Как договорите за покупка на имот могат да се развалят заради Covid-19
© Цветелина Белутова За създателите
Адв. Ралица Тихова и
адв. Красина Панова са част от екипа на адвокатско сдружение " Пенков, Марков и сътрудници ". В последните години следим забележителен растеж на продажбите на жилища, новоотпуснатите заеми, издадените разрешителни за градеж и започващо ново строителство. В тези години на стопански напредък специалистите отчитаха и повишаване на капиталовата интензивност на пазара на жилища в столицата, в това число и от купувачи от други градове. Именно в резултат на нарасналото търсене, се стигна да високи междинни цени на жилищата, доколкото закупуването на парцел в столицата се тиражира като една от най-сигурните дълготрайни вложения, поради опцията да се отдават чартърен дълготрайно или посредством краткосрочни наеми през платформи като Airbnb, както и идните положителни вероятности за развиване в града.
До настъпване на пандемията COVID-19 и купувачите, и продавачите единомислещо твърдяха, че пазарът е във прогресивен тренд и е време за подписване на покупко-продажби. Продължаващото разпространяване на COVID-19 както в България, по този начин и световно обаче докара до непредвидени, невиждани ограничения за сигурност, спад в даването на транспортни и туристически услуги, което може да докара и до стопански вакуум и финансова неустановеност.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Най-честите въпроси, пред които се изправят всички пазарни участници, а точно купувачи, вложители и строители, сключили предварителни контракти за покупко-продажба на недвижими парцели, цената по които не е платена към сегашния миг, е дали пазарните условия няма да са радикално разнообразни по времето, когато договорът им ще бъде финализиран, и какви ще са последствията от пандемията COVID-19.
В този подтекст задачата на тази публикация е да даде отговор на въпросите дали страните могат да желаят изменение и/или преустановяване на контракта заради основна смяна на стопанските условия, в случай че в контракта им няма експлицитна уговорка, уреждаща сходни хипотези, както и какви са правните средства и начини за отбрана на техните права и законни ползи и дали при избрани предпоставки могат да се базират на института " стопанска нетърпимост ". Съществен е и въпросът какъв брой необятен е кръгът от лица, които са правно легитимирани да се базират на " стопанската нетърпимост ", а точно дали това са единствено търговците, или и физическите лица.
Какво е стопанска нетърпимост?
На първо място следва да бъде маркирано, че за стопанската нетърпимост (clausula rebus sic stantibus) можем да приказваме едвам ако в резултат на пандемията COVID-19 настъпи фрапантна смяна в икономическата обстановка и настъпи внезапен значителен срив на цените на пазара на недвижими парцели и/или хиперинфлация (като второто е доста по-малко евентуално с оглед обвързаността на лв. с еврото и кардиналната непоклатимост на банковата система).
Кога ще се приложи институтът на стопанска нетърпимост?
Непоносимостта е юридически факт, който има следните детайли: Валидно подписан контракт, чието осъществяване не е приключило най-малко за страната, която се базира на стопанската нетърпимост, като осъществяването на тази страна би трябвало да е кардинално допустимо. Чувствителна, фрапантна смяна на съотношението в цената на насрещните престации спрямо момента на подписване на контракта, към който страните са ги смятали еквивалентни. Настъпили след подписване на контракта събития, които страните не са могли и не са били длъжни да плануват. Причинна връзка сред настъпилите непредвидени и непредвидими условия и нарушената равностойност. За да е налице стопанска нетърпимост, следва да е настъпило изключително значително изменение на икономическото състояние по отношение на съществувалото преди възникването на задължението, при което осъществяването обективно би довело до неправдив и обществено непростим резултат за една от страните, като запазването на съществуващата облигационна връзка би довело до непозволено и в прорез със справедливостта ощетяване на едната страна по контракта. В случай че сте сключили прелиминарен контракт за покупко-продажба на парцел, то вие ще сте в обстановка на стопанска нетърпимост, в случай че цените на пазара фрапантно спаднат по отношение на контрактуваната по прелиминарен контракт цена за парцела.
Кои лица могат да се базират на стопанска нетърпимост?
Макар стопанската нетърпимост да е уредена в Търговския закон, следва да се има поради, че в него се съдържат правила, които са използвани освен в комерсиалното, само че и в гражданското право - такива са институтите на непреодолимата мощ и на стопанската нетърпимост. С оглед това може да се изведе един общ принцип, който посредством аналогията на правото да откри приложение освен в комерсиалното, само че и в гражданското право, а точно че на стопанска нетърпимост могат да се базират както търговци, по този начин и физически лица.
Как може да се позовете на стопанска нетърпимост?
Позоваването на стопанската нетърпимост става по правосъден ред и по тази причина следва да се схваща като опция съдът да се намеси в гражданските правни отношения и да промени и/или приключи един контракт напълно или частично при избрани условия. Затова и институтът на стопанската нетърпимост е изключение от общия принцип в националното ни законодателство, че договорът може да бъде изменян единствено по взаимното единодушие на страните по него.
Основната цел на желае по член 307 от Търговски закон е да не се допусне незаслужено икономическо обедняване или даже опустошаване на едната страна по договорката и непредвидена, несправедлива облага за другата страна по аргументи, за които страните нито имат виновност, нито са могли да плануват
При уважаване на иск по член 307 от Търговски закон съдът трансформира, респективно приключва правната връзка отсега нататък, преди да са настъпили предпоставките за търсене на осъществяване на поетите с контракта отговорности. Ако един контракт бъде преустановен, направени по него предплатени заплащания ще подлежат на връщане, както и даден аванс, защото повода за несключване на окончателния контракт няма да бъде отговорното държание на искащата изменение/прекратяване на контракта страна.
Адв. Ралица Тихова и
адв. Красина Панова са част от екипа на адвокатско сдружение " Пенков, Марков и сътрудници ". В последните години следим забележителен растеж на продажбите на жилища, новоотпуснатите заеми, издадените разрешителни за градеж и започващо ново строителство. В тези години на стопански напредък специалистите отчитаха и повишаване на капиталовата интензивност на пазара на жилища в столицата, в това число и от купувачи от други градове. Именно в резултат на нарасналото търсене, се стигна да високи междинни цени на жилищата, доколкото закупуването на парцел в столицата се тиражира като една от най-сигурните дълготрайни вложения, поради опцията да се отдават чартърен дълготрайно или посредством краткосрочни наеми през платформи като Airbnb, както и идните положителни вероятности за развиване в града.
До настъпване на пандемията COVID-19 и купувачите, и продавачите единомислещо твърдяха, че пазарът е във прогресивен тренд и е време за подписване на покупко-продажби. Продължаващото разпространяване на COVID-19 както в България, по този начин и световно обаче докара до непредвидени, невиждани ограничения за сигурност, спад в даването на транспортни и туристически услуги, което може да докара и до стопански вакуум и финансова неустановеност.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики Най-честите въпроси, пред които се изправят всички пазарни участници, а точно купувачи, вложители и строители, сключили предварителни контракти за покупко-продажба на недвижими парцели, цената по които не е платена към сегашния миг, е дали пазарните условия няма да са радикално разнообразни по времето, когато договорът им ще бъде финализиран, и какви ще са последствията от пандемията COVID-19.
В този подтекст задачата на тази публикация е да даде отговор на въпросите дали страните могат да желаят изменение и/или преустановяване на контракта заради основна смяна на стопанските условия, в случай че в контракта им няма експлицитна уговорка, уреждаща сходни хипотези, както и какви са правните средства и начини за отбрана на техните права и законни ползи и дали при избрани предпоставки могат да се базират на института " стопанска нетърпимост ". Съществен е и въпросът какъв брой необятен е кръгът от лица, които са правно легитимирани да се базират на " стопанската нетърпимост ", а точно дали това са единствено търговците, или и физическите лица.
Какво е стопанска нетърпимост?
На първо място следва да бъде маркирано, че за стопанската нетърпимост (clausula rebus sic stantibus) можем да приказваме едвам ако в резултат на пандемията COVID-19 настъпи фрапантна смяна в икономическата обстановка и настъпи внезапен значителен срив на цените на пазара на недвижими парцели и/или хиперинфлация (като второто е доста по-малко евентуално с оглед обвързаността на лв. с еврото и кардиналната непоклатимост на банковата система).
Кога ще се приложи институтът на стопанска нетърпимост?
Непоносимостта е юридически факт, който има следните детайли: Валидно подписан контракт, чието осъществяване не е приключило най-малко за страната, която се базира на стопанската нетърпимост, като осъществяването на тази страна би трябвало да е кардинално допустимо. Чувствителна, фрапантна смяна на съотношението в цената на насрещните престации спрямо момента на подписване на контракта, към който страните са ги смятали еквивалентни. Настъпили след подписване на контракта събития, които страните не са могли и не са били длъжни да плануват. Причинна връзка сред настъпилите непредвидени и непредвидими условия и нарушената равностойност. За да е налице стопанска нетърпимост, следва да е настъпило изключително значително изменение на икономическото състояние по отношение на съществувалото преди възникването на задължението, при което осъществяването обективно би довело до неправдив и обществено непростим резултат за една от страните, като запазването на съществуващата облигационна връзка би довело до непозволено и в прорез със справедливостта ощетяване на едната страна по контракта. В случай че сте сключили прелиминарен контракт за покупко-продажба на парцел, то вие ще сте в обстановка на стопанска нетърпимост, в случай че цените на пазара фрапантно спаднат по отношение на контрактуваната по прелиминарен контракт цена за парцела.
Кои лица могат да се базират на стопанска нетърпимост?
Макар стопанската нетърпимост да е уредена в Търговския закон, следва да се има поради, че в него се съдържат правила, които са използвани освен в комерсиалното, само че и в гражданското право - такива са институтите на непреодолимата мощ и на стопанската нетърпимост. С оглед това може да се изведе един общ принцип, който посредством аналогията на правото да откри приложение освен в комерсиалното, само че и в гражданското право, а точно че на стопанска нетърпимост могат да се базират както търговци, по този начин и физически лица.
Как може да се позовете на стопанска нетърпимост?
Позоваването на стопанската нетърпимост става по правосъден ред и по тази причина следва да се схваща като опция съдът да се намеси в гражданските правни отношения и да промени и/или приключи един контракт напълно или частично при избрани условия. Затова и институтът на стопанската нетърпимост е изключение от общия принцип в националното ни законодателство, че договорът може да бъде изменян единствено по взаимното единодушие на страните по него.
Основната цел на желае по член 307 от Търговски закон е да не се допусне незаслужено икономическо обедняване или даже опустошаване на едната страна по договорката и непредвидена, несправедлива облага за другата страна по аргументи, за които страните нито имат виновност, нито са могли да плануват
При уважаване на иск по член 307 от Търговски закон съдът трансформира, респективно приключва правната връзка отсега нататък, преди да са настъпили предпоставките за търсене на осъществяване на поетите с контракта отговорности. Ако един контракт бъде преустановен, направени по него предплатени заплащания ще подлежат на връщане, както и даден аванс, защото повода за несключване на окончателния контракт няма да бъде отговорното държание на искащата изменение/прекратяване на контракта страна.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ