Спокойна есен на пазара на недвижими имоти
Нормализиране на цените и сдържан до 7% напредък тук-там, по отношение на равнищата от предходната година са главните характерности на пазара на недвижими парцели у нас все още. С две думи, обрисува се " спокойна есен " в сегмента.
За последните четири години, цените на жилищата приблизително се покачиха с 30%, в София и Пловдив – с към 40%. Този растеж се дължеше на взаимоотношението на няколко фактора:
- рекордно ниски равнища на лихвите по ипотечните заеми и улеснение достъпа до подобен.
- бърз растеж на номиналните заплати.
- разширение на броя работни места със заплати най-малко два пъти над междинната (например в ИТ и аутсорсинг секторите), съсредоточени в София и още няколко града.
Забавяне на темпото
Въпреки исторически високите равнища на покупко-продажбите през 2018 година и впечатляващия растеж от второто тримесечие на 2019г. от 7,7% в броя на покупко-продажбите на софийския пазар, налице е закъснение на времето за подписване на договорка. Това важи, както при продажбите, по този начин и на пазара на наеми. И на двата пазара участниците са станали по-внимателни и взискателни в своя избор. Последният е по-голям вследствие на сериозния растеж в строителството и огромния брой покупки за отдаване чартърен.
Луксозни парцели
В този сегмент на пазара цените могат да се дефинират като постоянни с опция да се реализиран съществени отстъпки от цената, според от съответния парцел. Тенденцията - времето за осъществяване на договорка да се усилва, е налице и тук.
Рекордно строителство
Края на 2018 година е интервалът с най-вече издадени позволения за градеж на жилищни обекти. В София, в стадий на създаване са 2000 жилищни плана. Темпът на повишаване на издадените строителни позволения е впечатляващ. Най-голям е той в Пловдив – с близо 21% по отношение на предходната година. Но най-сериозно повишаване в броя жилища има в София - с 19%. В столицата през първите шест месеца е почнало строителството на малко над 6500 жилища.
Спекулативен пазар
За по-рисковите участници на пазара, сякаш настъпват по-трудни времена. Тези, които купуват парцели " на зелено " при започване на строителен план, могат да разчитат на по-малка възвращаемост при препродажбата, след привършване на строителството. Любителите на Airbnb са се нараснали в пъти и в платформата са регистрирани над 2800 оферти в София. Въпреки сериозният интерес, налице са понижаване цените и заетостта на наемодателите. Много от тях се връщат към усовията на общоприетия, дълготраен наем, където също е мъчно. Големи са и провокациите пред закупилите парцел за ремонт и препродажба.
Бизнес и търговски площи
Отчита се лек спад при наемите и на двете. Инвестициите в бизнес парцели в България понижават осезаемо, като ясно се вижда свиването на задграничния интерес към локалния пазар. За първите шест месеца на годината в страната са подписани капиталови покупко-продажби с парцели на обща стойност малко над 167 млн. евро, регистрират от Colliers. За съпоставяне, общият размер на пазара през предходната година доближи 668 млн. евро, а 2017 година беше рекордна със подписани покупко-продажби за 957 млн. евро, като главен мотор бяха южноафриканските купувачи, които интензивно пазариха молове.
Какво може да чакаме?
В своя отрицателен сюжет при стрес теста на шест български банки обаче, Европейската централна банка (EЦБ) заложи спад на жилищните парцели от близо 17% за интервала от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на комерсиалните парцели, плануваното понижение е още по-голямо - с над 18% за тригодишния интервал ( намаляване от 10.1% за 2019 година, 6.7% за 2020 година и 2.4% за 2021 г.)
От друга страна политиката на ЕЦБ също би могла да е измежду рисковите фактори, при положение, че продължи намаляването на лихвените проценти. Последното би означавало по-голям интерес към парцелите, респективно увеличение цените им.
В изискванията на приближаваща или към този момент настъпила съгласно някои криза, пазарът ще е все по-зависим от покупките с капиталова цел и ипотечното кредитиране. Промяна в упованията ще понижи броя клиенти и ще усили предлагането. Дори и да не станем очевидци на внезапно повдигане на лихвите, растежът на ипотечното кредитиране ще бъде стеснен от съществуването на кредитоспособни длъжници. В световен проект една криза би могла да засегне все по-зависимите от външни пазари, експортно насочени промишлености. В такива условия може да се чака и по-голям спад в цените на парцелите, даже от заложеният в отрицателния сюжет на ЕЦБ.
При оптимистичен сюжет, приходите в България ще порастват с ритъм, изпреварващ междинното за Европейски Съюз. Миграцията към няколкото огромни града ще продължи. А неприятното положение на част от жилищния фонд ще задържи постоянен освен пазара на недвижими парцели.
Разбира се, въпреки всичко постоянно би трябвало да помним, че рецесиите имат свойството да ни изненадват..
За последните четири години, цените на жилищата приблизително се покачиха с 30%, в София и Пловдив – с към 40%. Този растеж се дължеше на взаимоотношението на няколко фактора:
- рекордно ниски равнища на лихвите по ипотечните заеми и улеснение достъпа до подобен.
- бърз растеж на номиналните заплати.
- разширение на броя работни места със заплати най-малко два пъти над междинната (например в ИТ и аутсорсинг секторите), съсредоточени в София и още няколко града.
Забавяне на темпото
Въпреки исторически високите равнища на покупко-продажбите през 2018 година и впечатляващия растеж от второто тримесечие на 2019г. от 7,7% в броя на покупко-продажбите на софийския пазар, налице е закъснение на времето за подписване на договорка. Това важи, както при продажбите, по този начин и на пазара на наеми. И на двата пазара участниците са станали по-внимателни и взискателни в своя избор. Последният е по-голям вследствие на сериозния растеж в строителството и огромния брой покупки за отдаване чартърен.
Луксозни парцели
В този сегмент на пазара цените могат да се дефинират като постоянни с опция да се реализиран съществени отстъпки от цената, според от съответния парцел. Тенденцията - времето за осъществяване на договорка да се усилва, е налице и тук.
Рекордно строителство
Края на 2018 година е интервалът с най-вече издадени позволения за градеж на жилищни обекти. В София, в стадий на създаване са 2000 жилищни плана. Темпът на повишаване на издадените строителни позволения е впечатляващ. Най-голям е той в Пловдив – с близо 21% по отношение на предходната година. Но най-сериозно повишаване в броя жилища има в София - с 19%. В столицата през първите шест месеца е почнало строителството на малко над 6500 жилища.
Спекулативен пазар
За по-рисковите участници на пазара, сякаш настъпват по-трудни времена. Тези, които купуват парцели " на зелено " при започване на строителен план, могат да разчитат на по-малка възвращаемост при препродажбата, след привършване на строителството. Любителите на Airbnb са се нараснали в пъти и в платформата са регистрирани над 2800 оферти в София. Въпреки сериозният интерес, налице са понижаване цените и заетостта на наемодателите. Много от тях се връщат към усовията на общоприетия, дълготраен наем, където също е мъчно. Големи са и провокациите пред закупилите парцел за ремонт и препродажба.
Бизнес и търговски площи
Отчита се лек спад при наемите и на двете. Инвестициите в бизнес парцели в България понижават осезаемо, като ясно се вижда свиването на задграничния интерес към локалния пазар. За първите шест месеца на годината в страната са подписани капиталови покупко-продажби с парцели на обща стойност малко над 167 млн. евро, регистрират от Colliers. За съпоставяне, общият размер на пазара през предходната година доближи 668 млн. евро, а 2017 година беше рекордна със подписани покупко-продажби за 957 млн. евро, като главен мотор бяха южноафриканските купувачи, които интензивно пазариха молове.
Какво може да чакаме?
В своя отрицателен сюжет при стрес теста на шест български банки обаче, Европейската централна банка (EЦБ) заложи спад на жилищните парцели от близо 17% за интервала от 2019 до 2021 година (7.1% за първата година, 8.3% за втората и 2.1% за третата). За цените на комерсиалните парцели, плануваното понижение е още по-голямо - с над 18% за тригодишния интервал ( намаляване от 10.1% за 2019 година, 6.7% за 2020 година и 2.4% за 2021 г.)
От друга страна политиката на ЕЦБ също би могла да е измежду рисковите фактори, при положение, че продължи намаляването на лихвените проценти. Последното би означавало по-голям интерес към парцелите, респективно увеличение цените им.
В изискванията на приближаваща или към този момент настъпила съгласно някои криза, пазарът ще е все по-зависим от покупките с капиталова цел и ипотечното кредитиране. Промяна в упованията ще понижи броя клиенти и ще усили предлагането. Дори и да не станем очевидци на внезапно повдигане на лихвите, растежът на ипотечното кредитиране ще бъде стеснен от съществуването на кредитоспособни длъжници. В световен проект една криза би могла да засегне все по-зависимите от външни пазари, експортно насочени промишлености. В такива условия може да се чака и по-голям спад в цените на парцелите, даже от заложеният в отрицателния сюжет на ЕЦБ.
При оптимистичен сюжет, приходите в България ще порастват с ритъм, изпреварващ междинното за Европейски Съюз. Миграцията към няколкото огромни града ще продължи. А неприятното положение на част от жилищния фонд ще задържи постоянен освен пазара на недвижими парцели.
Разбира се, въпреки всичко постоянно би трябвало да помним, че рецесиите имат свойството да ни изненадват..
Източник: manager.bg
КОМЕНТАРИ