Как да печелим от споделено финансиране на имоти
Стойне Василев е самостоятелен персонален финансов съветник, вложител и основател на уеб страницата за персонални финанси SmartMoney.bg. Има над 18-годишен професионален опит в български и интернационалните финансови компании. Автор е на " Умни пари " - най-продаваната бизнес книга в България за 2018 и 2019 година (според класацията на сп. " Мениджър " ). Председател е на управителния съвет на Българската асоциация на персоналните финансови консултанти (БАЛФК). Съосновател е на InvestPRO - цялостна онлайн стратегия за ръководство на пари и вложение.
Недвижимите парцели не престават да нарастват и от ден на ден хора у нас желаят да се възползват от този тренд, с цел да осъществят облага или да запазят спестяванията си от обезценяване. Да инвестираш в апартамент, къща или офис не е толкоз елементарно и малко на брой имат средствата, времето, знанията и опита да построят или купят подобаващ парцел, да го ремонтират и да го продадат или отдават чартърен. За благополучие всеки от нас има опция да го направи с минимални суми в платформите за така наречен споделено (групово) финансиране (crowdfunding). Те съчетават преимуществата на директното владеене на парцел с удобствата на онлайн вложението. Какво съставлява споделеното финансиране на парцели
Real estate crowdfunding (REC) платформите свързват търсещите финансиране строителни компании и фирмите за ръководство на парцели с вложители, които да вложат пари в техните планове против част от бъдещите облаги. Печалбите могат да дойдат от продажба на парцела или от отдаването му чартърен. Вложенията в тези парцели най-често са предпазени с ипотека върху тях. Инвеститорите имат опция да се почувстват като същински съсобственици, тъй като платформите дават подробна информация за вида на обектите, разположение, обзавеждане и даже виртуална разходка в тях.
Има няколко вида вложения, които може да бъдат направени в тези платформи:
Реклама
Инвестиции в градеж на здания (development project). При тях платформата или нейни сътрудници създават цялостния план за градеж и ръководство на постройката, като за задачата се основава сдружение със специфична цел (Special Purpose Vehicle или SPV). Тези планове са обезпечени с първа подред ипотека. Печалбите за вложителите идват от приходите, които се осъществят, при продажбата на обособени обекти в постройката или от отдаването им чартърен. При този вид вложения доходността е най-висока, изключително на добре развити пазари с увеличаващи се цени на недвижимите парцели.
Отпускане на заеми, обезпечени с ипотека. При този вид вложения платформата събира средства от групата вложители и отпуска заеми за градеж или покупка на жилищни, офис и търговски обекти, като обезпечението е ипотека върху тях или върху други недвижими парцели. Преди отпущането на заема се прави наложителен разбор на кредитополучателите, както и на препоръчаното поръчителство. Обикновено финансирането е сред 50% и 80% от цената на парцела. По този метод има буфер сред 20% и 50% при възможна продажба на парцела, в случай че има проблеми с изплащането на заема. Срокът на заемите е сред 6 и 36 месеца. Като предписание се работи единствено с одобрени строителни компании с добра финансова история.
Покупка на просрочени ипотечни заеми. В доста страни съществува развъртян пазар на заеми. Идеята на тази инвестиция е да се купуват от кредитора такива, които са обезпечени с ипотека, и да се печели от лихвата по заема. При тях се търси не повече от 50 - 60% съответствие сред заема и цената на обекта (това е така наречен Loan To Value коефициент, или LTV). Обикновено сходни планове са със период сред 6 и 24 месеца.
Покупка на парцели за отдаване чартърен. При тях постройка или обособени обекти се купуват за отдаване чартърен, като преди този момент може да има разноски за ремонт и обзавеждане. Инвеститорите получават освен постоянни месечни заплащания от наем, само че и финансова облага от нарастването на цените на парцелите. Тя е заложена в плана, употребява се за рекламни цели, само че се изплаща след продажба. Как може да влагаме в платформите за споделено финансиране на парцели
Реклама
Регистрация в платформата. Първата стъпка е да се записваме, като употребяваме имейл с ключова дума или акаунта ни в някоя от обществените мрежи.
Идентификация за потвърждаване на самоличността (онлайн). Въпреки че тези платформи нямат толкоз прецизни правила като банките, те също изискват да удостоверим нашата идентичност. Често това става единствено с персонална карта или шофьорска брошура, само че в някои случаи се изисква и удостоверение за пощенски адрес. Целият развой е напълно онлайн и лишава от един до три дни за инспекция от страна на платформата.
Депозиране на сумата за вложение. Следващата стъпка е да заредим нашия акаунт в платформата, като минималната сума е сред 50 и 100 евро. Въпреки че има разнообразни благоприятни условия, с цел да създадем това, банковият SEPA превод в евро е най-сигурен и ще ни коства сред 1 и 2 лв..
Избор на план. Обикновено в платформите има относително малцина парцели или ипотечни заеми, които се оферират на така наречен примитивен пазар, т.е. още се събират средства, с цел да се финансират. При тях би трябвало да се изчака цялата планувана сума да бъде събрана, преди да се премине към реализацията на плана. В тази първична фаза може да закупим дялове на техния номинал (много постоянно от 1 евро).
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Енергетика 2 Компании 3 Ритейл 1 Компании 2 Енергетика 3 Ритейл 1 Енергетика 2 Компании Реклама
Ако не ни се чака, може да влагаме на така наречен второстепенен пазар на към този момент финансирани парцели или отпуснати заеми. Те са доста повече като брой, само че цената към този момент е по-висока. Тя се дефинира от хората, които са взели участие в първичното събиране на сумата (или са закупили дялове след това) и желаят да ги продадат. Обикновено надценката е 2-3% (т.е. един дял се продава за 1.02 или 1.03 евро), само че може да стигне и много повече. В взаимозависимост от броя на дяловете, които желаеме да придобием, ще стартираме да купуваме от най-ниската допустима цена и ще продължим с по-високата.
Получаване на рента, наем или финансова облага. След като планът е финансиран напълно или сме вложили на вторичния пазар, всеки месец започваме да получаваме приходи според от определения парцел. Те могат да се реинвестират или да се изтеглят от платформата. Ако желаеме да излезем напълно от съответния план, може да продадем дяловете си на вторичния пазар. При рационална цена купувачи се намират до една-две седмици.
Средната рентабилност от финансова облага + наем (или от кредити) е сред 10% и 15% на година, което не звучи по никакъв начин неприятно, изключително при вложение в планове, обезпечени с ипотека върху недвижими парцели. Разбира се, тази рентабилност не е обезпечена и може да е по-ниска при липса на наематели, забавяне на строителството, закъснение при връщането на заемите и други сходни случаи.
Проучих много платформи за споделено финансиране на парцели и съвсем при всички процентът на невърнати заеми е до 5. Когато това се случи, се минава към осъществяване на заложеното като поръчителство недвижимо имущество. Досега не е имало случай то да не може да се продаде и вложителите да не получат най-малко вложените суми.
Бюлетин Вечерни вести
Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.
Вашият email Записване
Недвижимите парцели не престават да нарастват и от ден на ден хора у нас желаят да се възползват от този тренд, с цел да осъществят облага или да запазят спестяванията си от обезценяване. Да инвестираш в апартамент, къща или офис не е толкоз елементарно и малко на брой имат средствата, времето, знанията и опита да построят или купят подобаващ парцел, да го ремонтират и да го продадат или отдават чартърен. За благополучие всеки от нас има опция да го направи с минимални суми в платформите за така наречен споделено (групово) финансиране (crowdfunding). Те съчетават преимуществата на директното владеене на парцел с удобствата на онлайн вложението. Какво съставлява споделеното финансиране на парцели
Real estate crowdfunding (REC) платформите свързват търсещите финансиране строителни компании и фирмите за ръководство на парцели с вложители, които да вложат пари в техните планове против част от бъдещите облаги. Печалбите могат да дойдат от продажба на парцела или от отдаването му чартърен. Вложенията в тези парцели най-често са предпазени с ипотека върху тях. Инвеститорите имат опция да се почувстват като същински съсобственици, тъй като платформите дават подробна информация за вида на обектите, разположение, обзавеждане и даже виртуална разходка в тях.
Има няколко вида вложения, които може да бъдат направени в тези платформи:
Реклама
Инвестиции в градеж на здания (development project). При тях платформата или нейни сътрудници създават цялостния план за градеж и ръководство на постройката, като за задачата се основава сдружение със специфична цел (Special Purpose Vehicle или SPV). Тези планове са обезпечени с първа подред ипотека. Печалбите за вложителите идват от приходите, които се осъществят, при продажбата на обособени обекти в постройката или от отдаването им чартърен. При този вид вложения доходността е най-висока, изключително на добре развити пазари с увеличаващи се цени на недвижимите парцели.
Отпускане на заеми, обезпечени с ипотека. При този вид вложения платформата събира средства от групата вложители и отпуска заеми за градеж или покупка на жилищни, офис и търговски обекти, като обезпечението е ипотека върху тях или върху други недвижими парцели. Преди отпущането на заема се прави наложителен разбор на кредитополучателите, както и на препоръчаното поръчителство. Обикновено финансирането е сред 50% и 80% от цената на парцела. По този метод има буфер сред 20% и 50% при възможна продажба на парцела, в случай че има проблеми с изплащането на заема. Срокът на заемите е сред 6 и 36 месеца. Като предписание се работи единствено с одобрени строителни компании с добра финансова история.
Покупка на просрочени ипотечни заеми. В доста страни съществува развъртян пазар на заеми. Идеята на тази инвестиция е да се купуват от кредитора такива, които са обезпечени с ипотека, и да се печели от лихвата по заема. При тях се търси не повече от 50 - 60% съответствие сред заема и цената на обекта (това е така наречен Loan To Value коефициент, или LTV). Обикновено сходни планове са със период сред 6 и 24 месеца.
Покупка на парцели за отдаване чартърен. При тях постройка или обособени обекти се купуват за отдаване чартърен, като преди този момент може да има разноски за ремонт и обзавеждане. Инвеститорите получават освен постоянни месечни заплащания от наем, само че и финансова облага от нарастването на цените на парцелите. Тя е заложена в плана, употребява се за рекламни цели, само че се изплаща след продажба. Как може да влагаме в платформите за споделено финансиране на парцели
Реклама
Регистрация в платформата. Първата стъпка е да се записваме, като употребяваме имейл с ключова дума или акаунта ни в някоя от обществените мрежи.
Идентификация за потвърждаване на самоличността (онлайн). Въпреки че тези платформи нямат толкоз прецизни правила като банките, те също изискват да удостоверим нашата идентичност. Често това става единствено с персонална карта или шофьорска брошура, само че в някои случаи се изисква и удостоверение за пощенски адрес. Целият развой е напълно онлайн и лишава от един до три дни за инспекция от страна на платформата.
Депозиране на сумата за вложение. Следващата стъпка е да заредим нашия акаунт в платформата, като минималната сума е сред 50 и 100 евро. Въпреки че има разнообразни благоприятни условия, с цел да създадем това, банковият SEPA превод в евро е най-сигурен и ще ни коства сред 1 и 2 лв..
Избор на план. Обикновено в платформите има относително малцина парцели или ипотечни заеми, които се оферират на така наречен примитивен пазар, т.е. още се събират средства, с цел да се финансират. При тях би трябвало да се изчака цялата планувана сума да бъде събрана, преди да се премине към реализацията на плана. В тази първична фаза може да закупим дялове на техния номинал (много постоянно от 1 евро).
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Енергетика 2 Компании 3 Ритейл 1 Компании 2 Енергетика 3 Ритейл 1 Енергетика 2 Компании Реклама
Ако не ни се чака, може да влагаме на така наречен второстепенен пазар на към този момент финансирани парцели или отпуснати заеми. Те са доста повече като брой, само че цената към този момент е по-висока. Тя се дефинира от хората, които са взели участие в първичното събиране на сумата (или са закупили дялове след това) и желаят да ги продадат. Обикновено надценката е 2-3% (т.е. един дял се продава за 1.02 или 1.03 евро), само че може да стигне и много повече. В взаимозависимост от броя на дяловете, които желаеме да придобием, ще стартираме да купуваме от най-ниската допустима цена и ще продължим с по-високата.
Получаване на рента, наем или финансова облага. След като планът е финансиран напълно или сме вложили на вторичния пазар, всеки месец започваме да получаваме приходи според от определения парцел. Те могат да се реинвестират или да се изтеглят от платформата. Ако желаеме да излезем напълно от съответния план, може да продадем дяловете си на вторичния пазар. При рационална цена купувачи се намират до една-две седмици.
Средната рентабилност от финансова облага + наем (или от кредити) е сред 10% и 15% на година, което не звучи по никакъв начин неприятно, изключително при вложение в планове, обезпечени с ипотека върху недвижими парцели. Разбира се, тази рентабилност не е обезпечена и може да е по-ниска при липса на наематели, забавяне на строителството, закъснение при връщането на заемите и други сходни случаи.
Проучих много платформи за споделено финансиране на парцели и съвсем при всички процентът на невърнати заеми е до 5. Когато това се случи, се минава към осъществяване на заложеното като поръчителство недвижимо имущество. Досега не е имало случай то да не може да се продаде и вложителите да не получат най-малко вложените суми.
Бюлетин Вечерни вести
Най-важното от деня. Всяка делнична вечер в 18 ч.
Вашият email Записване
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ