде предаден след 1 август 2025 година, само че договорът не съдържа планувана отбрана от промени в Данък добавена стойност, купувачът може да бъде длъжен да покрие цялостната разлика.
Според член 1271 от Гражданския кодекс, прецизират от там, съществуват правни учредения за преразглеждане на контракта или даже неговото преустановяване .
Стойността на студио на първа линия в Слънчев бряг стига единствено за първична вноска в румънски град
Достъпността до жилища към този момент се приближава до равнищата във Виена, предизвестява Националната банка
Негативен резултат върху бизнесмените и пазара
За строителните бизнесмени нарастването на Данък добавена стойност идва в композиция с други отрицателни фактори - скъпи строителни материали, високи лихвени проценти и постепенно асимилиране на жилищата. Това слага напрегнат техните парични потоци и маржове на облага, увеличавайки риска от банкрути.
Що се отнася до наемите, упованията са, че увеличените разноски за закупуване на парцел ще рефлектират директно и върху този пазар. Според Даниел Крайнич, маркетинг шеф на Imobiliare.ro, въпреки наемите да са останали релативно постоянни през последните години, актуалната фискална смяна евентуално ще тласне притежателите към нарастване за компенсиране на растящите разноски.
Социалната задача и нейният неуспех
Първоначалното предопределение на понижената ставка на Данък добавена стойност беше да облекчи достъпа до жилище за обществено уязвими групи, напомнят румънските медии. На процедура обаче механизмът не включваше инспекции дали купувачите към този момент имат други парцели или дали са фактически в жилищна потребност.
Затова и мярката се трансформира в средство за покупко-продажби " на сметка ", от което, изцяло разумно, се възползваха и хора отвън уязвимите групи.
Ако потърсим сходен и то работещ модел из Европа, Франция да вземем за пример ползва прецизни условия за понижена ставка. Тя обаче важи единствено за жилища, отговарящи на съответни обществени критерии, в избрани урбанизирани зони, и е предопределена за семейства с потвърдено лимитирани приходи. Условия, които явно не бяха изпълнени в северната ни съседка.
Водещ икономист: " Румъния е на крачка от рецесията, нужни са обществено чувствителни ограничения "
Страната е изправена пред съществени макроикономически провокации, счита Флориан Либокор от BRD
Това изменение, част от станалите известни по-широки фискално-бюджетни ограничения, ще има осезаемо влияние както върху купувачите, по този начин и върху строителните бизнесмени и пазара на наеми, уверени са анализатори.
Промените, влизащи в действие в петък, засягат директно и в най-голяма степен както купувачите на най-масовите двустайни жилища ново строителство, по този начин и бизнесмените и финансовите институции.
Как ще стане с цените?
Скокът в Данък добавена стойност води до доста оскъпяване на крайното ценово равнище за купувачите. Например, за апартамент с чиста стойност от €100 000, разноските ще набъбнат с към €12 000 - от €109 000 с Данък добавена стойност при остарялата ставка до €121 000 с новата. При парцел от €70 000, нарастването възлиза на към €8 400, а при по-достъпен парцел, подобен на стойност €50 000 - на почти €6 000.
За купувачи, разчитащи на ипотечно финансиране, това значи и по-висока първична вноска - да вземем за пример за парцел от €100 000, тя ще нарасне от €16 350 на €18 150, в случай че се одобри общоприета вноска от 15%.
Временни облекчения
Законът въпреки всичко дава известна пролонгация за съответни покупко-продажби, при които физическо лице може да се възползва от понижената ставка от 9% и след 1 август 2025 година Според обнародваните текстове сред 1 август 2025 година и 31 юли 2026 година е допустимо закупуване на едно жилище с 9% Данък добавена стойност, в случай че:
имотът е с повърхност до 120 кв. м (без пристройки) и стойност до 600 000 леи (€100 000) без ДДС; е подписан юридически акт за предплатено заплащане преди 1 август 2025 г.; жилището бъде предадено до 31 юли 2026 г.; купувачът не е придобивал друго жилище с понижен Данък добавена стойност от 1 януари 2023 г.; при подписани контракти сред 3 юли и 31 юли 2025 година е импортиран най-малко 20% задатък до 31 юли 2025 година
Източник:
Спазването на тези условия ще се ревизира посредством " Регистъра на придобиванията на жилища с понижена ставка на Данък добавена стойност ", ръководен от Националната организация за фискална администрация (ANAF), декларират от там.
Юридически опасности
Промените в Данък добавена стойност, въпреки и към момента на хартия, към този момент водят до правни разногласия. Както показва адвокатската адвокатска фирма Pavel, Mărgărit și Asociații пред HotNews.ro, неналичието на клаузи за адаптиране към данъчни промени в предварителни контракти за продажба може да трансферира финансовата тежест върху купувача.
В случай че даден парцел бъде предаден след 1 август 2025 година, само че договорът не съдържа планувана отбрана от промени в Данък добавена стойност, купувачът може да бъде длъжен да покрие цялостната разлика.
Според член 1271 от Гражданския кодекс, прецизират от там, съществуват правни учредения за преразглеждане на контракта или даже неговото преустановяване .
Стойността на студио на първа линия в Слънчев бряг стига единствено за първична вноска в румънски град
Достъпността до жилища към този момент се приближава до равнищата във Виена, предизвестява Националната банка
Негативен резултат върху бизнесмените и пазара
За строителните бизнесмени нарастването на Данък добавена стойност идва в композиция с други отрицателни фактори - скъпи строителни материали, високи лихвени проценти и постепенно асимилиране на жилищата. Това слага напрегнат техните парични потоци и маржове на облага, увеличавайки риска от банкрути.
Що се отнася до наемите, упованията са, че увеличените разноски за закупуване на парцел ще рефлектират директно и върху този пазар. Според Даниел Крайнич, маркетинг шеф на Imobiliare.ro, въпреки наемите да са останали релативно постоянни през последните години, актуалната фискална смяна евентуално ще тласне притежателите към нарастване за компенсиране на растящите разноски.
Социалната задача и нейният неуспех
Първоначалното предопределение на понижената ставка на Данък добавена стойност беше да облекчи достъпа до жилище за обществено уязвими групи, напомнят румънските медии. На процедура обаче механизмът не включваше инспекции дали купувачите към този момент имат други парцели или дали са фактически в жилищна потребност.
Затова и мярката се трансформира в средство за покупко-продажби " на сметка ", от което, изцяло разумно, се възползваха и хора отвън уязвимите групи.
Ако потърсим сходен и то работещ модел из Европа, Франция да вземем за пример ползва прецизни условия за понижена ставка. Тя обаче важи единствено за жилища, отговарящи на съответни обществени критерии, в избрани урбанизирани зони, и е предопределена за семейства с потвърдено лимитирани приходи. Условия, които явно не бяха изпълнени в северната ни съседка.
Водещ икономист: " Румъния е на крачка от рецесията, нужни са обществено чувствителни ограничения "
Страната е изправена пред съществени макроикономически провокации, счита Флориан Либокор от BRD
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ