Коя е по-доходоносната инвестиция – в имоти или в акции?
В последното десетилетие, белязано от световна парична агресия, софтуерна промяна и изключителна парична политика, два актива се обрисуваха като любимци измежду българските вложители: жилищните парцели в София и фондовите пазари, изключително показателите S&P 500 и Nasdaq.
Ако през днешния ден се върнем обратно към 2014 година и попитаме: " Кой актив донесе повече действителна възвръщаемост? ", отговорът не е нито явен, нито еднопосочен.
Доходност от парцели
Първо, дано разгледаме имотния пазар в София. От 2014 година насам междинната цена на квадратен метър в столицата се е покачила от към 750 евро до над 2200 евро през 2024 година Това съставлява растеж от близо 190% за десетилетие. Ако прибавим междинната годишна наемна рентабилност от 4,5% бруто (преди разноски и данъци), общата рентабилност надвишава 200%.
Разбира се, това е номинално. След приспадане на разноски по поддръжка, заможен налог, празни интервали и налози, чистата рентабилност евентуално се движи в диапазона 2,5%-3% годишно от наем + финансов растеж.
Доходност от акции
От другата страна стои фондовият пазар - по-конкретно показателят S&P 500. Между 2014 и 2024 година той означи растеж от към 175%, като в някои години възвращаемостта надвишаваше 25% (напр. 2017, 2019 и 2021), до момента в който в други се следиха спадове, в това число рецесията през 2022 година
Въпреки волатилността, общата рентабилност на SPY (ETF, идващ индекса) в този интервал се изравнява със или даже изпреварва тази на парцелите в София - и то без главоболията от поправки, наематели и административни процедури.
Важните фактори
Ключовата разлика обаче е в ликвидността и достъпността. Един парцел изисква забележителен първичен капитал, до момента в който в акции или ETF можеш да инвестираш с дребни суми. Допълнително, ликвидирането на позиция в парцел може да отнеме месеци, до момента в който при акции това става за секунди. Така фондовият пазар печели по линия на гъвкавостта, само че губи точки поради по-високата волатилност и психическа компликация при спадове от 30% или повече.
Другият значителен фактор е инфлацията. Имотите обичайно се преглеждат като добра отбрана против инфлация - и данните удостоверяват това. През 2022-2023 година, когато инфлацията в България доближи над 15%, парцелите освен резервираха цената си, само че и продължиха да нарастват. S&P 500, в противен случай, регистрира спад от над 18% през 2022 година преди да се възвърне през 2023-2024.
Но дълготрайната вероятност въпреки всичко е в интерес на акциите. Ако отчитаме и резултата на комплицираната рента, дивидентите и автоматизираното вложение посредством индексни фондове, SPY и QQQ надвишават даже най-успешните имотни вложения като годишна чиста възвращаемост. Статистически, S&P 500 носи към 10.5% годишно за последните 90 години, а Nasdaq над 12.5% - цифри, които мъчно се реализират стабилно с наеми и недвижимо имущество.
Разбира се, в България културната тежест на " лично жилище " е голяма, което прави парцелите желани, без значение от доходността. Но за вложителя, който мисли в цифри, сравнението е ясно - при верен риск мениджмънт и дълготраен небосвод, акциите се показват по-добре от парцелите, изключително в случай че парцелът не е платен на занижена цена или във фаза на повтаряем спад.
Може би най-показателно е държанието на поколенията: младите, които започнаха с ETF-и и пасивни тактики преди 5-10 години, към този момент имат съществени портфейли. Онези, които купиха жилище на ръба на опциите си, постоянно останаха без еластичност и спомагателна ликвидност - а това може да е решаващо в интервали на благоприятни условия или рецесии.
Как стои въпросът при параленост на парцелите със SOFIX?
Инвеститорите може би си задават въпроса - по какъв начин се показаха жилищните парцели в София спрямо главния борсов показател SOFIX през последните 10 години? Анализът по-долу ще се опита да отговори на този въпрос с цифри, графики и подтекст.
Вече споменахме, че от 2014 до 2024 година пазарът на недвижими парцели в София претърпя съвсем непрестанен напредък. Средната цена на квадратен метър скочи от към 750 евро до над 2200 евро, което съставлява над 170% номинален растеж. Ако към това се добави междинна наемна рентабилност от към 4,5% бруто годишно, общата рентабилност на вложител, закупил парцел в София при започване на интервала, би била към 200% или повече - при изискване, че не е продавал, и че е управлявал сполучливо парцела си.
От другата страна е SOFIX - бенчмаркът на Българската фондова борса, включващ най-ликвидните компании. Неговото показване за същия интервал е доста по-скромно. През 2014 година показателят беше на равнище към 500 пункта, като към днешна дата той е над 1000 пункта. Това значи номинален растеж от към 100% за малко повече от десетилетие. Дори в случай че прибавим дивидентите (средно 2-3% годишно за някои от компаниите), общата рентабилност е близка до 120% - доста под тази на парцелите.
Разбира се, SOFIX не е съвършен индикатор за всички благоприятни условия на българската фондова борса. Има компании отвън показателя, които се показаха по-добре, само че те не са обхванати в общата пазарна картина. Освен това ликвидността на БФБ остава лимитирана, което прави огромните вложения сложни без основни отстъпки при влизане или излизане.
Важно е също да отбележим, че парцелите в България се употребяват с данъчни и културни преимущества - липса на налог облага при персонално прилагане след 3 или 5 години, достъп до банково финансиране с ниски лихви (особено преди 2022 г.) и устойчиво търсене, задвижвано от демографска централизация в София и приток на капитал от чужбина.
SOFIX, от своя страна, страда от структурни недостатъци: доминиран е от няколко бранша (финанси, енергетика), ниска ротация на фирмите, слаба представителност на растежните браншове като технологии, и липса на систематична поддръжка от институционални вложители. Това способства за слабата му представителност спрямо по-динамичните пазари от ЦИЕ - като Румъния да вземем за пример, където показателят BET се утрои за същия интервал.
На фона на всичко това, парцелите в София наподобяват като безапелационен победител. Те донесоха по-висока рентабилност, по-ниска волатилност, данъчни облекчения и бяха подкрепени от елементарен достъп до заеми. Единственият им минус остава ниската ликвидност и нуждата от огромен първичен капитал.
Въпросът не е дали парцелите или акциите са " по-добри ", а дали пазарите оферират обективна възвръщаемост по отношение на риска, ликвидността и различните благоприятни условия. В случая с България отговорът наподобява явен: в случай че през последното десетилетие си държал пари в SOFIX, си изостанал доста по отношение на пазара на парцели.
Може би най-важното обаче, което би трябвало да вълнува вложителите е какво следва от тук нататък, а не просто да гледат в огледалото за назад виждане. То може да е доста по-различно спрямо последното десетилетие, като тържищата несъмнено се отличават със сериозен догонващ капацитет...
*Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.
източник: money.bg
Ако през днешния ден се върнем обратно към 2014 година и попитаме: " Кой актив донесе повече действителна възвръщаемост? ", отговорът не е нито явен, нито еднопосочен.
Доходност от парцели
Първо, дано разгледаме имотния пазар в София. От 2014 година насам междинната цена на квадратен метър в столицата се е покачила от към 750 евро до над 2200 евро през 2024 година Това съставлява растеж от близо 190% за десетилетие. Ако прибавим междинната годишна наемна рентабилност от 4,5% бруто (преди разноски и данъци), общата рентабилност надвишава 200%.
Разбира се, това е номинално. След приспадане на разноски по поддръжка, заможен налог, празни интервали и налози, чистата рентабилност евентуално се движи в диапазона 2,5%-3% годишно от наем + финансов растеж.
Доходност от акции
От другата страна стои фондовият пазар - по-конкретно показателят S&P 500. Между 2014 и 2024 година той означи растеж от към 175%, като в някои години възвращаемостта надвишаваше 25% (напр. 2017, 2019 и 2021), до момента в който в други се следиха спадове, в това число рецесията през 2022 година
Въпреки волатилността, общата рентабилност на SPY (ETF, идващ индекса) в този интервал се изравнява със или даже изпреварва тази на парцелите в София - и то без главоболията от поправки, наематели и административни процедури.
Важните фактори
Ключовата разлика обаче е в ликвидността и достъпността. Един парцел изисква забележителен първичен капитал, до момента в който в акции или ETF можеш да инвестираш с дребни суми. Допълнително, ликвидирането на позиция в парцел може да отнеме месеци, до момента в който при акции това става за секунди. Така фондовият пазар печели по линия на гъвкавостта, само че губи точки поради по-високата волатилност и психическа компликация при спадове от 30% или повече.
Другият значителен фактор е инфлацията. Имотите обичайно се преглеждат като добра отбрана против инфлация - и данните удостоверяват това. През 2022-2023 година, когато инфлацията в България доближи над 15%, парцелите освен резервираха цената си, само че и продължиха да нарастват. S&P 500, в противен случай, регистрира спад от над 18% през 2022 година преди да се възвърне през 2023-2024.
Но дълготрайната вероятност въпреки всичко е в интерес на акциите. Ако отчитаме и резултата на комплицираната рента, дивидентите и автоматизираното вложение посредством индексни фондове, SPY и QQQ надвишават даже най-успешните имотни вложения като годишна чиста възвращаемост. Статистически, S&P 500 носи към 10.5% годишно за последните 90 години, а Nasdaq над 12.5% - цифри, които мъчно се реализират стабилно с наеми и недвижимо имущество.
Разбира се, в България културната тежест на " лично жилище " е голяма, което прави парцелите желани, без значение от доходността. Но за вложителя, който мисли в цифри, сравнението е ясно - при верен риск мениджмънт и дълготраен небосвод, акциите се показват по-добре от парцелите, изключително в случай че парцелът не е платен на занижена цена или във фаза на повтаряем спад.
Може би най-показателно е държанието на поколенията: младите, които започнаха с ETF-и и пасивни тактики преди 5-10 години, към този момент имат съществени портфейли. Онези, които купиха жилище на ръба на опциите си, постоянно останаха без еластичност и спомагателна ликвидност - а това може да е решаващо в интервали на благоприятни условия или рецесии.
Как стои въпросът при параленост на парцелите със SOFIX?
Инвеститорите може би си задават въпроса - по какъв начин се показаха жилищните парцели в София спрямо главния борсов показател SOFIX през последните 10 години? Анализът по-долу ще се опита да отговори на този въпрос с цифри, графики и подтекст.
Вече споменахме, че от 2014 до 2024 година пазарът на недвижими парцели в София претърпя съвсем непрестанен напредък. Средната цена на квадратен метър скочи от към 750 евро до над 2200 евро, което съставлява над 170% номинален растеж. Ако към това се добави междинна наемна рентабилност от към 4,5% бруто годишно, общата рентабилност на вложител, закупил парцел в София при започване на интервала, би била към 200% или повече - при изискване, че не е продавал, и че е управлявал сполучливо парцела си.
От другата страна е SOFIX - бенчмаркът на Българската фондова борса, включващ най-ликвидните компании. Неговото показване за същия интервал е доста по-скромно. През 2014 година показателят беше на равнище към 500 пункта, като към днешна дата той е над 1000 пункта. Това значи номинален растеж от към 100% за малко повече от десетилетие. Дори в случай че прибавим дивидентите (средно 2-3% годишно за някои от компаниите), общата рентабилност е близка до 120% - доста под тази на парцелите.
Разбира се, SOFIX не е съвършен индикатор за всички благоприятни условия на българската фондова борса. Има компании отвън показателя, които се показаха по-добре, само че те не са обхванати в общата пазарна картина. Освен това ликвидността на БФБ остава лимитирана, което прави огромните вложения сложни без основни отстъпки при влизане или излизане.
Важно е също да отбележим, че парцелите в България се употребяват с данъчни и културни преимущества - липса на налог облага при персонално прилагане след 3 или 5 години, достъп до банково финансиране с ниски лихви (особено преди 2022 г.) и устойчиво търсене, задвижвано от демографска централизация в София и приток на капитал от чужбина.
SOFIX, от своя страна, страда от структурни недостатъци: доминиран е от няколко бранша (финанси, енергетика), ниска ротация на фирмите, слаба представителност на растежните браншове като технологии, и липса на систематична поддръжка от институционални вложители. Това способства за слабата му представителност спрямо по-динамичните пазари от ЦИЕ - като Румъния да вземем за пример, където показателят BET се утрои за същия интервал.
На фона на всичко това, парцелите в София наподобяват като безапелационен победител. Те донесоха по-висока рентабилност, по-ниска волатилност, данъчни облекчения и бяха подкрепени от елементарен достъп до заеми. Единственият им минус остава ниската ликвидност и нуждата от огромен първичен капитал.
Въпросът не е дали парцелите или акциите са " по-добри ", а дали пазарите оферират обективна възвръщаемост по отношение на риска, ликвидността и различните благоприятни условия. В случая с България отговорът наподобява явен: в случай че през последното десетилетие си държал пари в SOFIX, си изостанал доста по отношение на пазара на парцели.
Може би най-важното обаче, което би трябвало да вълнува вложителите е какво следва от тук нататък, а не просто да гледат в огледалото за назад виждане. То може да е доста по-различно спрямо последното десетилетие, като тържищата несъмнено се отличават със сериозен догонващ капацитет...
*Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.
източник: money.bg
Източник: focus-news.net
КОМЕНТАРИ