За 5000 евро купуваме част от апартамент в България
Darik Business Review беседва със Симеон Гатев, създател и изпълнителен шеф на Airevest – първата изцяло цифрова платформа за фракционна благосъстоятелност на капиталови парцели в България.
Какво, в действителност, съставлява моделът на фракционната благосъстоятелност и по какъв начин той трансформира метода, по който мислим за вложения в недвижими парцели?
Фракционната благосъстоятелност разрешава на няколко вложители да имат един и същи парцел, всеки с съответен %. Вместо да вложите €150 000 за апартамент, можете да инвестирате €5000 и да притежавате действителен дял от него, като преимуществата са същите, само че в по-малък мащаб.
Този модел е стандарт в Съединени американски щати, Испания и балтийските страни, където платформи, като Lofty, Brickstarter и EstateGuru, към този момент са привлекли стотици хиляди вложители. България действително нямаше такава опция до появяването на Airevest и Дружествата с Променлив Капитал (ДПК).
Airevest е първата сходна платформа в България. Как тъкмо действа процесът?
Airevest е напълно цифрова платформа, където публикуваме капиталови парцели под формата на акции за набиране на капитал.
Идентифицираме парцели с висок капацитет, като авансово приготвяме цялостен юридически и капиталов разбор, което включва цялостно изложение на парцела, финансови параметри (разходи по придобиване, ръководство, както и прогнози за рентабилност и растеж) и авансово заложена тактика (fix&flip или buy-to-let), която нашия професионален екип, дружно с сътрудниците ни, ще осъществим.
Всеки вложител може да се включи със сумата, която желае да влага, започвайки от €5,000.
В момента достъпът до Airevest платформата е единствено с покана, като създателите организират срещи с вложители, които демонстрират интерес, изясняват модела в елементи и утвърждават първите участници в пилотните акции. За повече информация - www.Airevest.com.
Как подбирате парцелите, които влизат в платформата? Какви критерии би трябвало да покрият, с цел да бъдат препоръчани на вложителите?
На този стадий се фокусираме единствено върху жилищни парцели. Работим с външни оценители, а при fix&flip включваме и партньорска компания, която изготвя прелиминарен план и бюджет.
Правим цялостен финансов и юридически разбор и избираме парцели, които могат да изпълнят съответна тактика – buy-to-let за постоянен приход или fix&flip за финансова облага.
Крайната цена на всяка акция постоянно включва безусловно всички разноски по придобиване, ремонт и обзавеждане, тъй че вложителят да знае тъкмо в какво взе участие.
Какви равнища на рентабилност може реалистично да чака един вложител в Airevest и по какъв начин се трансформират те съгласно определената тактика?
Доходността зависи от стратегията и пазара. При buy-to-let целим брутен наемен приход над 5%, а общата годишна рентабилност (включително вероятното повишаване на парцела в 5-годишен срок) нормално попада в диапазона 7%–10%.
При fix&flip таргетираме финансова облага в границите на 30% след реставрация, според от мащаба на плана и пазара. Всички акции в Airevest демонстрират чистата предстояща рентабилност – след приспадане на разноски, ремонт, обзавеждане и ръководство – тъй че вложителят вижда реалистичния резултат още преди да вземе решение.
Споменахте че създавате настрана сдружение с изменчив капитал за всеки парцел. Какви са преимуществата на тази правна конструкция и по какъв начин тя подсигурява отбрана на вложителите?
Точно по този начин, за всеки парцел сътворяваме обособена компания, като използваме новите легални структури в България, а именно Дружества с Променлив Капитал, които разрешават гъвкаво и изцяло цифрово ръководство на съдружници и техните дялове.
Инвеститорите получават дялове от тази компания, като например 10% благосъстоятелност от сдружението се равнява на 10% благосъстоятелност от парцела. Така вложителите имат цялостна отбрана под използваното корпоративно право, само че и по този метод могат свободно да препродават единствено техните дялове, изцяло цифрово, без потребност от нотариална легализация и без да желаят позволение от другите съсобственици.
Планираме и второстепенен пазар през платформата, където ще могат да се продават вътрешно единствено дялове.
Спрямо авансово заложената тактика (fix&flip, buy-to-let), вложителите получават месечни доходи от наем, съразмерно на дяла, и/или финансова облага от продажбата на парцела.
Как вложителите упражняват надзор върху парцела и основните решения – като ръководство, продажба или смяна в тактиката?
Инвеститорите имат 100% благосъстоятелност върху сдружението и парцела, както и надзор върху инвестицията. Аirevest е в ролята на шеф и неутрална администрация, като поема целия ангажимент, в това число придобиване на парцела от името на вложителите, както и ръководството на сдружението, и надлежно менажира възможната му продажба.
Инвеститорите гласоподават всички решения и промени след осъществяването на първичната тактика.
Как наподобява Airevest в бъдещето, което градите?
В дълготраен проект си представям Airevest като платформа, която прави имотните вложения налични в действителност за всички. Днес прагът е 5000 евро, само че визията е последователно да го свалим до равнища от порядъка на 100 евро, тъй че човек да може да взе участие даже с част от месечните си спестявания.
Не желая парцелите да са “голямата недостижима цел ”, а естествен финансов инструмент.
Виждам и мощно развиване в партньорства – да вземем за пример компании, които дават на чиновниците си опция да влагат част от спестяванията или бонусите си в действителни парцели. Това е мощен метод хората да градят непоклатимост, а бизнесът да влага в бъдещето на екипа си.
Искаме да изградим и механизъм, посредством който да оказваме помощ на хора, които изпитват усложнения с ипотеките си, а точно вложителите да могат да изкупят част от заема им, тъй че човек да остане в дома си, вместо да губи жилището поради краткотрайна финансова компликация. Това е действителна обществена стойност.
Напълно допустимо е и вложителите в платформата като общественост да финансират дружно значими, смислени планове: реституция на изоставени културни здания, възкръсване на занемарени квартали, разширение на достъпа до качествено жилищно пространство. Колективно финансиране, което не просто носи рентабилност, а оставя диря.
