Пазарът на земеделска земя: Успокоение след бума
Важен проблем за пазара продължава да бъде разпокъсаната благосъстоятелност на земеделските имоти
[Shutterstock] Този текст е част от специфичното издание на " Капитал " Земеделие и бизнес. Всички текстове по тематиката може да откриете тук.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Още по тематиката
Земеделска земя: Собственост на лизинг
Лизингът дава опция да се фиксира цената на парцела все още, а размерът на лихвените заплащания е сравним с размера на спестените рентни
27 фев 2018
Охлажда ли се пазарът на земеделска земя
След десетилетие на добра рентабилност цените последователно се успокояват, а прогнозите са умерено оптимистични
21 юли 2017
Както прегряването на човешкия организъм след интензивно и натоварващо спортуване в горещо време крие риск за здравето и живота, по този начин и прегряването на пазарите постоянно води до нежелани последици. В положение на такова прегряване в последните няколко години се намираше пазарът на земеделска земя. Горещият фронт пристигна най-много по линия субсидирането на селскостопанския бранш, което България получи след присъединението си към Европейския съюз, само че за повдигането на градусите помогнаха и чисто конюнктурни аргументи, улеснено кредитиране и капиталови ползи. Резултатът пролича през високата интензивност в покупко-продажбите със земеделска земя, бурния растеж на цените и все по-силния блян за уедряване на площите от страната на земеделските производители. Точката на шупване беше достигната през 2015 година, а от този момент насам системата последователно мина в режим на изстудяване, изчиствайки се от отрицателните последици като появяването на спекуланти. Охлаждането е по-видно през миналата 2017 година, в която чувството за намаляваща интензивност на пазара беше още по-осезаемо.
Годините на взрива
От 2007 година насам европейското финансирането на селското стопанство в България освен върна интереса към агробизнеса, само че и увеличи чара на придобиването и наемането на обработваемата земя поради заплащането на дотации на декар. В резултат на това междинната цена на земята в страната потегли нагоре и за целия десетгодишен интервал 2007 - 2017 година тя е повишена над три пъти. Стойността на междинната лихва за декар също се удвои (виж графиката). Цените при покупко-продажба са доста по-високи в по-плодородните региони като Североизточна България, където съгласно формалните данни на Национален статистически институт, цената за декар мина 1000 лева още през 2015 година, а през 2016 година набъбна с 11%. Данните на Национален статистически институт обаче не дават цялостната картина за пазарната действителност, тъй като покупко-продажбите постоянно се вписват на данъчна оценка, която е по-ниска. В множеството случаи сделките са се осъществили на доста по-високи цени. По думите на Мирослав Йорданов, притежател и брокер на организация за покупка и продажба на земеделска земя " Мираланд ", единствено допреди няколко години е имало голямо надценяване на земите даже в региони като Балчик, Шабла и Каварна, където покупко-продажби са се сключвали и на равнища от 2500-2700 лева дка.
" Инвеститорите към този момент търсят привлекателни, окрупнени имоти, каквито на пазара има, само че на цени, които дават обещание доста мудна възвращаемост, от време на време за 15-20 и повече години.Николай Вълканов, шеф и анализатор в " Интелиагро "
Фотограф: АНЕЛИЯ НИКОЛОВА
Национален статистически институт към момента няма оповестени данни за пазара през 2017 година, само че лекото закъснение е налице още през 2016 година, когато растежът в цената за дка е бил единствено 4% при двуцифрени темпове на повишаване в съвсем всички предишни години. В някои региони на страната цените освен не порастват по-плавно, само че даже спадат. Огромен срив има в Югозападна България, където междинната стойност за декар е била едвам 221 лева при 415 лева година по-рано и 403 лева през 2014 година
Бавно изтрезняване
Освен забавянето в темпа на цените през 2016 година е налице и намаляваща интензивност при покупко-продажбите. Броят на подписаните контракти за продажба на земя тогава е бил 16 800 при 20 500 година по-рано. При тези покупко-продажби са осъществени 176.3 хиляди дка земя спрямо 233 хиляди дка през 2015 година Всичко това приказва за спадащ интерес. " Намалението на броя на покупко-продажбите и отдръпването на купувачите е налице и през 2017 година ", споделя Мирослав Йорданов от " Мираланд ". Според него обаче това се отразява добре на пазара, тъй като спекулантите и инцидентните играчи са изчезнали от него, а те са съдействали доста за балонизирането на цените. В последните 7-8 месеца в някои общини на Северозападна България цените на земеделските земи са тръгнали внезапно надолу, като са изгубили към 25-40% от цената си.
Наблюдението на Николай Вълканов, шеф и анализатор в " Интелиагро ", също е, че пазарът се охлажда и в този момент липсват и огромни покупко-продажби, каквито е имало предходните години. " Инвеститорите към този момент търсят привлекателни, окрупнени имоти, каквито на пазара има, само че на цени, които дават обещание доста мудна възвращаемост, от време на време за 15-20 и повече години. При пазарните действителности от последните четири години и понижаващата се рентабилност от единица повърхност, в комбиниране с достигането на тавана на дотациите няма какво да вдъхне сериозен подтик на пазара все още ", разяснява той.
Продължаващо уедряване
Важен проблем за пазара продължава да бъде разпокъсаната благосъстоятелност на земеделските имоти. Много постоянно техните притежатели не могат да бъдат открити или не се интересуват от земите си, тъй като са напуснали страната. В същото време окрупняването на площите докара до това България да има едни от най-големите стопанства в Европа. Комасацията обаче продължава и ще продължи да бъде мотор на пазара на земя. " Основните купувачи сега са земеделските производители, които влагат дотациите в " закръгляне " на парцелите си. Същевременно ние достигнахме несъмнено равнище на уедряване освен при използването, само че и при собствеността на земята - забележете, че имаме обособени физически и юридически лица, които имат по 1 до 3% от обработваемата земя в България ", споделя Николай Вълканов от " Интелиагро ".
По думите му предлагането в обособените землища на страната е мощно лимитирано - до няколко % от площите, като преобладават дребни, разпокъсани имоти, които мъчно провокират интерес сами по себе си, а една идната стъпка би била едрите притежатели в прилежащи землища да стартират да си " разменят " имоти, с цел да концентрират собствеността си.
Поглед напред
Очакванията за пазара на земеделска земя не могат да останат отвън подтекста на проектите за Общата селскостопанска политика на Европейски Съюз след 2020 година " Всяко решение за дотациите ще се отрази на пазара, изключително в случай че отпаднат заплащанията на декар ", споделя Мирослав Йорданов от брокерската организация " Мираланд ". Като цяло обаче секторът чака по-скоро спокоен пазар, в който не са изключени ценови корекции.
Що се отнася до играчите на пазара, прогнозите са, че профилът им ще се измести от ден на ден от търсещите рентабилност вложители към хората, които желаят да вършат земеделие. Фермерите, които обработват земя, също ще са изправени пред провокациите на оцеляването. " На някои места към момента арендаторите се " надцакват " (разходите за аренда в селското стопанство са се повишили с 8% през 2017 г.), само че в сегашната пазарна обстановка това е огромна неточност. При актуалните правила на облага е нужна консолидация на земеползването, а не разхищение на запаси. Ето за какво по-голямо оживление чакаме, когато настъпи разумният край за някои дребни, междинни, а и по-едри стопанства, които не са управлявали бизнеса си рационално през последните години ", споделя Николай Вълканов. Промяна в цените на рентата
На фона на лекото повишаване на цените на пазара на земеделска земя през 2016 година междинната цена на рентата в страната също отбелязва растеж от 4.7%. Наемането на декар земя е било е 44 лева при 42 лева година по-рано. Ножицата при арендата остава огромна, като най-скъпи са били земите за прилагане в Североизточна България – 63 лева./дка, а най-ниска е цената в Югозападния регион – 22 лева Спад в рентата през 2016 година има единствено в Южен Централен регион.
В последните няколко години доходността от арендата също понижава. " При 7-8% възвращаемост на инвестицията в земя през 2013-2014 година в този момент тя е едвам 3% ", споделя Мирослав Йорданов, притежател и брокер в " Мираланд ". " Тази корелация рентабилност - стойност също повлия на интензивността и цената на пазара на земя ", прибавя той.
[Shutterstock] Този текст е част от специфичното издание на " Капитал " Земеделие и бизнес. Всички текстове по тематиката може да откриете тук.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Още по тематиката
Земеделска земя: Собственост на лизинг
Лизингът дава опция да се фиксира цената на парцела все още, а размерът на лихвените заплащания е сравним с размера на спестените рентни
27 фев 2018
Охлажда ли се пазарът на земеделска земя
След десетилетие на добра рентабилност цените последователно се успокояват, а прогнозите са умерено оптимистични
21 юли 2017
Както прегряването на човешкия организъм след интензивно и натоварващо спортуване в горещо време крие риск за здравето и живота, по този начин и прегряването на пазарите постоянно води до нежелани последици. В положение на такова прегряване в последните няколко години се намираше пазарът на земеделска земя. Горещият фронт пристигна най-много по линия субсидирането на селскостопанския бранш, което България получи след присъединението си към Европейския съюз, само че за повдигането на градусите помогнаха и чисто конюнктурни аргументи, улеснено кредитиране и капиталови ползи. Резултатът пролича през високата интензивност в покупко-продажбите със земеделска земя, бурния растеж на цените и все по-силния блян за уедряване на площите от страната на земеделските производители. Точката на шупване беше достигната през 2015 година, а от този момент насам системата последователно мина в режим на изстудяване, изчиствайки се от отрицателните последици като появяването на спекуланти. Охлаждането е по-видно през миналата 2017 година, в която чувството за намаляваща интензивност на пазара беше още по-осезаемо.
Годините на взрива
От 2007 година насам европейското финансирането на селското стопанство в България освен върна интереса към агробизнеса, само че и увеличи чара на придобиването и наемането на обработваемата земя поради заплащането на дотации на декар. В резултат на това междинната цена на земята в страната потегли нагоре и за целия десетгодишен интервал 2007 - 2017 година тя е повишена над три пъти. Стойността на междинната лихва за декар също се удвои (виж графиката). Цените при покупко-продажба са доста по-високи в по-плодородните региони като Североизточна България, където съгласно формалните данни на Национален статистически институт, цената за декар мина 1000 лева още през 2015 година, а през 2016 година набъбна с 11%. Данните на Национален статистически институт обаче не дават цялостната картина за пазарната действителност, тъй като покупко-продажбите постоянно се вписват на данъчна оценка, която е по-ниска. В множеството случаи сделките са се осъществили на доста по-високи цени. По думите на Мирослав Йорданов, притежател и брокер на организация за покупка и продажба на земеделска земя " Мираланд ", единствено допреди няколко години е имало голямо надценяване на земите даже в региони като Балчик, Шабла и Каварна, където покупко-продажби са се сключвали и на равнища от 2500-2700 лева дка.
" Инвеститорите към този момент търсят привлекателни, окрупнени имоти, каквито на пазара има, само че на цени, които дават обещание доста мудна възвращаемост, от време на време за 15-20 и повече години.Николай Вълканов, шеф и анализатор в " Интелиагро "
Фотограф: АНЕЛИЯ НИКОЛОВА
Национален статистически институт към момента няма оповестени данни за пазара през 2017 година, само че лекото закъснение е налице още през 2016 година, когато растежът в цената за дка е бил единствено 4% при двуцифрени темпове на повишаване в съвсем всички предишни години. В някои региони на страната цените освен не порастват по-плавно, само че даже спадат. Огромен срив има в Югозападна България, където междинната стойност за декар е била едвам 221 лева при 415 лева година по-рано и 403 лева през 2014 година
Бавно изтрезняване
Освен забавянето в темпа на цените през 2016 година е налице и намаляваща интензивност при покупко-продажбите. Броят на подписаните контракти за продажба на земя тогава е бил 16 800 при 20 500 година по-рано. При тези покупко-продажби са осъществени 176.3 хиляди дка земя спрямо 233 хиляди дка през 2015 година Всичко това приказва за спадащ интерес. " Намалението на броя на покупко-продажбите и отдръпването на купувачите е налице и през 2017 година ", споделя Мирослав Йорданов от " Мираланд ". Според него обаче това се отразява добре на пазара, тъй като спекулантите и инцидентните играчи са изчезнали от него, а те са съдействали доста за балонизирането на цените. В последните 7-8 месеца в някои общини на Северозападна България цените на земеделските земи са тръгнали внезапно надолу, като са изгубили към 25-40% от цената си.
Наблюдението на Николай Вълканов, шеф и анализатор в " Интелиагро ", също е, че пазарът се охлажда и в този момент липсват и огромни покупко-продажби, каквито е имало предходните години. " Инвеститорите към този момент търсят привлекателни, окрупнени имоти, каквито на пазара има, само че на цени, които дават обещание доста мудна възвращаемост, от време на време за 15-20 и повече години. При пазарните действителности от последните четири години и понижаващата се рентабилност от единица повърхност, в комбиниране с достигането на тавана на дотациите няма какво да вдъхне сериозен подтик на пазара все още ", разяснява той.
Продължаващо уедряване
Важен проблем за пазара продължава да бъде разпокъсаната благосъстоятелност на земеделските имоти. Много постоянно техните притежатели не могат да бъдат открити или не се интересуват от земите си, тъй като са напуснали страната. В същото време окрупняването на площите докара до това България да има едни от най-големите стопанства в Европа. Комасацията обаче продължава и ще продължи да бъде мотор на пазара на земя. " Основните купувачи сега са земеделските производители, които влагат дотациите в " закръгляне " на парцелите си. Същевременно ние достигнахме несъмнено равнище на уедряване освен при използването, само че и при собствеността на земята - забележете, че имаме обособени физически и юридически лица, които имат по 1 до 3% от обработваемата земя в България ", споделя Николай Вълканов от " Интелиагро ".
По думите му предлагането в обособените землища на страната е мощно лимитирано - до няколко % от площите, като преобладават дребни, разпокъсани имоти, които мъчно провокират интерес сами по себе си, а една идната стъпка би била едрите притежатели в прилежащи землища да стартират да си " разменят " имоти, с цел да концентрират собствеността си.
Поглед напред
Очакванията за пазара на земеделска земя не могат да останат отвън подтекста на проектите за Общата селскостопанска политика на Европейски Съюз след 2020 година " Всяко решение за дотациите ще се отрази на пазара, изключително в случай че отпаднат заплащанията на декар ", споделя Мирослав Йорданов от брокерската организация " Мираланд ". Като цяло обаче секторът чака по-скоро спокоен пазар, в който не са изключени ценови корекции.
Що се отнася до играчите на пазара, прогнозите са, че профилът им ще се измести от ден на ден от търсещите рентабилност вложители към хората, които желаят да вършат земеделие. Фермерите, които обработват земя, също ще са изправени пред провокациите на оцеляването. " На някои места към момента арендаторите се " надцакват " (разходите за аренда в селското стопанство са се повишили с 8% през 2017 г.), само че в сегашната пазарна обстановка това е огромна неточност. При актуалните правила на облага е нужна консолидация на земеползването, а не разхищение на запаси. Ето за какво по-голямо оживление чакаме, когато настъпи разумният край за някои дребни, междинни, а и по-едри стопанства, които не са управлявали бизнеса си рационално през последните години ", споделя Николай Вълканов. Промяна в цените на рентата
На фона на лекото повишаване на цените на пазара на земеделска земя през 2016 година междинната цена на рентата в страната също отбелязва растеж от 4.7%. Наемането на декар земя е било е 44 лева при 42 лева година по-рано. Ножицата при арендата остава огромна, като най-скъпи са били земите за прилагане в Североизточна България – 63 лева./дка, а най-ниска е цената в Югозападния регион – 22 лева Спад в рентата през 2016 година има единствено в Южен Централен регион.
В последните няколко години доходността от арендата също понижава. " При 7-8% възвращаемост на инвестицията в земя през 2013-2014 година в този момент тя е едвам 3% ", споделя Мирослав Йорданов, притежател и брокер в " Мираланд ". " Тази корелация рентабилност - стойност също повлия на интензивността и цената на пазара на земя ", прибавя той.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ