Многофамилните имоти - следващата проблемна зона на имотния пазар в САЩ?
Може да наподобява като ужасно време да се имат жилища в Съединени американски щати, поради на сериозното повишаване на този тип парцели. И за доста наемодатели това е по този начин. Наемите скочиха през последните години заради дефицита на жилища в огромна част от страната и пристъпа на тежка инфлация.
Но възходящ брой парцели чартърен, изключително на юг и югозапад, са във финансови усложнения. И до момента в който за в този момент, единствено някои са спрели да заплащат ипотеките си, само че анализаторите се тормозят, че до 20% от всички заеми за жилища могат да бъдат изложени на риск от несъблюдение.
Въпреки че наемите се покачиха по време на пандемията, покачването се забави през последните месеци. На доста места в страната наемите стартират да падат. Лихвените проценти, нараснали от Федералния запас за битка с инфлацията, направиха ипотеките доста по-скъпи за притежателите на здания. И до момента в който жилищата остават нищожни на доста места, бизнесмените може да са построили прекалено много жилища от по-висок клас в градове, които към този момент не притеглят толкоз доста наематели, колкото през 2021 година и 2022 година, като Хюстън и Тампа, Флорида.
Жилищният пазар в Съединени американски щати навлезе в чудноват свят
Продажбите на съществуващи жилища спаднаха до четиримесечно дъно през май
Тези проблеми към момента не са се трансформирали в рецесия, защото множеството притежатели на жилищни здания, известни в промишлеността на недвижимите парцели като многофамилни парцели, не са изостанали с вноските по заемите си.
Само 1,7% от многофамилните заеми са с просрочие от най-малко 30 дни, спрямо почти 7% от заемите за офиси и към 6% от заемите за хотели и търговски обекти, съгласно Commercial Real Estate Finance Council, индустриална асоциация, чиито членове включват кредитори и вложители.
Но доста индустриални групи, рейтингови организации и проучвателен компании се тормозят, че доста повече жилищни заеми могат да изпаднат в усложнение. Многофамилните заеми съставляват по-голямата част от новодобавените заеми към описите за наблюдаване, формирани от специалисти в промишлеността.
" Многофамилността не се появява и не ви удря в носа тъкмо в този момент, само че е на радара на всички ", сподели Лиза Пендъргаст, изпълнителен шеф на Съвета за недвижими парцели.
Притесненията по отношение на заемите за жилища прибавят към редица проблеми, пред които са изправени комерсиалните недвижими парцели. По-старите офис здания страдат от прекосяването към работа от у дома. Хотелите страдат, тъй като хората подхващат по-малко бизнес пътувания. Моловете от години губят позиции пред онлайн извършването на покупки.
Проблемите, пред които са изправени жилищните здания, са разнообразни. В някои случаи притежателите се борят да запълнят единици и да генерират задоволително доходи. В други жилищата са цялостни с плащащи наематели, само че притежателите не могат да вдигнат наемите задоволително бързо, с цел да намерят пари в брой, с цел да покрият възходящите заплащания по заеми.
В резултат на това съвсем 1 от 5 многофамилни заема към този момент е изложен на риск да стане отложен, съгласно лист, поддържан от доставчика на данни CRED iQ.
Анализаторите са най-притеснени от към една трета от многофамилните ипотеки, които са издадени с плаващи лихвени проценти. За разлика от типичните ипотеки с закрепен лихвен %, тези заеми изискват възходящи заплащания, защото лихвените проценти се повишиха през последните две години.
ZMR Capital купи Reserve, постройка с 982 жилища в Брандън, Флорида, покрай Тампа, при започване на 2022 година Ипотеката върху парцела беше пакетирана в облигации, продадени на вложители. Имотът е ангажиран повече от 80%, само че лихвените заплащания са се нараснали с повече от 50%, или повече от 6 милиона $. В резултат на това притежателят на постройката не е съумял да изплати ипотеката, която е падежирана през април, съгласно разбора на CRED iQ на документите за обслужване на заема..
OWC 182 Holdings, притежателят на Oaks of Westchase в Хюстън, апартаментен парцел със 182 жилища в култивиран жанр, състоящ се от 15 двуетажни здания, не съумява да извърши заплащания по ипотеката си от април, значително вследствие на високи лихвени разноски, съгласно CRED iQ.
" Скокът в лихвите води до скок на разноските за обслужване на дълга на тези парцели ", сподели Майк Хаас, основен изпълнителен шеф на CRED iQ, представен от финансовото издание The New York Times.
Но даже кредитополучателите, които са обезпечили ипотека с закрепен лихвен %, може да се затруднят, когато би трябвало да рефинансират своите ипотеки със заеми, които носят доста по-високи лихвени проценти. Многофамилни заеми на стойност към 250 милиарда $ ще станат дължими тази година, съгласно Асоциацията на ипотечните банкери.
" С доста по-високи лихвени проценти и наеми, които стартират да понижават приблизително в цялата страна, в случай че би трябвало да рефинансирате заем, тогава рефинансирате в по-скъпа среда ", сподели Марк Силвърман, сътрудник и водач на групата за специфични услуги на CMBS в адвокатска адвокатска фирма Locke Lorde. " По-трудно е тези здания да бъдат печеливши. "
Докато провокациите за задължения и заеми за офиси са съсредоточени върху здания в огромните градове, изключително в североизточния и западния бряг, опасенията към многофамилните здания са по-концентрирани в " Слънчевия пояс ".
Тъй като хората от ден на ден се местеха на юг и югозапад по време на пандемията, строителните бизнесмени построиха жилищни комплекси, с цел да отговорят на предстоящото търсене. Но през последните месеци, споделиха анализатори на недвижими парцели, броят на хората, които се реалокират в тези райони, внезапно е намалял.
В 19 огромни града от Слънчевия пояс - в това число Маями, Атланта, Финикс и Остин, Тексас - 120 000 нови жилищни единици станаха налични през 2019 година и бяха погълнати от 110 000 наематели, съгласно CoStar Group. Миналата година тези пазари имаха 216 000 нови единици, само че търсенето се забави до 95 000 наематели.
Освен това, защото разноските за строителство и труд се покачиха по време на пандемията, бизнесмените построиха повече първокласни жилищни здания, надявайки се да привлекат наематели, които биха могли да заплащат повече. Сега цените и наемите за тези здания падат, споделят анализатори от CoStar.
" Предприемачите просто излязоха отвън надзор ", сподели Джей Либик, народен шеф за многофамилни разбори в CoStar Group. " Всички смятаха, че търсенето, което видяхме през 2021 година, ще бъде такова, каквото ще бъде и отсега нататък. "
Това може да бъде огромен проблем за вложители като Tides Equities, компания за вложения в недвижими парцели, основана в Лос Анджелис, която залага доста на многофамилни парцели в Слънчевия пояс. Само преди няколко години Tides Equities притежаваше жилищни здания на стойност към 2 милиарда $. Тази цифра бързо набъбна до 6,5 милиарда $. Сега, когато наемите и цените на тези жилища падат, компанията се бори да изплаща заеми и да покрива оперативните разноски, съгласно CRED iQ.
Всичко това сочи, че жилищните здания евентуално ще бъдат на по-силна финансова основа от офисите, да вземем за пример. Това е по този начин, тъй като многофамилните жилища могат да бъдат финансирани посредством заеми от подкрепяните от държавното управление ипотечни колоси Fannie Mae и Freddie Mac, които Конгресът сътвори, с цел да направи жилищата по-достъпни.
" Ако районните банки и огромните капиталови банки решат, че няма да отпускат многофамилни заеми, тогава Fannie и Freddie просто ще получат повече от бизнеса ", сподели Лони Хендри, основен продуктов шеф на Trepp, компания за данни за търговски недвижими парцели. " Това е сигурност, която другите класове активи просто нямат. "
Освен това, до момента в който офисите са наранени от огромна смяна в моделите на работа, хората към момента се нуждаят от места за живеене, което би трябвало да поддържа многофамилния бранш в дълготраен проект, сподели Хендри.
Настъпи златна епоха за наемателите в Съединени американски щати
Жилищният пазар оттатък океана излиза отвън надзор
Въпреки това някои специалисти от сектора споделят, че чакат вълна от неизпълнения на отговорности в бизнеса с жилища, което ще ускори проблемите в промишлеността за търговски недвижими парцели.
" Има доста в действителност мощни многофамилни активи ", сподели Силвърман от Locke Lorde, " само че ще има странични вреди и не мисля, че ще са дребни. "
*Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.
Но възходящ брой парцели чартърен, изключително на юг и югозапад, са във финансови усложнения. И до момента в който за в този момент, единствено някои са спрели да заплащат ипотеките си, само че анализаторите се тормозят, че до 20% от всички заеми за жилища могат да бъдат изложени на риск от несъблюдение.
Въпреки че наемите се покачиха по време на пандемията, покачването се забави през последните месеци. На доста места в страната наемите стартират да падат. Лихвените проценти, нараснали от Федералния запас за битка с инфлацията, направиха ипотеките доста по-скъпи за притежателите на здания. И до момента в който жилищата остават нищожни на доста места, бизнесмените може да са построили прекалено много жилища от по-висок клас в градове, които към този момент не притеглят толкоз доста наематели, колкото през 2021 година и 2022 година, като Хюстън и Тампа, Флорида.
Жилищният пазар в Съединени американски щати навлезе в чудноват свят
Продажбите на съществуващи жилища спаднаха до четиримесечно дъно през май
Тези проблеми към момента не са се трансформирали в рецесия, защото множеството притежатели на жилищни здания, известни в промишлеността на недвижимите парцели като многофамилни парцели, не са изостанали с вноските по заемите си.
Само 1,7% от многофамилните заеми са с просрочие от най-малко 30 дни, спрямо почти 7% от заемите за офиси и към 6% от заемите за хотели и търговски обекти, съгласно Commercial Real Estate Finance Council, индустриална асоциация, чиито членове включват кредитори и вложители.
Но доста индустриални групи, рейтингови организации и проучвателен компании се тормозят, че доста повече жилищни заеми могат да изпаднат в усложнение. Многофамилните заеми съставляват по-голямата част от новодобавените заеми към описите за наблюдаване, формирани от специалисти в промишлеността.
" Многофамилността не се появява и не ви удря в носа тъкмо в този момент, само че е на радара на всички ", сподели Лиза Пендъргаст, изпълнителен шеф на Съвета за недвижими парцели.
Притесненията по отношение на заемите за жилища прибавят към редица проблеми, пред които са изправени комерсиалните недвижими парцели. По-старите офис здания страдат от прекосяването към работа от у дома. Хотелите страдат, тъй като хората подхващат по-малко бизнес пътувания. Моловете от години губят позиции пред онлайн извършването на покупки.
Проблемите, пред които са изправени жилищните здания, са разнообразни. В някои случаи притежателите се борят да запълнят единици и да генерират задоволително доходи. В други жилищата са цялостни с плащащи наематели, само че притежателите не могат да вдигнат наемите задоволително бързо, с цел да намерят пари в брой, с цел да покрият възходящите заплащания по заеми.
В резултат на това съвсем 1 от 5 многофамилни заема към този момент е изложен на риск да стане отложен, съгласно лист, поддържан от доставчика на данни CRED iQ.
Анализаторите са най-притеснени от към една трета от многофамилните ипотеки, които са издадени с плаващи лихвени проценти. За разлика от типичните ипотеки с закрепен лихвен %, тези заеми изискват възходящи заплащания, защото лихвените проценти се повишиха през последните две години.
ZMR Capital купи Reserve, постройка с 982 жилища в Брандън, Флорида, покрай Тампа, при започване на 2022 година Ипотеката върху парцела беше пакетирана в облигации, продадени на вложители. Имотът е ангажиран повече от 80%, само че лихвените заплащания са се нараснали с повече от 50%, или повече от 6 милиона $. В резултат на това притежателят на постройката не е съумял да изплати ипотеката, която е падежирана през април, съгласно разбора на CRED iQ на документите за обслужване на заема..
OWC 182 Holdings, притежателят на Oaks of Westchase в Хюстън, апартаментен парцел със 182 жилища в култивиран жанр, състоящ се от 15 двуетажни здания, не съумява да извърши заплащания по ипотеката си от април, значително вследствие на високи лихвени разноски, съгласно CRED iQ.
" Скокът в лихвите води до скок на разноските за обслужване на дълга на тези парцели ", сподели Майк Хаас, основен изпълнителен шеф на CRED iQ, представен от финансовото издание The New York Times.
Но даже кредитополучателите, които са обезпечили ипотека с закрепен лихвен %, може да се затруднят, когато би трябвало да рефинансират своите ипотеки със заеми, които носят доста по-високи лихвени проценти. Многофамилни заеми на стойност към 250 милиарда $ ще станат дължими тази година, съгласно Асоциацията на ипотечните банкери.
" С доста по-високи лихвени проценти и наеми, които стартират да понижават приблизително в цялата страна, в случай че би трябвало да рефинансирате заем, тогава рефинансирате в по-скъпа среда ", сподели Марк Силвърман, сътрудник и водач на групата за специфични услуги на CMBS в адвокатска адвокатска фирма Locke Lorde. " По-трудно е тези здания да бъдат печеливши. "
Докато провокациите за задължения и заеми за офиси са съсредоточени върху здания в огромните градове, изключително в североизточния и западния бряг, опасенията към многофамилните здания са по-концентрирани в " Слънчевия пояс ".
Тъй като хората от ден на ден се местеха на юг и югозапад по време на пандемията, строителните бизнесмени построиха жилищни комплекси, с цел да отговорят на предстоящото търсене. Но през последните месеци, споделиха анализатори на недвижими парцели, броят на хората, които се реалокират в тези райони, внезапно е намалял.
В 19 огромни града от Слънчевия пояс - в това число Маями, Атланта, Финикс и Остин, Тексас - 120 000 нови жилищни единици станаха налични през 2019 година и бяха погълнати от 110 000 наематели, съгласно CoStar Group. Миналата година тези пазари имаха 216 000 нови единици, само че търсенето се забави до 95 000 наематели.
Освен това, защото разноските за строителство и труд се покачиха по време на пандемията, бизнесмените построиха повече първокласни жилищни здания, надявайки се да привлекат наематели, които биха могли да заплащат повече. Сега цените и наемите за тези здания падат, споделят анализатори от CoStar.
" Предприемачите просто излязоха отвън надзор ", сподели Джей Либик, народен шеф за многофамилни разбори в CoStar Group. " Всички смятаха, че търсенето, което видяхме през 2021 година, ще бъде такова, каквото ще бъде и отсега нататък. "
Това може да бъде огромен проблем за вложители като Tides Equities, компания за вложения в недвижими парцели, основана в Лос Анджелис, която залага доста на многофамилни парцели в Слънчевия пояс. Само преди няколко години Tides Equities притежаваше жилищни здания на стойност към 2 милиарда $. Тази цифра бързо набъбна до 6,5 милиарда $. Сега, когато наемите и цените на тези жилища падат, компанията се бори да изплаща заеми и да покрива оперативните разноски, съгласно CRED iQ.
Всичко това сочи, че жилищните здания евентуално ще бъдат на по-силна финансова основа от офисите, да вземем за пример. Това е по този начин, тъй като многофамилните жилища могат да бъдат финансирани посредством заеми от подкрепяните от държавното управление ипотечни колоси Fannie Mae и Freddie Mac, които Конгресът сътвори, с цел да направи жилищата по-достъпни.
" Ако районните банки и огромните капиталови банки решат, че няма да отпускат многофамилни заеми, тогава Fannie и Freddie просто ще получат повече от бизнеса ", сподели Лони Хендри, основен продуктов шеф на Trepp, компания за данни за търговски недвижими парцели. " Това е сигурност, която другите класове активи просто нямат. "
Освен това, до момента в който офисите са наранени от огромна смяна в моделите на работа, хората към момента се нуждаят от места за живеене, което би трябвало да поддържа многофамилния бранш в дълготраен проект, сподели Хендри.
Настъпи златна епоха за наемателите в Съединени американски щати
Жилищният пазар оттатък океана излиза отвън надзор
Въпреки това някои специалисти от сектора споделят, че чакат вълна от неизпълнения на отговорности в бизнеса с жилища, което ще ускори проблемите в промишлеността за търговски недвижими парцели.
" Има доста в действителност мощни многофамилни активи ", сподели Силвърман от Locke Lorde, " само че ще има странични вреди и не мисля, че ще са дребни. "
*Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ