Златният небостъргач на София
Поредният митинг против застрояване в София избухна в столичния кв. " Лозенец ", където покрай хотел " Маринела " се строи 34-етажна постройка.
Този план е образец за нарочните или неволни пропуски в законодателната уредба и съчетава в себе си практики, които Столичната община и актуалният ѝ основен проектант желаят да спрат с измененията в Закона за устройство и застрояване на Столичната община. Те бяха импортирани в Народното събрание преди месеци от група народни представители от ГЕРБ и в четвъртък ще бъдат подложени на публично разискване в Народното събрание.
С измененията общината желае да ограничи височината на строителството отвън огромните жилищни квартали до 75 метра или към 20 етажа. Целта е небостъргачи да не закриват гледката към Витоша. Общината желае високи здания като тази в " Лозенец " да могат да се строят единствено на две места - на бул. " Цариградско шосе ", където към този момент има сходни сгради, и на пресечката на Околовръстното шосе с бул. " Царица Йоана " в " Люлин ". С текстовете се прави опит да се спре и заобикалянето на рестриктивните мерки за височина на строителството за ъглови парцели. Според Закона за устройство на територията за такива терени няма ограничаване за плътността и интензивността на застрояване.
Целта на промените, най-малко както беше обяснена от основния проектант на София Здравко Здравков, е да постави ред в строителството в града и да ограничи плановете за прекалено високи здания на несъответствуващи места. Това обаче очевидно няма да се приложи в тази ситуация с " Лозенец ", а евентуално няма да сработи и за други към този момент стартирали планове, макар сериозния публичен отпор.
Недоволните
Небостъргачът се построява на ул. " Златен рог " в " Лозенец " от строителната компания " Артекс ". Инвеститорът е дал на плана името " Златен век " - новият връх на София. " Артекс инжинеринг " бележи началото на новия златен век на България с новата си постройка " Златен век ", написа в представянето на плана.
Според жителите на тази част от " Лозенец ", след построяването на зданието, трафикът в региона ще стане извънредно претрупан, а качеството на обществената среда ще се утежни. Те припомнят, че съществуващите сгради в региона са с по 5, 6, 8 етажа, а ограничаването за ново строителство би трябвало да е 26 метра. Изразяват и терзание, че постройката се строи без годно позволение, а също така се работи от 4 - 5 часа сутринта.
" Брадат " случай
Проектът за 34-етажна постройка в " Лозенец " е получил позволение за градеж преди цели 10 години от тогавашния проектант Петър Диков. То влиза в действие месеци преди да бъде признат подробният организационен проект за региона.
Строителното позволение е издадено на Румен Марков и Жанета Младенова. В момента парцелът е благосъстоятелност на компания " Кристела ", която се ръководи от притежателя на строителната компания " Артекс " Пламен Мирянов. Бъдещият небостъргач към този момент е включен в портфолиото на " Артекс " и се популяризира като постройка " Златен век ".
Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) строителните разрешителни важат за 5 години , само че се презаверяват за още толкоз, в случай че градежът действително стартира. Така през 2012 година разрешението за градеж е презаверено от Петър Диков в качеството му на основен проектант за период от още 5 години. Неговият акт е въз основата на протокол за разкриване на строителна площадка от януари 2010 година, макар че действителното строителство стартира чак през тази година.
Министерски инструкции
На 20 септември тази година актуалният основен проектант на София арх. Здравко Здравков удължава строителното позволение за постройката до януари 2020 година Едно от основанията за това е писмо от министъра на районното развиване Николай Нанков, в което се споделя " срокът за довеждане докрай на градежа е 10 години от започване на строителството " и " е годно до 11.01.2020 година, според член 153, алинея 2, т. 3 от Закон за устройство на територията " . Текстът, на който се базира мнението на Нанков, споделя, че строителните разрешителни за градежи от първа и второкласен са годни 10 години след започването на строителството. Той влезе в действие през февруари тази година - т. е. 7 години след формалното разкриване на строителната площадка и 10 години след издаването на разрешението за градеж.
Преди влизането в действие на тази законова малка врата, на 14 декември 2016 година притежателят на парцела е изискал презаверяване на разрешението за градеж и е платил нужните за това 260 000 лева В поддръжка на настояването си на 25 януари 2017 година е приложил мнение на районния министър от 20 януари (тогава на поста е Лиляна Павлова), в което се споделя, че няма спънка за презаверяване на разрешителното. В началото на февруари обаче притежателят на парцела желае тази процедура да бъде прекъсната, защото ще изчака влизането в действие на новите промени в Закон за устройство на територията и упорства платените 260 000 лева да му бъдат върнати. След влизането в действие на закона е задействал процедурата по новия текст за 10 години удължение. При тази обстановка такса на общината не се дължи.
Арх. Здравков изясни пред Mediapool, че в Закон за устройство на територията не се показва дали тази нова наредба, на която се базира и районният министър във второто си писмо по случая, важи единствено за издадени след влизането ѝ в действие документи. Така тя е приложена и за заварен случай.
Той добави, че общината е съумяла въпреки всичко да понижи височината на постройката от 120 метра на 98 метра, колкото е висок близкият хотел " Маринела ". Въпреки това съгласно документите тя остава с 34 етажа. Общата разгърната застроена повърхност след окончателното довеждане докрай на обекта ще е над 35 хиляди кв. метра, а озеленяването 275 кв. метра.
Законова малка врата
Ограничение за височината на " Златен век " действително няма, защото парцелът, върху който ще се строи, е ъглов, а още веднъж съгласно Закон за устройство на територията за такива терени не важат нормите за компактност и активност на застрояване. Арх. Здравков се надява депутатите да трансформират този текст в бъдеще, с цел да не се разрешават такива изключения от устройствените правила.
Същият текст е употребен и в тази ситуация със противоречивия небостъргач на НИКМИ на бул. " България ", чието създаване общината пробва да спре с всевъзможни административни врътки, до момента в който се одобряват възможните промени в закона за застрояване на София.
Апартаменти или ателиета
По документи постройката " Златен век " е административна. Това значи, че в нея не може да има жилищни парцели. Според допълнението на разрешителното за градеж от септември тази година тя ще се строи на два стадия. Първият ще е до 30-ия етаж, а на втория стадий ще бъдат направени още 5 равнища, като и 30-ият етаж ще се преработи. От 3-ия до 29-ия етаж, а при довеждане докрай на втория стадий - до 33 етаж, ще има единствено " ателиета за креативна активност " . На първия стадий те са общо 105 броя. На останалите надземни етажи би трябвало да има търговски обект и офиси и клуб.
По закон ателиетата не са жилищни парцели . За тях не важат куп условия, прилагани към жилищата, като височина на тавана, величина на прозорците, ревю, съществуване на складови пространства - изби, тавани или килери, както и за обезпечаването на паркоместа за всеки апартамент плюс 10% за гости.
На уеб страницата на " Артекс " въпросните ателиета са показани в секция " жилища ", а постройката - като мултифункционална. Представен е и проект на разпределението в ателиетата-апартаменти, който включва спални, бани, кухненски бокс. Все детайли на жилищните парцели. Никъде в уеб страницата не се показва категорично, че въпросните жилища в действителност не са жилищни парцели. Освен това съгласно информацията за плана част от ателиета са със северозападно или североизточно ревю, което не е разрешено за жилищните парцели.
" Първото позволение за градеж е издадено за административна постройка. Предназначението на може да се промени при удължаването на периода на документа. Хората би трябвало да знаят, че постройката е административна, че не си купуват жилищни парцели, че налозите за ателиетата са по-високи, няма да имат право на адресна регистрация, ще би трябвало да употребяват ток на промишлени цени ", разяснява основният проектант Здравков. Той добави, че предизвестил вложителя да не подвежда бъдещите си клиенти, в проектите за ателиетата да няма бани и кухни, а заверените планове за тях били с офис обзавеждане. Здравков обаче добави, че няма механизми, по които да наблюдава дали тези условия ще бъдат спазени и предизвести купувачите да ревизират деликатно документите, с цел да не останат неприятно сюрпризирани.
На въпрос на Mediapool от " Артекс " дадоха отговор, че в постройката ще има ателиета, офиси и магазини, само че не разясниха, за какво в уеб страницата им въпросните ателиета се дефинират и като жилища. От компанията прибавиха, че планът би трябвало да завърши до 2021 година Разрешителното за градеж за първата фаза е до януари 2020 година
Паркирането
Според първичния план небостъргачът трябвало да има шест подземни паркинг равнища. Проучвания обаче посочили съществуването на високи подпочвени води и в документа за допълнение на разрешението за градеж от септември те са понижени на 3.
В тях ще могат да паркират 66 коли, написа в документа. Достъпът до подземния паркинг ще става посредством четири автомобилни асансьора. Инвеститорът е заявил, че ще обезпечи 123 места за паркиране на първия стадий от плана , като се чака част от тях да бъдат направени в прилежащи парцели, които се имат от същата компания.
В част от бъдещите гаражни кафези ще има опция за паркиране на колите една над друга.
Според документите проектираните 123 места са повече от изискваните по закон 108 места. Това условие обаче е изчислявано въз основата на обстоятелството, че постройката е административна и за всяко ателие се изисква по едно място за паркиране.
Реално, в случай че бъдещите купувачи на ателиетата-апартаменти имат по повече от една кола, местата за паркиране може и да не стигнат, а улиците в региона така и така са претрупани със спрели коли.
Шумът
В последните дни жители от региона се оплакаха от шума от градежа, на който се работело и през нощта. Кметът на региона Любомир Дреков разгласи пред бТВ, че не е съгласувал позволение за работа в тази част на денонощието. От " Артекс " дадоха отговор, че " според утвърждения план на постройката, полагането на бетона на фундаментната плоча, което е еднократен акт, е непрестанен индустриален развой ". Фирмата имала удостоверен график за работа от Столична община – дирекция " Управление и разбор на трафика " и от отдел " Пътна полиция " при Столична дирекция на вътрешните работи.
" Отново се извиняваме на жителите за породеното стеснение, само че всички строителни действия, които се правят, са съгласно технология за осъществяване, основана на международните стандарти и практики ", написа в отговорите на компанията.
Този план е образец за нарочните или неволни пропуски в законодателната уредба и съчетава в себе си практики, които Столичната община и актуалният ѝ основен проектант желаят да спрат с измененията в Закона за устройство и застрояване на Столичната община. Те бяха импортирани в Народното събрание преди месеци от група народни представители от ГЕРБ и в четвъртък ще бъдат подложени на публично разискване в Народното събрание.
С измененията общината желае да ограничи височината на строителството отвън огромните жилищни квартали до 75 метра или към 20 етажа. Целта е небостъргачи да не закриват гледката към Витоша. Общината желае високи здания като тази в " Лозенец " да могат да се строят единствено на две места - на бул. " Цариградско шосе ", където към този момент има сходни сгради, и на пресечката на Околовръстното шосе с бул. " Царица Йоана " в " Люлин ". С текстовете се прави опит да се спре и заобикалянето на рестриктивните мерки за височина на строителството за ъглови парцели. Според Закона за устройство на територията за такива терени няма ограничаване за плътността и интензивността на застрояване.
Целта на промените, най-малко както беше обяснена от основния проектант на София Здравко Здравков, е да постави ред в строителството в града и да ограничи плановете за прекалено високи здания на несъответствуващи места. Това обаче очевидно няма да се приложи в тази ситуация с " Лозенец ", а евентуално няма да сработи и за други към този момент стартирали планове, макар сериозния публичен отпор.
Недоволните
Небостъргачът се построява на ул. " Златен рог " в " Лозенец " от строителната компания " Артекс ". Инвеститорът е дал на плана името " Златен век " - новият връх на София. " Артекс инжинеринг " бележи началото на новия златен век на България с новата си постройка " Златен век ", написа в представянето на плана.
Според жителите на тази част от " Лозенец ", след построяването на зданието, трафикът в региона ще стане извънредно претрупан, а качеството на обществената среда ще се утежни. Те припомнят, че съществуващите сгради в региона са с по 5, 6, 8 етажа, а ограничаването за ново строителство би трябвало да е 26 метра. Изразяват и терзание, че постройката се строи без годно позволение, а също така се работи от 4 - 5 часа сутринта.
" Брадат " случай
Проектът за 34-етажна постройка в " Лозенец " е получил позволение за градеж преди цели 10 години от тогавашния проектант Петър Диков. То влиза в действие месеци преди да бъде признат подробният организационен проект за региона.
Строителното позволение е издадено на Румен Марков и Жанета Младенова. В момента парцелът е благосъстоятелност на компания " Кристела ", която се ръководи от притежателя на строителната компания " Артекс " Пламен Мирянов. Бъдещият небостъргач към този момент е включен в портфолиото на " Артекс " и се популяризира като постройка " Златен век ".
Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) строителните разрешителни важат за 5 години , само че се презаверяват за още толкоз, в случай че градежът действително стартира. Така през 2012 година разрешението за градеж е презаверено от Петър Диков в качеството му на основен проектант за период от още 5 години. Неговият акт е въз основата на протокол за разкриване на строителна площадка от януари 2010 година, макар че действителното строителство стартира чак през тази година.
Министерски инструкции
На 20 септември тази година актуалният основен проектант на София арх. Здравко Здравков удължава строителното позволение за постройката до януари 2020 година Едно от основанията за това е писмо от министъра на районното развиване Николай Нанков, в което се споделя " срокът за довеждане докрай на градежа е 10 години от започване на строителството " и " е годно до 11.01.2020 година, според член 153, алинея 2, т. 3 от Закон за устройство на територията " . Текстът, на който се базира мнението на Нанков, споделя, че строителните разрешителни за градежи от първа и второкласен са годни 10 години след започването на строителството. Той влезе в действие през февруари тази година - т. е. 7 години след формалното разкриване на строителната площадка и 10 години след издаването на разрешението за градеж.
Преди влизането в действие на тази законова малка врата, на 14 декември 2016 година притежателят на парцела е изискал презаверяване на разрешението за градеж и е платил нужните за това 260 000 лева В поддръжка на настояването си на 25 януари 2017 година е приложил мнение на районния министър от 20 януари (тогава на поста е Лиляна Павлова), в което се споделя, че няма спънка за презаверяване на разрешителното. В началото на февруари обаче притежателят на парцела желае тази процедура да бъде прекъсната, защото ще изчака влизането в действие на новите промени в Закон за устройство на територията и упорства платените 260 000 лева да му бъдат върнати. След влизането в действие на закона е задействал процедурата по новия текст за 10 години удължение. При тази обстановка такса на общината не се дължи.
Арх. Здравков изясни пред Mediapool, че в Закон за устройство на територията не се показва дали тази нова наредба, на която се базира и районният министър във второто си писмо по случая, важи единствено за издадени след влизането ѝ в действие документи. Така тя е приложена и за заварен случай.
Той добави, че общината е съумяла въпреки всичко да понижи височината на постройката от 120 метра на 98 метра, колкото е висок близкият хотел " Маринела ". Въпреки това съгласно документите тя остава с 34 етажа. Общата разгърната застроена повърхност след окончателното довеждане докрай на обекта ще е над 35 хиляди кв. метра, а озеленяването 275 кв. метра.
Законова малка врата
Ограничение за височината на " Златен век " действително няма, защото парцелът, върху който ще се строи, е ъглов, а още веднъж съгласно Закон за устройство на територията за такива терени не важат нормите за компактност и активност на застрояване. Арх. Здравков се надява депутатите да трансформират този текст в бъдеще, с цел да не се разрешават такива изключения от устройствените правила.
Същият текст е употребен и в тази ситуация със противоречивия небостъргач на НИКМИ на бул. " България ", чието създаване общината пробва да спре с всевъзможни административни врътки, до момента в който се одобряват възможните промени в закона за застрояване на София.
Апартаменти или ателиета
По документи постройката " Златен век " е административна. Това значи, че в нея не може да има жилищни парцели. Според допълнението на разрешителното за градеж от септември тази година тя ще се строи на два стадия. Първият ще е до 30-ия етаж, а на втория стадий ще бъдат направени още 5 равнища, като и 30-ият етаж ще се преработи. От 3-ия до 29-ия етаж, а при довеждане докрай на втория стадий - до 33 етаж, ще има единствено " ателиета за креативна активност " . На първия стадий те са общо 105 броя. На останалите надземни етажи би трябвало да има търговски обект и офиси и клуб.
По закон ателиетата не са жилищни парцели . За тях не важат куп условия, прилагани към жилищата, като височина на тавана, величина на прозорците, ревю, съществуване на складови пространства - изби, тавани или килери, както и за обезпечаването на паркоместа за всеки апартамент плюс 10% за гости.
На уеб страницата на " Артекс " въпросните ателиета са показани в секция " жилища ", а постройката - като мултифункционална. Представен е и проект на разпределението в ателиетата-апартаменти, който включва спални, бани, кухненски бокс. Все детайли на жилищните парцели. Никъде в уеб страницата не се показва категорично, че въпросните жилища в действителност не са жилищни парцели. Освен това съгласно информацията за плана част от ателиета са със северозападно или североизточно ревю, което не е разрешено за жилищните парцели.
" Първото позволение за градеж е издадено за административна постройка. Предназначението на може да се промени при удължаването на периода на документа. Хората би трябвало да знаят, че постройката е административна, че не си купуват жилищни парцели, че налозите за ателиетата са по-високи, няма да имат право на адресна регистрация, ще би трябвало да употребяват ток на промишлени цени ", разяснява основният проектант Здравков. Той добави, че предизвестил вложителя да не подвежда бъдещите си клиенти, в проектите за ателиетата да няма бани и кухни, а заверените планове за тях били с офис обзавеждане. Здравков обаче добави, че няма механизми, по които да наблюдава дали тези условия ще бъдат спазени и предизвести купувачите да ревизират деликатно документите, с цел да не останат неприятно сюрпризирани.
На въпрос на Mediapool от " Артекс " дадоха отговор, че в постройката ще има ателиета, офиси и магазини, само че не разясниха, за какво в уеб страницата им въпросните ателиета се дефинират и като жилища. От компанията прибавиха, че планът би трябвало да завърши до 2021 година Разрешителното за градеж за първата фаза е до януари 2020 година
Паркирането
Според първичния план небостъргачът трябвало да има шест подземни паркинг равнища. Проучвания обаче посочили съществуването на високи подпочвени води и в документа за допълнение на разрешението за градеж от септември те са понижени на 3.
В тях ще могат да паркират 66 коли, написа в документа. Достъпът до подземния паркинг ще става посредством четири автомобилни асансьора. Инвеститорът е заявил, че ще обезпечи 123 места за паркиране на първия стадий от плана , като се чака част от тях да бъдат направени в прилежащи парцели, които се имат от същата компания.
В част от бъдещите гаражни кафези ще има опция за паркиране на колите една над друга.
Според документите проектираните 123 места са повече от изискваните по закон 108 места. Това условие обаче е изчислявано въз основата на обстоятелството, че постройката е административна и за всяко ателие се изисква по едно място за паркиране.
Реално, в случай че бъдещите купувачи на ателиетата-апартаменти имат по повече от една кола, местата за паркиране може и да не стигнат, а улиците в региона така и така са претрупани със спрели коли.
Шумът
В последните дни жители от региона се оплакаха от шума от градежа, на който се работело и през нощта. Кметът на региона Любомир Дреков разгласи пред бТВ, че не е съгласувал позволение за работа в тази част на денонощието. От " Артекс " дадоха отговор, че " според утвърждения план на постройката, полагането на бетона на фундаментната плоча, което е еднократен акт, е непрестанен индустриален развой ". Фирмата имала удостоверен график за работа от Столична община – дирекция " Управление и разбор на трафика " и от отдел " Пътна полиция " при Столична дирекция на вътрешните работи.
" Отново се извиняваме на жителите за породеното стеснение, само че всички строителни действия, които се правят, са съгласно технология за осъществяване, основана на международните стандарти и практики ", написа в отговорите на компанията.
Източник: mediapool.bg
КОМЕНТАРИ