Αντίο (довиждане на гръцки, б.ред.), Alpha Bank! С пакетна сделка

Αντίο (довиждане на гръцки, б.ред.), Alpha Bank! С пакетна договорка за три имота и две къщи в София завърши процесът по продажбата на портфолиото парцели на гръцкия трезор в България. Банката стартира да се разделя с активите си в страната, множеството добити от длъжници, откакто през 2015 година бизнесът на локалния й клон беше платен от Пощенска банка, отделение на Eurobank, също с централа в Атина, заяви „ Капитал “. Част от активите останаха отвън обсега на договорката. Повечето парцели бяха обособени в обособени сдружения, които Alpha Bank поетапно разпродаваше през последните близо 10 години.

Сделка за остатъчно портфолио

Към последния пакет е имало огромен интерес, най-много от обособени хора за обособени активи. „ Като сдружение, което се занимава с придобиване и ръководство на портфолиа от проблематични активи и проблематични вземания, ние предлагаме цялостни решения и предложихме да купим целия пакет с останалите парцели на банката, за които не беше открит самостоятелен покупател “, разяснява за „ Капитал “ Николай Диков, изпълнителен шеф на Atland Investments („ Атланд инвестмънтс “) – профилираното сдружение за проблематични парцели и необслужвани корпоративни заеми на AG Capital – група компании за недвижими парцели, учредена от Христо Илиев, която ръководи планове в България, Румъния и Полша.

Къщата на бул. „ Васил Левски “ 43 е единична недвижима архитектурна полезност от локално значение. Построена е през 1910 година пo план на арх. Никола Лазаров за Никола Имаретски – yпpaвлявaл Дирекцията на статистиката през 1899 година

В „ Атекс пропъртис “ – сдружението покупател по договорката с Alpha Bank, „ Атланд инвестмънтс 2 “ е съучастник с еднакъв дял с компанията „ Кефер “ на Николай Нешев. „ Кефер “ е притежател на CrediLink – първата небанкова финансова институция за ипотечни заеми в страната, която финансира с до 500 хиляди евро след самостоятелна преценка сдружения, които нямат достъп до банково финансиране. В групата има и австрийски сътрудници – някогашни банкери с опит в distressed assets (проблемни активи).

Самата договорка е траяла към две години и половина. Макар и пакетна, на процедура е протекла на два стадия. И съгласно източници от пазара е за малко над 30 млн. лв..

Купувачите – в партньорство

Известно е било, че Alpha Вank се разделяла с активите си в страната, само че в това отношение самата банка не е била самодейна. Николай Диков изясни, че контактът им с Атина в тази ситуация е бил по линия на фонда Apollo Global Management, с който Atland Investments има близо десетгодишно партньорство в придобиването на портфейли с номинал 150 млн. евро. За тази договорка Atland се обърнали към CrediLink, още веднъж сътрудник с интернационално присъединяване, с който в предишното са имали и други покупко-продажби.

„ Допълваме се. Те имат огромен опит при ръководството на парцели и мощни позиции при организациите. Ние сме по-силни във финансовата част като намиране на финансиране и опит с distressed assets “, разяснява Николай Нешев. Уточни, че техни взаимни планове са били пловдивската „ Хюманита “ и жилищна постройка в „ Младост “.

Имотите в портфолиото

В портфолиото от парцели по договорката влиза масив от 82.6 дка в местността Юбилейна гора в столичния квартал „ Овча купел “. Четирите УПИ, от които е формиран, са забавни като локация, мащаб и капацитет за строителство, а и всеки от тях самичък по себе си е квартал. Особено скъпо е, че за тази територия има влезнал в действие проект по чл.16 от Закон за устройство на територията (виж по-надолу).

Теренът от 81.3 дка на някогашния „ Логистичен парк Перник “ е с достъп до пътя за Кюстендил и подобаващ за логистика. Земята от 5 дка в Бистрица е земеделска като статут, само че с капацитет за жилищно строителство. В съседство с нея сега се строи („ Бистрица Терасите “).

Двете здания се намират в историческия център на София – и са с РЗП към 750 и над 1100 кв.м, свободни от наематели. Къщата на бул. „ Васил Левски “ 43 е единична недвижима архитектурна полезност от локално значение. Построена е през 1910 година пo план на арх. Никола Лазаров за Никола Имаретски – yпpaвлявaл Дирекцията на статистиката през 1899 година По-голяма, само че върху по-малък имот, е постройката на ул. „ Екзарх Йосиф “ 66. В момента и двете се оферират на уеб страницата на Unique Estates/Christie’s надлежно за 4.2 и 3.4 млн. евро.

Регистрите сочат, че множеството от активите са били на изпадналото в неплатежоспособност и след това оздравявано сдружение „ Кестрел инвестмънт България “ с шеф Васил Проданов. Впоследствие то е добито от Alpha Bank и парцелите са в сдружение на банката „ Ей Джи Ай – Би Ар и Партисипейшънс 4 “.

Финално в това сдружение остава единствено земята в „ Овча купел “. „ Атекс пропъртис “ го купуват в края на 2023 година Преди тази договорка останалите активи са извадени и обособени в обособени сдружения. Сделките за тях, както и за „ Логистичен парк Перник “, са финализирани в края на 2024 година

Подробности за договорката

„ Сделката е пакетна. И купувачът, и продавачът се интересувахме от транзакцията сложно. Договорихме цената за портфолиото още през 2023 година, когато беше подписан и договорът “, изясни Николай Диков. Финансирана е отчасти с заем 12.7 млн. лв. от Търговска банка Д, взет през 2023 година Всичко останало е финансирано със лични средства.

Според Диков аргументите за по-дългия период са желанието на продавача да раздели в обособени сдружения по свои корпоративни съображения, както и осъществяването на избран набор спомагателни условия. „ Това са активи, придобивани като проблематични от банката и всеки има друга история “, изясни той.

Необходимостта от делене на парцелите в обособени сдружения юрист Женя Димитрова от CMS Sofia изясни с опцията за това всеки актив да бъде добит според от осъществяването на съответните условия за това. По този метод се реализира и мечтаната от страните етапност на договорката. Адв. Димитрова оглавява процедура „ Недвижими парцели “ в „ Си Ем Ес София “ (CMS Sofia) – правната адвокатска фирма, съветвала Alpha Bank по всички покупко-продажби от портфолиото й (без магазина на Carrefour в Бургас).

Консултантите на купувача са от адвокатско сдружение „ Георгиев, Тодоров и ко “ (адв. Миглена Пенева и адв. Виктор Герджиков).

От CMS изясняват, че са съдействали на Alpha Bank по комплицирани исторически проблеми, свързани с активите, които е трябвало да бъдат решени по отношение на продажбата им.

Женя Димитрова посочи, че при парцелите в „ Овча купел “ да вземем за пример проблем са се оказали неточности при правенето на проекта по член 16 на Закон за устройство на територията – проект за първата регулация на територията. Известно е, че с този тип проекти общината придобива пpoцeнтнa чacт oт плoщтa нa обхванатите имoти за създаване на улици, на обекти на зелената система, на обществената инфраструктура.

Тази процентна част не може да бъде по-голяма от 25%. В подмяна засегнатите притежатели, получават равностойни урегулирани парцели при вземане предвид на местоположението им, само че не и на точните им имотни граници. В случая коефициентът на редукция е бил повишен във връзка с някои от парцелите, а и казусът е бил комплициран от неточност в предишен документ за благосъстоятелност. Решаването на проблема лишава на CMS повече от година дейни дейности пред НАГ и регион „ Овча купел “, които спомагат за отстраняването му. Сега съществуването на проект по член 16 е неоспорим плюс за масива, чиято величина също така е и рядко срещана в София в последно време.

„ Успешно освободихме една от постройките от наемател с от дълго време преустановен контракт за наем по правосъден ред. Преодоляхме несъответстващи на закона практики в някои служби по вписванията във връзка с изтриване на обезпечения “, прибавя адв. Димитрова.

Бъдещето на парцелите

Финалното решение ще вземат вложителите, сподели Николай Диков. За всеки от активите имаме разнообразни тактики – за развиване, за продажба. „ Ние като компания сме фокусирани върху придобиване и ръководство на проблематични активи, решаваме въпросите, свързани с тях, и прибавяме стойност посредством деен asset мениджмънт, тъй че парцелите да са по-атрактивни за пазара. За терените всекидневно създаваме ПУП-ове, можем да променим предназначението, в случай че считаме, че е по-подходящо, за постройките – те могат да бъдат реновирани и репозиционирани “, изясни той.

С последната договорка Alpha Вank завършва с парцелите, добити от длъжници в България.

Хронология на продажбите

Първата огромна договорка за портфолио парцели на Alpha Bank е през 2019 година Тогава „ БСАМ Гардънс “ купува офис постройките на „ Рачо Петков Казанджията “ 4 (в сдружението „ Сердика 2009 “) и „ Офиси Шейново “, а също и жилищните здания „ Апартаменти Шейново “ и „ Шейново резиденс “. „ БСАМ Гардънс “ е компания на „ Грийнлайф “ на Николай Пехливанов.

Пред 2020 година гръцкият предприемач Продромос Мавропулос купи мола във Велико Търново на цена към 11-12 млн. евро. Alpha Bank става притежател на комерсиалния център през 2012 година поради неприятен капиталов заем. Молът беше в активите на сдружението й „ Ей Джи Ай – Би Ар И партисипейшънс 3 “, което Мавропулос закупи през сдружението си „ ВТ мол “.

През 2021 година терен от малко над 2 дка на бул. „ Тодор Александров “ в София става благосъстоятелност на „ ББК инвестмънт “ – сдружение, обвързвано с групата на „ Олива “.

През 2022 година стартират договарянията за настоящия пакет парцели, довели до покупко-продажбите в края на 2023 и на 2024 година

През 2024 година някогашната централа на Alpha Вank на бул. „ Цариградско шосе “ в София беше купена от сдружението „ Спейс естейтс “ за задачите на българския авиокосмически производител „ Ендуросат “. С цена 20-21 млн. евро това беше една от огромните капиталови покупко-продажби на годината. CMS означават, че и с техен принос финално договорката е завършила за към два месеца. Преди това парцелът беше заключен близо девет години от спор за терена с Българска академия на науките.

В края на 2024 година и някогашният магазин Carrefour в първия мол в Бургас – Burgas Plaza стана благосъстоятелност на бургаския предприемач Стоян Караненов, който преди този момент закупи и мола. Заради необслужвани заеми против 11.6 млн. лева частта с хипермаркета беше минала в благосъстоятелност на Alpha Bank, която я трансферира на свое сдружение за неприятни заеми – „ Ей Джи Ай – Би Ар и партисипейшънс 2БГ “. Негов покупател е „ ДАС Шопинг Център Бургас 2 “.

Автор: narod.bg