Има ли реални продажби при тези цени на имотния пазар в Пловдив и региона?
Спекула, балон на пазара, разумно повишаване, обвързвано с инфлацията и повишението на съществени първични материали или? Това са единствено част от хипотезите, които се мъчат да дадат някакъв съответен прочит на шоковото повишаване на офертите за продажба на парцели в Пловдив и района..
Статистиката демонстрира, че през първото тримесечие на 2022 година най-сетне догонихме пиковите стойности на цените на имотния пазар от началото на 2009 година. Проблемът е, че през лятото на същата 2009 година пазарът се срина.
Факт, е, че новата ни историята към този момент е белязвана от рецесия с бързо повишение на цените на парцели, и тогавашните катаклизми започнаха точно с кредитния и заможен балон в Съединени американски щати. Затова българите постоянно спрягат точно този стопански развой като пояснение. Но въпросът е какво стои зад терминът ценови балон.
Според Национален статистически институт общият показател на повишение на цените на недвижими парцели в Пловдив да вземем за пример се е покачил единствено към 12-13% към края на 2021 година по отношение на края на 2019 година, т.е. за две години. Офертите са парцели обаче демонстрират доста по-голям растеж на цените, най-малко съдейки от оповестените продажни цени, които тук-там сочат към 100% нарастване. Ако апартамент от 130 кв.м. в центъра на Пловдив през 2019 е продаден за 110 хиляди евро, в този момент сходен парцел търси купувачи за близо двойна цена – 217 000 евро.
И въпросът е на какво стъпва и се дължи сходен абсурд? И има ли в действителност действителни продажби на тези цени на имотния пазар?
Ако влезете в уеб сайтове за парцели можете да се нагледате и на още по-безумни предложения като тристаен апартамент от 86 кв.м. за 300 000 евро, апартамент в Асеновград с повърхност от 300 кв.м., от които 100 кв.м. тераси - също за 300 000 евро.
Дисбалансите са големи, сравненията сред парцели на едни стойности – неуместни.
Според специалисти главният проблем на пазара сега е, че притежателите на парцели, са извънредно поблазнени от високите цени на пазара и даже да не са имали желание да продават, пускат пробни предложения на парцелите си. Разбира се, без оглед дали има съществено желание за продажба или единствено се сондира дали има интерес към съответния парцел, цената, на която се афишира то е фантастична или тъй наречените оптималната граница, която притежателят чака. Тя не се базира на данъчни оценки, пазарни оценки и на каквито и да е икономическа логичност, с изключение на субективните схващания „ какъв брой пари ми трябват и какъв брой пари мога да изкарам от този парцел “.
Подобен вид държание от страна на продавачите в изискванията на прогнозите, че цените ще вървят нагоре, подклажда оскъпяването на пазара.
Ниските лихви по ипотеките, лесният достъп до кредитиране, инфлацията, която предизвиква бързи инвестиции, както и вероятността за покачваща се цена на жилището като актив са сериозен претекст за хората да купуват.
В градове като Пловдив миграционната вълна, а и по-високият стандарт на живот, водят до съществено търсене на парцели, а в това време предлагането, изключително в централни елементи на града, остава много лимитирано. Този пазарен принцип също изстрелва цените към пикови равнища.
За да има балон обаче първо място би трябвало да има стремглаво повишаване на цените за къс период от време, да се доближат равнища, при които разполагаеми приход не дава отговор на офертите на пазара, т.е. цените изпреварят приходите и опциите за набиране на пари посредством заем.
За момента по-скоро у нас няма достигнато такова равнище. Освен това има и напълно действителни фактори за повишението на цените на парцелите – повишението на цените на материалите, на метала, на дървото, на всички довършителни действия, на мебелите, на силата, инфлацията.
Именно това оскъпяване на строителството и на строителната продукция тласкат цените на жилищата ново строителство към пикови стойности. Допреди няколко години остарялото строителство в общия случай поскъпваше повече и водеше на пазара, до момента в който през днешния ден сме очевидци навръх противоположния развой. Въпреки че жилищата, закупени на зелено, изискват спомагателен бюджет за довършителни действия и обзавеждане, към този момент постоянно може да се видят по-високи стойности за кв.м. от тези при подготвен апартамент, въпреки и не чисто нов.
И тук централен е въпросът какви са действителните стойности, на които се подписват покупко-продажби сега и какъв брой падат цените от офериране до контракт?
Ценовите показатели, които показва Националния статистически институт, се базират точно на действително подписани покупко-продажби. Предвид, че наклонността покупко-продажбите да се изповядват на по-ниски стойности, към този момент е в предишното, надали има изкуствено занижаване в статистиката. Ако действителното повишаване на пазара за две година е до 15%, а офертите за някои видове парцели са скочили с сред 50% и 100%, това значи, че би следвало да има събаряне на цената от продавачите при договорка от най-малко 30%. Това звучи също по този начин малко евентуално.
Според специалисти на пазара, пазаренето нормално смъква най-много до 10% от цената. Ако един парцел е препоръчан на доста повишена цена и няколко седмици няма интерес към него обаче, брокерите поучават купувачите да смъкнат сред 10-15% от цената и да пробват още веднъж. Така действително може да се стигне и до 50% по-ниска цена от в началото обвявената, в догадка, че има няколко тура на намаление на офертната цена и още един път намаляването ѝ при намиране на съответен покупател.
Разбира се зависи какви комисионни в цената си поставят и самите брокери, като честа процедура е да намирате еднакъв парцел разгласен за обмен от разнообразни организации със основни разлики в цените. Ако сега обявите съответни параметри може да видите отклонения в цената на един парцел с над 20%, което е фрапантно.
Има ли продажби на съществено нарасналите цени на офертите за парцели в Пловдив през последните месеци ще стане ясно едвам откакто Национален статистически институт и Агенцията по вписванията разгласят формалните данни за регистрирани покупко-продажби с парцели и показатели на цените на парцелите.
Статистиката демонстрира, че през първото тримесечие на 2022 година най-сетне догонихме пиковите стойности на цените на имотния пазар от началото на 2009 година. Проблемът е, че през лятото на същата 2009 година пазарът се срина.
Факт, е, че новата ни историята към този момент е белязвана от рецесия с бързо повишение на цените на парцели, и тогавашните катаклизми започнаха точно с кредитния и заможен балон в Съединени американски щати. Затова българите постоянно спрягат точно този стопански развой като пояснение. Но въпросът е какво стои зад терминът ценови балон.
Според Национален статистически институт общият показател на повишение на цените на недвижими парцели в Пловдив да вземем за пример се е покачил единствено към 12-13% към края на 2021 година по отношение на края на 2019 година, т.е. за две години. Офертите са парцели обаче демонстрират доста по-голям растеж на цените, най-малко съдейки от оповестените продажни цени, които тук-там сочат към 100% нарастване. Ако апартамент от 130 кв.м. в центъра на Пловдив през 2019 е продаден за 110 хиляди евро, в този момент сходен парцел търси купувачи за близо двойна цена – 217 000 евро.
И въпросът е на какво стъпва и се дължи сходен абсурд? И има ли в действителност действителни продажби на тези цени на имотния пазар?
Ако влезете в уеб сайтове за парцели можете да се нагледате и на още по-безумни предложения като тристаен апартамент от 86 кв.м. за 300 000 евро, апартамент в Асеновград с повърхност от 300 кв.м., от които 100 кв.м. тераси - също за 300 000 евро.
Дисбалансите са големи, сравненията сред парцели на едни стойности – неуместни.
Според специалисти главният проблем на пазара сега е, че притежателите на парцели, са извънредно поблазнени от високите цени на пазара и даже да не са имали желание да продават, пускат пробни предложения на парцелите си. Разбира се, без оглед дали има съществено желание за продажба или единствено се сондира дали има интерес към съответния парцел, цената, на която се афишира то е фантастична или тъй наречените оптималната граница, която притежателят чака. Тя не се базира на данъчни оценки, пазарни оценки и на каквито и да е икономическа логичност, с изключение на субективните схващания „ какъв брой пари ми трябват и какъв брой пари мога да изкарам от този парцел “.
Подобен вид държание от страна на продавачите в изискванията на прогнозите, че цените ще вървят нагоре, подклажда оскъпяването на пазара.
Ниските лихви по ипотеките, лесният достъп до кредитиране, инфлацията, която предизвиква бързи инвестиции, както и вероятността за покачваща се цена на жилището като актив са сериозен претекст за хората да купуват.
В градове като Пловдив миграционната вълна, а и по-високият стандарт на живот, водят до съществено търсене на парцели, а в това време предлагането, изключително в централни елементи на града, остава много лимитирано. Този пазарен принцип също изстрелва цените към пикови равнища.
За да има балон обаче първо място би трябвало да има стремглаво повишаване на цените за къс период от време, да се доближат равнища, при които разполагаеми приход не дава отговор на офертите на пазара, т.е. цените изпреварят приходите и опциите за набиране на пари посредством заем.
За момента по-скоро у нас няма достигнато такова равнище. Освен това има и напълно действителни фактори за повишението на цените на парцелите – повишението на цените на материалите, на метала, на дървото, на всички довършителни действия, на мебелите, на силата, инфлацията.
Именно това оскъпяване на строителството и на строителната продукция тласкат цените на жилищата ново строителство към пикови стойности. Допреди няколко години остарялото строителство в общия случай поскъпваше повече и водеше на пазара, до момента в който през днешния ден сме очевидци навръх противоположния развой. Въпреки че жилищата, закупени на зелено, изискват спомагателен бюджет за довършителни действия и обзавеждане, към този момент постоянно може да се видят по-високи стойности за кв.м. от тези при подготвен апартамент, въпреки и не чисто нов.
И тук централен е въпросът какви са действителните стойности, на които се подписват покупко-продажби сега и какъв брой падат цените от офериране до контракт?
Ценовите показатели, които показва Националния статистически институт, се базират точно на действително подписани покупко-продажби. Предвид, че наклонността покупко-продажбите да се изповядват на по-ниски стойности, към този момент е в предишното, надали има изкуствено занижаване в статистиката. Ако действителното повишаване на пазара за две година е до 15%, а офертите за някои видове парцели са скочили с сред 50% и 100%, това значи, че би следвало да има събаряне на цената от продавачите при договорка от най-малко 30%. Това звучи също по този начин малко евентуално.
Според специалисти на пазара, пазаренето нормално смъква най-много до 10% от цената. Ако един парцел е препоръчан на доста повишена цена и няколко седмици няма интерес към него обаче, брокерите поучават купувачите да смъкнат сред 10-15% от цената и да пробват още веднъж. Така действително може да се стигне и до 50% по-ниска цена от в началото обвявената, в догадка, че има няколко тура на намаление на офертната цена и още един път намаляването ѝ при намиране на съответен покупател.
Разбира се зависи какви комисионни в цената си поставят и самите брокери, като честа процедура е да намирате еднакъв парцел разгласен за обмен от разнообразни организации със основни разлики в цените. Ако сега обявите съответни параметри може да видите отклонения в цената на един парцел с над 20%, което е фрапантно.
Има ли продажби на съществено нарасналите цени на офертите за парцели в Пловдив през последните месеци ще стане ясно едвам откакто Национален статистически институт и Агенцията по вписванията разгласят формалните данни за регистрирани покупко-продажби с парцели и показатели на цените на парцелите.
Източник: trafficnews.bg
КОМЕНТАРИ