Знаете съдбата на балоните – някои се пукат с гръм

Знаете ориста на балоните – някои се пукат „ с гръм и тропот “, други летят все по-високо в небето, трети (почти) незабелязано се спихват. Ако приказваме за „ надутите “ цени на жилищата, в идните месеци най-вероятно ще забележим последния сюжет, написа Сега.

„ Прегряване “, „ балон “, „ повратна точка “, „ надценени “ – брокери, банкери и самостоятелни анализатори все по-често употребяват такива тревожни думи, когато разясняват какво се случва на имотния пазар у нас. Дори банкерите, които по природа са внимателни и доста обрани в оценките, към този момент приказват за „ червени лампи “.

Жегата на имотния пазар доближи рискови градуси – изключително в София. Само за година цените на жилищата в столицата са пораснали с 22%, а в една четвърт от кварталите скокът е над 30% (при сравняване на третото тримесечие по отношение на същия интервал на 2021 г.), се показва в разбор на „ УниКредит Булбанк “, показан неотдавна. Пазарът на жилища в най-големия град прегрява и в случай че цените продължат да порастват, може да се стигне до рисково надут „ балон “, само че следващата година, към този момент заплаха от пръсване няма, считат създателите на разбора.

Данните на Национален статистически институт също приказват за нездраво повишаване на парцелите. За последните 7 години цените на жилищата в София са се удвоили, т.е. растежът е 100%, до момента в който паричните приходи на семействата са нарастнали единствено с 26%. Общо за страната жилищата са поскъпнали със 71% за седем години, а приходите на семействата са се нараснали с 50%. Тези цифри значат, че покупката на дом става все по-непосилна за българите, като това важи изключително за София.

Но за какво специалистите на Уникредит Булбанк считат, че балонът няма да се спука?

Най-вече тъй като чакат заплатите да продължат да порастват с двуцифрени темпове: безработицата ще остане ниска, приходите ще се усилват, няма да има взрив на необслужваните заеми, което значи, че няма да има всеобщи разпродажби на ипотекирани парцели и че новите купувачи на жилища няма да намалеят фрапантно. А покачването на лихвите стартира и се чака това да разколебае хората, планувани покупка на парцел с ипотечен заем.

Освен всичко друго общата инфлация поддържа жегата и на имотния пазар. Всичко нараства – от желязото, цимента и другите строителни материали през тока и водата до надниците на служащите по градежите и ремонтните услуги на майсторите. В този инфлационен „ климат “ няма по какъв начин да се получи сриване на цените на жилищата.

Накратко, банката предвижда цените на жилищата в София да спаднат „ от най-висока до най-ниска точка “ с сред 5 и 10% следващата година. В столицата рискът от спихване на цените е максимален поради високия % на съществено надценените парцели. Подобно е ситуацията и във Варна. Още предходната година покупката на апартамент в тези два огромни града е била по силите единствено на 10% от семействата – тези с най-високите приходи.

Цените на жилищните парцели в София към този момент са с 200 евро на кв. м над предходните пикови стойности, демонстрират данните на Bulgarian Properties за третото тримесечие. На този декор не е чудно, че има стесняване освен на броя на покупко-продажбите, само че даже и на запитванията за покупка на жилища. А това са типичен признаци на започващо изстудяване на пазара. Според Ирина Перфанова от Националното съдружие „ Недвижими парцели “ таванът на цените е доближат и от ден на ден хора се оглеждат за покупка отвън скъпата столица.

По данни на Агенцията по вписванията има срив на сделките с над 15% за София и със 7,23% приблизително за страната.

В София сега се котират най-много жилища в „ нескъпи “ квартали като „ Банишора “, „ Зона Б-18 “, „ Малинова котловина “, където цените са към 1300-1400 евро за кв. метър. В по-скъпите региони амплитудата стартира от 1600 и надвишава 2000 евро. Цените са стъписващи и по тази причина най-търсени са двустайните жилища – 72% от покупко-продажбите през третата четвърт на годината са точно за такива жилища (делът им беше 50% година по-рано).

Индексация – това звучи „ стряскащо “

Строителните бизнесмени като че ли още се движат по инерцията от предните години, тъй като на пръв взор при тях „ изстудяване “ няма. Напротив, Националният статистически институт мери взрив на разрешителните за градеж. В интервала август-октомври единствено за София са издадени 450 позволения за нови жилищни здания, което е връх за всички времена (откакто Национален статистически институт води такава статистика). А това също предвещава в случай че не спад, най-малко закотвяне на цените – ще има огромно предложение.
Но брокери обръщат внимание на нови трендове, свързани с високата инфлация.
Все по-често продавачите на строящи се или на бъдещи жилища поставят в предварителния контракт уговорка „ инфлационна индеĸсация “ – в случай че има повишаване на материали и така нататък, това да се отрази в цената на ĸвадратен метър. За купувачите това звучи като капан.

Същевременно част от вложителите сега избират да не стартират нови проеĸти, тъй като не могат да преценяват ĸаĸва ще бъде себестойността на строителството и на какъв брой да продават.

А в този момент накъде

Последните вести и прогнози сигурно не се харесват на тези, които строят и продават жилища, както и на брокерите. Падащи цени и по-малко покупко-продажби – това е техният призрачен сън. Затова не е чудно, че бизнесмените и медиаторите твърдят, че няма метод пазарът да замръзне или да се срине. И повтарят „ стоманените “ причини – всичко нараства, ерго и строителството и поддръжката на блокове и къщи, заплатите на хората порастват, значи и покупателната им дарба също, а и в тези несигурни времена най-хубавата инвестиция за българина е в апартамент.

Срещу тези съображения обаче има други – евентуалните купувачи считат, че си коства да изчакат, може пък цените да паднат. Освен това всички приказват за растящи лихви – затова да вземеш ипотечен заем става и по-трудно (трябва да доказваш по-големи доходи), и по-рисковано (ако покачването на лихвите не спира). А в случай че банките подвигат лихвите по депозитите, доста хора може да решат, че е по-добре да складират свободните си пари в банки, до момента в който се проясни хоризонтът на имотния пазар.

Ето за какво прогнозите са доста сложни – доста спорни фактори – вътрешни, само че и външни, въздействат на цените на жилищата. Като прибавим големите незнайни към войната в Украйна и цените на стратегически артикули и услуги като ток, газ, нефт, метали и така нататък, бъдещето в действителност е непредвидимо.

Според някогашния стопански министър Николай Василев има два вероятни сюжета, зависещи основно от външни фактори, включително войната в Украйна. Ако стопанската система зацикли, лихвите се качат фрапантно, цените на енергоизточниците останат високи, допустимо е да има земетресения на имотния пазар. Но в случай че има стопански напредък, бурята ще се размине.

Анализаторът на платформата MoitePari Иван Стойков предвижда „ меко рухване “ – изстудяване на имотния пазар и спад на цените с от 5% до 15%, само че не и за срив като по време на международната финансова рецесия.

Кой ще мигне пръв

Банкерите предизвестяват все по-често – заемите ще нарастват. Но „ скок “ на лихвите по заемите надали ще има. Банките са в жестока конкуренция и никоя не бърза да стряска клиентите с повдигане на проценти. Повишенията са неизбежни (защото централните банки по целия свят подвигат главните лихви в опит да потушат инфлацията), само че евентуално ще са на дребни дози и разтеглени и във времето.

Финансови специалисти поучават българите деликатно да следят държанието на банките, тъй като то ще е доста показателно за трендовете на имотния пазар. Не става дума единствено за лихвените проценти по ипотечните заеми, а за други признаци на „ тревога “ и „ изстудяване “. Например дали банките от ден на ден смъкват оценките на парцелите, дали изискват от клиента за по-голям % самоучастие, с цел да му провиснал заем за апартамент.

При съществуването на толкоз доста и противоположни настоящи фактори, единствено кристална топка може да покаже какво ще е бъдещето на имотния пазар у нас. Все отново е ясно, че „ спирачките “ към този момент са задействани – цените са прекомерно високи, незнайните са доста и всеки се бои от опасности.

Виж още: