Каква е доходността от жилищни наеми в София и за колко време се изплаща инвестицията ни?
Инвестицията в парцел постоянно е била привлекателна за българина. Притежаването на парцел се счита за гаранция за дълготрайна рентабилност. Има няколко аргументи за покупка на парцел - за дълготрайно престояване, за отдаване чартърен или като ваканционен дом.
Макар при започване на пандемията на имотния пазар у нас да цареше неустановеност и даже боязън, неприятните дни за бранша отминаха бързо и даже станахме очевидци на същински взрив в покупко-продажбите с жилища. Разбира се и цените се повишиха доста.
В международен мащаб цените на жилищата набъбнаха с 10% през първото тримесечие на тази година, в сравмение със същия интервал на предходната по данни на консултантската компания Knight Frank. И ние не изоставаме от общовалидната тендениция - цените на парцелите у нас нарастнаха с 9,4% през последното тримесечие на предходната година на годишна база съгласно данните на националната статистика (НСИ). Най-сериозно е повишаването в огромните градове като Пловдив, Варна, София.
Мнозина специалисти към този момент предвиждат усмиряване на жилищните пазари още тази година, наред с повдигането на лихвите по заемите. Това към този момент е реалност в Америка. Европейската централна банка (ЕЦБ) има намерение да вдигне главния лихвен % с 0,25 базисни пункта през юли.
Независимо от настроенията на международните пазари, у нас не стихва интереса към покупка на парцел, най-малко към този момент. Сделките набраха огромна скорост по време на пандемията, когато хората търсеха по-голямо жилище и и повече комфорт, парцел отвън града, къщи на село и така нататък Не бяха малко и вложенията за отдаване чартърен. Вероятно и ползата към този вид вложения няма да стихне.
Мoney.bg реши да ревизира каква е доходността от наем в в най-големия жилищен пазар у нас София. За задачата използваме настоящи междинни цени на парцелите и междинни цени на наемите по данни на платформата за недвижими парцели Imoti.net.
Формулата, която която използваме за установяване на брутната годишна рентабилност от наеми е (месечен наем x 12) / пазарна цена на парцела ) x 100.
Според настоящите данни на платформата Imoti.net междинната цена за покупка на парцел в центъра на София на един тристаен апартамент е 331 148 евро, до момента в който междинният наем за тристаен още веднъж в центъра на столицата е 713 евро. Прилагайки формулата излиза, че междинната рентабилност от наем е малко над 2,5% . В уравнението обаче не са включени разноските за налози и поддръжка, които са самостоятелни.
Нека вземем и действителен образец - цената на двустаен апартамент от 68 квадратни метра в центъра на София, съгласно действителна публикация е 195 000 евро, до момента в който наем на двустаен е 325 евро. В подобен случай, прилагайки формулата, изчисляваме, че доходността (бруто) от наем е тъкмо 2%.
Два града у нас изпревариха София по растеж на цените на жилищата
Двуцифрен растеж се следи в редица обитаеми места у нас
По-бюджетен вид за инвестиция в парцел би било покупка отвън центъра. Един от желаните квартали за наеми да вземем за пример е Младост. Каква била доходността там - за приключен двустаен апартамент , справката демонстрира, че цената е 130 000 евро. Цената на жилище чартърен в същите параметри е 260 евро на месец. Така излиза, че доходността ще е 2,4% , като в сметките на влизат разноските за поддръжка и налози.
Има и различен вид - покупка на жилище на зелено. Един сходен образец: съгласно публикация от уеб страницата за парцели двустаен апартамент от 60 кв.м. коства 56 750 евро. При наем от 250 евро, доходността би била 5,2% . Тук обаче би трябвало да имаме поради и разноски за жилищно обзавеждане, които са се покачили с 1,6% през май 2022 на месечна база съгласно данните на Национален статистически институт.
При опцията за отдаване чартърен на едностаен апартамент , цифрите не се разграничават доста. Според публикация цената на едностаен апартамент в София, който е 56 кв.м. 81 245 евро, а наемът на сходно жилище ще е 200 евро. Така изчисляваме рентабилност от 2,9% .
Цените на парцелите в столицата се повишават със същия ритъм като цените на жилищата в Дубай
Очакванията са за изстудяване на пазара в идните месеци
Друга публикация демонстрира, че за апартамент 30 кв.м., който коства 41 000 евро, а наемът му е 200 евро, доходността ще бъде 5,8%.
Още нещо, което е добре да пресметнем преди да се захванем с инвестиция в парцел, е какъв брой време ще се изплаща сходна инвестиция. Ще дадем образец със следната формула: разделяме пазарната цена на (наем x 12 месеца)-годишни разноски.
Отново гледаме действителна публикация за тристаен апартамент в София, който коства 165 363 евро за 83 квадратни метра. Наемът за жилище с сходни параметри е 550 евро. Ако условно разноските ни за годината за жилището са 1 000 евро, щом използван горната формула излиза, че годините за погашение на инвестицията ще са 29 .
Спираме се на друга публикация за двустаен апартамент с цена 66 000 евро, като наемът за подобен вид парцел е 360 евро. Нека кажем, че тук разноските за година ще са ни 500 евро. В подобен случай ще са нужни 17 години за погашение на инвестицията ни. Ако се спрем на инвестиция в едностаен апартамент, още веднъж излиза сходна цифра. Според публикация жилище до 50 кв.м. коства 57 000 евро. Наемът за жилище с такива параметри е 250 евро. Нека условно кажем, че годишните разноски за парцела ще са 500 евро. Така излиза, че инвестицията ни ще се изплати след 22 години.
Цифрите демонстрират, че в случай че сме решили да влагаме в парцел за дълготрайно отдаване чартърен, най-добре да се ориентираме към едностайни или двустайни жилища на търсени местоположения.
Георги Павлов: Има индикации, че следва усмиряване на имотния пазар
Гост на Money.bg e изпълнителният шеф на Realto Group и основател на proptech.bg
Макар при започване на пандемията на имотния пазар у нас да цареше неустановеност и даже боязън, неприятните дни за бранша отминаха бързо и даже станахме очевидци на същински взрив в покупко-продажбите с жилища. Разбира се и цените се повишиха доста.
В международен мащаб цените на жилищата набъбнаха с 10% през първото тримесечие на тази година, в сравмение със същия интервал на предходната по данни на консултантската компания Knight Frank. И ние не изоставаме от общовалидната тендениция - цените на парцелите у нас нарастнаха с 9,4% през последното тримесечие на предходната година на годишна база съгласно данните на националната статистика (НСИ). Най-сериозно е повишаването в огромните градове като Пловдив, Варна, София.
Мнозина специалисти към този момент предвиждат усмиряване на жилищните пазари още тази година, наред с повдигането на лихвите по заемите. Това към този момент е реалност в Америка. Европейската централна банка (ЕЦБ) има намерение да вдигне главния лихвен % с 0,25 базисни пункта през юли.
Независимо от настроенията на международните пазари, у нас не стихва интереса към покупка на парцел, най-малко към този момент. Сделките набраха огромна скорост по време на пандемията, когато хората търсеха по-голямо жилище и и повече комфорт, парцел отвън града, къщи на село и така нататък Не бяха малко и вложенията за отдаване чартърен. Вероятно и ползата към този вид вложения няма да стихне.
Мoney.bg реши да ревизира каква е доходността от наем в в най-големия жилищен пазар у нас София. За задачата използваме настоящи междинни цени на парцелите и междинни цени на наемите по данни на платформата за недвижими парцели Imoti.net.
Формулата, която която използваме за установяване на брутната годишна рентабилност от наеми е (месечен наем x 12) / пазарна цена на парцела ) x 100.
Според настоящите данни на платформата Imoti.net междинната цена за покупка на парцел в центъра на София на един тристаен апартамент е 331 148 евро, до момента в който междинният наем за тристаен още веднъж в центъра на столицата е 713 евро. Прилагайки формулата излиза, че междинната рентабилност от наем е малко над 2,5% . В уравнението обаче не са включени разноските за налози и поддръжка, които са самостоятелни.
Нека вземем и действителен образец - цената на двустаен апартамент от 68 квадратни метра в центъра на София, съгласно действителна публикация е 195 000 евро, до момента в който наем на двустаен е 325 евро. В подобен случай, прилагайки формулата, изчисляваме, че доходността (бруто) от наем е тъкмо 2%.
Два града у нас изпревариха София по растеж на цените на жилищата
Двуцифрен растеж се следи в редица обитаеми места у нас
По-бюджетен вид за инвестиция в парцел би било покупка отвън центъра. Един от желаните квартали за наеми да вземем за пример е Младост. Каква била доходността там - за приключен двустаен апартамент , справката демонстрира, че цената е 130 000 евро. Цената на жилище чартърен в същите параметри е 260 евро на месец. Така излиза, че доходността ще е 2,4% , като в сметките на влизат разноските за поддръжка и налози.
Има и различен вид - покупка на жилище на зелено. Един сходен образец: съгласно публикация от уеб страницата за парцели двустаен апартамент от 60 кв.м. коства 56 750 евро. При наем от 250 евро, доходността би била 5,2% . Тук обаче би трябвало да имаме поради и разноски за жилищно обзавеждане, които са се покачили с 1,6% през май 2022 на месечна база съгласно данните на Национален статистически институт.
При опцията за отдаване чартърен на едностаен апартамент , цифрите не се разграничават доста. Според публикация цената на едностаен апартамент в София, който е 56 кв.м. 81 245 евро, а наемът на сходно жилище ще е 200 евро. Така изчисляваме рентабилност от 2,9% .
Цените на парцелите в столицата се повишават със същия ритъм като цените на жилищата в Дубай
Очакванията са за изстудяване на пазара в идните месеци
Друга публикация демонстрира, че за апартамент 30 кв.м., който коства 41 000 евро, а наемът му е 200 евро, доходността ще бъде 5,8%.
Още нещо, което е добре да пресметнем преди да се захванем с инвестиция в парцел, е какъв брой време ще се изплаща сходна инвестиция. Ще дадем образец със следната формула: разделяме пазарната цена на (наем x 12 месеца)-годишни разноски.
Отново гледаме действителна публикация за тристаен апартамент в София, който коства 165 363 евро за 83 квадратни метра. Наемът за жилище с сходни параметри е 550 евро. Ако условно разноските ни за годината за жилището са 1 000 евро, щом използван горната формула излиза, че годините за погашение на инвестицията ще са 29 .
Спираме се на друга публикация за двустаен апартамент с цена 66 000 евро, като наемът за подобен вид парцел е 360 евро. Нека кажем, че тук разноските за година ще са ни 500 евро. В подобен случай ще са нужни 17 години за погашение на инвестицията ни. Ако се спрем на инвестиция в едностаен апартамент, още веднъж излиза сходна цифра. Според публикация жилище до 50 кв.м. коства 57 000 евро. Наемът за жилище с такива параметри е 250 евро. Нека условно кажем, че годишните разноски за парцела ще са 500 евро. Така излиза, че инвестицията ни ще се изплати след 22 години.
Цифрите демонстрират, че в случай че сме решили да влагаме в парцел за дълготрайно отдаване чартърен, най-добре да се ориентираме към едностайни или двустайни жилища на търсени местоположения.
Георги Павлов: Има индикации, че следва усмиряване на имотния пазар
Гост на Money.bg e изпълнителният шеф на Realto Group и основател на proptech.bg
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ