Много собственици на апартаменти се замислят за вътрешно преустройство –

Много притежатели на жилища се замислят за вътрешно преустрояване – сливане на стаи, засягане/избиване на носещи стени, промяна на щрангове или други градивни промени. Ако и вие планирате нещо сходно, за задачата ще ви е нужен освен умел занаятчия, а и още цялостен куп разрешителни, които да ви подсигуряват законността на осъществяваните от вас действия.

Има значително случаи, в които хората правят сходни промени самоволно, пренебрегвайки наложителните документи. Възможно е при покупката на жилище също да заварите незаконни реконструкции от предходния притежател.

Съгласно настоящото у нас законодателство нямате право да ползвате градежи или елементи от тях, в случай че те са в нарушаване на изискванията за въвеждане в употреба. Такова нарушаване постоянно се установи по сигнал, а в най-хубавия случай ще получите акт по Закона за административните нарушавания и санкции.

За действия като външно и вътрешно боядисване на здания и постройки, замяна на покривни материали или други вътрешни преустройства, при които не се визира структурата на постройката, няма да имате потребност от разрешителни.

При процедурата по промяна на предназначението на обект в една постройка обаче следва да съберете избрана документи и да я съгласувате с разнообразни институции. Затова се подгответе да отделите нужното време и се заредете с самообладание.

istock
Най-чести са ремонтите за разширение на жилищната повърхност

Необходимостта от по-обширна жилищна повърхност в дребен апартамент предизвиква доста хора да преустройват домовете си, като отстраняват или построяват стени, прокарват водопроводна мрежа, там където не е била планувана по проект и така нататък

За срутване на стена е належащо да се издаде строително позволение, когато приказваме за съществено преустрояване на апартамент, даже и в случаите, когато при приобщаването на терасата към непосредствената до нея стая не се унищожават носещи стени или колони. При отсъствието на това условие общинската администрация е в цялостното си право да сложи санкция за остъклена тераса или срутване на стена на притежателя.

За остъкляване на балкон не се изисква, само че в случай че възнамерявате да събаряте преградна стена сред балкона и стаята, която е директно до нея, предназначението на балкона към този момент ще се промени и е належащо да имате позволение за срутване на стена. При започването на подобен ремонт е належащо да се запознаете с някои съществени условия, с цел да не се стигне до срутване на носеща стена, което може да докара до доста по-големи проблеми от санкция.

Преди да започнете реконструктивен ремонт, следвайте тези стъпки:

1. Съберете изходна документация;

Това включва нотариален акт, скици; схема от кадастър, настоящо състояние; нотариално заверено единодушие от директни съседи; протокол от общо заседание с нужния % съгласие; документ, доказващ законният статут на преустройвания обект; механически паспорт на постройката, в която се намира преустройваният обект; писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОКОЗ и други съгласно съответния случай.

2. Изгответе планова документация;

Това включва техническия план, направен от проектант и инженери, който съдържа разнообразни планови елементи – част архитектура + архитектурно снимане на съществуващото положение; част структури (проект или градивно становище); част ОВК, част ВиК, част ЕЛ, в случай че се плануват промени в тях.

3. Съгласувайте плана с електроразпределително сдружение, ВиК, газоснабдяване, Топлофикация или други;

4. Внесете плана и документите в общината, с цел да получите позволение за строителство.

Едва по-късно получавате разрешението за градеж и може да започнете строителство. За София позволение за градеж за главно застрояване, продължение и надстрояване на жилищни и нежилищни здания за обекти от първа, втора и трета категория се издава от направление „ Архитектура и градоустройство “ – Столична община, а за четвърта и пета категория – от районната община.


Разрешение от съседите за преустрояване на жилище

Както към този момент споменахме, преди да стартират процедурите по единодушие за преустрояване на апартамент е нужно да се подсигурят заложените в закона позволения от съседи според от вида на строителството. Най-често срещаното условие е това, при което в постройките с ръководство на етажна благосъстоятелност всички притежатели употребяват дружно общите елементи, а преустройваният обект се намира на границата на парцелите на съседите.

Преустройството на апартамент в жилищни обекти с ръководство на етажна благосъстоятелност зависят директно от ползите на съседите и законът напълно вярно изисква писменото им единодушие, включително и нотариално заверено с автограф. Не подценявайте тази стъпка, тъй като нейният пропуск може да ви изиграе неприятна смешка.

Нашата рекомендация е преди да започнете съществено преустрояване на апартамент първо да си осигурите всички нужни позволения. След което да уведомите домоуправителя на постройката, който да предизвести съседската общественост, че следва преустрояване и че вие разполагате с нужното позволение за ремонт на апартамент.

Как се сменя статутът на помещение?

Всяко помещение следва да се употребява съгласно неговото предопределение, което се дефинира с позволение за прилагане, издадено от общината. Ако желаете да ползвате помещение за офис, ателие, заведение, магазин, аптека, салон, жилище или друго, то парцелът следва да е предопределен за тази активност.

Понякога се постанова промяна на предопределение на помещението, което по нотариален акт или по план е несъмнено за едни цели, а притежателят (наемателят) желае да го употребява с други цели. В взаимозависимост от типа и задачата на преустройството се минава през няколко стадия за въвеждане на градежа и издаване на,,удостоверение за експлоатация‘‘ с новия статут на помещението.

istock
Процедурата за смяна на предназначението на обект стартира с правене на капиталов план, към който наложително се показва стимулирано мнение на инженер-конструктор с цялостна проектантска дееспособност. Становището би трябвало да потвърждава, че не се усилват натоварванията, не се засягат градивни детайли и не се понижават носимоспособността, устойчивостта и дълготрайността на структурата на постройката.

Когато се постановат промени в структурата или се усилват натоварванията, се показва и градивна част към плана. Проектът се съгласува с експлоатационните сдружения и се утвърждава от експертен съвет по устройство на територията.

Изготвяне на планова документи за промяна на статут включва: строително–конструктивна; архитектура; електроинсталации; ВиК (водоснабдяване и канализация); ОВК (отопление, вентилация, климатизация); отчет за енергийна ефективност; проект за безопасност; пожарна сигурност. В края на процедурата ще получите ново уверение за въвеждане в употреба, в което обектът ще е разказан с новия статут.