Мирослав Владимиров, Ера България: Пазарът „на зелено“ ще ...
- Г-н Владимиров, по какъв начин се развива пазарът на жилища в Пловдив в последните месеци - какви са наблюденията ви, желани местоположения, цени?
- Пазарът на парцели в Пловдив като цяло следва общия за страната тренд. Нашите наблюдения са, че кварталите „ Тракия “ и „ Христо Смирненски “ са желани от младите фамилии основно заради обстоятелството, че са с добра инфраструктура, положително озеленяване и голям брой търговски обекти. Традиционно квартал „ Кършияка “ е издирван като влиятелна локация от клиенти с по-голям бюджет.
- Не е ли парадоксално освен това интензивно строителство в Пловдив, да вземем за пример към момента се приказва за незадоволително предложение на парцели? И за дефицит на подготвени жилища, каквито търсят купувачите?
- Субективното ни чувство за даден развой доста постоянно се разминава с неговите действителни измерения. За 2020 година в България са въведени в употреба 2,23 жилища на 1000 души население, а за 2021 година са 2,25, а в Пловдив са 2,8. За съпоставяне, в други европейски страни, в които степента на претъпканост на жилищата е надалеч по-ниска от тази у нас, жилищното строителство е доста по-интензивно. За Полша данните сочат 5,79 жилища на 1000 души, Белгия - 5,45, Словакия - 3,94, Чехия - 3,22, т.е. макар нашето усещане
жилищното строителство у нас се развива с по-скромни темпове.
Ясно отчетлива обаче е наклонността за растеж през последните няколко години, като в Пловдив за първите шест месеца на тази година е почнало строителството на 1428 нови жилища, това е най-големият размер за последните 12 години.
- Купува ли към момента българинът „ на зелено “?
- Събитията от последната година и половина (инфлация, война и т.н.) покачиха доста несигурността във връзка с разноските за строителство, внесоха неустановеност в определянето на бъдещите продажни цени, механизмите на индексиране и така нататък Това направи по-трудно договарянето сред бизнесмените и купувачите за продажби в такава ранна фаза на строителния развой. Необходимо е време участниците на пазара да се приспособят към новата обстановка и да изградят справедливи механизми за актуализиране на цените. Рискът, обвързван с несигурността в цените, ще остане и през идващите няколко години, тъй като инфлацията затихва с течение на времето, само че не изчезва. Пазарът на „ зелено “, от своя страна, изисква по-голяма предвидимост на разноските, а оттова - на цените, като той най-вероятно ще се възвърне, когато инфлацията затихне, а пазарът и средата, като цяло, станат по-предвидими.
- Кои фактори движат пазара на парцели сега?
- Пазарът на жилища у нас е движен главно от фактори, които имат дълготрайно влияние, и те са свързани с качественото ни на живот. Това са високата степен на претъпканост на жилищата у нас, 46,6% (за 2021 г.) от семействата в градовете живеят в пренаселени жилища, при приблизително 19,9% за Европейски Съюз.
Всеки втори човек във възрастовата група 25-29 години живее в пренаселено жилище,
т.е. с родителите си. Така че няма нищо по-естествено от това младежи, основали семейство, да излязат на пазара на парцели и да потърсят свое лично жилище. Средният размер жилище у нас е с 18 кв.м по-малко от междинното за Европейски Съюз, а междинният брой стаи е 1,3 на човек, при 1,77 за Европейски Съюз. Само тези няколко характерности задоволително ясно разказват качеството и комфорта на живот у нас. Всичко това, дружно с растежа на приходите, образуват основите фактори, които обуславят устойчивото търсене на жилища. Поведението на лихвените проценти и инфлацията също оказват непосредствено влияние върху търсенето.
- Има ли балон на имотния ни пазар?
- Не мисля, че има учредения да считаме, че пазарът на недвижими парцели е надценен, т.е., че има балон. За последните седем години номиналните цени на жилищата са нарастнали с 54,48%, или приблизително със 7,78% на година. Дефлираният показател на цените на жилищата, т.е. този, който мери растежа на цените по отношение на растежа на разноските за извънредно ползване на семействата, демонстрира, че те са нарастнали с 33,43%, т.е. „ изваждайки “ инфлация в частните разноски,
действителният растеж на цените на жилищата за последните седем години е приблизително с 4,7%
на годишна база. Подобен растеж на цените просто е изражение на обстоятелството, че на пазара има стабилно търсене, което новото строителство и предлагането като цяло не може да удовлетвори. В научната литература има формулировка за това на какви условия би трябвало да отговори един жилищен пазар, с цел да се смята, че той е надценен. В общия случай, с цел да се смята, че има балон на пазара, би трябвало действителните цени да са се удвоили най-малко за интервал от пет години и /или да са се нараснали с най-малко 50% през последния тригодишен интервал. И не на последно място - Европейската комисия в границите на процедурата за следене на макроикономически несъответствия (Macroeconomic Imbalance Procedure) е определила прагова стойност на 6% на дефлирания показател на цените, над който един пазар на парцели се смята за надценен. Видно е, че по тези критерии трудно бихме могли да приказваме за балон на имотния пазар.
- Твърдите, че цените у нас следват развиването на цените в Европа. Логично ли е това, в случай че сме толкоз надалеч от европейците в стандарта на живот и приходите на семействата?
- Фактите са такива. За последните седем години цените у нас изпреварват междинните за Европейски Съюз с 1,6% средногодишно. Доходите на семейства у нас порастват с по-бърз ритъм от тези на 2/3 от страните в Европейски Съюз и това е устойчива наклонност. Ако през 2018 година да вземем за пример приходите бяха 38% от междинните за еврозоната, то през 2020-а те са 44%. Това е един натурален развой на доближаване (конвергенция) на цените и приходите. Но цените, измерени в лева./кв.м, не престават да са най-ниските в Европейски Съюз. Този развой на конвергенция на цените и приходите ще продължи и в бъдеще и нашата стопанска система ще се приближава и като цени, и като приходи до междинните за Евросъюза стойности.
- Войната в Украйна се отрази на пазара на парцели у нас. Купуват ли украинците жилища у нас, или избират да се настаняват чартърен? Каква е обстановката в черноморските ни градове?
- Украинските жители, които краткотрайно пребиват у нас, нямат дълготрайни ползи и заради тази причина те не демонстрират важен интерес към закупуване на парцели. Те са доста дейни на пазара на наеми и мощното търсене от тяхна страна докара до скок на наемите. Особено по Черноморието ни, където се откриха доста от тях.
ВИЗИТКА
Мирослав Владимиров преподава в Икономически университет - Варна, където е основен асистент в катедра " Управление и администрация ". Той е лекар по стопанска система.
Член е на Съвета на шефовете на „ ЕРА България “.
- Пазарът на парцели в Пловдив като цяло следва общия за страната тренд. Нашите наблюдения са, че кварталите „ Тракия “ и „ Христо Смирненски “ са желани от младите фамилии основно заради обстоятелството, че са с добра инфраструктура, положително озеленяване и голям брой търговски обекти. Традиционно квартал „ Кършияка “ е издирван като влиятелна локация от клиенти с по-голям бюджет.
- Не е ли парадоксално освен това интензивно строителство в Пловдив, да вземем за пример към момента се приказва за незадоволително предложение на парцели? И за дефицит на подготвени жилища, каквито търсят купувачите?
- Субективното ни чувство за даден развой доста постоянно се разминава с неговите действителни измерения. За 2020 година в България са въведени в употреба 2,23 жилища на 1000 души население, а за 2021 година са 2,25, а в Пловдив са 2,8. За съпоставяне, в други европейски страни, в които степента на претъпканост на жилищата е надалеч по-ниска от тази у нас, жилищното строителство е доста по-интензивно. За Полша данните сочат 5,79 жилища на 1000 души, Белгия - 5,45, Словакия - 3,94, Чехия - 3,22, т.е. макар нашето усещане
жилищното строителство у нас се развива с по-скромни темпове.
Ясно отчетлива обаче е наклонността за растеж през последните няколко години, като в Пловдив за първите шест месеца на тази година е почнало строителството на 1428 нови жилища, това е най-големият размер за последните 12 години.
- Купува ли към момента българинът „ на зелено “?
- Събитията от последната година и половина (инфлация, война и т.н.) покачиха доста несигурността във връзка с разноските за строителство, внесоха неустановеност в определянето на бъдещите продажни цени, механизмите на индексиране и така нататък Това направи по-трудно договарянето сред бизнесмените и купувачите за продажби в такава ранна фаза на строителния развой. Необходимо е време участниците на пазара да се приспособят към новата обстановка и да изградят справедливи механизми за актуализиране на цените. Рискът, обвързван с несигурността в цените, ще остане и през идващите няколко години, тъй като инфлацията затихва с течение на времето, само че не изчезва. Пазарът на „ зелено “, от своя страна, изисква по-голяма предвидимост на разноските, а оттова - на цените, като той най-вероятно ще се възвърне, когато инфлацията затихне, а пазарът и средата, като цяло, станат по-предвидими.
- Кои фактори движат пазара на парцели сега?
- Пазарът на жилища у нас е движен главно от фактори, които имат дълготрайно влияние, и те са свързани с качественото ни на живот. Това са високата степен на претъпканост на жилищата у нас, 46,6% (за 2021 г.) от семействата в градовете живеят в пренаселени жилища, при приблизително 19,9% за Европейски Съюз.
Всеки втори човек във възрастовата група 25-29 години живее в пренаселено жилище,
т.е. с родителите си. Така че няма нищо по-естествено от това младежи, основали семейство, да излязат на пазара на парцели и да потърсят свое лично жилище. Средният размер жилище у нас е с 18 кв.м по-малко от междинното за Европейски Съюз, а междинният брой стаи е 1,3 на човек, при 1,77 за Европейски Съюз. Само тези няколко характерности задоволително ясно разказват качеството и комфорта на живот у нас. Всичко това, дружно с растежа на приходите, образуват основите фактори, които обуславят устойчивото търсене на жилища. Поведението на лихвените проценти и инфлацията също оказват непосредствено влияние върху търсенето.
- Има ли балон на имотния ни пазар?
- Не мисля, че има учредения да считаме, че пазарът на недвижими парцели е надценен, т.е., че има балон. За последните седем години номиналните цени на жилищата са нарастнали с 54,48%, или приблизително със 7,78% на година. Дефлираният показател на цените на жилищата, т.е. този, който мери растежа на цените по отношение на растежа на разноските за извънредно ползване на семействата, демонстрира, че те са нарастнали с 33,43%, т.е. „ изваждайки “ инфлация в частните разноски,
действителният растеж на цените на жилищата за последните седем години е приблизително с 4,7%
на годишна база. Подобен растеж на цените просто е изражение на обстоятелството, че на пазара има стабилно търсене, което новото строителство и предлагането като цяло не може да удовлетвори. В научната литература има формулировка за това на какви условия би трябвало да отговори един жилищен пазар, с цел да се смята, че той е надценен. В общия случай, с цел да се смята, че има балон на пазара, би трябвало действителните цени да са се удвоили най-малко за интервал от пет години и /или да са се нараснали с най-малко 50% през последния тригодишен интервал. И не на последно място - Европейската комисия в границите на процедурата за следене на макроикономически несъответствия (Macroeconomic Imbalance Procedure) е определила прагова стойност на 6% на дефлирания показател на цените, над който един пазар на парцели се смята за надценен. Видно е, че по тези критерии трудно бихме могли да приказваме за балон на имотния пазар.
- Твърдите, че цените у нас следват развиването на цените в Европа. Логично ли е това, в случай че сме толкоз надалеч от европейците в стандарта на живот и приходите на семействата?
- Фактите са такива. За последните седем години цените у нас изпреварват междинните за Европейски Съюз с 1,6% средногодишно. Доходите на семейства у нас порастват с по-бърз ритъм от тези на 2/3 от страните в Европейски Съюз и това е устойчива наклонност. Ако през 2018 година да вземем за пример приходите бяха 38% от междинните за еврозоната, то през 2020-а те са 44%. Това е един натурален развой на доближаване (конвергенция) на цените и приходите. Но цените, измерени в лева./кв.м, не престават да са най-ниските в Европейски Съюз. Този развой на конвергенция на цените и приходите ще продължи и в бъдеще и нашата стопанска система ще се приближава и като цени, и като приходи до междинните за Евросъюза стойности.
- Войната в Украйна се отрази на пазара на парцели у нас. Купуват ли украинците жилища у нас, или избират да се настаняват чартърен? Каква е обстановката в черноморските ни градове?
- Украинските жители, които краткотрайно пребиват у нас, нямат дълготрайни ползи и заради тази причина те не демонстрират важен интерес към закупуване на парцели. Те са доста дейни на пазара на наеми и мощното търсене от тяхна страна докара до скок на наемите. Особено по Черноморието ни, където се откриха доста от тях.
ВИЗИТКА
Мирослав Владимиров преподава в Икономически университет - Варна, където е основен асистент в катедра " Управление и администрация ". Той е лекар по стопанска система.
Член е на Съвета на шефовете на „ ЕРА България “.
Източник: marica.bg
КОМЕНТАРИ