Спад в цените на жилищата? Засега само в ръста им
Колко дълго ще продължи идилията на жилищния пазар в София и огромните градове на страната, който след години растеж по всички индикатори към този момент е уравновесен със устойчиво търсене и огромно предложение? Наблюдателите са нащрек. Оценките им са разнопосочни, само че някои от тях към този момент виждат първи признаци за превръщане на трендовете.
Темпът на напредък се забавя
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Цените на жилищните парцели на национално равнище забавят темпа си на напредък през 2019 година, открива разбор на екип на Райфайзенбанк, направен взаимно с Bulgarian Properties. " През първото полугодие наклонността на непрекъснат ритъм на напредък на цените на парцелите се обръща, откакто бяха достигнати пикови стойности през 2018 година ", разяснява Георги Георгиев, шеф на отдел " Управление на обезпеченията " в Райфайзенбанк. Той категорично прецизира, че цените към момента се усилват.
Средният напредък в цените на парцелите на национално равнище за 2018 година е 7.2% по отношение на миналата година, а през първото шестмесечие на 2019 година пада на 6.5%. В София наклонността е още по-ясно изразена. Растежът се забавя от 10% през 2018 на 6% за полугодието на 2019 година През първото полугодие на 2015 година междинната цена за София е 813 евро на кв.м, през предходната година доближава 1050 евро, а през първото полугодие на тази е 1117 евро. А растежът в цените от 2013 година насам е 62%, прибавя Георгиев.
По данни от пазара в София растежът на цените, на които са подписани покупко-продажби, се форсира единствено в квартали като " Витоша ", където попадат най-луксозните парцели и има ново строителство, и в квартали като " Обеля ", където са едни от най-ниските цени. Утихване се следи даже при растежа на офертните цени в 15 софийски квартала, измежду които центърът и " Витоша ", " Обеля ", " Овча купел ", " Свобода " и " Сердика ". В други девет обаче той се забързва. В тази категория са квартали с лимитирано предложение като " Иван Вазов " и " Яворов " и такива с масирано ново строителство като " Изгрев ", " Младост " и " Дружба " (виж таблицата).
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Спускането ще е гладко
" Няма нито пазарни аргументи, нито индикации за фрапантно катурване на трендовете сега ", споделя Гергана Тенекеджиева, изпълнителен шеф на " Адрес ". " Има вариации в ценовите равнища, само че те са плавни. Такива са и измененията в интензивността, в видовете парцели, които се търсят и оферират ", добави тя.
Младен Митов, основен анализатор в " Явлена ", дефинира пазара в петте огромни града, най-много този на парцели в междинния и началото на високия клас, като плато, от което стартира втурване. " Пред нас обаче няма стръмно втурване, а лек скат. Това е естествен развой, който поддържаме и поддържаме, тъй като в него има предвидимост и предсказуемост. " Безсмислено е да гадаем с какъв брой би бил спадът. Важното е, че цената на едно съответно жилище към този момент ще зависи от неговите характерни характерности ", добави той.
До договорка се стига по-бавно
Удължава се времето, належащо, с цел да се стигне до договорка, споделят единомислещо от организациите за недвижими парцели. Явлението, което е измежду първите и по-далечни признаци за идно понижаване на цените, се следи още от първото тримесечие.
" Започва засищане на пазара на жилища с помощта на голямото ново строителство, което го заля. Това дава опция на хората да избират по-дълго, да търсят съответствие качество - цена и покупко-продажбите се забавят ", изяснява Младен Митов. Според него на пазара има владичество на купувача, който не е обезпокоен финансово.
" Купувачите подхождат с по-голяма изчерпателност и деликатна преценка при взимане на решение за покупка. Нараства взискателността им към качеството на средата към парцела и поддръжката на общите пространства ", отбелязва Адриана Тончева, старши експерт " Пазарни изследвания " в Colliers. Тя прецизира, че забавянето идва на първо място поради избора на продукта.
" Търсещите жилище са наблюдателни и склонни на навременни дейности. Когато на пазара се появи парцел на добра цена и с високо качество, те реагират извънредно бързо. Сделката може да стане факт и за месец ", разяснява Гергана Тенекеджиева. " Но настройката им е, че не са малко и надценените предложения. Затова постоянно желаят отстъпка. Ако парцелът фактически е на надпазарна цена, получават отстъпката. Но, когато е определил обективна стойност, притежателят не е подготвен да отстъпи. " Тоест не приказваме за " пазар на купувача ", а за уравновесен и " равнопоставен " пазар, счита тя.
Повече покупко-продажби в София
Следващият белег, че снижаването на цените е близо, на доктрина са по-малкото покупко-продажби. През първото полугодие в народен мащаб продажбите на жилища са с 1% по-малко, в сравнение с през същия интервал на миналата година. В София обаче съгласно статистиката на Агенцията по вписванията покупко-продажбите нарастват с 4.4%. Тези данни не може да се одобряват безусловно поради договорите на зелено, които се подписват на ранен стадий, а се вписват отсрочено във времето – когато постройката към този момент има акт 16. Те са обяснението, че записаният растеж на сделките през второто тримесечие на 2019 година е впечатляващите 7.74%. " Той отразява множеството разрешителни за градеж, издадени преди година и половина ", разяснява Гергана Тенекеджиева. Според нея обаче растежът идва и от дейния пазар. Предлагането е налице – и на нови, и на остарели здания, а търсенето продължава да го изпреварва.
" През 2016 - 2018 година се наблюдаваше забележителният растеж на нови планове, които за разлика от тези преди рецесията са съсредоточени на положителни местоположения. Ако приемем, че междинният период за развиване на един жилищен план е от 2 до 2.5 години, е разумно, че през цялата 2018 година се наблюдаваше прочут растеж на вписаните покупко-продажби, включително и ипотеки ", споделя Георги Георгиев. Със завършването на тези планове може да има известно закъснение при вписването на нови покупко-продажби, посочи той.
Кога ще паднат наемите
Множеството стартирани жилищни планове подклаждат и прогнозите за спад в наемните цени в София. Очакванията са, че когато постройките бъдат приключени, купувачите на зелено с капиталова цел ще излязат на наемния пазар с жилищата си. Засега обаче не се вижда изразен спад в наемите. " При наемите има ту дефицит, ту засищане и не може да се каже, че има промени ", споделя Младен Митов. Гергана Тенекеджиева също дефинира наемите като постоянни, с нормалните разлики съгласно региона и сезона. " Есента, когато започва академичната година, търсенето на парцели чартърен е извънредно интензивно. Това прави притежателите не по този начин склонни на договаряния, изключително в известните за задачата региони. Но има и точки в града, в които пазарът е по-слаб, тъй като са надалеч от образователни заведения, от административния център на София или са с по-слабо развита транспортна мрежа ", прибавя тя.
Трудности в спекулативния сегмент
Заради насищането на пазара с наеми спекулативният сегмент (покупките за отдаване чартърен - бел. ред.) също понижава, твърди Младен Митов. " Независимо от пазарните промени това е обществена наклонност, която няма да отшуми. Покупката на жилище за отдаване чартърен е сигурна стъпка, която мъчно ще излезе от мода, изключително на деен наемен пазар, какъвто е софийският ", счита Гергана Тенекеджиева.
Стоян Добрев от организация KK Consulting отбелязва, че една от категориите на пазара, която сега страда, са хората, купили парцели на зелено с концепцията да ги продадат, когато постройката влезе в употреба. " Ако преди три години те изкарваха по 200 евро над това, което са дали на квадратен метър, в този момент предлагането в сегмента е доста огромно и мъчно доближават 50 евро. Този вид купувачи обаче нормално не са обезпокоени финансово и нямат аргументи да бързат да продават ", прибавя той. Според наблюденията му цените на парцелите не просто порастват по-бавно, а въобще не порастват. Гергана Тенекеджиева също загатва, че капиталовите парцели, купени на зелено, които към този момент имат позволение за прилагане, следва да бъдат оповестени за продажба.
Рекордно строителство
Фотограф: Надежда Чипева Краят на 2018 година е интервалът с най-вече издадени позволения за градеж на жилищни обекти. В София в стадий на създаване са 2600 жилищни плана по данни на Георги Георгиев. " Темпът на повишаване на издадените строителни позволения за здания се колебае сред постоянен и възходящ. Най-голям е той в Пловдив – с близо 21% по отношение на предходната година. Но най-сериозно повишаване в броя жилищни единици има в София - с 19%. В столицата през първите шест месеца е почнало строителството на малко над 6500 жилищни единици ", споделя Гергана Тенекеджиева. Тя отбелязва, че на пазара към този момент се появяват и дребни вложители, които вършат дребни здания, което е знак, че упованията на участниците са положителни. " В същото време се постанова купувачите да внимават с непроверените компании, от които купуват, изключително на зелено.
Стабилен пазар към този момент
Броят на издадените строителни разрешителни е единственият индикатор, по който пазарът в този момент се приближава до равнищата отпреди рецесията, споделя Георги Георгиев. Той твърди, че макар забележителния напредък на цените на жилищата - 20% за последните четири години в народен мащаб, приликите с балона отпреди 10 години са незначителни. Основният мотив в разбора на " Райфайзен " и Bulgarian Properties е, че коефициентът на досегаемост (колко кв.м могат да се купят с една междинна заплата) в този момент е 1.23 за София и 0.84 приблизително на национално равнище. През 2008 година същия коефициент за София е бил 3.43.
Младен Митов обръща внимание, че междинните цени в София към момента са под равнищата на тези от интервала 2008-2009 година, когато в пика доближиха нереалистичните 1400 евро на кв.м.
Все още офертите са по-малко от действителните запитвания за покупки, прибавя Гергана Тенекеджиева. " Смятам, че салдото сега е извънредно добър. И двете страни знаят това – купувачите пробват да получат отстъпка в цената, а продавачите всекидневно са авансово решени дали ще отговорят на тези претенции. Тази предвидимост сама по себе си е знак за постоянен пазар ", прибавя тя. Догонващ растеж в дребните регионални градове
Тенденцията на закъснение в растежа на цените на парцелите е годна за София, Пловдив, Варна, Бургас и Русе. Еуфорията обаче се разгръща към по-малките регионални градове като Стара Загора, Плевен, Враца и други Там се следи по-висок догонващ растеж на цените. Хората купуват не за инвестиция, а най-много за жилищни потребности, излиза наяве от разбора на Райфайзенбанк и Bulgarian Properties. Най-активните и динамични пазари като нови планове, предложение от вложители и търсене обаче остават София и четирите огромни регионални града. Повечето от новите планове в тях са с положително качество, локация, проект за развиване и реализация, споделя Георги Георгиев. За последните три години растежът в Пловдив е общо 33%. В града има забележителен брой нови планове в градеж. Средната цена на кв.м в Пловдив през 2019 година доближава 765 евро. Във Варна цените на парцелите се трансформират най-плавно – към края на полугодието цената на кв.м е 837 евро - 7.6% общ напредък за последните три години. В Бургас цените на парцелите нарастват с 19.5% от 2016 година насам. Средната цена на кв.м през тази година доближава 863 евро.
Темпът на напредък се забавя
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Цените на жилищните парцели на национално равнище забавят темпа си на напредък през 2019 година, открива разбор на екип на Райфайзенбанк, направен взаимно с Bulgarian Properties. " През първото полугодие наклонността на непрекъснат ритъм на напредък на цените на парцелите се обръща, откакто бяха достигнати пикови стойности през 2018 година ", разяснява Георги Георгиев, шеф на отдел " Управление на обезпеченията " в Райфайзенбанк. Той категорично прецизира, че цените към момента се усилват.
Средният напредък в цените на парцелите на национално равнище за 2018 година е 7.2% по отношение на миналата година, а през първото шестмесечие на 2019 година пада на 6.5%. В София наклонността е още по-ясно изразена. Растежът се забавя от 10% през 2018 на 6% за полугодието на 2019 година През първото полугодие на 2015 година междинната цена за София е 813 евро на кв.м, през предходната година доближава 1050 евро, а през първото полугодие на тази е 1117 евро. А растежът в цените от 2013 година насам е 62%, прибавя Георгиев.
По данни от пазара в София растежът на цените, на които са подписани покупко-продажби, се форсира единствено в квартали като " Витоша ", където попадат най-луксозните парцели и има ново строителство, и в квартали като " Обеля ", където са едни от най-ниските цени. Утихване се следи даже при растежа на офертните цени в 15 софийски квартала, измежду които центърът и " Витоша ", " Обеля ", " Овча купел ", " Свобода " и " Сердика ". В други девет обаче той се забързва. В тази категория са квартали с лимитирано предложение като " Иван Вазов " и " Яворов " и такива с масирано ново строителство като " Изгрев ", " Младост " и " Дружба " (виж таблицата).
Увеличаване
Преглед на оригинала Смаляване
Спускането ще е гладко
" Няма нито пазарни аргументи, нито индикации за фрапантно катурване на трендовете сега ", споделя Гергана Тенекеджиева, изпълнителен шеф на " Адрес ". " Има вариации в ценовите равнища, само че те са плавни. Такива са и измененията в интензивността, в видовете парцели, които се търсят и оферират ", добави тя.
Младен Митов, основен анализатор в " Явлена ", дефинира пазара в петте огромни града, най-много този на парцели в междинния и началото на високия клас, като плато, от което стартира втурване. " Пред нас обаче няма стръмно втурване, а лек скат. Това е естествен развой, който поддържаме и поддържаме, тъй като в него има предвидимост и предсказуемост. " Безсмислено е да гадаем с какъв брой би бил спадът. Важното е, че цената на едно съответно жилище към този момент ще зависи от неговите характерни характерности ", добави той.
До договорка се стига по-бавно
Удължава се времето, належащо, с цел да се стигне до договорка, споделят единомислещо от организациите за недвижими парцели. Явлението, което е измежду първите и по-далечни признаци за идно понижаване на цените, се следи още от първото тримесечие.
" Започва засищане на пазара на жилища с помощта на голямото ново строителство, което го заля. Това дава опция на хората да избират по-дълго, да търсят съответствие качество - цена и покупко-продажбите се забавят ", изяснява Младен Митов. Според него на пазара има владичество на купувача, който не е обезпокоен финансово.
" Купувачите подхождат с по-голяма изчерпателност и деликатна преценка при взимане на решение за покупка. Нараства взискателността им към качеството на средата към парцела и поддръжката на общите пространства ", отбелязва Адриана Тончева, старши експерт " Пазарни изследвания " в Colliers. Тя прецизира, че забавянето идва на първо място поради избора на продукта.
" Търсещите жилище са наблюдателни и склонни на навременни дейности. Когато на пазара се появи парцел на добра цена и с високо качество, те реагират извънредно бързо. Сделката може да стане факт и за месец ", разяснява Гергана Тенекеджиева. " Но настройката им е, че не са малко и надценените предложения. Затова постоянно желаят отстъпка. Ако парцелът фактически е на надпазарна цена, получават отстъпката. Но, когато е определил обективна стойност, притежателят не е подготвен да отстъпи. " Тоест не приказваме за " пазар на купувача ", а за уравновесен и " равнопоставен " пазар, счита тя.
Повече покупко-продажби в София
Следващият белег, че снижаването на цените е близо, на доктрина са по-малкото покупко-продажби. През първото полугодие в народен мащаб продажбите на жилища са с 1% по-малко, в сравнение с през същия интервал на миналата година. В София обаче съгласно статистиката на Агенцията по вписванията покупко-продажбите нарастват с 4.4%. Тези данни не може да се одобряват безусловно поради договорите на зелено, които се подписват на ранен стадий, а се вписват отсрочено във времето – когато постройката към този момент има акт 16. Те са обяснението, че записаният растеж на сделките през второто тримесечие на 2019 година е впечатляващите 7.74%. " Той отразява множеството разрешителни за градеж, издадени преди година и половина ", разяснява Гергана Тенекеджиева. Според нея обаче растежът идва и от дейния пазар. Предлагането е налице – и на нови, и на остарели здания, а търсенето продължава да го изпреварва.
" През 2016 - 2018 година се наблюдаваше забележителният растеж на нови планове, които за разлика от тези преди рецесията са съсредоточени на положителни местоположения. Ако приемем, че междинният период за развиване на един жилищен план е от 2 до 2.5 години, е разумно, че през цялата 2018 година се наблюдаваше прочут растеж на вписаните покупко-продажби, включително и ипотеки ", споделя Георги Георгиев. Със завършването на тези планове може да има известно закъснение при вписването на нови покупко-продажби, посочи той.
Кога ще паднат наемите
Множеството стартирани жилищни планове подклаждат и прогнозите за спад в наемните цени в София. Очакванията са, че когато постройките бъдат приключени, купувачите на зелено с капиталова цел ще излязат на наемния пазар с жилищата си. Засега обаче не се вижда изразен спад в наемите. " При наемите има ту дефицит, ту засищане и не може да се каже, че има промени ", споделя Младен Митов. Гергана Тенекеджиева също дефинира наемите като постоянни, с нормалните разлики съгласно региона и сезона. " Есента, когато започва академичната година, търсенето на парцели чартърен е извънредно интензивно. Това прави притежателите не по този начин склонни на договаряния, изключително в известните за задачата региони. Но има и точки в града, в които пазарът е по-слаб, тъй като са надалеч от образователни заведения, от административния център на София или са с по-слабо развита транспортна мрежа ", прибавя тя.
Трудности в спекулативния сегмент
Заради насищането на пазара с наеми спекулативният сегмент (покупките за отдаване чартърен - бел. ред.) също понижава, твърди Младен Митов. " Независимо от пазарните промени това е обществена наклонност, която няма да отшуми. Покупката на жилище за отдаване чартърен е сигурна стъпка, която мъчно ще излезе от мода, изключително на деен наемен пазар, какъвто е софийският ", счита Гергана Тенекеджиева.
Стоян Добрев от организация KK Consulting отбелязва, че една от категориите на пазара, която сега страда, са хората, купили парцели на зелено с концепцията да ги продадат, когато постройката влезе в употреба. " Ако преди три години те изкарваха по 200 евро над това, което са дали на квадратен метър, в този момент предлагането в сегмента е доста огромно и мъчно доближават 50 евро. Този вид купувачи обаче нормално не са обезпокоени финансово и нямат аргументи да бързат да продават ", прибавя той. Според наблюденията му цените на парцелите не просто порастват по-бавно, а въобще не порастват. Гергана Тенекеджиева също загатва, че капиталовите парцели, купени на зелено, които към този момент имат позволение за прилагане, следва да бъдат оповестени за продажба.
Рекордно строителство
Фотограф: Надежда Чипева Краят на 2018 година е интервалът с най-вече издадени позволения за градеж на жилищни обекти. В София в стадий на създаване са 2600 жилищни плана по данни на Георги Георгиев. " Темпът на повишаване на издадените строителни позволения за здания се колебае сред постоянен и възходящ. Най-голям е той в Пловдив – с близо 21% по отношение на предходната година. Но най-сериозно повишаване в броя жилищни единици има в София - с 19%. В столицата през първите шест месеца е почнало строителството на малко над 6500 жилищни единици ", споделя Гергана Тенекеджиева. Тя отбелязва, че на пазара към този момент се появяват и дребни вложители, които вършат дребни здания, което е знак, че упованията на участниците са положителни. " В същото време се постанова купувачите да внимават с непроверените компании, от които купуват, изключително на зелено.
Стабилен пазар към този момент
Броят на издадените строителни разрешителни е единственият индикатор, по който пазарът в този момент се приближава до равнищата отпреди рецесията, споделя Георги Георгиев. Той твърди, че макар забележителния напредък на цените на жилищата - 20% за последните четири години в народен мащаб, приликите с балона отпреди 10 години са незначителни. Основният мотив в разбора на " Райфайзен " и Bulgarian Properties е, че коефициентът на досегаемост (колко кв.м могат да се купят с една междинна заплата) в този момент е 1.23 за София и 0.84 приблизително на национално равнище. През 2008 година същия коефициент за София е бил 3.43.
Младен Митов обръща внимание, че междинните цени в София към момента са под равнищата на тези от интервала 2008-2009 година, когато в пика доближиха нереалистичните 1400 евро на кв.м.
Все още офертите са по-малко от действителните запитвания за покупки, прибавя Гергана Тенекеджиева. " Смятам, че салдото сега е извънредно добър. И двете страни знаят това – купувачите пробват да получат отстъпка в цената, а продавачите всекидневно са авансово решени дали ще отговорят на тези претенции. Тази предвидимост сама по себе си е знак за постоянен пазар ", прибавя тя. Догонващ растеж в дребните регионални градове
Тенденцията на закъснение в растежа на цените на парцелите е годна за София, Пловдив, Варна, Бургас и Русе. Еуфорията обаче се разгръща към по-малките регионални градове като Стара Загора, Плевен, Враца и други Там се следи по-висок догонващ растеж на цените. Хората купуват не за инвестиция, а най-много за жилищни потребности, излиза наяве от разбора на Райфайзенбанк и Bulgarian Properties. Най-активните и динамични пазари като нови планове, предложение от вложители и търсене обаче остават София и четирите огромни регионални града. Повечето от новите планове в тях са с положително качество, локация, проект за развиване и реализация, споделя Георги Георгиев. За последните три години растежът в Пловдив е общо 33%. В града има забележителен брой нови планове в градеж. Средната цена на кв.м в Пловдив през 2019 година доближава 765 евро. Във Варна цените на парцелите се трансформират най-плавно – към края на полугодието цената на кв.м е 837 евро - 7.6% общ напредък за последните три години. В Бургас цените на парцелите нарастват с 19.5% от 2016 година насам. Средната цена на кв.м през тази година доближава 863 евро.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ