Охлажда ли се пазарът на земеделска земя
Teмата в резюме:
- След 10-години на добра рентабилност цените стартират леко да се успокояват
- Очакванията за бъдещето са умерено оптимистични, само че има и такива, съгласно които секторът е изчерпал своя капацитет
- Експерти не предлагат инвестиция в имот със суми от няколко десетки хиляди лв. Още по тематиката
Над половината от най-големите компании в бранша са със спаднали доходи през 2016 година Повечето сдружения са на облага, въпреки маржовете да са изтънели
Средната цена на земята в Североизточна България за пръв път мина границата от 1000 лева за дка
Инвестицията в земеделска земя в България през последните 10 години се оказа една от най-далновидните поради високата рентабилност, която донесе тя, и поради по-малката й взаимозависимост от икономическите цикли. Освен фермерите като най-заинтересована група на този пазар навлязоха доста компании и капиталови фондове, а доста вложители и просто спекуланти взеха решение да вложат свободните си пари тъкмо в този сегмент вместо в имотния пазар като цяло, където в интервала на рецесията имаше осезателен спад.
И въпреки в последно време да се приказва за последователно изстудяване на пазара, данните от формалната статистика и от представителите на бранша демонстрират, че напредък продължава да има и в цените на парцелите, и в плащаните ренти. Очакванията към този момент са по-скоро умерено оптимистични, само че има и такива, които считат, че секторът е изчерпал своя капацитет. Друга наклонност е, че спекулантите стартират последователно да се изтеглят от земята и тя става приоритет за земеделските производители, което ще възстановява темповете на напредък на цените.
Досега най-големият мотор за развиването на пазара за земя бяха окрупняването на парцелите, изплащаните европейски дотации, положителната годишна продукция и цени в народен и световен мащаб - при мощни години земеделците отделят повече средства за нови вложения и назад. Важен фактор (често с отрицателен ефект) се е оказвало и законодателството - като да вземем за пример въведената преди три години популистка възбрана за покупка на земеделска земя от чужденци, която следва да отпадне.
" Безспорно през последните няколко години се наблюдаваше трайно резистентен тренд при цената на земеделската земя. Факторите за това бяха многочислени – положителни цени на продукцията преди 2-3 години, от ден на ден обработени земи, доста и нова земеделска техника по европейски стратегии, резистентен растеж на подкрепяне (т. нар. субсидии). Основен мотор на растежа въпреки всичко беше ниската начална цена на земята в България. Сега някои от тези фактори към този момент изчерпаха въздействието си върху позитивния тренд при цените на земеделските земи. В последните няколко да вземем за пример години има проблем с цените на главните култури, което няма по какъв начин да не се отрази на цената на главния активпрокурист на " Елана агрокредит ", компания, която обезпечава финансов лизинг на аграрни земи. " Все отново смятам, че позитивният тренд при земята няма да спре, защото, макар че " наваксахме " част от изоставането при цените по отношение на другите европейски страни, към момента изоставаме доста от множеството от тях, а всички знаем, че земята в България никога не отстъпва по изобилие на земята в останалите европейски страни ", сподели още Георгиев.
Безкраен тренд
Данните на Националния статистически институт демонстрират, че цените се повишават до края на предходната година, като за последните пет години максимален растеж е имало сред 2012 и 2014 година Тогава завърши остарелият програмен интервал и стартира новият, което беше обвързвано и с нови благоприятни условия за вложения. По данни на статистиката през 2016 година са подписани покупко-продажби за продажбата на близо 180 хиляди дка, като един декар земя е коствал 761 лева приблизително за страната. От данните обаче се вижда и че ножицата сред атрактивните и тези с по-нисък интерес се отваря от ден на ден. Така да вземем за пример за Северна и Югоизточна България, където земята като цяло е с по-добри индикатори, междинната цена през предходната година е достигнала 871 лева за декар. Трябва да се има поради, че има и покупко-продажби и за над 2 хиляди лева в най-плодородните елементи на страната.
Подобна е наклонността надлежно и при рентите - всяка година те се покачват гладко. И тук разликата сред атрактивните и по-малко атрактивните региони също е сензитивна. " Що се отнася до районите, то не може да посочим някой като по-перспективен от другите. По-скоро бих споделил, че цени от 2500 лева./дка в Добруджа ми се виждат малко високи на фона на актуалната обстановка на пазара и най-много на цените на зърнените култури през последните няколко години ", разяснява за " Капитал " Георги Георгиев.
По информация на " Капитал " някои притежатели на земи в Добруджа, които до скоро са били дейни купувачи, към този момент стартират да продават на равнища над 2 хиляди лева, считайки, че пазарът е достигнал тавана на цените на този стадий.
" Поради тези и други фактори смятам, че сериозните играчи на пазара отсега нататък ще бъдат тези, които имат съответни капиталови планове в земеделието, а не толкоз инцидентни вложители, търсещи рентабилност. От тук насетне значение ще имат комплекс от фактори - окрупненост на парцелите, достъп до връзки (вода, ток), съществуване на работна ръка в района. Затова не желая да приказвам за райони с вероятност, а за покупко-продажби с вероятност ", сподели още той.
Доходност съвсем неударена от рецесията
Земеделската земя нормално има доста ниска корелация (зависимост) от цените на финансовите активи - акции, облигации и други имотни активи. Това е и една от аргументите по време на рецесията след 2008 година земята да остана съвсем незасегната от финансовия срив. По данни на Финансова къща " Карол ", която е основател на най-големия борсов фонд за земя - " Адванс терафонд ", за последните 10 години земеделската земя в България е била по рентабилност д ва водещи показателя - районния MSCI Източна Европа и българския Sofix - за интервала те са на минус, до момента в който междинното повишаване на земята е над 200% (виж таблицата). Разбира се, това се отнася за вложители, които са купили в самото начало - самият пазар потегли от доста ниско равнище. Данните демонстрират, че междинната годишна рентабилност е 14%.
Парцели или акции
Фотограф: Цветелина Белутова Все отново, в случай че вложител реши да влага в земя, той има действително две благоприятни условия - да купи непосредствено имот или просто акции на сдружение от бранша, които се търгуват на борсата.
Първият вид е по-сложен, защото на него са показани главно огромните играчи - огромна част от земята е добита през годините от тях и е комасирана. Освен това със 100 хиляди лева да вземем за пример биха се купили малко декари на фона на огромните притежатели. " Мисля, че с инвестиция от 10 до 100 хиляди лв. при актуалните равнища на цените на качествените земи ще се сдобиете с 10 до 100 дка. Това автоматизирано би ви трансформирало в един малък притежател, който даже е в по-неблагоприятна обстановка от останалите дребни притежатели в землището, които най-често са родственици или най-малко положителни познати на локалния земеделец, от който разчитате да получите лихва. Вече имаме много образци, в които се вижда, че при понижаване на рентите или даже при понижаване на размера на обработваемите земи, да вземем за пример при промяна на бизнеса от зърнопроизводство в зарзаватчийство, където са нужни надалеч по-малко площи, пострадали са точно подобен жанр вложители, чиито земи първи биват изоставяни, в случай че не се съгласят на доста понижаване на рентите. От това към този момент " страдат " огромни вложители, така наречен фондове, а какво остава за дребни притежатели с 10 до 100 дка ", разяснява Георгиев. На сходно мнение е и Николай Вълканов: " Аз персонално не бих вложил единствените си 10 или 100 хиляди лева 100% в земеделска земя. Въпреки че посредством рентата годишната рентабилност от земя към момента е 3-4% и наподобява сигурна, бих предпочел ред по-гъвкави финансови принадлежности, които носят сходна и по-висока рентабилност и при които има струпване. Ако всяка година можете да отделяте по няколко десетки хиляди лв. за вложения, тогава към този момент една част си коства да бъде вложена в земя, само че още веднъж при избрани условия. "
Другият вид за придобиване на земя е посредством вложения в акции на фирмите на борсата, които са вложили в този актив. Това са сдружения за специфична капиталова цел (АДСИЦ) и такива, които обработват земя и търгуват със зърнени култури. Най-големият и ликвиден е " Адванс терафонд " с 220 хиляди дка, следван от " Агро финанс " с над 140 хиляди дка. Първият фонд от този вид беше " Еларг фонд за земеделска земя ", който беше премахнат. Тези сдружения са притежатели на земеделска земя, която отдават чартърен на фермери или препродават за облага. По закон те са длъжни да разпределят най-малко 90% от облагата си от активността под формата на дял. Това е и повода акциите да не вършат огромни и внезапни придвижвания, защото вложителите в тях търсят рентабилност, най-вече от дял. Например за последните 8 години " Адванс терафонд " е раздавал непрекъснат дял, като единствено за 2016 година доходността от тях е 7.7%, а междинната за 5 години е съвсем 12%, което прави компанията водач по този индикатор от всички ликвидни обществени компании. За интервала н а общественото й предложение (януари 2007 г.) до момента акциите й са поскъпнали със 75%. Освен такива, които влагат предпочитано в земи, на борсата има и агро компании, които обработват земи, имат част от тях, имат зърнобази и търгуват с продукция. Такива са " Агрия груп холд " и БГ агро, които също дават условия за инвестиция в земеделския бранш. Положителното при тези компании е тяхната гласност и постоянна отчетност, АДСИЦ да вземем за пример разгласяват всеки месец бюлетин за закупените и продадени земи, както и за отдадените под лихва. Важно е да се знае обаче, че постигнатата рентабилност не подсигурява бъдеща такава.
Какви са разноските и налозите
При покупка непосредствено на земя се дължи нотариална такса, покупко-продажбите се таксуват с локален налог (между 0.1 и 3%), дължи се такса за регистриране в Агенцията по регистриране както и в общинската земеделска работа. В взаимозависимост от налога на общината, размера на имота и други фактори, тези такси може да доближат и до 4-5% от цената на договорката. Ако има препродажба в границите на 5 години от придобиването на земята, се дължи и налог от 10%, само че в случай че договорката е станала по-късно, подобен няма. При покупка на акции през борсата се дължи само комисиона за брокера - приблизително към 0.5%. Капиталовите облаги на борсата са освободени от налог, а дивидентът се полза с 5% при източника. Самите АДСИЦ са освободени от налог облага по закон, което значи, че за акционерите остава по-голяма облага по отношение на други имотни компании, които не са по този режим.
Николай Вълканов, шеф на " Интелиагро ":
Времето за финансови облаги отмина
Времето за инвестиция за финансова облага от земя несъмнено отмина. Може би ще се върне още веднъж, само че не с вероятността за напредък, която имаше през миналите 10 години. Що се отнася до инвестицията за лихва, тя е постоянно оправдана при един диверсифициран портфейл, само че с ангажимента, че се прави деликатно и системно. Никой няма да завоюва от покупката на пет имота, пръснати в разнообразни елементи на някое землище, един от които съставлява равнища, различен - лозе, трети - морава и така нататък, само че се продават в пакет за някаква баснословна сума (с каквито разгласи е цялостно в интернет).Владислав Панев, професионален вложител:
Има благоприятни условия за още облаги
Инвестицията в земеделска земя има някои конюнктурни преимущества, които няма по какъв начин да бъдат избегнати. Това са европейските дотации за повърхност и неналичието на данъчно облагане. Първото беше и повода цената на земята да скочи внезапно след 2004 година Очакванията ми са по една или друга причина това да се задържи за неопределен срок, което отваря благоприятни условия за още облаги. Другото е неналичието на обезценка (извън изтощаването на почвата) за разлика от вложенията в жилища да вземем за пример. Клишето, че земята не се усилва като повърхност с времето за разлика от останалите активи, също е ненапълно правилно макар напредъка на технологиите. В същото време световното население продължава да пораства.Георги Георгиев, пълномощник на " Елана агрокредит ":
Спекулантите стартират да понижават
* Текстът не е рекомендация за взимане на решение за покупко-продажба на активи и скъпи книжа
- След 10-години на добра рентабилност цените стартират леко да се успокояват
- Очакванията за бъдещето са умерено оптимистични, само че има и такива, съгласно които секторът е изчерпал своя капацитет
- Експерти не предлагат инвестиция в имот със суми от няколко десетки хиляди лв. Още по тематиката
Над половината от най-големите компании в бранша са със спаднали доходи през 2016 година Повечето сдружения са на облага, въпреки маржовете да са изтънели
Средната цена на земята в Североизточна България за пръв път мина границата от 1000 лева за дка
Инвестицията в земеделска земя в България през последните 10 години се оказа една от най-далновидните поради високата рентабилност, която донесе тя, и поради по-малката й взаимозависимост от икономическите цикли. Освен фермерите като най-заинтересована група на този пазар навлязоха доста компании и капиталови фондове, а доста вложители и просто спекуланти взеха решение да вложат свободните си пари тъкмо в този сегмент вместо в имотния пазар като цяло, където в интервала на рецесията имаше осезателен спад.
И въпреки в последно време да се приказва за последователно изстудяване на пазара, данните от формалната статистика и от представителите на бранша демонстрират, че напредък продължава да има и в цените на парцелите, и в плащаните ренти. Очакванията към този момент са по-скоро умерено оптимистични, само че има и такива, които считат, че секторът е изчерпал своя капацитет. Друга наклонност е, че спекулантите стартират последователно да се изтеглят от земята и тя става приоритет за земеделските производители, което ще възстановява темповете на напредък на цените.
Досега най-големият мотор за развиването на пазара за земя бяха окрупняването на парцелите, изплащаните европейски дотации, положителната годишна продукция и цени в народен и световен мащаб - при мощни години земеделците отделят повече средства за нови вложения и назад. Важен фактор (често с отрицателен ефект) се е оказвало и законодателството - като да вземем за пример въведената преди три години популистка възбрана за покупка на земеделска земя от чужденци, която следва да отпадне.
" Безспорно през последните няколко години се наблюдаваше трайно резистентен тренд при цената на земеделската земя. Факторите за това бяха многочислени – положителни цени на продукцията преди 2-3 години, от ден на ден обработени земи, доста и нова земеделска техника по европейски стратегии, резистентен растеж на подкрепяне (т. нар. субсидии). Основен мотор на растежа въпреки всичко беше ниската начална цена на земята в България. Сега някои от тези фактори към този момент изчерпаха въздействието си върху позитивния тренд при цените на земеделските земи. В последните няколко да вземем за пример години има проблем с цените на главните култури, което няма по какъв начин да не се отрази на цената на главния активпрокурист на " Елана агрокредит ", компания, която обезпечава финансов лизинг на аграрни земи. " Все отново смятам, че позитивният тренд при земята няма да спре, защото, макар че " наваксахме " част от изоставането при цените по отношение на другите европейски страни, към момента изоставаме доста от множеството от тях, а всички знаем, че земята в България никога не отстъпва по изобилие на земята в останалите европейски страни ", сподели още Георгиев.
Безкраен тренд
Данните на Националния статистически институт демонстрират, че цените се повишават до края на предходната година, като за последните пет години максимален растеж е имало сред 2012 и 2014 година Тогава завърши остарелият програмен интервал и стартира новият, което беше обвързвано и с нови благоприятни условия за вложения. По данни на статистиката през 2016 година са подписани покупко-продажби за продажбата на близо 180 хиляди дка, като един декар земя е коствал 761 лева приблизително за страната. От данните обаче се вижда и че ножицата сред атрактивните и тези с по-нисък интерес се отваря от ден на ден. Така да вземем за пример за Северна и Югоизточна България, където земята като цяло е с по-добри индикатори, междинната цена през предходната година е достигнала 871 лева за декар. Трябва да се има поради, че има и покупко-продажби и за над 2 хиляди лева в най-плодородните елементи на страната.
Подобна е наклонността надлежно и при рентите - всяка година те се покачват гладко. И тук разликата сред атрактивните и по-малко атрактивните региони също е сензитивна. " Що се отнася до районите, то не може да посочим някой като по-перспективен от другите. По-скоро бих споделил, че цени от 2500 лева./дка в Добруджа ми се виждат малко високи на фона на актуалната обстановка на пазара и най-много на цените на зърнените култури през последните няколко години ", разяснява за " Капитал " Георги Георгиев.
По информация на " Капитал " някои притежатели на земи в Добруджа, които до скоро са били дейни купувачи, към този момент стартират да продават на равнища над 2 хиляди лева, считайки, че пазарът е достигнал тавана на цените на този стадий.
" Поради тези и други фактори смятам, че сериозните играчи на пазара отсега нататък ще бъдат тези, които имат съответни капиталови планове в земеделието, а не толкоз инцидентни вложители, търсещи рентабилност. От тук насетне значение ще имат комплекс от фактори - окрупненост на парцелите, достъп до връзки (вода, ток), съществуване на работна ръка в района. Затова не желая да приказвам за райони с вероятност, а за покупко-продажби с вероятност ", сподели още той.
Доходност съвсем неударена от рецесията
Земеделската земя нормално има доста ниска корелация (зависимост) от цените на финансовите активи - акции, облигации и други имотни активи. Това е и една от аргументите по време на рецесията след 2008 година земята да остана съвсем незасегната от финансовия срив. По данни на Финансова къща " Карол ", която е основател на най-големия борсов фонд за земя - " Адванс терафонд ", за последните 10 години земеделската земя в България е била по рентабилност д ва водещи показателя - районния MSCI Източна Европа и българския Sofix - за интервала те са на минус, до момента в който междинното повишаване на земята е над 200% (виж таблицата). Разбира се, това се отнася за вложители, които са купили в самото начало - самият пазар потегли от доста ниско равнище. Данните демонстрират, че междинната годишна рентабилност е 14%.
Парцели или акции
Фотограф: Цветелина Белутова Все отново, в случай че вложител реши да влага в земя, той има действително две благоприятни условия - да купи непосредствено имот или просто акции на сдружение от бранша, които се търгуват на борсата.
Първият вид е по-сложен, защото на него са показани главно огромните играчи - огромна част от земята е добита през годините от тях и е комасирана. Освен това със 100 хиляди лева да вземем за пример биха се купили малко декари на фона на огромните притежатели. " Мисля, че с инвестиция от 10 до 100 хиляди лв. при актуалните равнища на цените на качествените земи ще се сдобиете с 10 до 100 дка. Това автоматизирано би ви трансформирало в един малък притежател, който даже е в по-неблагоприятна обстановка от останалите дребни притежатели в землището, които най-често са родственици или най-малко положителни познати на локалния земеделец, от който разчитате да получите лихва. Вече имаме много образци, в които се вижда, че при понижаване на рентите или даже при понижаване на размера на обработваемите земи, да вземем за пример при промяна на бизнеса от зърнопроизводство в зарзаватчийство, където са нужни надалеч по-малко площи, пострадали са точно подобен жанр вложители, чиито земи първи биват изоставяни, в случай че не се съгласят на доста понижаване на рентите. От това към този момент " страдат " огромни вложители, така наречен фондове, а какво остава за дребни притежатели с 10 до 100 дка ", разяснява Георгиев. На сходно мнение е и Николай Вълканов: " Аз персонално не бих вложил единствените си 10 или 100 хиляди лева 100% в земеделска земя. Въпреки че посредством рентата годишната рентабилност от земя към момента е 3-4% и наподобява сигурна, бих предпочел ред по-гъвкави финансови принадлежности, които носят сходна и по-висока рентабилност и при които има струпване. Ако всяка година можете да отделяте по няколко десетки хиляди лв. за вложения, тогава към този момент една част си коства да бъде вложена в земя, само че още веднъж при избрани условия. "
Другият вид за придобиване на земя е посредством вложения в акции на фирмите на борсата, които са вложили в този актив. Това са сдружения за специфична капиталова цел (АДСИЦ) и такива, които обработват земя и търгуват със зърнени култури. Най-големият и ликвиден е " Адванс терафонд " с 220 хиляди дка, следван от " Агро финанс " с над 140 хиляди дка. Първият фонд от този вид беше " Еларг фонд за земеделска земя ", който беше премахнат. Тези сдружения са притежатели на земеделска земя, която отдават чартърен на фермери или препродават за облага. По закон те са длъжни да разпределят най-малко 90% от облагата си от активността под формата на дял. Това е и повода акциите да не вършат огромни и внезапни придвижвания, защото вложителите в тях търсят рентабилност, най-вече от дял. Например за последните 8 години " Адванс терафонд " е раздавал непрекъснат дял, като единствено за 2016 година доходността от тях е 7.7%, а междинната за 5 години е съвсем 12%, което прави компанията водач по този индикатор от всички ликвидни обществени компании. За интервала н а общественото й предложение (януари 2007 г.) до момента акциите й са поскъпнали със 75%. Освен такива, които влагат предпочитано в земи, на борсата има и агро компании, които обработват земи, имат част от тях, имат зърнобази и търгуват с продукция. Такива са " Агрия груп холд " и БГ агро, които също дават условия за инвестиция в земеделския бранш. Положителното при тези компании е тяхната гласност и постоянна отчетност, АДСИЦ да вземем за пример разгласяват всеки месец бюлетин за закупените и продадени земи, както и за отдадените под лихва. Важно е да се знае обаче, че постигнатата рентабилност не подсигурява бъдеща такава.
Какви са разноските и налозите
При покупка непосредствено на земя се дължи нотариална такса, покупко-продажбите се таксуват с локален налог (между 0.1 и 3%), дължи се такса за регистриране в Агенцията по регистриране както и в общинската земеделска работа. В взаимозависимост от налога на общината, размера на имота и други фактори, тези такси може да доближат и до 4-5% от цената на договорката. Ако има препродажба в границите на 5 години от придобиването на земята, се дължи и налог от 10%, само че в случай че договорката е станала по-късно, подобен няма. При покупка на акции през борсата се дължи само комисиона за брокера - приблизително към 0.5%. Капиталовите облаги на борсата са освободени от налог, а дивидентът се полза с 5% при източника. Самите АДСИЦ са освободени от налог облага по закон, което значи, че за акционерите остава по-голяма облага по отношение на други имотни компании, които не са по този режим.
Николай Вълканов, шеф на " Интелиагро ":
Времето за финансови облаги отмина
Времето за инвестиция за финансова облага от земя несъмнено отмина. Може би ще се върне още веднъж, само че не с вероятността за напредък, която имаше през миналите 10 години. Що се отнася до инвестицията за лихва, тя е постоянно оправдана при един диверсифициран портфейл, само че с ангажимента, че се прави деликатно и системно. Никой няма да завоюва от покупката на пет имота, пръснати в разнообразни елементи на някое землище, един от които съставлява равнища, различен - лозе, трети - морава и така нататък, само че се продават в пакет за някаква баснословна сума (с каквито разгласи е цялостно в интернет).Владислав Панев, професионален вложител:
Има благоприятни условия за още облаги
Инвестицията в земеделска земя има някои конюнктурни преимущества, които няма по какъв начин да бъдат избегнати. Това са европейските дотации за повърхност и неналичието на данъчно облагане. Първото беше и повода цената на земята да скочи внезапно след 2004 година Очакванията ми са по една или друга причина това да се задържи за неопределен срок, което отваря благоприятни условия за още облаги. Другото е неналичието на обезценка (извън изтощаването на почвата) за разлика от вложенията в жилища да вземем за пример. Клишето, че земята не се усилва като повърхност с времето за разлика от останалите активи, също е ненапълно правилно макар напредъка на технологиите. В същото време световното население продължава да пораства.Георги Георгиев, пълномощник на " Елана агрокредит ":
Спекулантите стартират да понижават
* Текстът не е рекомендация за взимане на решение за покупко-продажба на активи и скъпи книжа
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ