Един процент по лихвата надолу, моля
Преди 5 години Иво тегли 20-годишен ипотечен заем за малко над 100 хиляди лева, който поради коронавирус мораториума се удължава с 6 месеца. Към момента на сключването на контракта лихвата по него е била 4.25%, които през годините банката сама смъква до 3.76%. През тази година Иво взема решение самичък да предоговори изискванията по заема си и съумява. В резултат на което лихвата пада до към 2.7% (фиксиран съставен елемент + плаваща надбавка).
Иво е част от наклонността в последно време физически лица интензивно да предоговарят изискванията си по жилищните си заеми или да търсят способи да ги рефинансират. В първия случай клиентът остава при актуалната си банка, като се трансформират единствено изискванията по заема - най-много рента и такси. При рефинансиране се получава заем от нова банка, с който се погасява предварително задължението в досегашната. Първият действително е по-евтин и елементарен, до момента в който вторият може да е обвързван с повече такси, условия и време, защото действително се минава през целия развой по оценка и утвърждение на клиента. Както и договорка при нотариус, която е придружена от съществени такси.
Рефинансирането леко поевтиня след 2014 година, когато със Закона за потребителския заем беше отстранена таксата за предварително погасяване и тази за ръководство, която доближаваше до 0.5% от главницата и съществено вдигаше годишния % на разноските. Все отново специалистите постоянно са препоръчвали да не се подхожда към промяна на банката, преди да са изчерпани всички благоприятни условия за предоговаряне с актуалната. Възползването от конкуренцията сред банките обаче не е за подценяване.
Проверка на " Капитал " измежду някои от по-големите банки демонстрира, че ползата към възстановяване на изискванията по жилищни заеми пораства. Причината е ясна - като се изключи че те изживяват взрив, подхранвайки и растежа на имотния пазар, лихвите по тях са на исторически ниски равнища. А това е опция, която в последна сметка води до по-ниска месечна вноска по заема.
Автор: Капитал
В момента може да се каже, че клиентите с жилищни заеми са в по-добра позиция на масата за договаряния банките. Последните са свръхликвидни - отпуснатите от тях заеми са много под депозитите в тях, които също така не престават да порастват изпреварващо. Затова те не са склонни да изгубят лихвен приход от ипотечен заем, който да се предоговори с подобен от конкурентна институция. Разбира се, това не значи, че клиентът може да диктува всички условия, а по-скоро, че шансът му за триумф в процедурата е доста висок. " Бихме могли да кажем, че доста огромната част от настояванията биват утвърдени. Тук също е доста самостоятелно и утвърждението не се въздейства от трендове, а зависи напълно от обособения профил на клиентите, които аплайват при нас ", разясниха от Уникредит Булбанк пред " Капитал ".
Това наблюдаване се удостоверява и от данните на Българска народна банка за предоговорените и рефинансираните заеми, които се разгласяват от началото на 2020 година От 96.4 млн. лева средномесечно през предходната година през тази те доближават 108.8 млн. лева
Капитал - брой 40 С кого да се свържа
Логичното начало на предоговарянето е контакт с банката. А нещото, за което би трябвало да се внимава изключително, са таксите, които се взимат за предоговаряне. Последните са значими, защото действително изяждат резултата от по-ниската последна вноска за няколко месеца.
" Решението за актуализирането на лихвения % пристигна инцидентно - след диалог с сътрудници, които се похвалиха, че към този момент са подхванали този ход и са удовлетворени ", споделя Иво пред " Капитал " и изяснява по какъв начин е постъпил: " Първото, което направих, бе да пиша мейл до шефа на обслужващия ме клон. Обясних, че имам информация за хора, които са получили опция да предоговорят лихвения си % по ипотечни заеми, и бих желал да схвана какви са опциите и изискванията. Бързо получих отговор, че ще бъде направено искане от моя страна, с което да аплайвам пред банката. Но дружно с този мейл разбрах, че " услугата " върви и с такса - 1% от цената на главницата. В моя случай това означаваше такса от 1000 лв..
Това незабавно прави задачата доста по-сложна за Иво - след какъв брой време по-ниската вноска по заема ще избие таксата. Отговорът идва след няколко дни, когато от банката го осведомят, че може да понижат лихвения % до 2.7 (фиксирана съставния елемент + 0.04% плаваща надбавка/индекс), или с повече от един процентен пункт по отношение на остарялото състояние. При това състояние месечната вноска понижава с съвсем 60 лева - от 705 до 648 лева Или чистият резултат от предоговарянето би настъпил едвам на 17-ия месец, като се има поради таксата от 1000 лева И то в случай че през цялото това време не настъпи смяна в икономическата обстановка и лихвите не тръгнат нагоре.
" Именно с тези доводи желаех от банката да ми бъде понижена и таксата за смяна на лихвата. Твърде евентуално е сходен ход да е неупотребим за всички случаи, защото към този момент имах построени контакти с шефа на клона от предходни заеми (потребителски и ипотечни) и съм предан клиент на банката - имам и вноски към капиталов фонд. След още няколко дни постигнахме единодушие да платя 500 вместо 1000 лв. за интервенцията. Което към този момент приближаваше чистия резултат до към девет месеца ", споделя Иво. Така сметка за него към този момент се оказва по-изгодна. Трябва да се има поради, че таксите по предоговаряне се заплащат настрана - т.е. не се начисляват и разпределят в месечната вноска.
Понижението зависи от много фактори
С какъв брой обаче ще падне лихвата при предоговарянето зависи от профила на клиента, кредитоспособност, открити положителни дълготрайни връзки с банката, както и самите параметри на заема. " Това е строго самостоятелно. Лихвените равнища по ипотечните заеми зависят от това дали клиентът получава заплата по сметка в банката, размер на заема, валута, както и период на заема ", разясниха пред " Капитал " от Уникредит Булбанк.
Фактор при предоговарянето може да се окаже и покритието на ипотеката - през последните години доста банки финансираха на 100% покупка на жилища, което носи по-висок риск за тях. В подобен случай да вземем за пример предоговорената рента може да е с по-малък размер по отношение на заем, който е финансирал 70-80% от покупката първоначално, а останалите са били самоучастие.
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Политика и стопанска система 2 Политика 3 Политика 1 Политика 2 Политика и стопанска система 3 Енергетика 1 Политика 2 Политика 3 Политика
В случай че вашата банка не желае да направи отстъпки в таксата за предоговаряне или лихвите, може да започнете дейности по рефинансиране от друга банка или най-малко да вземете конкурентна оферта, която да предоставите. Така прави Павлин, което му оказва помощ в последна сметка даже да отпадне съвсем цялата му такса по предоговаряне. Ако въпреки всичко се тръгне към рефинансиране на заем от друга банка, има риск от повишение на разноските за такси, нотариални услуги и други по прехвърлянето на ипотеката. Тези разноски също подлежат на договаряне с рефинансиращата банка, само че при всички положения е обвързвано с повече време и старания. " Всеки би трябвало да се възползва оптимално от конкуренцията сред банките, тъй като другояче обособеният консуматор е в неизгодна обстановка. Банките могат едностранно да подвигат лихвите, в общи линии когато пожелаят, само че се пробват да лимитират клиентите и да запазят приходите си посредством безусловно неоправдани такси за понижаване на лихвата. Това действително е продължение на високата рента за още няколко месеца ", споделя Павлин.
" Ниските лихви по ипотечни заеми в композиция с растежа на цените на недвижими парцели вършат рефинансирането преференциална опция за понижаване на месечната вноска или периода на заема, като в това време разноските (нова ипотека, нови документи за парцела, оценка, застраховка и др.), свързани с рефинансирането на един ипотечен заем с различен, може да са много високи. Всеки клиент следва да реши и пресметна какъв брой тъкмо ще спести в дълготраен проект ", разясниха пред " Капитал " и от Банка ДСК.
Допълнителните " екстри " при предоговарянето
В множеството случаи при предоговаряне или рефинансиране с изключение на общоприетите условия като превод на работна заплата банките изискват и подписване на контракт за услуги, които показват като наложителни - застраховки, вложения, в допълнение обезпечаване, като постоянно те са на компании от тяхната група. " При подписването на анекса към контракта за заем се наложи да предпочитам сред две спомагателни услуги - още една капиталова скица или годишна застраховка (без ангажимент за продължаването й). Избрах второто, защото към този момент имах една капиталова скица ", споделя Иво. Истината е, че никоя банка не може да изисква от клиента си да подписа застраховка с тъкмо избрана компания, само че множеството хора одобряват непосредствено, с цел да не губят време в изследване на конкурентни предложения.
Иво е част от наклонността в последно време физически лица интензивно да предоговарят изискванията си по жилищните си заеми или да търсят способи да ги рефинансират. В първия случай клиентът остава при актуалната си банка, като се трансформират единствено изискванията по заема - най-много рента и такси. При рефинансиране се получава заем от нова банка, с който се погасява предварително задължението в досегашната. Първият действително е по-евтин и елементарен, до момента в който вторият може да е обвързван с повече такси, условия и време, защото действително се минава през целия развой по оценка и утвърждение на клиента. Както и договорка при нотариус, която е придружена от съществени такси.
Рефинансирането леко поевтиня след 2014 година, когато със Закона за потребителския заем беше отстранена таксата за предварително погасяване и тази за ръководство, която доближаваше до 0.5% от главницата и съществено вдигаше годишния % на разноските. Все отново специалистите постоянно са препоръчвали да не се подхожда към промяна на банката, преди да са изчерпани всички благоприятни условия за предоговаряне с актуалната. Възползването от конкуренцията сред банките обаче не е за подценяване.
Проверка на " Капитал " измежду някои от по-големите банки демонстрира, че ползата към възстановяване на изискванията по жилищни заеми пораства. Причината е ясна - като се изключи че те изживяват взрив, подхранвайки и растежа на имотния пазар, лихвите по тях са на исторически ниски равнища. А това е опция, която в последна сметка води до по-ниска месечна вноска по заема.
Автор: Капитал
В момента може да се каже, че клиентите с жилищни заеми са в по-добра позиция на масата за договаряния банките. Последните са свръхликвидни - отпуснатите от тях заеми са много под депозитите в тях, които също така не престават да порастват изпреварващо. Затова те не са склонни да изгубят лихвен приход от ипотечен заем, който да се предоговори с подобен от конкурентна институция. Разбира се, това не значи, че клиентът може да диктува всички условия, а по-скоро, че шансът му за триумф в процедурата е доста висок. " Бихме могли да кажем, че доста огромната част от настояванията биват утвърдени. Тук също е доста самостоятелно и утвърждението не се въздейства от трендове, а зависи напълно от обособения профил на клиентите, които аплайват при нас ", разясниха от Уникредит Булбанк пред " Капитал ".
Това наблюдаване се удостоверява и от данните на Българска народна банка за предоговорените и рефинансираните заеми, които се разгласяват от началото на 2020 година От 96.4 млн. лева средномесечно през предходната година през тази те доближават 108.8 млн. лева
Капитал - брой 40 С кого да се свържа
Логичното начало на предоговарянето е контакт с банката. А нещото, за което би трябвало да се внимава изключително, са таксите, които се взимат за предоговаряне. Последните са значими, защото действително изяждат резултата от по-ниската последна вноска за няколко месеца.
" Решението за актуализирането на лихвения % пристигна инцидентно - след диалог с сътрудници, които се похвалиха, че към този момент са подхванали този ход и са удовлетворени ", споделя Иво пред " Капитал " и изяснява по какъв начин е постъпил: " Първото, което направих, бе да пиша мейл до шефа на обслужващия ме клон. Обясних, че имам информация за хора, които са получили опция да предоговорят лихвения си % по ипотечни заеми, и бих желал да схвана какви са опциите и изискванията. Бързо получих отговор, че ще бъде направено искане от моя страна, с което да аплайвам пред банката. Но дружно с този мейл разбрах, че " услугата " върви и с такса - 1% от цената на главницата. В моя случай това означаваше такса от 1000 лв..
Това незабавно прави задачата доста по-сложна за Иво - след какъв брой време по-ниската вноска по заема ще избие таксата. Отговорът идва след няколко дни, когато от банката го осведомят, че може да понижат лихвения % до 2.7 (фиксирана съставния елемент + 0.04% плаваща надбавка/индекс), или с повече от един процентен пункт по отношение на остарялото състояние. При това състояние месечната вноска понижава с съвсем 60 лева - от 705 до 648 лева Или чистият резултат от предоговарянето би настъпил едвам на 17-ия месец, като се има поради таксата от 1000 лева И то в случай че през цялото това време не настъпи смяна в икономическата обстановка и лихвите не тръгнат нагоре.
" Именно с тези доводи желаех от банката да ми бъде понижена и таксата за смяна на лихвата. Твърде евентуално е сходен ход да е неупотребим за всички случаи, защото към този момент имах построени контакти с шефа на клона от предходни заеми (потребителски и ипотечни) и съм предан клиент на банката - имам и вноски към капиталов фонд. След още няколко дни постигнахме единодушие да платя 500 вместо 1000 лв. за интервенцията. Което към този момент приближаваше чистия резултат до към девет месеца ", споделя Иво. Така сметка за него към този момент се оказва по-изгодна. Трябва да се има поради, че таксите по предоговаряне се заплащат настрана - т.е. не се начисляват и разпределят в месечната вноска.
Понижението зависи от много фактори
С какъв брой обаче ще падне лихвата при предоговарянето зависи от профила на клиента, кредитоспособност, открити положителни дълготрайни връзки с банката, както и самите параметри на заема. " Това е строго самостоятелно. Лихвените равнища по ипотечните заеми зависят от това дали клиентът получава заплата по сметка в банката, размер на заема, валута, както и период на заема ", разясниха пред " Капитал " от Уникредит Булбанк.
Фактор при предоговарянето може да се окаже и покритието на ипотеката - през последните години доста банки финансираха на 100% покупка на жилища, което носи по-висок риск за тях. В подобен случай да вземем за пример предоговорената рента може да е с по-малък размер по отношение на заем, който е финансирал 70-80% от покупката първоначално, а останалите са били самоучастие.
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Политика и стопанска система 2 Политика 3 Политика 1 Политика 2 Политика и стопанска система 3 Енергетика 1 Политика 2 Политика 3 Политика
В случай че вашата банка не желае да направи отстъпки в таксата за предоговаряне или лихвите, може да започнете дейности по рефинансиране от друга банка или най-малко да вземете конкурентна оферта, която да предоставите. Така прави Павлин, което му оказва помощ в последна сметка даже да отпадне съвсем цялата му такса по предоговаряне. Ако въпреки всичко се тръгне към рефинансиране на заем от друга банка, има риск от повишение на разноските за такси, нотариални услуги и други по прехвърлянето на ипотеката. Тези разноски също подлежат на договаряне с рефинансиращата банка, само че при всички положения е обвързвано с повече време и старания. " Всеки би трябвало да се възползва оптимално от конкуренцията сред банките, тъй като другояче обособеният консуматор е в неизгодна обстановка. Банките могат едностранно да подвигат лихвите, в общи линии когато пожелаят, само че се пробват да лимитират клиентите и да запазят приходите си посредством безусловно неоправдани такси за понижаване на лихвата. Това действително е продължение на високата рента за още няколко месеца ", споделя Павлин.
" Ниските лихви по ипотечни заеми в композиция с растежа на цените на недвижими парцели вършат рефинансирането преференциална опция за понижаване на месечната вноска или периода на заема, като в това време разноските (нова ипотека, нови документи за парцела, оценка, застраховка и др.), свързани с рефинансирането на един ипотечен заем с различен, може да са много високи. Всеки клиент следва да реши и пресметна какъв брой тъкмо ще спести в дълготраен проект ", разясниха пред " Капитал " и от Банка ДСК.
Допълнителните " екстри " при предоговарянето
В множеството случаи при предоговаряне или рефинансиране с изключение на общоприетите условия като превод на работна заплата банките изискват и подписване на контракт за услуги, които показват като наложителни - застраховки, вложения, в допълнение обезпечаване, като постоянно те са на компании от тяхната група. " При подписването на анекса към контракта за заем се наложи да предпочитам сред две спомагателни услуги - още една капиталова скица или годишна застраховка (без ангажимент за продължаването й). Избрах второто, защото към този момент имах една капиталова скица ", споделя Иво. Истината е, че никоя банка не може да изисква от клиента си да подписа застраховка с тъкмо избрана компания, само че множеството хора одобряват непосредствено, с цел да не губят време в изследване на конкурентни предложения.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ