Как банките у нас определят лихвите по кредити?
Формирането на лихвения % по дълготрайни заеми е мъчно за схващане, само че потребителите всекидневно се задължават за огромни суми за десетки години без цялостната изясненост, по какъв начин задължението им може да се усили. Във времена на инфлация и възможност от криза на международната стопанска система, потребителите би трябвало да бъдат осведомени за вероятните стопански последствия от своите дейности, като по този метод вземат най-хубавото осведомено решение във връзка с едно комплицирано и дълготрайно правно отношение с банкова институция, изясняват от Асоциация " Активни консуматори “, представени от Pariteni.bg.
Затова те вършат изследване, което цели да бъдат събрани на едно място и разяснени на понятен език методите, по които се образува лихвен % по ипотечни заеми отпускани от банките в България. Въпреки че лихвеният % не е единствен измерител на цената на заема, той се смята за най-съществен, тъй като има най-важен дял в съвкупността от разноски формираща ГПР.
Най-общо ипотечните заеми се оферират с два съществени типа рента – плаваща и закрепена. И до момента в който в някои страни като Съединени американски щати на пазара интензивно се оферират и двата типа, в България контракти с закрепена рента за целият интервал на ипотечния заем не се оферират. Вместо това има предложения с отчасти фиксиране за избран период от заема, например първите 5 години. Нека разгледаме по-подробно спецификите на двата типа лихви.
Фиксирана рента
" Фиксиран лихвен % по заема " е лихвеният %, очакван в уговорка на контракта за заем, по силата на която банката и потребителят договарят един непрекъснат лихвен % за целия период на контракта за заем или договарят няколко лихвени % за обособени интервали от продължителността на контракта за заем, през които се ползва единствено избраният закрепен лихвен %. Когато не всички лихвени проценти по заема за обособените интервали са избрани в контракта за заем, приема се, че лихвеният % по заема е закрепен единствено за обособените интервали, през които лихвеният % е избран в контракта.
Практиката демонстрира, че контракти с закрепен лихвен % за целия интервал на контракта са необичайност. Най-често интервалът на фиксиране е сред 3 и 10 години според от размера на заема, интервала на контракта и други параметри. Важно е да се означи, че реквизитите в контракта за заем, един път подписани не подлежат на едностранна смяна.
В контракта за ипотечен заем следва да бъде избран закрепен лихвен % за избран интервал от време, като след приключването на интервала категорично би трябвало да се упомене какъв е плаващия лихвен % и по какъв метод се образува (методологията).
Променлива рента
През 2023г. офертите за ипотечен/жилищен заем в България се отличават с по-ниски лихвени проценти по отношение на страните от еврозоната[1] - 3,97%. Но би трябвало да подчертаем, че това са офертни равнища, които ще се трансформират във времето и е значимо да се обърне внимание по какъв метод ще се образуват лихвените проценти по договорите за ипотечни заеми. Какво значи изменчив лихвен % и какви детайли съдържа?
Променлив лихвен % е този, който се образува при композиция от два детайла - референтен лихвен % и договорна закрепена надбавка, самостоятелно определяема за всеки обособен кредитополучател.
Важно е да се означи, че банките ползват референтния лихвен % по избрана от него методика, в която се съдържа ясна и написана изчислителна процедура (формула). В тази методика банката следва да уточни тип, количествени изражения и относителна тежест на обособените съставни елементи (индекси и индикатори). Методиката, с която се дефинира референтния лихвен %, и закрепената надбавка, един път разказани в контракта за заем, могат да бъдат изменени единствено при единодушие на двете страни.
Фиксирана надбавка или рискова награда регистрира размера на кредитния риск, който банката поема при разпределяне на заем на потребителя, като тази надбавка се дефинира от няколко фактора и не се трансформира за периода на контракта.
Факторите, които дефинират размера на надбавката, са: способността на кредитополучателя да изплаща задължението по контракта за кредит; срокът на кредита; задачата на кредита; обезпечението – типът му и надлежно какъв брой би било способно това поръчителство да покрие отговорностите по контракта за кредит; риск от непогасяване на кредита; марж на печалбата; други рискови фактори.
Банките плануват най-малък размер на закрепената надбавка по всички заеми, които отпускат.
ЗКНИП дава определениe на това какво е референтен лихвен %. Това е лихвеният %, употребен като основа за пресмятане на използвания към контракта за заем изменчив лихвен %. Той съставлява бенчмарк за лихвен % според Регламент (ЕС) 2016/1011 на Европейския парламент и на Съвета от 8 юни 2016 година по отношение на показатели, употребявани като бенчмаркове за задачите на финансови принадлежности и финансови контракти или за премерване на резултатите на капиталови фондове, и за изменение на наставления 2008/48/ЕО и 2014/17/ЕС и на Регламент (ЕС) № 596/2014 (OB, L 171/1 от 29 юни 2016 г.), или показател и/или знаци, оповестени от Българската национална банка и/или от Националния статистически институт, или композиция от тях.
Една група от банки избират да ползват непосредствено лихвен % определян от Българска народна банка. Други избират да ползват пазарния показател EURIBOR. Трети вършат композиция от показатели. Пощенска банка употребява РЛП, който наподобява най-сложен измежду останалите методологии на другите банки.
Важно е да се означи, че всяка банка сама дефинира с решения на своя директорски съвет какъв бенчмарк да ползва за референтен лихвен %, само че доколкото в контракта страните са се споразумели за избран показател, той следва да се съблюдава. В таблицата можете да се запознаете по-конкретно с другите банки и техните методологии за образуване на лихвения %, като те са групирани в четири съществени категории.
Първа група – Депозитен показател
Референтният лихвен % в тази група зависи главно от това на каква цена банката притегля депозити. Колкото по-скъпо се финансира тя във времето, толкоз повече ще нарастват лихвите по ипотечните заеми и назад. Тъй като сега лихвите по депозитите са на исторически ниски равнища, то може да се чака във времето те да нарастват.
Втора група – Основен лихвен %
Когато референтната рента е обвързана с главният лихвен % потребителите са най-улеснени, да се ориентират, защото само би трябвало да наблюдават нивото на ОЛП избран от Българска народна банка. След дълъг интервал на доста ниски стойности през последната година той беше повишаван на няколко пъти и в този момент може да се чака застой и даже да стартира да се намалява. Това в огромна степен зависи и от нивата на инфлация в идващите месеци и години.
При тази група знаци има още една значима специфичност – в случай че България се причисли към Еврозоната, то тогава главната рента ще се дефинира от Европейската централна банка.
Трета група – EURIBOR
В случаите на установяване на референтен лихвен %, посредством показателя EURIBOR, би трябвало да следим неговите нива. След няколко години на стойности близки до нулата, през 2023 той набъбна и възвърне нива от 3,8%-3,9%, които не бяха достигани от преди финансовата рецесия от 2008г. От тази си позиция, той може както да нараства, по този начин и да понижава според от голям брой фактори, които не са обект на това изследване. Преди сключване на контракт обърнете внимание, че някои банки употребяват редуцирани стойности на показателя, също така би трябвало да се внимава и за съществуване на така наречен подови клаузи, при които е планувано референтната рента да не понижава, в случай че показателят се движи надолу!
Четвърта група – Комбинация от индикатори
Тук попадат две банки с най-сложна референтна рента. Формулата на ЦКБ е напълно формирана от депозитни компонентни, което може да я причисли и към първата група. Пощенска банка предлага най-сложния бенчмарк за установяване на лихвения %. Сложността му мъчно би разрешила на междинен консуматор да си сътвори умело мнение, по тази причина предлагаме използването на съветник.
Полезни препоръки
1. Проучете деликатно всяка банка и изискванията, които ще ви даде.
2. Винаги изисквайте даването на преддоговорна информация под формата на наложителния Стандартен европейски формуляр.
3. При оценяване на офертите, сравнявайте стойностите на ГПР (Годишен % на разходите), а не на оповестените лихви, тъй като лихвата е единствено съставка от общия разход за погашение на заема.
4. Четете деликатно предлагането на банката и следете кой показател употребява.
5. Бъдете деликатни при подписване на контракта, като е желателно експерт да направи план на клаузите в него. За предпочитане е умел юрист в сферата да прегледа клаузите в контракта и да ви направи резюме на значимите детайли в него.
6. Не се доверявайте напълно на трети лица като брокери и консултанти, тъй като никой не е във вашето състояние и не може да реши от ваша позиция дали това е преференциален кредитен артикул. Използвайте мнението на специалисти, с цел да формулирате ваше лично мнение.
7. Не прибързвайте да подписвате контракт за ипотечен заем. Това е обвързване с многогодишни последствия, които могат да ви костват доста нерви, пари и здраве.
Затова те вършат изследване, което цели да бъдат събрани на едно място и разяснени на понятен език методите, по които се образува лихвен % по ипотечни заеми отпускани от банките в България. Въпреки че лихвеният % не е единствен измерител на цената на заема, той се смята за най-съществен, тъй като има най-важен дял в съвкупността от разноски формираща ГПР.
Най-общо ипотечните заеми се оферират с два съществени типа рента – плаваща и закрепена. И до момента в който в някои страни като Съединени американски щати на пазара интензивно се оферират и двата типа, в България контракти с закрепена рента за целият интервал на ипотечния заем не се оферират. Вместо това има предложения с отчасти фиксиране за избран период от заема, например първите 5 години. Нека разгледаме по-подробно спецификите на двата типа лихви.
Фиксирана рента
" Фиксиран лихвен % по заема " е лихвеният %, очакван в уговорка на контракта за заем, по силата на която банката и потребителят договарят един непрекъснат лихвен % за целия период на контракта за заем или договарят няколко лихвени % за обособени интервали от продължителността на контракта за заем, през които се ползва единствено избраният закрепен лихвен %. Когато не всички лихвени проценти по заема за обособените интервали са избрани в контракта за заем, приема се, че лихвеният % по заема е закрепен единствено за обособените интервали, през които лихвеният % е избран в контракта.
Практиката демонстрира, че контракти с закрепен лихвен % за целия интервал на контракта са необичайност. Най-често интервалът на фиксиране е сред 3 и 10 години според от размера на заема, интервала на контракта и други параметри. Важно е да се означи, че реквизитите в контракта за заем, един път подписани не подлежат на едностранна смяна.
В контракта за ипотечен заем следва да бъде избран закрепен лихвен % за избран интервал от време, като след приключването на интервала категорично би трябвало да се упомене какъв е плаващия лихвен % и по какъв метод се образува (методологията).
Променлива рента
През 2023г. офертите за ипотечен/жилищен заем в България се отличават с по-ниски лихвени проценти по отношение на страните от еврозоната[1] - 3,97%. Но би трябвало да подчертаем, че това са офертни равнища, които ще се трансформират във времето и е значимо да се обърне внимание по какъв метод ще се образуват лихвените проценти по договорите за ипотечни заеми. Какво значи изменчив лихвен % и какви детайли съдържа?
Променлив лихвен % е този, който се образува при композиция от два детайла - референтен лихвен % и договорна закрепена надбавка, самостоятелно определяема за всеки обособен кредитополучател.
Важно е да се означи, че банките ползват референтния лихвен % по избрана от него методика, в която се съдържа ясна и написана изчислителна процедура (формула). В тази методика банката следва да уточни тип, количествени изражения и относителна тежест на обособените съставни елементи (индекси и индикатори). Методиката, с която се дефинира референтния лихвен %, и закрепената надбавка, един път разказани в контракта за заем, могат да бъдат изменени единствено при единодушие на двете страни.
Фиксирана надбавка или рискова награда регистрира размера на кредитния риск, който банката поема при разпределяне на заем на потребителя, като тази надбавка се дефинира от няколко фактора и не се трансформира за периода на контракта.
Факторите, които дефинират размера на надбавката, са: способността на кредитополучателя да изплаща задължението по контракта за кредит; срокът на кредита; задачата на кредита; обезпечението – типът му и надлежно какъв брой би било способно това поръчителство да покрие отговорностите по контракта за кредит; риск от непогасяване на кредита; марж на печалбата; други рискови фактори.
Банките плануват най-малък размер на закрепената надбавка по всички заеми, които отпускат.
ЗКНИП дава определениe на това какво е референтен лихвен %. Това е лихвеният %, употребен като основа за пресмятане на използвания към контракта за заем изменчив лихвен %. Той съставлява бенчмарк за лихвен % според Регламент (ЕС) 2016/1011 на Европейския парламент и на Съвета от 8 юни 2016 година по отношение на показатели, употребявани като бенчмаркове за задачите на финансови принадлежности и финансови контракти или за премерване на резултатите на капиталови фондове, и за изменение на наставления 2008/48/ЕО и 2014/17/ЕС и на Регламент (ЕС) № 596/2014 (OB, L 171/1 от 29 юни 2016 г.), или показател и/или знаци, оповестени от Българската национална банка и/или от Националния статистически институт, или композиция от тях.
Една група от банки избират да ползват непосредствено лихвен % определян от Българска народна банка. Други избират да ползват пазарния показател EURIBOR. Трети вършат композиция от показатели. Пощенска банка употребява РЛП, който наподобява най-сложен измежду останалите методологии на другите банки.
Важно е да се означи, че всяка банка сама дефинира с решения на своя директорски съвет какъв бенчмарк да ползва за референтен лихвен %, само че доколкото в контракта страните са се споразумели за избран показател, той следва да се съблюдава. В таблицата можете да се запознаете по-конкретно с другите банки и техните методологии за образуване на лихвения %, като те са групирани в четири съществени категории.
Първа група – Депозитен показател
Референтният лихвен % в тази група зависи главно от това на каква цена банката притегля депозити. Колкото по-скъпо се финансира тя във времето, толкоз повече ще нарастват лихвите по ипотечните заеми и назад. Тъй като сега лихвите по депозитите са на исторически ниски равнища, то може да се чака във времето те да нарастват.
Втора група – Основен лихвен %
Когато референтната рента е обвързана с главният лихвен % потребителите са най-улеснени, да се ориентират, защото само би трябвало да наблюдават нивото на ОЛП избран от Българска народна банка. След дълъг интервал на доста ниски стойности през последната година той беше повишаван на няколко пъти и в този момент може да се чака застой и даже да стартира да се намалява. Това в огромна степен зависи и от нивата на инфлация в идващите месеци и години.
При тази група знаци има още една значима специфичност – в случай че България се причисли към Еврозоната, то тогава главната рента ще се дефинира от Европейската централна банка.
Трета група – EURIBOR
В случаите на установяване на референтен лихвен %, посредством показателя EURIBOR, би трябвало да следим неговите нива. След няколко години на стойности близки до нулата, през 2023 той набъбна и възвърне нива от 3,8%-3,9%, които не бяха достигани от преди финансовата рецесия от 2008г. От тази си позиция, той може както да нараства, по този начин и да понижава според от голям брой фактори, които не са обект на това изследване. Преди сключване на контракт обърнете внимание, че някои банки употребяват редуцирани стойности на показателя, също така би трябвало да се внимава и за съществуване на така наречен подови клаузи, при които е планувано референтната рента да не понижава, в случай че показателят се движи надолу!
Четвърта група – Комбинация от индикатори
Тук попадат две банки с най-сложна референтна рента. Формулата на ЦКБ е напълно формирана от депозитни компонентни, което може да я причисли и към първата група. Пощенска банка предлага най-сложния бенчмарк за установяване на лихвения %. Сложността му мъчно би разрешила на междинен консуматор да си сътвори умело мнение, по тази причина предлагаме използването на съветник.
Полезни препоръки
1. Проучете деликатно всяка банка и изискванията, които ще ви даде.
2. Винаги изисквайте даването на преддоговорна информация под формата на наложителния Стандартен европейски формуляр.
3. При оценяване на офертите, сравнявайте стойностите на ГПР (Годишен % на разходите), а не на оповестените лихви, тъй като лихвата е единствено съставка от общия разход за погашение на заема.
4. Четете деликатно предлагането на банката и следете кой показател употребява.
5. Бъдете деликатни при подписване на контракта, като е желателно експерт да направи план на клаузите в него. За предпочитане е умел юрист в сферата да прегледа клаузите в контракта и да ви направи резюме на значимите детайли в него.
6. Не се доверявайте напълно на трети лица като брокери и консултанти, тъй като никой не е във вашето състояние и не може да реши от ваша позиция дали това е преференциален кредитен артикул. Използвайте мнението на специалисти, с цел да формулирате ваше лично мнение.
7. Не прибързвайте да подписвате контракт за ипотечен заем. Това е обвързване с многогодишни последствия, които могат да ви костват доста нерви, пари и здраве.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ