![[Shutterstock] Дружествата със специална инвестиционна цел са алтернатива на директната](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_3965738.jpg)
Печели ли се от имоти на борсата
[Shutterstock] Дружествата със специфична капиталова цел са опция на директната инвестиция, а и изискват по-малки суми.Доходността обаче не е обезпечена и зависи от разнообразни фактори, доста от които и типични за локалния финансов пазар.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Искате да се възползвате от взрива на пазара на недвижими парцели, само че нямате задоволително средства да купите жилище с капиталова цел? Или пък виждате повече капацитет в пазара на офис площи? Няма да ви предлагаме комплицирани схеми, а да разгледаме една от известните други възможности, която разрешава да се влага на пазара с дребни суми.
Става въпрос за сдруженията със специфична капиталова цел, които влагат в парцели, познати със комплицираната абревиатура АДСИЦ. Тези фондове бяха основани посредством специфичен закон преди 15 години, като част от по-голям нормативен пакет и тактика за стимулиране на финансовия пазар в България.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Имоти на части
Специфичното при тях е, че те набират капитал през борсата и го влагат в парцели, акциите им се търгуват обществено, задължени са да разпределят наложително най-малко 90% от облагата си след преоценките, а за едно от най-големите им преимущества е, че са освободени от налог облага. Облага се само дивидентът с 5%.
Последното постоянно е ставало причина да се основават фондове за парцели с чисто данъчна цел, изключително по време на имотния взрив след 2004 година до началото на рецесията от 2008/09. По правилник тези сдружения могат да се основават и за избран период, след което се унищожават, а активите им, или каквото е останало от тях, да се разпределят сред акционерите. Последното не е наложително, защото срокът може и да се удължава. Към момента няколко огромни сдружения от този вид към този момент са премахнат - " Еларг фонд за земеделска земя " и първите два фонда на " И ар джи капитал ".
През годините бяха основани няколко десетки сдружения от този вид, само че едвам няколко от тях са измежду интензивно търгуваните на фондовата борса - " Адванс терафонд ", " Софарма парцели ", " Фонд за недвижими парцели България ". " Агрофинанс " и " Феърплей пропъртис ", като това са и измежду най-големите по пазарна капитализация. Te, дружно с още няколко (виж таблицата) са и измежду постоянните, които раздават дял.
Обикновено фондовете за парцели са с избран фокус. Някои от тях са най-големите притежатели на земеделска земя в България - " Адванс терафонд ", " Агрофинанс " и към този момент ликвидираният " Еларг ". Те образуват приходите си от лихва и препродажба на аграрни земи. Други като " Софарма парцели " са профилирани в покупко-продажба и отдаване на парцели за аптеки. Повечето от останалите АДСИЦ са със смесено портфолио – жилищни парцели, бизнес здания, търговски центрове. Но при всеки случай, за разлика от директната покупка на парцел, фондовете оферират опция за диверсификация и понижават директните задължения - търсене на наематели, поправки и така нататък
Акциите им се одобряват за типичен дивидентни поради задължението да разпределят най-малко 90% от облагата. Стига да има какво да се разпредели. Точно тук има един тъничък миг. За дял отива единствено онази част, която е образувана от главната активност, понижена с преоценките. Така сдружението може да е с чиста облага в доклада, само че след приспадане на преоценките да се окаже, че няма какво да се разпредели. Такъв е казусът да вземем за пример с " Феърплей пропъртис ". За 2018 година компанията има чиста облага от близо 2 млн. лева, само че откакто тя се поправя с продажби на парцели, които са правени на цени под балансовата им стойност, резултатът за систематизиране е негативен.
Има и компании, които дават дял след еднократен резултат от продажба на парцел, който може да е единствен и действително по-късно да лиши сдружението от паричен поток.
Кълновете на дивидента
В момента инвестицията непосредствено в парцел носи междинна възвращаемост от отдаване чартърен към 4-5% на година, като към това може да се добави и възможна облага от препродажба, в случай че цените не престават да порастват. Някои от сдруженията за парцели съумяват да я надминат, само че други са под нея, даже и под инфлацията от 3%. Освен това при тях има и финансова облага или загуба, която може да увеличи или понижи крайния приход, в случай че акционерът реши да излиза от инвестицията. Заради дивидентния им темперамент обаче акциите на АДСИЦ са по-малко волатилни по отношение на другите. За страдание слабото показване на борсата в България през последните години се отразява отрицателно и върху техните акции, което лимитира още повече опцията за финансова облага, има даже и такива, чиито пазарни цени са под номинала им.
За последните 5 години сдружението с най-висока междинна дивидентна рентабилност от ликвидните е " Адванс терафонд ". Фондът за земеделска земя беше основан от финансова къща " Карол " преди повече от 10 години, само че през днешния ден няма огромен мажоритарен акционер, а единствено дребните притежатели на акции са към 1700. Това е фондът с най-постоянната дивидентна политика – от 2010 насам разпределя облага всяка година, а единствено през 2013 година сумата към акционерите беше 42 млн. лева от облагата за 2012 година измежду акционерите си. Това бяха и годините, в които фондът съумя да се възползва в най-голяма степен от пазара на земеделска земя, което му оказа помощ да осъществя съществени облаги. Друг притежател на аграрни земи с постоянни дял е и " Агрофинанс ".
В тази група е и ФНИ България, който ръководи разнообразно портфолио от планове – измежду по-известните са постройката на магазин " Мосю Бриколаж " на " Цариградско шосе " в София, офис постройка " Камбаните " и други. Дружеството построява и бизнес постройка в София тех парк, откакто завоюва състезанието за това. Ликвидните компании се изчерпват със " Софарма парцели ", която е основана от близки до компании и лица до едноименната фармацевтична компания – Огнян Донев и Венцислав Стоев, които са и измежду най-големите акционери.
Останалите сдружения са по-ниско ликвидни и с дребни изключения раздават спорадично дял. Много е значимо при вложенията в тези сдружения опцията елементарно да се излезе или влезе, т.е. акционерът да продаде или купи акции във всеки един миг, когато пожелае. Има АДСИЦ за парцели, с чиито акции не са се сключвали покупко-продажби повече от 10 години – да вземем за пример при " Агроенерджи инвест " последната е от декември 2016 година, а " Турин парцели " - от февруари 2015 година При ниско ликвидните прави усещане и голямата средногодишна рентабилност при " Куантум дивелопмънтс " - съвсем 300%. В него действително обаче няма никакъв свободно търгуем размер, а капиталът се държи напълно от три физически лица. Сред тях е някогашният ръководител на Комисията за финансов контрол Апостол Апостолов с 10%, с 45% е Илия Василев, който пък наследи през 2003 година самия Апостолов като началник на Агенцията за приватизация. Третият акционер с 45% е Пейо Николов, който до 2017 година беше главен акционер във веригата CarpetMax.
Ако би трябвало да обобщим - АДСИЦ за парцели може и да са нелоша опция за вложение в парцели, само че с дребни изключения, страдат от няколко синдрома, типични и за финансовия ни пазар. Ограничен брой сдружения, ниска ликвидност, някои от тях са свързани с главния бизнес на огромните им акционери, което в последна сметка може да породи и подозрение за качествата на корпоративното ръководство и отношението на мениджмънта към дребните акционери. През годините имаше най-малко няколко случая на такива спорове, където дребни вложители недоволстваха против мениджърски решения за предписание с активи или източване посредством високи такси за обслужващи сдружения. Освен това тези фондове се считат и много сложни за оценка, изключително в случай че имат доста разнообразно портфолио от парцели, което ги прави и още по-ограничени за самостоятелни вложители.
Как да се влага при предпочитание
Покупките на акции на тези сдружения става както всяка друга на българската фондова борса посредством капиталов медиатор. За непрофесионалния вложител обаче е наложителна предварителна консултация с съветник. Вариант е и съвместен фонд за недвижими парцели, само че в България разнообразието не е по никакъв начин огромно.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Искате да се възползвате от взрива на пазара на недвижими парцели, само че нямате задоволително средства да купите жилище с капиталова цел? Или пък виждате повече капацитет в пазара на офис площи? Няма да ви предлагаме комплицирани схеми, а да разгледаме една от известните други възможности, която разрешава да се влага на пазара с дребни суми.
Става въпрос за сдруженията със специфична капиталова цел, които влагат в парцели, познати със комплицираната абревиатура АДСИЦ. Тези фондове бяха основани посредством специфичен закон преди 15 години, като част от по-голям нормативен пакет и тактика за стимулиране на финансовия пазар в България.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Имоти на части
Специфичното при тях е, че те набират капитал през борсата и го влагат в парцели, акциите им се търгуват обществено, задължени са да разпределят наложително най-малко 90% от облагата си след преоценките, а за едно от най-големите им преимущества е, че са освободени от налог облага. Облага се само дивидентът с 5%.
Последното постоянно е ставало причина да се основават фондове за парцели с чисто данъчна цел, изключително по време на имотния взрив след 2004 година до началото на рецесията от 2008/09. По правилник тези сдружения могат да се основават и за избран период, след което се унищожават, а активите им, или каквото е останало от тях, да се разпределят сред акционерите. Последното не е наложително, защото срокът може и да се удължава. Към момента няколко огромни сдружения от този вид към този момент са премахнат - " Еларг фонд за земеделска земя " и първите два фонда на " И ар джи капитал ".
През годините бяха основани няколко десетки сдружения от този вид, само че едвам няколко от тях са измежду интензивно търгуваните на фондовата борса - " Адванс терафонд ", " Софарма парцели ", " Фонд за недвижими парцели България ". " Агрофинанс " и " Феърплей пропъртис ", като това са и измежду най-големите по пазарна капитализация. Te, дружно с още няколко (виж таблицата) са и измежду постоянните, които раздават дял.
Обикновено фондовете за парцели са с избран фокус. Някои от тях са най-големите притежатели на земеделска земя в България - " Адванс терафонд ", " Агрофинанс " и към този момент ликвидираният " Еларг ". Те образуват приходите си от лихва и препродажба на аграрни земи. Други като " Софарма парцели " са профилирани в покупко-продажба и отдаване на парцели за аптеки. Повечето от останалите АДСИЦ са със смесено портфолио – жилищни парцели, бизнес здания, търговски центрове. Но при всеки случай, за разлика от директната покупка на парцел, фондовете оферират опция за диверсификация и понижават директните задължения - търсене на наематели, поправки и така нататък
Акциите им се одобряват за типичен дивидентни поради задължението да разпределят най-малко 90% от облагата. Стига да има какво да се разпредели. Точно тук има един тъничък миг. За дял отива единствено онази част, която е образувана от главната активност, понижена с преоценките. Така сдружението може да е с чиста облага в доклада, само че след приспадане на преоценките да се окаже, че няма какво да се разпредели. Такъв е казусът да вземем за пример с " Феърплей пропъртис ". За 2018 година компанията има чиста облага от близо 2 млн. лева, само че откакто тя се поправя с продажби на парцели, които са правени на цени под балансовата им стойност, резултатът за систематизиране е негативен.
Има и компании, които дават дял след еднократен резултат от продажба на парцел, който може да е единствен и действително по-късно да лиши сдружението от паричен поток.
Кълновете на дивидента
В момента инвестицията непосредствено в парцел носи междинна възвращаемост от отдаване чартърен към 4-5% на година, като към това може да се добави и възможна облага от препродажба, в случай че цените не престават да порастват. Някои от сдруженията за парцели съумяват да я надминат, само че други са под нея, даже и под инфлацията от 3%. Освен това при тях има и финансова облага или загуба, която може да увеличи или понижи крайния приход, в случай че акционерът реши да излиза от инвестицията. Заради дивидентния им темперамент обаче акциите на АДСИЦ са по-малко волатилни по отношение на другите. За страдание слабото показване на борсата в България през последните години се отразява отрицателно и върху техните акции, което лимитира още повече опцията за финансова облага, има даже и такива, чиито пазарни цени са под номинала им.
За последните 5 години сдружението с най-висока междинна дивидентна рентабилност от ликвидните е " Адванс терафонд ". Фондът за земеделска земя беше основан от финансова къща " Карол " преди повече от 10 години, само че през днешния ден няма огромен мажоритарен акционер, а единствено дребните притежатели на акции са към 1700. Това е фондът с най-постоянната дивидентна политика – от 2010 насам разпределя облага всяка година, а единствено през 2013 година сумата към акционерите беше 42 млн. лева от облагата за 2012 година измежду акционерите си. Това бяха и годините, в които фондът съумя да се възползва в най-голяма степен от пазара на земеделска земя, което му оказа помощ да осъществя съществени облаги. Друг притежател на аграрни земи с постоянни дял е и " Агрофинанс ".
В тази група е и ФНИ България, който ръководи разнообразно портфолио от планове – измежду по-известните са постройката на магазин " Мосю Бриколаж " на " Цариградско шосе " в София, офис постройка " Камбаните " и други. Дружеството построява и бизнес постройка в София тех парк, откакто завоюва състезанието за това. Ликвидните компании се изчерпват със " Софарма парцели ", която е основана от близки до компании и лица до едноименната фармацевтична компания – Огнян Донев и Венцислав Стоев, които са и измежду най-големите акционери.
Останалите сдружения са по-ниско ликвидни и с дребни изключения раздават спорадично дял. Много е значимо при вложенията в тези сдружения опцията елементарно да се излезе или влезе, т.е. акционерът да продаде или купи акции във всеки един миг, когато пожелае. Има АДСИЦ за парцели, с чиито акции не са се сключвали покупко-продажби повече от 10 години – да вземем за пример при " Агроенерджи инвест " последната е от декември 2016 година, а " Турин парцели " - от февруари 2015 година При ниско ликвидните прави усещане и голямата средногодишна рентабилност при " Куантум дивелопмънтс " - съвсем 300%. В него действително обаче няма никакъв свободно търгуем размер, а капиталът се държи напълно от три физически лица. Сред тях е някогашният ръководител на Комисията за финансов контрол Апостол Апостолов с 10%, с 45% е Илия Василев, който пък наследи през 2003 година самия Апостолов като началник на Агенцията за приватизация. Третият акционер с 45% е Пейо Николов, който до 2017 година беше главен акционер във веригата CarpetMax.
Ако би трябвало да обобщим - АДСИЦ за парцели може и да са нелоша опция за вложение в парцели, само че с дребни изключения, страдат от няколко синдрома, типични и за финансовия ни пазар. Ограничен брой сдружения, ниска ликвидност, някои от тях са свързани с главния бизнес на огромните им акционери, което в последна сметка може да породи и подозрение за качествата на корпоративното ръководство и отношението на мениджмънта към дребните акционери. През годините имаше най-малко няколко случая на такива спорове, където дребни вложители недоволстваха против мениджърски решения за предписание с активи или източване посредством високи такси за обслужващи сдружения. Освен това тези фондове се считат и много сложни за оценка, изключително в случай че имат доста разнообразно портфолио от парцели, което ги прави и още по-ограничени за самостоятелни вложители.
Как да се влага при предпочитание
Покупките на акции на тези сдружения става както всяка друга на българската фондова борса посредством капиталов медиатор. За непрофесионалния вложител обаче е наложителна предварителна консултация с съветник. Вариант е и съвместен фонд за недвижими парцели, само че в България разнообразието не е по никакъв начин огромно.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ