Глад за стари жилища, продават се за седмица. София и

Глад за остарели жилища, продават се за седмица. София и Пловдив с максимален спад на покупко-продажбите. Това споделя в изявление за „ Телеграф “ специалистът по недвижими имоти Евгени Василев. Вижте какво още разкрива експертът:
– Г-н Василев, по какъв начин да изберем брокер, с цел да не станем жертва на машинация?
При избора на организация е доста значимо да се изследва каква е историята й, от какъв брой години е на пазара, дали е по-известна, дали е по-позната, има ли задоволително рекомендации от удовлетворени клиенти или сътрудници от други сфери като адвокати или експерти. Препоръчително е да се ревизира професионалната история на съответния брокер, какъв брой години е работил в организацията, какви триумфи има.
Ако при избора на парцел не желаете да допуснете общоприети неточности, по-добре да се обърнете към експерт, а точно брокер съветник. Препоръчително е да го извършите в самото начало. При продажба на парцел посредством тази консултация ще получите съответни препоръки по какъв начин да определите цената на парцела, по какъв начин да се подготвите за продажба, какви ще бъдат стъпките, какъв брой време ще отнеме по отношение на моментното положение на пазара. Ако въпросът е за покупка на парцел, в тази обстановка ще бъдат дадени препоръки за финансовите благоприятни условия, търсенето и функционалността на парцела. Смятам, че брокерът много повече би скъсил процеса на продажба или покупка, в случай че беседва с клиента още в самото начало.
– Кои са неприятните практики на брокери, от които би трябвало да се пазим?
– Около 20 години съм в областта на недвижимите парцели, в това число съм бил и в Управителния съвет на националното съдружие на недвижими парцели. В тази организация се борим точно с неприятни практики на брокери. Някои от най-честите негативни страни са свързани с това, че брокерът няма никаква професионална подготовка и не поучава клиента си кое е най-хубаво за него. Също по този начин не може да се има доста доверие на брокери, които оферират продажба, само че въобще не са виждали парцела. Още по-притеснително е да са го виждали, само че да не са получили позволение за продажба от притежателя. Задължителна процедура е и да се подписва посреднически контракт, с който продавачът разпорежда на брокера да продава парцела.

Друга неприятна процедура е брокерът да получава комисионата си при осъществяване на покупко-продажба и да не продължава връзки с клиента си. Важно е да бъде с клиента си до нотариалното изповядване на договорката. За страдание доста сътрудници не го вършат или от меркантилност, или от неумение и откакто получат възнаграждението си, безусловно зарязват клиентите си. От години се борим с неприятния имидж на брокерите.
– Каква е наклонността на пазара на парцели, има ли към момента засилен интерес, както беше по време на пандемията?
– Все още липсват систематизирани данни за 2023 година, само че мога да дава данни за предходната по отношение на миналата. През 2021-ва в София записаните покупко-продажби са към 37 000, а в Пловдив – към 19 000. Общо в България са 248 000. За 2022 година те са надлежно – 34 000 за София, което е 7% спад на годишна база. В Пловдив са 17 600, което още веднъж е 7% спад, а в България са 242 600, или 2% спад. Изминалата година е и първата от две години насам, през която нямаме растеж.
– Колко време е нужно за една договорка?
– Относно това какъв брой време е нужно една договорка да се завърши – сигурно сега престоят на една оферта е малко по-дълъг спрямо преди – към месец и половина. Преди една година по това време някои покупко-продажби се случваха и за една-две седмици, само че междинният престой на пазара беше към пет седмици. Тук е доста значимо да се посочи дали става въпрос за договорка, която е за покупка на парцел в градеж. В момента покупката на парцел в градеж е малко по-бавна. Ако има вярно ценообразувана оферта, без значение дали за обзаведен парцел или за подобен в неприятно положение, покупко-продажбите се случват в пъти по-бързо – даже в границите на седмица. В момента има дефицит на подготвени артикули.
– Какво се предлага, какво се търси сега?
– Има някои трендове, които се случват генерално след Коронавирус рецесията.

Една от тях е, че продължава миграцията от по-малките обитаеми места към по-големите – най-много Пловдив, София, Варна и Бургас. Втората е смяна на размера и вида жилище, което сменят жителите. Търсят се по-големи жилища. Така наречената междинна класа в България е с много усъвършенствани приходи след Коронавирус и тя влага средства в недвижими парцели, само че главно за лично прилагане.

Друга наклонност след Коронавирус e прекосяване от апартамент към къща. Отново за лично прилагане. Доста известни станаха и жилищата на сутерен, още веднъж с частна зелена повърхност, които въобще не се търсиха преди 10 години и никой не проектираше такива здания. Това също е фактор, който се промени след Коронавирус.

Инфлацията през последните месеци промени малко нещата. Заради растежа на цените клиентите желаят да защитят парите си, като купуват парцели с капиталова цел.
– Какви са трендовете от позиция на градове?
– Със сигурност дребните обитаеми места към Пловдив, родопската яка, регионът към Хасково и Кърджали също мигрират към по-големите регионални градове.

Ако по-отдавна този пазар се движеше главно от британски или немски купувачи, а преди 5-6 години и от съветски купувачи, в този момент се движи главно от български. Вече българите си разрешават и ваканционно жилище. Говорим за жилища най-много две спални и в главните черноморски курорти – Слънчев бряг, Несебър, Созопол. Това не е миграция, а по-скоро търсене на опция за придобиване на още един парцел за прилагане във ваканционен интервал и отдаване чартърен в кратковременен проект.
– Забелязват ли се промени на офертите в процеса на предлагането, на продажбата?
– Случват се отстъпки по време на договарянията, като при подготвени жилища отстъпката е по-малка – сред 3% и 10% от цената на парцела.

При офертите от ново строителство – постройките в градеж, някои вложители са склонни, през призмата на промоция или съответен апартамент, да вършат малко по-големи понижения от над 10%. Такива отстъпки съвсем не се случваха до неотдавна. В началото на предходната година имахме образци за повишаване с 20 хиляди на първичната цена, тъй като са се появили нови купувачи, което е сигнал за неправда на пазара.
– Какви са междинните цени на парцелите сега, може ли да кажем, че балонът се спука?
Много е мъчно да се приказва за цени, тъй като те са разнообразни в обособените градове, а от време на време и даже и в границите на един град.

В София варират от 1000 евро на квадратен метър и стигат до 3-4 хиляди евро. Някои характерни предложения в идеалния център могат да бъдат и над 5 хиляди евро.

Едно приблизително практическо жилище сега в постройка в градеж е приблизително 1300-1600 евро на квадратен метър. Диапазонът е доста необятен и има доста разнородни предложения. В някои региони на Пловдив доближават по цени столични квартали. Генерално Пловдив много стопи разликата със София в последните 2-3 години. В един миг цените там бяха до 50% по-ниски. Сега разликата е сред 10% и 20% за подобен парцел.

Всъщност няма балон, а по-скоро придвижване при цените, която се следи приблизително на всеки 10 години. В момента сме в цикъл на балансиране – това са цените, които клиентите са подготвени да платят и сега мъчно биха платили по-висока сума. Но има доста предпоставки, които занапред ще подвигат цените на недвижимите парцели в международен мащаб.

Завършил е съветската гимназия „ А. С. Пушкин “

Придобива поредно няколко магистърски степени в Университета за национално и международно стопанство: магистър по маркетинг и мениджмънт, магистър по туризъм, магистър по бизнес с недвижими имоти