Истинската цена на празните офиси
На някои градове постоянно им се постанова да се възвръщат от рецесии. От пандемии и трусове до наводнения и пожари, градските общности по света стават по-силни, когато са изправени пред компликации. След като огромният пожар в Лондон унищожил по-голямата част от града през 1666 година, са били въведени редица правила за пожарна сигурност. Строителите сменили дървения материал с тухли или камъни. Направили стените по-дебели. Улиците станали по-широки. Когато холерата пронизала Америка през 1850 година, Ню Йорк и други градове въвели канализационните системи и публичните паркове.
Днешните градски региони са изправени пред различен тип предизвикателство. Тъй като всеобщото връщане към работата в офиса към момента не е несъмнено, пандемията изостри дебата за това какво ще е бъдещето на градските търговски хъбове. Ключови бизнес региони като Манхатън, Лондонското сити, Маруноучи в Токио и Ла Дефанс в Париж поеха удар след изпразването на офисите. Преди локдауните 21 от най-големите бизнес региони в света са побирали 4.5 млн. служащи и към една пета от централите на фирмите от Fortune Global 500 съгласно EY и Urban Land Institute. Когато ковид-19 изпразни офисите по света, по-голямата част от професионалната работа се измести към домашните офиси или кухненските маси. Тъй като пандемията продължава към този момент трета година, ориста на бизнес регионите остава неразбираема. Могат ли да продължат да притеглят вложения и гении или новите модели на работа ще застрашат тяхното комерсиално владичество?
Реалността не е толкоз розова
На пръв взор нещата можеха да бъдат и по-зле за притежателите на лъскави градски офис кули. За разлика от секторите на търговията на дребно и хотелиерството наемателите на офиси в множеството случаи не престават да заплащат наем и анализаторите отдръпват доста от най-лошите си прогнози. Лизинговата интензивност даже се е засилила в градове като Лондон към края на 2021 година
Реалността обаче надалеч не е толкоз розова. Работата от у дома удари търсенето на офисни площи, като равнищата на свободни места нарастват по-бързо в бизнес регионите, в сравнение с на всички места другаде. В международен мащаб незаетите офиси са 12% от общата повърхност по отношение на 8% преди коронавирус. В Лондон 18% от офисите са свободни. В Ню Йорк делът е близо 16%. Повече от един на всеки пет офиса в Сан Франциско е празен. В Хонконг, където съкращаването на личен състав стана всекидневно, чистият ефикасен наем, който се поправя с понижения или тласъци, спадна с повече от 7% през 2021 година, откакто се беше намалил с над 17% през 2020 година
Реклама
Вместо да понижават наемите, наемодателите оферират повече безвъзмездни бонуси от всеки път, с цел да задържат наемателите или да привлекат нови такива. В Манхатън паричните дарове за наематели - които нормално се употребяват за съоръжение на нови офисни площи - са се удвоили от 2016 година насам. В цяла Америка междинният брой месеци с освобождение от наем се е повишил до най-високите си равнища от 2013 година насам. Някои строителни бизнесмени остават оптимисти, залагайки на това, че търсенето на офис площи в последна сметка ще се възвърне. Но с всеки нов вид на ковид-19 проектите за широкомащабно завръщане в офиса биват още веднъж и още веднъж отлагани. А изменящите се модели на посещаемост на офисите, наподобява, са подготвени да понижат общото търсене на пространство.
Влияние и на финансовите пазари
Финансовите пазари отразяват помръкващото въодушевление. Офисите, изключително в бизнес регионите, бързо губят позиции пред по-добре представящите се области на недвижимата благосъстоятелност като хранилища и жилища. Традиционно формиращи ядрото на портфейлите от търговски парцели в Америка, през 2021 година офисите представляваха по-малко от една пета от транзакциите. В международен мащаб за първи път вложителите са похарчили повече за жилища. Чуждестранните вложения в офиси също са спаднали под междинното равнище от преди пандемията в страни като Съединени американски щати, Англия и Австралия през 2021 година За разлика от тях задграничните вложения в хранилища са се нараснали повече от два пъти на тези пазари.
Оценките на парцелите също отразяват несигурността. Цените на постройките в бизнес регионите са наранени, даже когато цените на комерсиалните парцели се повишават в други елементи на градовете. Във финансовия регион на Сан Франциско да вземем за пример цените на парцелите са спаднали с близо една пета от края на 2019 година съгласно последните данни. В по-отдалечените региони на метрополиса те са се нараснали с повече от 5%. В Манхатън те са се намалили с към 8% от началото на пандемията. Азиатските градове са се справили по-добре. Цените на офисите в Сеул да вземем за пример са се повишили с повече от една трета от края на 2019 година
Повечето вложители гледат в дълготраен проект, тъй че капиталът, разпределен за офиси, ще остане вложен в тях с години. Но настроенията се изместват от градовете с огромна централизация на офиси към по-малки пазари с по-широк набор от здания. Проучване на консултантската компания за парцели CBRE измежду вложители с активи за повече от 50 милиарда $ сподели през 2021 година желание към пазари като Финикс и Денвър пред Ню Йорк и Чикаго. Най-големите бизнес центрове без подозрение ще продължат да притеглят огромни суми: съгласно Knight Frank се чака офисите в Лондон да привлекат 81 милиарда $ задграничен капитал през идващите няколко години. Но пустите офис здания в гъсто застроените търговски квартали ще продължат да хвърлят злокобна сянка.
Реклама
Наемодателите упорстват, че опасенията са пресилени. Въпреки че доста здания настойчиво остават празни, те настояват, че търсенето на най-хубавото пространство продължава. Вярно е, че някои първокласни парцели към момента притеглят доста претенденти. Наемателите от ден на ден заменят старите офисни здания за съвременни, по-екологични работни места с по-добри системи за пречистване на въздуха и по-висококачествени улеснения. Но тези парцели от висок клас съставляват 20% или по-малко от постройките в множеството градове. (Те обаче съставляват несъразмерен дял от капиталовата активност: в Ню Йорк единствено девет от 69 офис транзакции съставляват 80% от общата сума, вложена през 2021 г.)
12% от офисите в света са незаети по отношение на 8% преди коронавирус.
Пропастта сред най-хубавите активи и останалата част от пазара ще се усили още повече. Ремонтите могат да подмладят някои амортизирани здания. За доста по-стари активи обаче инфлацията, дефицитът на работна ръка и материали в строителната промишленост и високите разноски за модернизиране на постройките, с цел да дават отговор на по-строги екологични стандарти, ще затруднят оправдаването на разноските.
Последиците за бизнес регионите могат да бъдат огромни. Масовото неявяване на банкери, юристи и други експерти също вреди на кафенетата, заведенията за хранене и другите дребни компании, които ги обслужват. Мнозина към този момент се борят с спирания във веригата на доставки, дефицит на работна ръка и възходящи разноски. Локдауните костват на стопанската система на Сидни почти 178 млн. $ на седмица и 40 хиляди работни места. В Ню Йорк повече от една трета от дребните предприятия са затворили по време на локдауните; преди пандемията секторът представляваше над половината от работните места в частния бранш в града.
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Отбрана 2 Свят 3 Икономика 1 Отбрана 2 Политика 3 Войната в Украйна 1 Отбрана 2 Коментари и разбори 3 Свят Реклама Проблем за градските финанси
На риск са изложени и общинските финанси. Неизползваните офиси значат стесняване на данъчните доходи за градовете, които разчитат на тях за финансиране на публични услуги. Празните офиси също оказват напън върху директните системи. Предвижда се пониженият брой пасажери да остави дупка от 1.5 милиарда паунда във финансите на транспортните управляващи в Лондон до 2024 година
Бизнес регионите подхващат защитни ограничения. Често срещан метод е оживлението им - наклонност, която към този момент беше в ход преди пандемията. Лондонското сити ще предлага повече " денонощни културни празненства ", улици без трафик през уикендите и минимум 1500 нови жилището до 2030 година, до момента в който Canary Wharf добави питейни заведения, заведения за хранене и преживявания с лодка, с цел да притегли по-млади гости. Службата за градско преустрояване на Сингапур признава, че може да се наложи да премисли комбинацията от здания в центъра на града в допълнение към планирането на повече велосипедни алеи и пешеходни улици. В Америка небостъргачите отварят порти за обществеността, предлагайки нови наблюдателни площадки и арт съоръжения, подобаващи за Instagram фотоси. Париж възнамерява да трансформира паркингите в Дефанс в центрове за доставка от финален стадий. Докато светът на работата и работните места се развива, комерсиалните центрове се трансформират дружно с него.
2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Етикети Персонализация
Ако обявата Ви е харесала, можете да последвате тематиката или създателя. Статиите можете да откриете в секцията Моите публикации
Автор The Economist
Днешните градски региони са изправени пред различен тип предизвикателство. Тъй като всеобщото връщане към работата в офиса към момента не е несъмнено, пандемията изостри дебата за това какво ще е бъдещето на градските търговски хъбове. Ключови бизнес региони като Манхатън, Лондонското сити, Маруноучи в Токио и Ла Дефанс в Париж поеха удар след изпразването на офисите. Преди локдауните 21 от най-големите бизнес региони в света са побирали 4.5 млн. служащи и към една пета от централите на фирмите от Fortune Global 500 съгласно EY и Urban Land Institute. Когато ковид-19 изпразни офисите по света, по-голямата част от професионалната работа се измести към домашните офиси или кухненските маси. Тъй като пандемията продължава към този момент трета година, ориста на бизнес регионите остава неразбираема. Могат ли да продължат да притеглят вложения и гении или новите модели на работа ще застрашат тяхното комерсиално владичество?
Реалността не е толкоз розова
На пръв взор нещата можеха да бъдат и по-зле за притежателите на лъскави градски офис кули. За разлика от секторите на търговията на дребно и хотелиерството наемателите на офиси в множеството случаи не престават да заплащат наем и анализаторите отдръпват доста от най-лошите си прогнози. Лизинговата интензивност даже се е засилила в градове като Лондон към края на 2021 година
Реалността обаче надалеч не е толкоз розова. Работата от у дома удари търсенето на офисни площи, като равнищата на свободни места нарастват по-бързо в бизнес регионите, в сравнение с на всички места другаде. В международен мащаб незаетите офиси са 12% от общата повърхност по отношение на 8% преди коронавирус. В Лондон 18% от офисите са свободни. В Ню Йорк делът е близо 16%. Повече от един на всеки пет офиса в Сан Франциско е празен. В Хонконг, където съкращаването на личен състав стана всекидневно, чистият ефикасен наем, който се поправя с понижения или тласъци, спадна с повече от 7% през 2021 година, откакто се беше намалил с над 17% през 2020 година
Реклама
Вместо да понижават наемите, наемодателите оферират повече безвъзмездни бонуси от всеки път, с цел да задържат наемателите или да привлекат нови такива. В Манхатън паричните дарове за наематели - които нормално се употребяват за съоръжение на нови офисни площи - са се удвоили от 2016 година насам. В цяла Америка междинният брой месеци с освобождение от наем се е повишил до най-високите си равнища от 2013 година насам. Някои строителни бизнесмени остават оптимисти, залагайки на това, че търсенето на офис площи в последна сметка ще се възвърне. Но с всеки нов вид на ковид-19 проектите за широкомащабно завръщане в офиса биват още веднъж и още веднъж отлагани. А изменящите се модели на посещаемост на офисите, наподобява, са подготвени да понижат общото търсене на пространство.
Влияние и на финансовите пазари
Финансовите пазари отразяват помръкващото въодушевление. Офисите, изключително в бизнес регионите, бързо губят позиции пред по-добре представящите се области на недвижимата благосъстоятелност като хранилища и жилища. Традиционно формиращи ядрото на портфейлите от търговски парцели в Америка, през 2021 година офисите представляваха по-малко от една пета от транзакциите. В международен мащаб за първи път вложителите са похарчили повече за жилища. Чуждестранните вложения в офиси също са спаднали под междинното равнище от преди пандемията в страни като Съединени американски щати, Англия и Австралия през 2021 година За разлика от тях задграничните вложения в хранилища са се нараснали повече от два пъти на тези пазари.
Оценките на парцелите също отразяват несигурността. Цените на постройките в бизнес регионите са наранени, даже когато цените на комерсиалните парцели се повишават в други елементи на градовете. Във финансовия регион на Сан Франциско да вземем за пример цените на парцелите са спаднали с близо една пета от края на 2019 година съгласно последните данни. В по-отдалечените региони на метрополиса те са се нараснали с повече от 5%. В Манхатън те са се намалили с към 8% от началото на пандемията. Азиатските градове са се справили по-добре. Цените на офисите в Сеул да вземем за пример са се повишили с повече от една трета от края на 2019 година
Повечето вложители гледат в дълготраен проект, тъй че капиталът, разпределен за офиси, ще остане вложен в тях с години. Но настроенията се изместват от градовете с огромна централизация на офиси към по-малки пазари с по-широк набор от здания. Проучване на консултантската компания за парцели CBRE измежду вложители с активи за повече от 50 милиарда $ сподели през 2021 година желание към пазари като Финикс и Денвър пред Ню Йорк и Чикаго. Най-големите бизнес центрове без подозрение ще продължат да притеглят огромни суми: съгласно Knight Frank се чака офисите в Лондон да привлекат 81 милиарда $ задграничен капитал през идващите няколко години. Но пустите офис здания в гъсто застроените търговски квартали ще продължат да хвърлят злокобна сянка.
Реклама
Наемодателите упорстват, че опасенията са пресилени. Въпреки че доста здания настойчиво остават празни, те настояват, че търсенето на най-хубавото пространство продължава. Вярно е, че някои първокласни парцели към момента притеглят доста претенденти. Наемателите от ден на ден заменят старите офисни здания за съвременни, по-екологични работни места с по-добри системи за пречистване на въздуха и по-висококачествени улеснения. Но тези парцели от висок клас съставляват 20% или по-малко от постройките в множеството градове. (Те обаче съставляват несъразмерен дял от капиталовата активност: в Ню Йорк единствено девет от 69 офис транзакции съставляват 80% от общата сума, вложена през 2021 г.)
12% от офисите в света са незаети по отношение на 8% преди коронавирус.
Пропастта сред най-хубавите активи и останалата част от пазара ще се усили още повече. Ремонтите могат да подмладят някои амортизирани здания. За доста по-стари активи обаче инфлацията, дефицитът на работна ръка и материали в строителната промишленост и високите разноски за модернизиране на постройките, с цел да дават отговор на по-строги екологични стандарти, ще затруднят оправдаването на разноските.
Последиците за бизнес регионите могат да бъдат огромни. Масовото неявяване на банкери, юристи и други експерти също вреди на кафенетата, заведенията за хранене и другите дребни компании, които ги обслужват. Мнозина към този момент се борят с спирания във веригата на доставки, дефицит на работна ръка и възходящи разноски. Локдауните костват на стопанската система на Сидни почти 178 млн. $ на седмица и 40 хиляди работни места. В Ню Йорк повече от една трета от дребните предприятия са затворили по време на локдауните; преди пандемията секторът представляваше над половината от работните места в частния бранш в града.
Четено Коментирано Препоръчвано 1 Отбрана 2 Свят 3 Икономика 1 Отбрана 2 Политика 3 Войната в Украйна 1 Отбрана 2 Коментари и разбори 3 Свят Реклама Проблем за градските финанси
На риск са изложени и общинските финанси. Неизползваните офиси значат стесняване на данъчните доходи за градовете, които разчитат на тях за финансиране на публични услуги. Празните офиси също оказват напън върху директните системи. Предвижда се пониженият брой пасажери да остави дупка от 1.5 милиарда паунда във финансите на транспортните управляващи в Лондон до 2024 година
Бизнес регионите подхващат защитни ограничения. Често срещан метод е оживлението им - наклонност, която към този момент беше в ход преди пандемията. Лондонското сити ще предлага повече " денонощни културни празненства ", улици без трафик през уикендите и минимум 1500 нови жилището до 2030 година, до момента в който Canary Wharf добави питейни заведения, заведения за хранене и преживявания с лодка, с цел да притегли по-млади гости. Службата за градско преустрояване на Сингапур признава, че може да се наложи да премисли комбинацията от здания в центъра на града в допълнение към планирането на повече велосипедни алеи и пешеходни улици. В Америка небостъргачите отварят порти за обществеността, предлагайки нови наблюдателни площадки и арт съоръжения, подобаващи за Instagram фотоси. Париж възнамерява да трансформира паркингите в Дефанс в центрове за доставка от финален стадий. Докато светът на работата и работните места се развива, комерсиалните центрове се трансформират дружно с него.
2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Етикети Персонализация
Ако обявата Ви е харесала, можете да последвате тематиката или създателя. Статиите можете да откриете в секцията Моите публикации
Автор The Economist
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ