Каква сума трябва да имате, за да изтеглите ипотечен кредит
Когато купуваме жилище с банков заем, би трябвало да имаме поради, че всяка цифра и термин в процеса имат значение и всяка стойност се отразява на възвръщаемостта на нашата инвестиция и капитал. Важно е авансово да бъдем готови, с цел да измерим съответно цената на заема, поучава Милена Витанова, кредитен съветник в Кредитланд
Един от термините, с който неизбежно ще се сблъскаме, е LTV. Абревиатурата произлиза от британското „ loan-to-value “. Буквално преведено на български, това е „ заем към стойност “, т.е. съотношението на размерът на заема към цената на парцела, служител за поръчителство. Когато аплайваме за ипотечен заем, LTV в офертите може да има забележителна разлика и тя ще се дължи на самостоятелната риск политика на всяка банка, на типа ипотечен заем и на други фактори, които ще разгледаме по-долу.
Минимално самоучастие при покупка на парцел
Какво би трябвало да бъде минималното самоучастие при покупка на парцел с заем и можем ли да финансираме със заем 100% от покупната цена, това са едни от най-често задаваните въпроси, на които ние, кредитните консултанти, отговаряме.
Сега ще разгледаме по какъв начин работи LTV и за какво това съответствие е толкоз значимо за схващане.
Какво значи LTV
Той е финансов термин, употребен от кредиторите, с цел да дефинират размера на заема по отношение на цената на обезпечението или актива, който се финансира. При ипотечните заеми LTV се пресмята като се раздели размерът на заема на цената на парцела. Обичайно по-късно полученият коефициент се показва като %, именуван още % на финансиране. По-високото LTV значи по-висок риск за банката и по-трудно може да бъде получено утвърждение за финансиране. И противоположното, по-ниско LTV би помогнало за по-лесно утвърждение за заем и също, доста значимо, би асъдействало за по-изгодни ценови условия по заема.
Банките употребяват LTV като един от критериите за оценка на риска на заема. Ако кредитополучателят не съумява да изплаща заема, кредиторът може да отнеме парцела и да го продаде, с цел да покрие своите загуби. Затова банките желаят да се уверят, че пазарната стойност на парцела е по-голяма от размера на заема. Ниско LTV демонстрира, че кредитоискателят влага повече лични средства в парцела, което от своя страна значи по-малък риск за банката и повече ангажираност на кредитополучателя да обслужва заема постоянно. Също по този начин при евентуален спад на пазарните цени на парцелите по-ниско LTV допуска и по-голяма възможност при продажба на парцела да се покрие целият дълг към банката.
Един образец, който по-ясно да онагледи съотношението LTV: в случай че парцел коства 200 000 лв., а кредитоискателят кандидатства за заем в размер на 160 000 лв., LTV ще бъде 80% (160 000 лв. ÷ 200 000 лева). Това значи, че банката финансира 80% от цената на парцела, а останалите 20% са самоучастието на купувача.
istock
Как се ползва LTV при оценка на риска на един заем
Кредиторите употребяват LTV, с цел да дефинират оптималния размер на заема, който са подготвени да дават според от цената на парцела. Максималният LTV варира според от местоположението, предназначението, типа строителство на парцела и задачата на заема, както и според от съответната риск политика на банката. Например, при ипотека за покупка на главно жилище оптималният LTV е приблизително към 80-85% в България, до момента в който при комерсиални парцели оптималният LTV е доста по-ниско съгласно критериите на съответната банка. По-ниско е LTV и в случаите на разпределяне на нецелеви ипотечен заем (потребителски заем с ипотека) или в случаите, когато заемът се дава с „ лимитирана отговорност до размера на обезпечението “.
С какво самоучастие би трябвало да разполага бъдещият кредитоискател при положение, че му следва да кандидатсва за ипотечен заем
Максималният % на финансиране при другите банки варира в необятен диапазон. В взаимозависимост от спецификата на заема, нормално той е в границите сред 50% до 95% най-много. Разликата до 100% (в случая от 5% до 50%) би трябвало да бъде обезпечена от претендента за заем като самоучастие (или той би трябвало да даде спомагателен парцел за обезпечение).
Как да изтеглите ипотечен заем
Какво има отношение към % на финансиране на банките
Въпросът е от голяма важност, тъй като както стана видно, по-малкото самоучастие значи по-голямо финансиране от банката. Това от своя страна значи по-голям заем, по-висока месечна вноска или по-дълъг период на погашение. Ето за какво обезпечаването на по-голямо самоучастие при ипотечен заем може да понижи разноските по заема. Колко най-много може да финансира банката зависи от типа заем съгласно дефинициите на Българска народна банка, типа на парцела – жилищен, бизнес и т.н.; обитаемото място, в което се намира обезпечението; съответния профил на клиента, което включва разглеждане на приходи, кредитна задлъжнялост, възраст, кредитна история на кредитоискателя и други Поради тези специфики, от време на време обезпечаването на по-голямо самоучастие е неотложно, тъй като банката не може да предложи по-голямо финансиране за съответния профил клиент.
Най-малко самоучастие при ипотечен заем ще Ви е нужно, в случай че кандидатствате за целеви заем за покупка на жилищен парцел. Казано с други думи – заем за покупка на главно жилище. Банките избират жилищните парцели в по-големите градове на страната, където има огромна ликвидност на пазара, заради което ги финансират при по-висок LTV.
istock
Как става оценката на цената на парцела
Договорената продажна цена на парцела не се смята за благонадежден индикатор за пазарната му стойност и банките разчитат на експертни оценки на парцела за изичсляване на LTV индикатора.
Банките ползват разнообразни методики за оценка на парцелите и в справедливата пазарна стойност (СПС) с друга тежест влизат методът на пазарните аналози, методът на приходите и методът на разноските (вещна стойност). Повечето банки се доверяват на самостоятелни оценители, външни за институцията, само че някои от банките имат и свои, вътрешни оценители.
Като умозаключение можем да обобщим още един път, че по-ниското LTV би помогнало да се класираме за ипотечен заем по-лесно и също така може да ни обезпечи по-добър лихвен %, т.е. по-голяма сума на спестявания под формата на самоучастие в покупната цена на парцела би ни подсигурило по-добри ценови условия по заема и надлежно по-голям набор от конкурентни предложения на банките.
Един от термините, с който неизбежно ще се сблъскаме, е LTV. Абревиатурата произлиза от британското „ loan-to-value “. Буквално преведено на български, това е „ заем към стойност “, т.е. съотношението на размерът на заема към цената на парцела, служител за поръчителство. Когато аплайваме за ипотечен заем, LTV в офертите може да има забележителна разлика и тя ще се дължи на самостоятелната риск политика на всяка банка, на типа ипотечен заем и на други фактори, които ще разгледаме по-долу.
Минимално самоучастие при покупка на парцел
Какво би трябвало да бъде минималното самоучастие при покупка на парцел с заем и можем ли да финансираме със заем 100% от покупната цена, това са едни от най-често задаваните въпроси, на които ние, кредитните консултанти, отговаряме.
Сега ще разгледаме по какъв начин работи LTV и за какво това съответствие е толкоз значимо за схващане.
Какво значи LTV
Той е финансов термин, употребен от кредиторите, с цел да дефинират размера на заема по отношение на цената на обезпечението или актива, който се финансира. При ипотечните заеми LTV се пресмята като се раздели размерът на заема на цената на парцела. Обичайно по-късно полученият коефициент се показва като %, именуван още % на финансиране. По-високото LTV значи по-висок риск за банката и по-трудно може да бъде получено утвърждение за финансиране. И противоположното, по-ниско LTV би помогнало за по-лесно утвърждение за заем и също, доста значимо, би асъдействало за по-изгодни ценови условия по заема.
Банките употребяват LTV като един от критериите за оценка на риска на заема. Ако кредитополучателят не съумява да изплаща заема, кредиторът може да отнеме парцела и да го продаде, с цел да покрие своите загуби. Затова банките желаят да се уверят, че пазарната стойност на парцела е по-голяма от размера на заема. Ниско LTV демонстрира, че кредитоискателят влага повече лични средства в парцела, което от своя страна значи по-малък риск за банката и повече ангажираност на кредитополучателя да обслужва заема постоянно. Също по този начин при евентуален спад на пазарните цени на парцелите по-ниско LTV допуска и по-голяма възможност при продажба на парцела да се покрие целият дълг към банката.
Един образец, който по-ясно да онагледи съотношението LTV: в случай че парцел коства 200 000 лв., а кредитоискателят кандидатства за заем в размер на 160 000 лв., LTV ще бъде 80% (160 000 лв. ÷ 200 000 лева). Това значи, че банката финансира 80% от цената на парцела, а останалите 20% са самоучастието на купувача.
istock Как се ползва LTV при оценка на риска на един заем
Кредиторите употребяват LTV, с цел да дефинират оптималния размер на заема, който са подготвени да дават според от цената на парцела. Максималният LTV варира според от местоположението, предназначението, типа строителство на парцела и задачата на заема, както и според от съответната риск политика на банката. Например, при ипотека за покупка на главно жилище оптималният LTV е приблизително към 80-85% в България, до момента в който при комерсиални парцели оптималният LTV е доста по-ниско съгласно критериите на съответната банка. По-ниско е LTV и в случаите на разпределяне на нецелеви ипотечен заем (потребителски заем с ипотека) или в случаите, когато заемът се дава с „ лимитирана отговорност до размера на обезпечението “.
С какво самоучастие би трябвало да разполага бъдещият кредитоискател при положение, че му следва да кандидатсва за ипотечен заем
Максималният % на финансиране при другите банки варира в необятен диапазон. В взаимозависимост от спецификата на заема, нормално той е в границите сред 50% до 95% най-много. Разликата до 100% (в случая от 5% до 50%) би трябвало да бъде обезпечена от претендента за заем като самоучастие (или той би трябвало да даде спомагателен парцел за обезпечение).
Как да изтеглите ипотечен заем
Какво има отношение към % на финансиране на банките
Въпросът е от голяма важност, тъй като както стана видно, по-малкото самоучастие значи по-голямо финансиране от банката. Това от своя страна значи по-голям заем, по-висока месечна вноска или по-дълъг период на погашение. Ето за какво обезпечаването на по-голямо самоучастие при ипотечен заем може да понижи разноските по заема. Колко най-много може да финансира банката зависи от типа заем съгласно дефинициите на Българска народна банка, типа на парцела – жилищен, бизнес и т.н.; обитаемото място, в което се намира обезпечението; съответния профил на клиента, което включва разглеждане на приходи, кредитна задлъжнялост, възраст, кредитна история на кредитоискателя и други Поради тези специфики, от време на време обезпечаването на по-голямо самоучастие е неотложно, тъй като банката не може да предложи по-голямо финансиране за съответния профил клиент.
Най-малко самоучастие при ипотечен заем ще Ви е нужно, в случай че кандидатствате за целеви заем за покупка на жилищен парцел. Казано с други думи – заем за покупка на главно жилище. Банките избират жилищните парцели в по-големите градове на страната, където има огромна ликвидност на пазара, заради което ги финансират при по-висок LTV.
istock Как става оценката на цената на парцела
Договорената продажна цена на парцела не се смята за благонадежден индикатор за пазарната му стойност и банките разчитат на експертни оценки на парцела за изичсляване на LTV индикатора.
Банките ползват разнообразни методики за оценка на парцелите и в справедливата пазарна стойност (СПС) с друга тежест влизат методът на пазарните аналози, методът на приходите и методът на разноските (вещна стойност). Повечето банки се доверяват на самостоятелни оценители, външни за институцията, само че някои от банките имат и свои, вътрешни оценители.
Като умозаключение можем да обобщим още един път, че по-ниското LTV би помогнало да се класираме за ипотечен заем по-лесно и също така може да ни обезпечи по-добър лихвен %, т.е. по-голяма сума на спестявания под формата на самоучастие в покупната цена на парцела би ни подсигурило по-добри ценови условия по заема и надлежно по-голям набор от конкурентни предложения на банките.
Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ