Пазарът на жилища в сърцето на Европа
Обемът на капиталови покупко-продажби с жилища в района на Централна и Източна Европа (ЦИЕ) е стеснен и през последните 5 години възлиза приблизително на малко над 200 млн. EUR годишно. Балансът сред лични жилища и тези, които се отдават чартърен, в ЦИЕ клони в интерес на първите, съгласно последния отчет показан от Colliers в съдействие с Greenberg Traurig и Kinstellar. От съществуващото предложение, благосъстоятелност на предприемачи/инвеститори с голям брой единици, Чехия е отпред, следвана от Полша, а останалите страни са зад нея.
Фактори движещи наемния пазар
" В доста страни се следи разгръщане на фрагментирания наемен пазар, защото частни лица влагат в жилищни парцели за персонална инвестиция. Това значително се дължи на обстоятелството, че спестяванията в персоналните сметки не обезпечават забележителна възвръщаемост, а разноските за ипотечни заеми са на исторически ниски равнища на множеството пазари. Много от тези жилища се отдават чартърен, а в това време цената им се покачва, защото продажните цени на квадратен метър не престават да порастват всяка година. В комбиниране с дефицита на ново предложение на доста пазари и въздействието на тази активност, подхранва тази динамичност и прави фантазията за владеене на жилище за мнозина, на пръв взор невъзможна. И частично заради тези аргументи капиталовия пазар на жилища чартърен и интереса на вложителите също нарастват ", споделя Кевин Търпин, районен шеф " Проучвания " за ЦИЕ в Colliers.
Пренаселеност
През 2019 година най-високите равнища на претъпканост се следят в Румъния (45.8%), Латвия (42.2%) и България (41.1%), а най-ниски - в Кипър (2.2%). Данните демонстрират, че множеството семейства в Централна Европа са по-пренаселени от междинното за Европейски Съюз. Дългосрочната европейска наклонност демонстрира последователно понижаване на пренаселеността, по тази причина в случай че приемем, че тази наклонност се резервира и пазарите в ЦИЕ продължат да се сближават, това ненапълно потвърждава дефицит на предложение и нужда от повече жилища. Предполагаме, че част от това предложение ще бъдат парцелите чартърен, при изискване че се промени тактиката на повече бизнесмени и вложители, както към този момент стартира да се случва в Полша и Чехия.
Предлагане
През последните 5 години в ЦИЕ се следи бързо повишаване на продажните цени, което частично се дължи на недостиг в предлагането, релативно лесната процедура и ниските лихвени проценти по заемите, както и на желанието на хората да влагат, с цел да завоюват повече пари от спестяванията си, в сравнение с биха получили в банка. Влияние оказват и други фактори, като да вземем за пример дефицита и възходящите разноски за подобаващи имоти, продължителните и несигурни процедури за издаване на разрешителни, както и дефицита и последващото повишаване на разноските за работна ръка и материали за строителството. По данни на Евростат разноските за строителство на нови жилища в Европейски Съюз са се нараснали с 15% за интервала 2010-2019 година Сред страните членки от Централна и Източна Европа най-голямо нарастване се следи в Унгария (+47 %) и Румъния (+46 %). Като се вземат поради всички тези фактори, доста строителни бизнесмени в района не се изкушават да се отклонят от модела на създаване на самостоятелни жилищни единици. От съществуващите планове на капиталовия пазар на жилища чартърен с няколко единици, благосъстоятелност на предприемачи/инвеститори, Чехия води напред с към 57 000 единици, следвана от Полша с към 4 500 единици.
" Действително, като клас активи е относително ново събитие в ЦИЕ и сигурно се среща по-малко, когато се придвижвате в посока изток. Отчасти това е исторически обусловено: притежанието на жилища постоянно е била извънредно високо в ЦИЕ и отразява манталитета, че човек би трябвало да има своя дом. Това към този момент не е наложително. Тъй като демографските индикатори се трансформират и цените за строителство в пренаселени региони непрекъснато се покачват, а опциите стават все по-малко, и доста хора са изтласкани от пазара за покупка на жилище, чакаме този клас активи да се наложи в ЦИЕ “, споделя Виктор Константинеску, Управляващ съучастник, съръководител " Недвижими парцели " в Букурещ на Kinstellar.
Наблюдаваме също по този начин огромен брой оповестени за градеж планове в капиталовия пазар на жилища чартърен, които са планувани да се строят през идващите няколко години. При следене на активността в региона на многофамилните жилищни парцели излиза наяве, че всички пазари в ЦИЕ са в относително ранен стадий на развиване и се движат с друга скорост. Със сигурност можем да забележим по-бързо разрастваща се наклонност в Полша и Чехия.
Условия за наемане
На множеството пазари договорите за наем нормално се дефинират като дълготрайни и краткосрочни, като за краткосрочни нормално се дефинират такива за по-малко от 3 месеца, само че могат да бъдат и до 6 месеца. Дългосрочните контракти нормално са с дълготрайност 1 година или повече, което явно е доста по-малко от общоприетите над 5-годишни контракти за наем, които се следят в други търговски браншове. В бранша на капиталовия пазар на жилища чартърен най-често се подписват контракти за наем за 1 година, като изтече този интервал наемателите или подават предупреждение и се изнасят, или се удължават за още една година.
" В страните от ЦИЕ, обект на този отчет, няма такива разпореждания, които да лимитират договорите за наем сред частни субекти, и все още на правене на отчета не са известни проекти за въвеждането им. Следователно в края на всяка година или на всеки период на контракта за наем, наемодателите са в правото си да преразгледат наема, защото в общоприетия контракт за наем за 1 година не се ползва индексация. Това, несъмнено, от време на време може да докара до обилни скокове в наемите, според от пазарните условия все още ", Агата Юрек-Збройска, сътрудник по недвижими парцели в Greenberg Traurig.
Инвестиционен пазар
Обемите на капиталовите покупко-продажби с жилища в района на ЦИЕ са много лимитирани и приблизително годишно възлизат на малко над 200 млн. EUR през последните 5 години. " Това още веднъж е обвързвано с неналичието на постоянен артикул на пазара, а не с неналичието на инвеститорски вкус. В няколко от случаите, които сме следили и съветвали в ЦИЕ, вложителите са навлезли на пазара посредством придобиване на жилищен бизнесмен или основаване на съдружничество, с цел да си обезпечат предложение. Това може да бъде превъзходен сюжет, от който печелят всички, защото може да спомогне за бързото развиване както на артикули за продажба, по този начин и за отдаване чартърен посредством шерване на финансовия товар ", споделя Дорота Високинска – Куздра, старши сътрудник в Корпоративни финанси за ЦИЕ в Colliers.
Фактори движещи наемния пазар
" В доста страни се следи разгръщане на фрагментирания наемен пазар, защото частни лица влагат в жилищни парцели за персонална инвестиция. Това значително се дължи на обстоятелството, че спестяванията в персоналните сметки не обезпечават забележителна възвръщаемост, а разноските за ипотечни заеми са на исторически ниски равнища на множеството пазари. Много от тези жилища се отдават чартърен, а в това време цената им се покачва, защото продажните цени на квадратен метър не престават да порастват всяка година. В комбиниране с дефицита на ново предложение на доста пазари и въздействието на тази активност, подхранва тази динамичност и прави фантазията за владеене на жилище за мнозина, на пръв взор невъзможна. И частично заради тези аргументи капиталовия пазар на жилища чартърен и интереса на вложителите също нарастват ", споделя Кевин Търпин, районен шеф " Проучвания " за ЦИЕ в Colliers.
Пренаселеност
През 2019 година най-високите равнища на претъпканост се следят в Румъния (45.8%), Латвия (42.2%) и България (41.1%), а най-ниски - в Кипър (2.2%). Данните демонстрират, че множеството семейства в Централна Европа са по-пренаселени от междинното за Европейски Съюз. Дългосрочната европейска наклонност демонстрира последователно понижаване на пренаселеността, по тази причина в случай че приемем, че тази наклонност се резервира и пазарите в ЦИЕ продължат да се сближават, това ненапълно потвърждава дефицит на предложение и нужда от повече жилища. Предполагаме, че част от това предложение ще бъдат парцелите чартърен, при изискване че се промени тактиката на повече бизнесмени и вложители, както към този момент стартира да се случва в Полша и Чехия.
Предлагане
През последните 5 години в ЦИЕ се следи бързо повишаване на продажните цени, което частично се дължи на недостиг в предлагането, релативно лесната процедура и ниските лихвени проценти по заемите, както и на желанието на хората да влагат, с цел да завоюват повече пари от спестяванията си, в сравнение с биха получили в банка. Влияние оказват и други фактори, като да вземем за пример дефицита и възходящите разноски за подобаващи имоти, продължителните и несигурни процедури за издаване на разрешителни, както и дефицита и последващото повишаване на разноските за работна ръка и материали за строителството. По данни на Евростат разноските за строителство на нови жилища в Европейски Съюз са се нараснали с 15% за интервала 2010-2019 година Сред страните членки от Централна и Източна Европа най-голямо нарастване се следи в Унгария (+47 %) и Румъния (+46 %). Като се вземат поради всички тези фактори, доста строителни бизнесмени в района не се изкушават да се отклонят от модела на създаване на самостоятелни жилищни единици. От съществуващите планове на капиталовия пазар на жилища чартърен с няколко единици, благосъстоятелност на предприемачи/инвеститори, Чехия води напред с към 57 000 единици, следвана от Полша с към 4 500 единици.
" Действително, като клас активи е относително ново събитие в ЦИЕ и сигурно се среща по-малко, когато се придвижвате в посока изток. Отчасти това е исторически обусловено: притежанието на жилища постоянно е била извънредно високо в ЦИЕ и отразява манталитета, че човек би трябвало да има своя дом. Това към този момент не е наложително. Тъй като демографските индикатори се трансформират и цените за строителство в пренаселени региони непрекъснато се покачват, а опциите стават все по-малко, и доста хора са изтласкани от пазара за покупка на жилище, чакаме този клас активи да се наложи в ЦИЕ “, споделя Виктор Константинеску, Управляващ съучастник, съръководител " Недвижими парцели " в Букурещ на Kinstellar.
Наблюдаваме също по този начин огромен брой оповестени за градеж планове в капиталовия пазар на жилища чартърен, които са планувани да се строят през идващите няколко години. При следене на активността в региона на многофамилните жилищни парцели излиза наяве, че всички пазари в ЦИЕ са в относително ранен стадий на развиване и се движат с друга скорост. Със сигурност можем да забележим по-бързо разрастваща се наклонност в Полша и Чехия.
Условия за наемане
На множеството пазари договорите за наем нормално се дефинират като дълготрайни и краткосрочни, като за краткосрочни нормално се дефинират такива за по-малко от 3 месеца, само че могат да бъдат и до 6 месеца. Дългосрочните контракти нормално са с дълготрайност 1 година или повече, което явно е доста по-малко от общоприетите над 5-годишни контракти за наем, които се следят в други търговски браншове. В бранша на капиталовия пазар на жилища чартърен най-често се подписват контракти за наем за 1 година, като изтече този интервал наемателите или подават предупреждение и се изнасят, или се удължават за още една година.
" В страните от ЦИЕ, обект на този отчет, няма такива разпореждания, които да лимитират договорите за наем сред частни субекти, и все още на правене на отчета не са известни проекти за въвеждането им. Следователно в края на всяка година или на всеки период на контракта за наем, наемодателите са в правото си да преразгледат наема, защото в общоприетия контракт за наем за 1 година не се ползва индексация. Това, несъмнено, от време на време може да докара до обилни скокове в наемите, според от пазарните условия все още ", Агата Юрек-Збройска, сътрудник по недвижими парцели в Greenberg Traurig.
Инвестиционен пазар
Обемите на капиталовите покупко-продажби с жилища в района на ЦИЕ са много лимитирани и приблизително годишно възлизат на малко над 200 млн. EUR през последните 5 години. " Това още веднъж е обвързвано с неналичието на постоянен артикул на пазара, а не с неналичието на инвеститорски вкус. В няколко от случаите, които сме следили и съветвали в ЦИЕ, вложителите са навлезли на пазара посредством придобиване на жилищен бизнесмен или основаване на съдружничество, с цел да си обезпечат предложение. Това може да бъде превъзходен сюжет, от който печелят всички, защото може да спомогне за бързото развиване както на артикули за продажба, по този начин и за отдаване чартърен посредством шерване на финансовия товар ", споделя Дорота Високинска – Куздра, старши сътрудник в Корпоративни финанси за ЦИЕ в Colliers.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ