Всеки сам си преценя: Как собствениците на имоти определят цената им?
Вероятно сте един от многото българи, които е поглеждам имотния пазар през последните година-две, изкушен от влагане в недвижима благосъстоятелност или потребност да закупи жилище за фамилията си.
Също по този начин евентуално ви е направило усещане забележителното повишение на цените на парцелите изключително в Пловдив, София, Варна и Бургас.
В обществените мрежи има редица групи за покупко-продажба на парцели, в които всекидневно се разгласяват десетки предложения. Автори несъмнено са главно имотни организации, въпреки и да не липсват притежатели, които са решили да търгуват сами. В мненията под обявите нормално стартират дълги разногласия за цените на предлаганите жилища, а всеобщото мнение, е че те са прекалено повишени. Състоянието на домовете, както и явни несъответствия сред литературните описания и снимковия материал също пораждат яростни полемики.
И в действителност, не може да не създадат усещане рекордните цени. Бърза информация демонстрира, че междинната цена за общоприетоо фамилно жилище в Пловдив – тъй наречените такова над 70 кв.м. е 1000 евро за кв.м. При малко по-големите парцели цените са приблизително към 1200 евро за кв.м.
Официалната статистика в портала на Национален статистически институт сочи, че общият показател на цените на парцели в Пловдив е повишен с 6% единствено за първите 9 месеца на 2021. Изчакват се данни и за последното тримесечие на годината, което нормално бележи съществено повишение.
Как се дефинират продажните цени на парцелите?
Има редица фактори, които дефинират цените на парцелите. Някои от тях са макроикономически и финансови, други обусловени от пазарната стопанска система. Третата рубрика визира самите качества на парцела, само че при обикновено функциониращи пазари, т.е. уравновесени, не би трябвало тези качества да могат да варират цената в големи, в случай че не безкрайни, диапазони. В нашия сюжет обаче последното изказване изрично не дава отговор на действителността.
На първо място огромно значение за цените на парцелите, в частност тези ново строителство, има значение цени на строителни материали, труд, цена на електрическа енергия, горива и така нататък Тоест инфлацията да вземем за пример може да даде голямо отражение.
Второ, лихвените проценти по заемите, изискванията и достъпността на банковото кредитиране, буферите и други финансови параметри форсират или забавят растежа на цените. Водят и до рецесии, както ни припомня историческия опит от 2008-2009.
На трето място играе роля пазарния принцип на търсене и предложение. Винаги когато търсенето изпреварва предлагането цените са във прогресивен тренд. От друга страна определящо за цената на парцелите е обитаемото място, позиционирането му по региони, величина, тип на постройката, в която се намира, типа строителство, етаж, изолираност, отопление и така нататък – заложени параметри на парцела, които мъчно или скъпо се трансформират. Останалите фактори касаят всички усъвършенствания на жилището, които подвигат цената.
Как в Пловдив и огромните градове в страната се дефинират цените на парцелите?
Преценяваш какъв брой пари ти трябват и обявяваш парцела си на съответната стойност - този меко казано чудноват принцип за пазарна оценка на парцела употребяват всеобщо притежателите на парцели в огромните градове.
Пазарът в Пловдив е енциклопедичен образец за този феномен. Видим е и с не въоръжено око при къса информация сред разнообразни имотни разгласи. Да вземем да вземем за пример апартамент в постройка от 70-те години на 20 век, който няма никакви усъвършенствания. С площ от към 100 кв.м., подове на цименти и дървена дограма, т.е. за цялостен ремонт – този дом се продава за 115 хиляди евро (1150 EUR/кв.м). Да, местоположението му е в „ Каменица 1 “, което е централен регион в Пловдив, само че пък се изискват големи инвестиции, с цел да добие актуален тип.
В същото време чисто ново ремонтиран и обзаведен парцел до Четвъртък пазара, т.е. още веднъж в центъра на града, се търгува също за 115 хиляди евро или (1116 EUR/кв.м). Общата му квадратурата му е 103 кв.м., а в цената влизат и всички мебели и нужни електроуреди.
Съвсем подобен образец виждаме при парцел в центъра на Пловдив, който е за цялостен ремонт. Той е 97 кв.м., а цената му е 109 999 EUR (1134 EUR/кв.м).
Едновременно с това тристаен апартамент от 109 кв.м. на шпакловка и замазка в нова постройка с акт 16, намираща се на метри от „ Пълмед “ се търгува за 130 800 EUR (1200 EUR/кв.м).
1.jpg )
Примерите за парцели на идентични цени, в които заживяването в единия случай коства още най-малко 30 хиляди евро, а в другия – 0 евро, са безконечни. Въпреки че нямат никаква икономическа логичност, брокерите на пазара регистрират, че се продават, и то не изключително мъчно.
При по-луксозните парцели субективният фактор при оценка на жилището е още по-голям и води до двойни разлики сред жилища със сходни параметри. Например дизайнерски апартамент в " Каменица " 1 с величина от 104 кв.м. се търгува за 250 000 EUR (2403 EUR/кв.м).
Според специалисти феноментър – коства, колкото ми трябват, ще продължи до момента в който пазарът не се контролира и предлагането настигне търсенето. При сериозна конкуренция цените би трябвало да паднат. От друга страна такава конкуренция няма да настъпи при парцелите остаряло строителство, изключително в централните елементи на града. Надеждата за доста българи, които желаят да закупят парцел с капиталова или жилищна цел, е новото строителство да повлече надолу цените на всички парцели. За момента обаче този сюжет не просто не се извършва, а е извърнат в срещуположната посока. Инфлацията увеличи съществено цените на пазара, даже „ на зелено “. В част от постройките без Акт 16 вложителите даже желаят индексация, т.е. доплащане от страна на купувачите, поради скъпите строителни материали, сметки за ток, гориво и труд.
.jpg )
Също по този начин евентуално ви е направило усещане забележителното повишение на цените на парцелите изключително в Пловдив, София, Варна и Бургас.
В обществените мрежи има редица групи за покупко-продажба на парцели, в които всекидневно се разгласяват десетки предложения. Автори несъмнено са главно имотни организации, въпреки и да не липсват притежатели, които са решили да търгуват сами. В мненията под обявите нормално стартират дълги разногласия за цените на предлаганите жилища, а всеобщото мнение, е че те са прекалено повишени. Състоянието на домовете, както и явни несъответствия сред литературните описания и снимковия материал също пораждат яростни полемики.
И в действителност, не може да не създадат усещане рекордните цени. Бърза информация демонстрира, че междинната цена за общоприетоо фамилно жилище в Пловдив – тъй наречените такова над 70 кв.м. е 1000 евро за кв.м. При малко по-големите парцели цените са приблизително към 1200 евро за кв.м.
Официалната статистика в портала на Национален статистически институт сочи, че общият показател на цените на парцели в Пловдив е повишен с 6% единствено за първите 9 месеца на 2021. Изчакват се данни и за последното тримесечие на годината, което нормално бележи съществено повишение.
Как се дефинират продажните цени на парцелите?
Има редица фактори, които дефинират цените на парцелите. Някои от тях са макроикономически и финансови, други обусловени от пазарната стопанска система. Третата рубрика визира самите качества на парцела, само че при обикновено функциониращи пазари, т.е. уравновесени, не би трябвало тези качества да могат да варират цената в големи, в случай че не безкрайни, диапазони. В нашия сюжет обаче последното изказване изрично не дава отговор на действителността.
На първо място огромно значение за цените на парцелите, в частност тези ново строителство, има значение цени на строителни материали, труд, цена на електрическа енергия, горива и така нататък Тоест инфлацията да вземем за пример може да даде голямо отражение.
Второ, лихвените проценти по заемите, изискванията и достъпността на банковото кредитиране, буферите и други финансови параметри форсират или забавят растежа на цените. Водят и до рецесии, както ни припомня историческия опит от 2008-2009.
На трето място играе роля пазарния принцип на търсене и предложение. Винаги когато търсенето изпреварва предлагането цените са във прогресивен тренд. От друга страна определящо за цената на парцелите е обитаемото място, позиционирането му по региони, величина, тип на постройката, в която се намира, типа строителство, етаж, изолираност, отопление и така нататък – заложени параметри на парцела, които мъчно или скъпо се трансформират. Останалите фактори касаят всички усъвършенствания на жилището, които подвигат цената.
Как в Пловдив и огромните градове в страната се дефинират цените на парцелите?
Преценяваш какъв брой пари ти трябват и обявяваш парцела си на съответната стойност - този меко казано чудноват принцип за пазарна оценка на парцела употребяват всеобщо притежателите на парцели в огромните градове.
Пазарът в Пловдив е енциклопедичен образец за този феномен. Видим е и с не въоръжено око при къса информация сред разнообразни имотни разгласи. Да вземем да вземем за пример апартамент в постройка от 70-те години на 20 век, който няма никакви усъвършенствания. С площ от към 100 кв.м., подове на цименти и дървена дограма, т.е. за цялостен ремонт – този дом се продава за 115 хиляди евро (1150 EUR/кв.м). Да, местоположението му е в „ Каменица 1 “, което е централен регион в Пловдив, само че пък се изискват големи инвестиции, с цел да добие актуален тип.
В същото време чисто ново ремонтиран и обзаведен парцел до Четвъртък пазара, т.е. още веднъж в центъра на града, се търгува също за 115 хиляди евро или (1116 EUR/кв.м). Общата му квадратурата му е 103 кв.м., а в цената влизат и всички мебели и нужни електроуреди.
Съвсем подобен образец виждаме при парцел в центъра на Пловдив, който е за цялостен ремонт. Той е 97 кв.м., а цената му е 109 999 EUR (1134 EUR/кв.м).
Едновременно с това тристаен апартамент от 109 кв.м. на шпакловка и замазка в нова постройка с акт 16, намираща се на метри от „ Пълмед “ се търгува за 130 800 EUR (1200 EUR/кв.м).
Примерите за парцели на идентични цени, в които заживяването в единия случай коства още най-малко 30 хиляди евро, а в другия – 0 евро, са безконечни. Въпреки че нямат никаква икономическа логичност, брокерите на пазара регистрират, че се продават, и то не изключително мъчно.
При по-луксозните парцели субективният фактор при оценка на жилището е още по-голям и води до двойни разлики сред жилища със сходни параметри. Например дизайнерски апартамент в " Каменица " 1 с величина от 104 кв.м. се търгува за 250 000 EUR (2403 EUR/кв.м).
Според специалисти феноментър – коства, колкото ми трябват, ще продължи до момента в който пазарът не се контролира и предлагането настигне търсенето. При сериозна конкуренция цените би трябвало да паднат. От друга страна такава конкуренция няма да настъпи при парцелите остаряло строителство, изключително в централните елементи на града. Надеждата за доста българи, които желаят да закупят парцел с капиталова или жилищна цел, е новото строителство да повлече надолу цените на всички парцели. За момента обаче този сюжет не просто не се извършва, а е извърнат в срещуположната посока. Инфлацията увеличи съществено цените на пазара, даже „ на зелено “. В част от постройките без Акт 16 вложителите даже желаят индексация, т.е. доплащане от страна на купувачите, поради скъпите строителни материали, сметки за ток, гориво и труд.
Източник: trafficnews.bg
КОМЕНТАРИ