[Shutterstock] 930 млн. лв. са новоотпуснатите жилищни заеми за първите

[Shutterstock] 930 млн. лева са новоотпуснатите жилищни заеми за първите 4 месеца. Нарастването на годишна база е 17%, което е доста закъснение в съпоставяне със същия интервал на предходната година, когато новите ипотеки се увеличаваха с повече от 50%.Последните данни сочат, че през всеки един месец на 2018 година междинните лихви, при които се отпускат жилищни заеми, към този момент не престават да се намаляват. За април те са 3.51% при 3.66% към края на 2017 година Още по тематиката
Наемаш или не

С 20% растеж на наемите за една година, покупко-продажбите са намаляли двойно, а наемателите търсят по-евтини разновидности
15 юни 2018
Ипотека в евро или лв.

Лихвите в локална валута по жилищните заеми са по-ниски и те се отпускат всеобщо в тях
23 мар 2018
Да вържа ли лихвата

При предстоящото превръщане на тренда е добра концепция да се прегледат и офертите на банките за закрепени лихви по ипотечни заеми
8 май 2017 Всички банкери в специфичното издание на Капитал К10 предвидиха начало на повишение на лихвите през идната година. Вълната на смяната се поде от Вашингтон, където Федералният запас на Съединени американски щати към този момент покачва главния лихвен %, като упованията са тази наклонност да се придвижи и в Европа до година-две. Това сигурно ще се отрази върху погасителните вноски на получателите на дълготрайни заеми в България, каквито всекидневно са жилищните заеми или потребителските с по-дълъг матуритет.

Един от методите да се отбрани човек против тази наклонност е вземането на заем с закрепена рента. Логиката при ръководство на разхода по заема е той да се взима с такава, когато има очакване за покачването им и с плаваща, когато се чака спад на лихвите. Това обаче добре го знаят и банките и по тази причина те настройват офертите си съгласно пазарните упования. Затова и сега всеобщо изискванията са с плаващи лихви, а в случай че има с закрепени, то те са за избран начален интервал.

Два метода на образуване на лихвата

Лихвата, с която се оскъпява един дълготраен заем като жилищния, може да се образува по два метода. При първия се вземат две съставни елементи – рискова надбавка, която взима поради платежоспособността на кредитополучателя, и пазарен показател, който прави оценка актуалната икономическа среда и опцията банката да се доставя с пари. В множеството случаи рисковата надбавка е закрепена досега, в който платежоспособността на клиента не се промени сензитивно. Това, което обаче се променя по-често, е пазарният показател. При множеството български банки актуализацията му става един път на 6 или 3 месеца, с което се трансформира и месечната погасителна вноска. Много от банките употребяват показатели за междубанкови депозити като SOFIBOR и EURIBOR, които сега са на рекордно ниски стойности. Очакванията са те да се покачват.

Що се отнася до SOFIBOR, при започване на идващия месец той към този момент няма да бъде изчисляван от Българска народна банка, както беше до момента. Причината за това е Регламент 1011 на Европейския парламент от 2016 година, съгласно който сходни показатели би трябвало да бъдат изготвяни от самостоятелни лицензирани админи, включени в указател, поддържан от Европейския орган за скъпи бумаги и пазари. Дали подобен ще има, към момента не е ясно. За да отбрани потребителите, българският парламент одобри при започване на юни смяна в Закона за кредитните институции, с която се подсигурява предвидимост на връзките с кредитополучателите, когато подобен показател престане да се изготвя. Банките ще стартират да употребяват различен показател, като условията са това да не се отрази на месечните погасителни вноски на потребителите.

Без възобновяване

Втората опция за образуване на рента е посредством авансово залагане на закрепена рента, в която с изключение на рисковата надбавка и пазарния показател банката си калкулира и опцията пазарните условия да се трансформират значително. Затова и обичайно закрепената рента е по-скъпа от плаващата.

В развитите пазари да вземем за пример ипотеките с закрепени лихви сформират по-голямата част от целия пазар. В Съединени американски щати по подобен метод се олихвяват над 90% от всички отпуснати жилищни заеми, а в Ирландия – 60% от тях. Застопорената рента значи, че без значение от икономическата конюнктура месечната погасителна вноска за потребителя постоянно ще е една и съща, което разрешава доста по-лесно дълготрайно обмисляне на разноските. Така рискът се трансферира на банката, която по дифолт би трябвало в действителност да е страната в тези връзки, която да има потенциала да прави такава оценка. Повишеният риск значи и по-висока цена. Затова и закрепените лихви са по-високи спрямо плаващите. " Именно разликата в цената е и главната причина за какво в България клиентите не ги избират. Когато видят, че ще заплащат повече в този момент, елементарно вземат решението ", разяснява Нася Александрова от компанията за кредитно консултиране " Санук ". Данните в действителност сочат, че заемите с закрепени лихви дават отговор на по-малко от 1% от отпуснатите заеми сега.

Какви са офертите

Фиксираните лихви се оферират от малко български банки. Освен това става дума за оптимален интервал от 3 до 10 години, а не за целия период на заема, а по-късно, като се мине към плаваща, закрепеният съставен елемент става по-висок. Такива предложения имат Сосиете Женерал Експресбанк, Пощенска банка, Прокредит банк, Банка ДСК, ОББ (виж таблицата). При ОББ да вземем за пример първичната рента е закрепена на 3.5% за първите 3 години, което е относително ниско равнище за пазара. След това обаче закрепената надбавка, която се употребява за образуване на изменчивия лихвен %, е по-висока до края на погасяване на заема. Тази надбавка е 4 процентни пункта, до момента в който при продукта с плаваща рента е 3.5 процентни пункта. Това значи, че до края на изплащането на заема клиентът ще заплаща 0.5 процентни пункта повече, тъй като е имал закрепена рента за първите 3 години. При Банка ДСК също лихвата може да е закрепена за първите 3 или 5 години. Тогава лихвата в общия случай ще бъде надлежно 4.29% и 4.50% вместо 4.09%. На какво се дължи по-малкият брой предложения в този сегмент? " Всички сме на мнение, че лихвите през идната година ще се усилват. Разбира се, за потребителя е най-добре да вземе закрепена рента за целия интервал – т.е. банката да загуби в идващия интервал при повдигането на лихвата. Но банките ще дадат закрепена рента, когато упованията са за намаление на лихвите, по тази причина в този момент няма доста такива оферти ", разяснява пред " Капитал " по време на финансов конгрес основният финансов шеф на ПИБ Живко Тодоров.

Как да съпоставим

Търсенето на по-изгодната оферта е мъчно, защото никой не може да предвижда с акуратност по кое време и по какъв начин ще се трансформират пазарните лихвени равнища. Все отново при избрани допускания можем да достигнем до следните изводи. За повече елементарност на образеца вземаме заем от 100 000 лева, който се изплаща в продължение на 20 години. В случай че лихвите останат на сегашните си равнища най-малко още 3 години, изборът на закрепена рента ще коства на кредитополучателя към 400 лева повече разноски за лихви в сравнение с плаващата, която е по-ниска. Петгодишната закрепена рента е обичайно още по-скъпа и за този интервал от 60 месеца кредитополучателят ще заплати по нашия образцов заем с към 1400 лева повече лихви, ако по променливата рента няма смяна.

Ако предположим обаче, че от втората година на погашение на заема лихвите стартират да се покачват с 0.5 процентни пункта всяка година, то сметката към този момент се променя радикално. В първия случай - на 3-годишната закрепена рента, тя ще излезе с над 500 лева по-изгодна, в сравнение с ще бъде повишаващата се плаваща рента. Във втория случай - при 5-годишната закрепена рента, разноските за първите 60 месеца на изплащането на ипотечния заем ще костват с 1650 лева по-малко, в сравнение с в случай че бъде предпочетен плаващ кредитен артикул и лихвите се покачват с 0.5 процентни пункта всяка година.