Какво прави един имот ликвиден и защо това е по-важно от цената
В България парцелът продължава да се възприема като една от най-сигурните покупки, които човек може да направи. Неслучайно, когато хората съберат спестявания или получат по-голяма сума пари, доста постоянно първата концепция е: „ По-добре да купя жилище. “
Още от времето на родителите и дядовците ни личното жилище се възприема не просто като място за живеене, а като сигурност. Нещо, което остава. Нещо, което не може да „ изчезне “ за една нощ, както се случва с банкрутирали банки, обезценени спестявания или сривове по пазарите.
Особено в последните години, когато инфлацията стартира да топи спестяванията, а цените на парцелите потеглиха внезапно нагоре, чувството, че „ бетонът е най-сигурен “, стана още по-силно.
Само че сред това да купиш жилище и това да направиш добра инвестиция има голяма разлика.
Много хора одобряват, че всеки парцел автоматизирано ще носи облага. Че цената му безусловно ще пораства, че елементарно ще се намерят наематели и че в най-лошия случай „ най-малко ще остане за децата “. Реалността обаче постоянно се оказва много по-различна.
Някои купуват апартамент в „ съвременен “ квартал, а след това с месеци не могат да намерят наематели. Други заплащат висока цена за ново строителство, само че години наред живеят измежду тиня, звук и незавършена инфраструктура. Трети откриват, че евтиният парцел в действителност излиза доста по-скъп поради поправки, проблеми със постройката или сложна препродажба.
Именно по тази причина, в случай че гледате на един парцел като на инвестиция, би трябвало да мислите по-различно от човек, който просто търси жилище за себе си.
Ако желаете по-широк взор върху рисковете и митовете към вложенията в недвижими парцели, тематиката е прегледана и в материала „ Инвестиции в парцели: Отвъд мита за „ сигурния бетон ".
Красивият апартамент не всеки път е добра инвестиция
Една от най-честите неточности е, че хората купуват капиталов парцел по този начин, като че ли избират дом за себе си. Впечатляват се от хубава кухня, дизайнерски ремонт, огромна тераса или съвременна постройка. Само че на пазара това не всеки път има най-голямо значение.
Инвеститорът гледа на жилището доста по-прагматично. За него най-важният въпрос е не дали апартаментът наподобява добре, а дали ще бъде елементарен за отдаване и продажба след време.
Има голяма разлика сред:
жилище, което прави усещане на оглед;и жилище, за което постоянно се намират купувачи или наематели.
Понякога най-хубавата инвестиция се оказва относително елементарен апартамент:
покрай метро или основен градски транспорт;с обикновено, функционално разпределение;в регион с офиси, университети или добра свързаност;в постройка, която няма да ви основава огромни разноски след няколко години;без непотребен разкош, само че с практична локация.
Причината е елементарна – хората заплащат най-вече за удобството в всекидневието си.
Може един апартамент да има прелестна панорама, само че в случай че пътуването до работа лишава час и половина, това бързо стартира да тежи. Именно по тази причина кварталите с добра инфраструктура нормално остават търсени даже когато пазарът се успокои.
istock Най-опасната дума при парцелите е „ преференциално “
Много купувачи потеглят с концепцията да намерят „ преференциална договорка “. И от време на време тъкмо това ги вкарва в най-големите проблеми.
Евтиният апартамент съвсем постоянно има причина да бъде на ниска цена. Понякога тя е явна – остаряла постройка, неприятно положение или потребност от сериозен ремонт. Друг път казусът е по-труден за забелязване:
неуместна или изолирана локация;занемарени общи елементи и непрекъснато растящи такси за поддръжка;стари съоръжения, които скоро може да изискват сериозен ремонт;липса на опция за паркиране;слабо търсене в района;проблеми със съседи или съсобственици.
Много хора виждат ниската цена, само че не считат какъв брой още пари ще би трябвало да вложат след покупката. А те постоянно са съществени.
Освен самия парцел, съвсем постоянно идват и:
нотариални такси и локален данък;комисиона за посредник;банкови такси, оценка на парцела и разноски по кредита;ремонт и обзавеждане;бъдещи разноски по постройката и общите елементи.
Така в началото „ преференциалната “ покупка последователно стартира да коства доста повече, в сравнение с е изглеждало първоначално.
По тематиката за действителните разноски при покупка можете да прочетете и материала „ Колко пари ви трябват действително, с цел да купите жилище в България “.
Доходът от наем рядко е толкоз „ елементарен “, колкото наподобява
В интернет постоянно се приказва за парцелите като за машина за въздържан приход. Купуваш апартамент, намираш наемател и всеки месец парите просто „ влизат “.
На процедура нещата рядко са толкоз гладки.
Дори добър парцел може да остане празен с месеци сред двама наематели. Понякога ремонтите излизат ненадейно скъпо. Има случаи с неплатени сметки, вреди, развалени уреди или сложни връзки с наемателите.
istock А през това време разноските не стопират:
вноската по заема върви;данъците и таксите остават;поддръжката продължава.
Именно по тази причина положителната инвестиция не е просто апартамент с заричане за висок наем, а парцел, който може относително елементарно да намира постоянни наематели даже при по-слаб пазар.
Все повече вложители гледат освен какъв брой пари носи един парцел сега, а и какъв брой елементарно биха могли да го продадат при потребност.
Темата за другите тактики при инвестицията в парцели е прегледана и в „ Наем против препродажба – кой капиталов метод е по-добър “.
Покупката без брокер или без юрист усилва риска
Все повече хора се пробват да купят парцел непосредствено от притежател или строител, с цел да избегнат комисиона. Това е изцяло допустимо, само че постоянно се подценява какъв брой инспекции в действителност стоят зад една договорка.
Колко коства ремонтът, какъв брой местоположението: Професионална оценка на парцел
Най-важната част не е просто договарянето на цената, а документите.
Преди сключване би трябвало деликатно да се ревизира:
дали собствеността е чиста и няма проблеми с наследници;има ли ипотеки, възбрани или правосъдни спорове;има ли всички нужни документи при новото строителство;какво тъкмо е жилището по документи – апартамент, ателие или различен вид обект.
Много купувачи се концентрират напълно върху цената и изпускат точно тези елементи.
Особено деликатни би трябвало да бъдат хората, които купуват „ на зелено “. Там човек би трябвало да е доста по-внимателен, тъй като сред обещанията на строителя и готовия парцел от време на време има голяма разлика.
Имотът не е единственият метод да инвестирате парите си
В България недвижимите парцели обичайно се възприемат като единствения „ сериозен “ актив. Само че това не значи, че са подобаващи за всеки.
istock Един апартамент изисква:
огромна първична сума;дългосрочен ангажимент;постоянни разходи;време и организация;поемане на пазарен риск.
Освен това при потребност от незабавни пари продажбата може да отнеме месеци. Не можете просто да продадете част от жилището си за няколко дни, както бихте продали акции, облигации или дял във фонд.
Капаните при покупка на парцел и по какъв начин да ги избегнете
Именно по тази причина от ден на ден хора стартират да съпоставят парцелите и с други разновидности за вложение.
Ако желаете по-широк взор върху другите типове активи, вижте и материала „ Акции, облигации или недвижими парцели – къде да инвестирате “.
Как наподобява положителната инвестиция в парцел през днешния ден
Пазарът към този момент е доста по-различен от интервала, в който съвсем всяко жилище поскъпваше бързо. Купувачите са по-внимателни, а банките към този момент гледат доста по-детайлно приходите и заемите на клиентите.
Това не значи, че парцелите са неприятна инвестиция. Означава единствено, че времената, в които човек можеше да купи съвсем всичко и да чака лесна облага, значително останаха обратно.
Добрият вложител през днешния ден мисли доста по-трезво. Той:
счита действителните разходи;анализира района;гледа какъв брой елементарно може да продаде или отдаде имота;планира бюджет с буфер за непредвидени ситуации;и не купува единствено тъй като „ всички към него купуват “.
Защото положителната инвестиция не е тази, която наподобява впечатляващо на фотоси, а тази, която няма да ви основава финансови проблеми след години.
За други потребни препоръки, по отношение на персоналните ви финанси, може да ни последвате във Facebook или Google News Showcase
По тематаКак да ревизирате собствеността и тежестите преди договорка за парцел Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ