С оживлението на пазара на жилища през последните две години

С оживлението на пазара на жилища през последните две години от ден на ден хора взеха решение да си купят дом откакто известно време са изчаквали - поради несигурността в рецесията, поради неналичието на тъкмо това, което търсят, поради лимитираното предложение или по друга причина. Много от новодомците избират да купят " на зелено " от строителя, тъй като по този начин излиза по-евтино. Независимо от определения метод има общоприети въпроси, на които всеки покупател би трябвало да има добър отговор преди да подпише контракт, а и след него. Неотдавна дадохме препоръки защо да се внимава при избора на строител. Днес отговори на няколко съществени въпроси дава нотариус Златко Нотев.

Кои са главните моменти, за които би трябвало да внимават купувачите на жилища

Както и при всички останали покупко-продажби несъмнено главното преди подписване на контракта е:

- определяне несъмнено правото на благосъстоятелност за продавача или продавачите, размера на благосъстоятелност (върху какво като предмет и до размера на каква част се простира);

- липса или съществуването на ограничавания върху правото на благосъстоятелност (респективно върху имота), уговорени при подписване на предходния контракт за прекачване на собствеността според акта за придобиване от нашия продавач, или зародили след добитата от него благосъстоятелност на друго правно съображение (ипотеки, възбрани, учредени вещни права на прилагане за трети лица, апортиране на парцела в капитала на комерсиално сдружение, вписани искови молби и други) ;

- сходство на правото на благосъстоятелност по доказателствен акт (нотариален акт, писмен контракт с предишен отчуждител страната или община; контракт за подялба, и/или различен акт – правосъден или административен/ с наличния действителен неподвижен парцел или парцели, предмет на бъдещата сделка;

- легитимация /правоспособност и правоспособност (на продавача/продавачите)

- договаряне на цена и тип на валута, метод и период на заплащане на цената

- период за предаване на владението върху купения парцел

- определяне съществуване или липса на данъчни и осигурителни отговорности на продавача преди осъществяване на договорката.

Какви рискове крие и по какъв начин да се предпазят хората при забавено регистриране на покупко-продажбите в Агенцията по вписванията

Вписването на една договорка в регистъра при Агенцията по вписванията се прави по самодейност на нотариуса - при изискванията на обвързване, вменено му от закона; и от имащия юридически интерес индивид, без значение дали той е покупател или продавач; основател на лимитирано вещно права или приобретател по предстоящ на регистриране акт;

Самото регистриране не е детайл от договорката, само че то дава публичност на зародили сред две и повече лица правни отношения. Вписването на акт, с който се трансферира благосъстоятелност върху неподвижен парцел или се учредяват лимитирани вещни права с изгода на различен юридически индивид, дава опция трети лица да извършат инспекция посредством Агенция по вписванията и нейните поделения на територията на страната за вписаните по партидите на парцелите или по партидите на физическите и юридически лица условия.

Вписването на актове по принцип следва да се извърши в деня на удостоверяването, надлежно издаването им, с цел да запазят реда на последователност " по време " на вписаното събитие, за това събитие да бъде противопоставимо на трети лица. Забавеното регистриране на подобен акт крие риск за страните по контракта или за всяко трето лице, което има юридически интерес да се впише несъмнено събитие.

Причината за забавеното регистриране на избран акт е най–вероятно натовареност и доста по– огромния брой актове, които се показват за регистриране в някои от правосъдните региони. Не съм осведомен с практиката на Службата по вписванията в София, защото аз упражнявам в регион на съд, който има естествена натовареност и нямам проблеми с вписвания на актовете, които представям. Доколкото ми е известно обаче, при подаването на молба за регистриране на избран акт, се прави регистрацията на актовете по реда на постъпването им в съответната Служба по вписванията, и в тази последователност – въпреки и забавено - се прави и вписването им в съответния указател.

При изискванията на равнопоставеност на правните субекти, участващи в гражданския оборот, не би следвало да се извърши изпреварващо регистриране на условия по акт, който е постъпил по-късно по време и касае същия парцел. Моят съвет е купувачите да не ангажират с подписа си документи за придобиване на парцел, по отношение на който няма осъществена информация от съответната Служба по вписванията и са се убедили, че липсват спънки за подписване на контракт.

Как да се предпазят купувачите, с цел да не се снабдят с жилище, което към този момент е било продадено или пък се препродаде това, което купуват, тъй като вписването на договорката е закъсняло

Разбира се главното е да се извърши инспекция за собствеността и нейния титуляр, както и съществуването или неналичието на вещни тежести върху парцела – предмет на бъдещата договорка. Важно е да се извърши договорката от собственик/собственици, защото договорка с продавач – несобственик, е недействителна.

При договорка, осъществена от прокурист на собственика-продавач, следва да се откри несъмнено реалност на волята при засвидетелствуване на подписа и наличието на пълномощното, изразена от самия притежател с персонално явяване пред направилия удостоверяването.

Законът е дал независимост както на договаряне сред страните, с която страните могат да уговорят цената по договорката, типа на престацията (вид на валута, движимостта - при подмяна на неподвижен парцел против друга вещ), метод на заплащане и периодите за това.

Освен действителната замяна на парцел против пари, платими по банков път (за покупко-продажби с цена 10 хиляди лева и повече или в бройза стойност на договорката до 10 хиляди лева) в деня на подписване на контракта за покупко-продажба, страните могат да уговорят и заплащането - напълно или отчасти – да се извърши след регистриране на акта в съответната Служба по вписванията. Цената се подава в банкова сметка от купувача в интерес на продавача, само че тя ще се изплати действително след показан дубликат от съответния акт, с който се удостоверява, че договорката е вписана в регистрите при Агенцията.

Страните могат да възложат и на доверения си нотариус това, като сумата, представляваща продажна цена по една договорка, се внесе по депозитна банкова сметка с титуляр нотариуса, който от своя страна поема уговорката да впише съответния акт, да достави купувача с вписан дубликат от него, и по едно и също време с предаване на преписа да подреди сумата от депозитната си сметка по банкова сметка на продавача при посочена от него банка.

Задължително при подписване на контракта за покупко-продажба следва да се уговори, че при евикция на купувача (отстраняване на купувача от парцела въз основа на влезнало в действие правосъдно решение за повреждане на сделката), то продавачът дължи връщане на цената, ведно с лихви за веселба, като може да се уговори и обезщетение за вредите, които би претърпял купувача, както и възобновяване на направените от купувача разноски по подписване на окончателния контракт.

Към кого да се обръщат купувачите, с цел да ревизират дали няма някакви тежести върху даден парцел

На този стадий може да се извърши инспекция за вписани условия по партида на притежател – продавач и/или върху парцела единствено посредством Агенция по вписванията персонално посредством Службата по вписвания по местоположение на недвижимия парцел, или по електронен път – посредством инспекция в базата данни на Агенцията по вписванията през Система ИКАР.

Какви са рисковете при покупка " на зелено ", по какъв начин да се избегнат

Моето мнение във връзка на т. н. покупка на зелено е че, такава договорка е с нараснала степен на риск поради неналичието на действителен предмет на контракта. Ако въпреки всичко читателят е решил, че степента на риска е в границите на рационалния, то препоръките ми са следните:

Преди подписване на контракта доста значимо е купувачът да се убеди, че постройката и надлежно обектът ще бъде издигнат в контрактувания тип. Желателно е да се запознае авансово със статута на поземления парцел, върху който ще се извърши строителството – притежател на поземления парцел, съществуване на проект за застрояване и Подробен организационен проект, включително и детайлите от него за компактност на застрояване, етажност на застрояване и други.

Важно е да се удостовери и историята на собствеността върху терена за последните 10 години. Ако продавач не е притежател на поземления парцел, а единствено вложител, следва да се ревизира основанието, което му дава право да извърши градежа, и дали строителното позволение е законосъобразно и дали е влезнало в действие.

Ако продавач е комерсиално сдружение или едноличен търговец, преди договорката следва да се ревизират дружествените документи и доклади, оповестени в Търговския указател, за определяне на общото положение на търговеца – вложител или строителя и дали стои добре на пазара.

Проверка в Търговския указател при Агенция по вписванията би дала спомагателна информация за притежателя на капитала или за търговеца. Макар и не напълно достоверна заради индивидуалност, само че информация би могла да се придобие и от форумите – за осъществени все още градежи и покупко-продажбите с парцели от същия вложител. Такава договорка се оформя писмено, като най – практикуван вид е прелиминарен писмен контракт, с който се уговорят - идентификация на обекта по адрес, етаж, застроена повърхност, и други, цена, метод и периоди на заплащане, период на подписване на окончателния контракт, спогодба, че всяка от страните може да изиска подписване на контракта за финален при съществуване на действителен обект, неустойки.

Важно е да се планува доколкото това е допустимо и материалите, които ще се употребяват при градежа, степен на довършителни работи. По отношение на заплащанията на цената нормално се договаря това да става на вноски - при подписване на прелиминарен контракт, при постигане на избрани стадии на строителството. Последното навежда на извода, че при подписването на подобен контракт наложително следва да се уговорят и периодите за осъществяване на всеки от стадиите, с цел да възникне за купувача задължението за заплащане. Важно е да се контракти и крайният период за довеждане докрай на градежа.

При неспазване на съответните периоди купувачът има опция да претендира, че е налице несъблюдение на контракта, и може да предприеме дейности за отбрана на ползите си, без да е належащо да се изчака крайният период за довеждане докрай на постройката. Ако страните реализиран единодушие, осъществяването на отговорностите на строителя могат да се обезпечат с ипотека, със залог или банкова гаранция.

Какъв % от цената на жилището са разноските, свързани с покупката

За осъществяване на нотариален акт за покупко-продажба на неподвижен парцел се събират:

Нотариална такса а/ за правене на план за нотариален акт, и доставяне на бумаги и документи – в случай че страните възложат тези дейности на нотариуса; и б/ за засвидетелствуване на договорката и доставяне на вписан дубликат от акта; Тези такси се дефинират съгласно материалния интерес по договорката – т.е. по–висока стойност всред данъчната оценка на парцела и контрактуваната продажна цена.

Събират се такси за осъществяване на инспекции в националните база данни на ГРАО и Български документи за идентичност. Този тип такси се дефинират на съображение Тарифа за нотариалните такси към Закон за нотариусите и нотариалната активност, като клиента следва да им поради, че посочените суми са без Данък добавена стойност. Таксите се заплащат в нотариалната адвокатска фирма директно след засвидетелствуване на договорката, като за тях нотариусът издава Сметка/Фактура по пример.

Държавна нотариално такса за регистриране на акта – 0.1% върху удостоверявания веществен интерес по договорката и се дължи на Агенцията по вписванията в деня на подписване на контракта

Данък за придобиване на неподвижен парцел , който се дължи на Общината по местоположение на парцела (чл.44-47 от Закона за локалните налози и такси) като размерът му се дефинира от Общинския съвет на съответната община

Други такси – такса за издаване на уверение по чл.47 и чл.48 от Правилник за вписванията – или известно като уверение за вещни тежести – 10 лв. за информация – уверение със период на издаване 7 дни, и 30 лв. за информация – уверение със период на издаване 3 дни;

Обобщено мога да отговоря, че не е допустимо авансово да се дефинира прецизен % на разноските по една договорка, защото е подвластен от посочените правила за установяване на сумите, само че надвишава 4.5 % от цената на жилището, като тук не са включени разноските по посреднически контракти с организации за недвижими парцели.

Ако се купува жилище от строител, какви документи да се желаят от него

Придобиването на право на благосъстоятелност върху парцел от строител е допустимо по два метода: а/ посредством придобиване на правото на градеж за избран обект, който е в развой на строителство, и не е достигната кота било, и б/ посредством придобиване на правото на благосъстоятелност върху приключен обект, за който: 1/ има публикуван Протокол за степен на комплектност " недодялан градеж ", т.е. има нагледно казано акт за раждане на този обект, и той може да бъде предмет на договорка и 2/ има публикуван протокол за степен на комплектност " недодялан градеж ", и е издадено и Разрешение за въвеждане на обекта/сграда в употреба.

Разбира се дружно с тези бумаги следва да се показват и всички предишни строителни бумаги, утвърдени по надлежния ред – позволение за градеж, влезнало в законна сила; утвърден капиталов план – част архитектура и обяснителна бележка към него; Протокол за дадена строителна линия и ниво; и други – съгласно типа на градежа.

Другите документи са общовалидните за всички покупко-продажби – уверение за настоящо правно положение на продавача, в случай че е търговец; схема на поземления парцел, схема/скица на обекта предмет на договорка, уверение за данъчна оценка на парцела, уверение за съществуване или липса на вещни тежести и ограничавания върху парцела, и други при потребност.

След привършване на покупката какви стъпки би трябвало да се извършат пред административни органи

След като нотариусът достави купувача с дубликат от вписания нотариален акт за покупко-продажба, то новият притежател следва да извърши дейности по: а/ подаване на Декларация по чл.14 от Закона за локалните налози и такси за регистриране на смяна в партидата на парцела пред съответната Служба " Местни налози и такси " при общината по местоположение на парцела – по пример.

Желателно е подаването на тази декларация да се извърши в законовия период от 60 дни след придобиването, с цел да се избегне налагане на санкция за просрочие; б/ подаване на заявки за смяна на партидите за ел.енергия, питейна и отпадна вода, топлоподаване, стационарни телефонни услуги, пред осигурител (ако парцелът е застрахован) и други, на свое име.

Продавачът – в същия 60-дневен период и без значение от купувача – подава заявление по пример пред съответната Служба " Местни налози и такси " при общината по местоположение на парцела.

Всичко, което би трябвало да знаете за: Места за живеене (27)