Какви са разходите за жилище в Сърбия
В Сърбия с налог върху недвижимите парцели се таксуват земя (независимо от нейното предназначение), здания и постройки (жилищни, търговски, спомагателни и др.), жилища, офис пространства, гаражи и други строителни обекти и техните елементи.
Чужденците могат да имат всевъзможни парцели в Сърбия, с едно изключение. Ако къщата е издигната върху земеделска земя, както постоянно се случва в сръбските села, чужденец не може да я купи. Земята би трябвало да е подобаваща за строителство. В взаимозависимост от местоположението земеделската земя може да бъде преустроена в земя за застрояване. Процедурата по превръщане лишава към два месеца, написа prian.ru.
Този налог е наложителен за всички притежатели, без значение от тяхното местопребиваване и юридически статут. Ако парцелът е взаимна благосъстоятелност (а това постоянно се случва в Сърбия), данъкът се разпределя съразмерно на дяловете. Ако дяловете не са посочени в кадастъра, те се смятат за равни и данъкът се разделя по равно.
Данъкът се заплаща тримесечно на равни вноски или еднократно. Окончателната сума се пресмята въз основата на кадастралната стойност на парцела. Ставката е прогресивна:
до 10 милиона динара (приблизително 86 хиляди евро) ставката е 0,4%;
от 10–25 милиона динара (86–214 хиляди €) – ставката е 40 хиляди динара (342 €) + 0,6% върху суми над 10 милиона динара;
от 25–50 милиона динара (214–427 хиляди €) - 130 хиляди динара (1,1 хиляди €) + 1% върху сумата над 25 милиона динара;
над 50 милиона динара (427 хиляди €) - 380 хиляди динара (3,3 хиляди €) + 2% върху сумата над 50 милиона динара.
Данък за прекачване на благосъстоятелност
С този налог се полза продажбата на недвижими парцели, като се изключи новите здания, които се таксуват с Данък добавена стойност. Ставката е 2,5% от покупната цена.
По закон продавачът би трябвало да заплати налога за прекачване и решението се взема на негово име. На процедура данъкът се заплаща от купувача. Липсата на позволение за престояване или PIB (идентификационен номер на данъкоплатеца) по време на покупката не е нарушаване, само че данъкът ще бъде начислен от момента на закупуване на парцела. След приемане на решение за данъчна оценка, той би трябвало да бъде заплатен в 15-дневен период.
Как се пресмята цената на недвижимите парцели?
Ако данъчните управляващи подозират, че посочената в контракта цена е по-ниска от пазарната, те имат право да преизчислят разноските в границите на 60 дни от датата на приемане на данъчната декларация. За да създадат това, те могат да употребяват личната си база данни или да изпратят комисия, която да направи оценка. Сумата се пресмята според от жилищната повърхност на парцела и междинните цени на квадратен метър в региона, в който се намира парцела.
istock
ДДС за нови парцели
При закупуване от бизнесмен се начислява Данък добавена стойност вместо налог върху прехвърлянето на имущество. Ставката е 10% за жилищни парцели и 20% за търговски пространства и гаражи. Строителят нормално включва Данък добавена стойност в цената.
В Сърбия строителите могат да бъдат и физически лица. В този случай вместо Данък добавена стойност се заплаща налог върху прехвърлянето на безспорни права в размер на 2,5%.
Данък върху наема
Доходите от наем за задгранични лица се таксуват със ставка от 20%. Разходите за обезценка се вземат поради при изчислението. Ако наемателят е юридическо лице, този налог става негова отговорност. Ако парцелът се наема от физическо лице, таксата се заплаща от притежателя.
Колко заплати би трябвало да спестим за жилище
Данък върху финансовите облаги
Продажбата на недвижими парцели се полза с налог от 15%. Данъчната основа е разликата сред продажната и покупната цена, като се вземат поради разноските (например ремонт).
Собственикът е освободен от заплащане на налог в няколко случая:
При прекачване на неподвижен парцел на брачен партньор, деца или родители.
В случай на реинвестиране на средства в нов жилищен парцел в Сърбия в границите на 60 дни след продажбата на остарелия. При поискване срокът за придобиване на нов неподвижен парцел може да бъде продължен до една година.
Ако притежавате парцела повече от 10 години.
Регистрация и заплащане на налог
За жителите на Сърбия данъчната работа изпраща уведомление за данъчна оценка по пощата. За чужденците процедурата е по-сложна. Данъкът се начислява единствено в случай че има evidencijski broj stranca (EBS – регистрационен номер на притежателя на позволение за пребиваване) или PIB (идентификационен номер на данъкоплатеца).
Ако имате позволение за престояване, регистрацията се прави по опростена процедура: задоволително е да визиите копие от контракта за покупко-продажба и документ, потвърждаващ статута ви в Сърбия. Ако няма позволение за престояване, данъкоплатецът е задължен да се записва в данъчната работа и да получи еднократен PIB. При взаимна благосъстоятелност всички съсобственици би трябвало да подадат документи в данъчната работа по едно и също време.
istock
Комунални услуги
Основни разходни детайли
Разходите за комунални услуги включват заплащане за ток и вода. Тарифите са умерени: електричество – към €0,04 за kWh, вода – към €0,5 за пространствен метър.
Сърбите не пестят вода, интензивно я употребяват за поливане и миене на коли - счита се, че водата тук е евтина. Собствениците на селски парцели постоянно имат бунар или извор в парцела си, което им разрешава да понижат разноските.
Извозването на боклука също би трябвало да бъде включено в разходната позиция. В Белград цената на услугата е €0.05 на кв.м. м жилище. За семействата, които изхвърлят отпадъците в самостоятелни контейнери, събирането коства 4 евро на месец.
Най-забележимата част от разноските е отоплението. Определянето на междинните разноски за семействата не е елементарно: жилищата са с друга повърхност и всеки има свои лични температурни желания – едни се усещат удобно при 16 градуса, а други избират топлината.
20% Данък добавена стойност за ново строителство: Удар по младите фамилии и достъпността на жилищата
Жителите на Сърбия обичайно разчитат на изчисленията на Енергийната организация, която годишно проучва разноските за отопление с разнообразни типове гориво.
Изчислението е на база конвенционален консуматор, живеещ в изолирано (средно качество на топлоизолация) жилище с повърхност от 60 кв.м. м. През 180-дневния отоплителен сезон поддържа температура от 20 °C, като отоплява помещението 16 часа дневно. Такова домакинство изразходва 9 хиляди kWh сила на сезон (150 kWh на кв.м).
Данните от Сръбската енергийна организация разрешават на всеки да преизчисли разноските самостоятелно, като вземе поради площта на дома, равнището на топлоизолация и персоналните желания за отопление.
Най-евтиният вид за отопление са дървата за огрев, само че единствено в случай че са закупени евтино (50–60 евро на пространствен метър) и се употребяват в съвременни печки. В този случай отоплението ще коства €450 на сезон. Ако дървата са по-скъпи (да речем €75) и печката е по-малко ефикасна, цената ще надвиши €700.
Отоплението с пелети в енергийно ефикасните печки ще коства 555 евро на сезон, с природен газ ще надвиши 508 евро, с въглища ще коства към 650 евро (в взаимозависимост от типа им). Стойността на отоплението с гориво за печки ще бъде 1,2 хиляди евро, а с пропан-бутан – 1,4 хиляди евро.
Отоплението с електричество е най-скъпият вид: потреблението на електрически радиатори и подово отопление ще коства €1700 на сезон за „ междинен “ апартамент. В същото време можете да спестите доста от него, в случай че употребявате пещи за предпазване на топлота (HSF) вместо радиатори. Тези устройства са необятно употребявани в Сърбия. Основният принцип на работа е отопление през нощта, когато електрическата енергия е по-евтина, и последователно отдаване на топлота денем.
Ако употребявате единствено нощна цена, TA печка ще ви коства към €700 на сезон. Само два часа на ден зареждане обаче ще усили разноските с 40%.
istock
Краткосрочен наем
Сърбия е страна на дълготрайните наеми, тъй че несъмнено не би трябвало да очаквате висока възвращаемост от краткосрочните наеми. Това може да се промени през 2027 година, когато страната е хазаин на ревюто, което краткотрайно ще увеличи търсенето – само че е малко евентуално да докара до дълготрайни промени на пазара. Отдаването на жилища чартърен на туристи в Сърбия не е толкоз развито: съгласно неофициални оценки, през 2023 година броят на жилищата чартърен в цялата страна е бил 13 хиляди. Но тези данни би трябвало да се одобряват с запаси: съгласно други оценки единствено 5% от притежателите регистрират налог върху наемите. Това значи, че може да има в пъти повече парцели чартърен.
Повечето от тях се отдават чартърен нелегално: малко притежатели са подготвени да заплащат 20% от приходите от наем. Следователно е просто невероятно да се откри точна статистика – само че сигурно се знае, че Сърбия не е известна измежду евентуалните наематели в този сегмент.
В момента пазарът на краткосрочни наеми е концентриран основно в Белград, където цените варират според от положението и местоположението на парцела:
малък апартамент „ без екстри “ – €400–600 на месец;
просторни жилища в центъра с съвременен ремонт – до €2–3 хиляди на месец.
Цената на едностаен апартамент в Белград е към 120 000 евро, а наемът – 800 евро на месец. Двустайните жилища вървят по 169 000 евро, като наемите са към 1000 евро, а тристайните по 250 000 евро, като наемодателите желаят по 1500 евро на месец.
Средната рентабилност от наеми в Сърбия е 7,04% (към януари 2025 г.). Най-високите равнища са регистрирани в Белград – 8,25%. Във втория по величина град в Сърбия, Нови Сад, доходността приближава 6%.
Чужденците могат да имат всевъзможни парцели в Сърбия, с едно изключение. Ако къщата е издигната върху земеделска земя, както постоянно се случва в сръбските села, чужденец не може да я купи. Земята би трябвало да е подобаваща за строителство. В взаимозависимост от местоположението земеделската земя може да бъде преустроена в земя за застрояване. Процедурата по превръщане лишава към два месеца, написа prian.ru.
Този налог е наложителен за всички притежатели, без значение от тяхното местопребиваване и юридически статут. Ако парцелът е взаимна благосъстоятелност (а това постоянно се случва в Сърбия), данъкът се разпределя съразмерно на дяловете. Ако дяловете не са посочени в кадастъра, те се смятат за равни и данъкът се разделя по равно.
Данъкът се заплаща тримесечно на равни вноски или еднократно. Окончателната сума се пресмята въз основата на кадастралната стойност на парцела. Ставката е прогресивна:
до 10 милиона динара (приблизително 86 хиляди евро) ставката е 0,4%;
от 10–25 милиона динара (86–214 хиляди €) – ставката е 40 хиляди динара (342 €) + 0,6% върху суми над 10 милиона динара;
от 25–50 милиона динара (214–427 хиляди €) - 130 хиляди динара (1,1 хиляди €) + 1% върху сумата над 25 милиона динара;
над 50 милиона динара (427 хиляди €) - 380 хиляди динара (3,3 хиляди €) + 2% върху сумата над 50 милиона динара.
Данък за прекачване на благосъстоятелност
С този налог се полза продажбата на недвижими парцели, като се изключи новите здания, които се таксуват с Данък добавена стойност. Ставката е 2,5% от покупната цена.
По закон продавачът би трябвало да заплати налога за прекачване и решението се взема на негово име. На процедура данъкът се заплаща от купувача. Липсата на позволение за престояване или PIB (идентификационен номер на данъкоплатеца) по време на покупката не е нарушаване, само че данъкът ще бъде начислен от момента на закупуване на парцела. След приемане на решение за данъчна оценка, той би трябвало да бъде заплатен в 15-дневен период.
Как се пресмята цената на недвижимите парцели?
Ако данъчните управляващи подозират, че посочената в контракта цена е по-ниска от пазарната, те имат право да преизчислят разноските в границите на 60 дни от датата на приемане на данъчната декларация. За да създадат това, те могат да употребяват личната си база данни или да изпратят комисия, която да направи оценка. Сумата се пресмята според от жилищната повърхност на парцела и междинните цени на квадратен метър в региона, в който се намира парцела.
istock ДДС за нови парцели
При закупуване от бизнесмен се начислява Данък добавена стойност вместо налог върху прехвърлянето на имущество. Ставката е 10% за жилищни парцели и 20% за търговски пространства и гаражи. Строителят нормално включва Данък добавена стойност в цената.
В Сърбия строителите могат да бъдат и физически лица. В този случай вместо Данък добавена стойност се заплаща налог върху прехвърлянето на безспорни права в размер на 2,5%.
Данък върху наема
Доходите от наем за задгранични лица се таксуват със ставка от 20%. Разходите за обезценка се вземат поради при изчислението. Ако наемателят е юридическо лице, този налог става негова отговорност. Ако парцелът се наема от физическо лице, таксата се заплаща от притежателя.
Колко заплати би трябвало да спестим за жилище
Данък върху финансовите облаги
Продажбата на недвижими парцели се полза с налог от 15%. Данъчната основа е разликата сред продажната и покупната цена, като се вземат поради разноските (например ремонт).
Собственикът е освободен от заплащане на налог в няколко случая:
При прекачване на неподвижен парцел на брачен партньор, деца или родители.
В случай на реинвестиране на средства в нов жилищен парцел в Сърбия в границите на 60 дни след продажбата на остарелия. При поискване срокът за придобиване на нов неподвижен парцел може да бъде продължен до една година.
Ако притежавате парцела повече от 10 години.
Регистрация и заплащане на налог
За жителите на Сърбия данъчната работа изпраща уведомление за данъчна оценка по пощата. За чужденците процедурата е по-сложна. Данъкът се начислява единствено в случай че има evidencijski broj stranca (EBS – регистрационен номер на притежателя на позволение за пребиваване) или PIB (идентификационен номер на данъкоплатеца).
Ако имате позволение за престояване, регистрацията се прави по опростена процедура: задоволително е да визиите копие от контракта за покупко-продажба и документ, потвърждаващ статута ви в Сърбия. Ако няма позволение за престояване, данъкоплатецът е задължен да се записва в данъчната работа и да получи еднократен PIB. При взаимна благосъстоятелност всички съсобственици би трябвало да подадат документи в данъчната работа по едно и също време.
istock Комунални услуги
Основни разходни детайли
Разходите за комунални услуги включват заплащане за ток и вода. Тарифите са умерени: електричество – към €0,04 за kWh, вода – към €0,5 за пространствен метър.
Сърбите не пестят вода, интензивно я употребяват за поливане и миене на коли - счита се, че водата тук е евтина. Собствениците на селски парцели постоянно имат бунар или извор в парцела си, което им разрешава да понижат разноските.
Извозването на боклука също би трябвало да бъде включено в разходната позиция. В Белград цената на услугата е €0.05 на кв.м. м жилище. За семействата, които изхвърлят отпадъците в самостоятелни контейнери, събирането коства 4 евро на месец.
Най-забележимата част от разноските е отоплението. Определянето на междинните разноски за семействата не е елементарно: жилищата са с друга повърхност и всеки има свои лични температурни желания – едни се усещат удобно при 16 градуса, а други избират топлината.
20% Данък добавена стойност за ново строителство: Удар по младите фамилии и достъпността на жилищата
Жителите на Сърбия обичайно разчитат на изчисленията на Енергийната организация, която годишно проучва разноските за отопление с разнообразни типове гориво.
Изчислението е на база конвенционален консуматор, живеещ в изолирано (средно качество на топлоизолация) жилище с повърхност от 60 кв.м. м. През 180-дневния отоплителен сезон поддържа температура от 20 °C, като отоплява помещението 16 часа дневно. Такова домакинство изразходва 9 хиляди kWh сила на сезон (150 kWh на кв.м).
Данните от Сръбската енергийна организация разрешават на всеки да преизчисли разноските самостоятелно, като вземе поради площта на дома, равнището на топлоизолация и персоналните желания за отопление.
Най-евтиният вид за отопление са дървата за огрев, само че единствено в случай че са закупени евтино (50–60 евро на пространствен метър) и се употребяват в съвременни печки. В този случай отоплението ще коства €450 на сезон. Ако дървата са по-скъпи (да речем €75) и печката е по-малко ефикасна, цената ще надвиши €700.
Отоплението с пелети в енергийно ефикасните печки ще коства 555 евро на сезон, с природен газ ще надвиши 508 евро, с въглища ще коства към 650 евро (в взаимозависимост от типа им). Стойността на отоплението с гориво за печки ще бъде 1,2 хиляди евро, а с пропан-бутан – 1,4 хиляди евро.
Отоплението с електричество е най-скъпият вид: потреблението на електрически радиатори и подово отопление ще коства €1700 на сезон за „ междинен “ апартамент. В същото време можете да спестите доста от него, в случай че употребявате пещи за предпазване на топлота (HSF) вместо радиатори. Тези устройства са необятно употребявани в Сърбия. Основният принцип на работа е отопление през нощта, когато електрическата енергия е по-евтина, и последователно отдаване на топлота денем.
Ако употребявате единствено нощна цена, TA печка ще ви коства към €700 на сезон. Само два часа на ден зареждане обаче ще усили разноските с 40%.
istock Краткосрочен наем
Сърбия е страна на дълготрайните наеми, тъй че несъмнено не би трябвало да очаквате висока възвращаемост от краткосрочните наеми. Това може да се промени през 2027 година, когато страната е хазаин на ревюто, което краткотрайно ще увеличи търсенето – само че е малко евентуално да докара до дълготрайни промени на пазара. Отдаването на жилища чартърен на туристи в Сърбия не е толкоз развито: съгласно неофициални оценки, през 2023 година броят на жилищата чартърен в цялата страна е бил 13 хиляди. Но тези данни би трябвало да се одобряват с запаси: съгласно други оценки единствено 5% от притежателите регистрират налог върху наемите. Това значи, че може да има в пъти повече парцели чартърен.
Повечето от тях се отдават чартърен нелегално: малко притежатели са подготвени да заплащат 20% от приходите от наем. Следователно е просто невероятно да се откри точна статистика – само че сигурно се знае, че Сърбия не е известна измежду евентуалните наематели в този сегмент.
В момента пазарът на краткосрочни наеми е концентриран основно в Белград, където цените варират според от положението и местоположението на парцела:
малък апартамент „ без екстри “ – €400–600 на месец;
просторни жилища в центъра с съвременен ремонт – до €2–3 хиляди на месец.
Цената на едностаен апартамент в Белград е към 120 000 евро, а наемът – 800 евро на месец. Двустайните жилища вървят по 169 000 евро, като наемите са към 1000 евро, а тристайните по 250 000 евро, като наемодателите желаят по 1500 евро на месец.
Средната рентабилност от наеми в Сърбия е 7,04% (към януари 2025 г.). Най-високите равнища са регистрирани в Белград – 8,25%. Във втория по величина град в Сърбия, Нови Сад, доходността приближава 6%.
Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ