Пазарът на имоти не се свива, а се връща към нормалния си ритъм
Спадът в покупко-продажбите през първото тримесечие на 2026 година не демонстрира рецесия, а завършек на прегряването и по-внимателно държание на купувачите
Всяка оповестена статистика има своя верен и своя неправилен прочит.
Данните за сделките през първото тримесечие на 2026 година към този момент се цитират и разясняват на всички места. За страната - 15,5% по-малко покупко-продажби по отношение на първото тримесечие на 2025 година В четирите огромни града: София -12,3%, Варна - 21,5%, Бургас - 18%, Пловдив - 2,1%.
Тези цифри наподобяват тревожни на пръв взор. Но преди да вършим заключения, би трябвало да разберем какво тъкмо мерят - и какво пропущат.
Статистиката изостава с година
Агенция по вписванията регистрира нотариалните актове - финалния документ, с който договорката е юридически приключена. При вторичния пазар, този на подготвени жилища, това се случва в границите на месец-два. При ново строителство обаче сред предварителния контракт и нотариалния акт минава приблизително година и половина - до момента в който постройката получи позволение за прилагане.
Практическото разследване е просто: плановете, продадени на зелено в пика на 2024 година, към този момент са минали през нотариус и са в статистиката. Новите продажби на зелено, подписани в този момент, ще бъдат регистрирани след 12-18 месеца. Така действителният пазар и формалната статистика приказват за разнообразни интервали - и тази разлика рядко се загатва.
2024-2025 бяха рекордни. Сега се връщаме към естественото.
За да разберем първото тримесечие на 2026, би трябвало да погледнем от кое място идваме. В интервала 2024-2025 пазарът работеше при изключителни условия - упованието за еврозона, исторически ниски лихви и логика на психиката на „ купи в този момент, преди да е станало по-скъпо ". Резултатът беше интензивност над историческите пазарни правила.
Тази динамичност не беше устойчива. Сега пазарът работи без спомагателен тласък - и наподобява тъкмо по този начин, както би трябвало да наподобява естествен пазар. Купувачът преглежда повече оферти, разполага с повече време за решение, договаря по-внимателно. Продавачът не може да разчита, че всяка цена ще бъде призната. Това не е проблем - това е нормалност.
Ипотеките не лъжат
Ако пазарът беше заседнал в действителен проблем, щяхме да забележим внезапен спад и при ипотечното кредитиране. Но спадът там е напълно различен: Пловдив даже регистрира растеж от 10,7%, Варна е съвсем постоянна на -0,9%, София на -3,4%, Бургас на -6,7%.
Хората не са спрели да купуват парцели. Спрели са да купуват преждевременно. Разликата е фундаментална.
Ще има ли отстъпки в цените?
Тук желая да съм пряк, тъй като въпросът е логически.
Да - при избрани притежатели с надценени упования и при някои бизнесмени, които имат съответна потребност от ликвидност, ще се появят отстъпки. Това е естествена пазарна логичност и се случва даже при възходящ пазар. Някой е купил парцел с заем и желае да излезе. Някой бизнесмен завършва план и започва нов подобен, по тази причина избира да продаде по-бързо, в сравнение с да чака.
Но да чакаме това да стане всеобщо събитие - нямаме съображение. Нивата на ипотечна просрочeност са съвсем нулеви. Банковата система в никакъв случай не е било по- постоянна. Предприемачите, осъществили планове в последните години, работиха с положителни маржове. Масова ликвидация допуска всеобщ финансов стрес - а той сега не се следи.
Какво не знаем
Ще бъда почтен и тук. Международната конюнктура носи неустановеност, която не може да се пренебрегва. Ако световната стопанска система влезе в криза, в случай че лихвите в еврозоната се повишат, в случай че комерсиалните спорове се задълбочат - резултатите ще стигнат и до нас. Тези сюжети не са невъзможни.
Но те не са и базовия сюжет. България влезе в еврозоната - структурна смяна с дълготрайни резултати. Лихвите остават ниски. Предлагането на парцели ново строителство е лимитирано.
Нужни са още данни
Едно тримесечие не прави тренд. Второто и третото тримесечие ще дадат доста по-ясна картина. Дотогава - нито суматоха, нито еуфория.
Имотите с добра локация и реалистична цена не престават да намират бързо покупател. Имотите, чиято оферта разчита на ентусиазма от 2025 година, ще чакат по-дълго.
Пазарът се е върнал към нормалността. За купувача е добра вест. За продавача – покана за връщане към действителността.
Николай Господинов е ръководещ шеф на iBrokers - организация за недвижими парцели с офиси в София и Бургас. ibrokers.bg
Всяка оповестена статистика има своя верен и своя неправилен прочит.
Данните за сделките през първото тримесечие на 2026 година към този момент се цитират и разясняват на всички места. За страната - 15,5% по-малко покупко-продажби по отношение на първото тримесечие на 2025 година В четирите огромни града: София -12,3%, Варна - 21,5%, Бургас - 18%, Пловдив - 2,1%.
Тези цифри наподобяват тревожни на пръв взор. Но преди да вършим заключения, би трябвало да разберем какво тъкмо мерят - и какво пропущат.
Статистиката изостава с година
Агенция по вписванията регистрира нотариалните актове - финалния документ, с който договорката е юридически приключена. При вторичния пазар, този на подготвени жилища, това се случва в границите на месец-два. При ново строителство обаче сред предварителния контракт и нотариалния акт минава приблизително година и половина - до момента в който постройката получи позволение за прилагане.
Практическото разследване е просто: плановете, продадени на зелено в пика на 2024 година, към този момент са минали през нотариус и са в статистиката. Новите продажби на зелено, подписани в този момент, ще бъдат регистрирани след 12-18 месеца. Така действителният пазар и формалната статистика приказват за разнообразни интервали - и тази разлика рядко се загатва.
2024-2025 бяха рекордни. Сега се връщаме към естественото.
За да разберем първото тримесечие на 2026, би трябвало да погледнем от кое място идваме. В интервала 2024-2025 пазарът работеше при изключителни условия - упованието за еврозона, исторически ниски лихви и логика на психиката на „ купи в този момент, преди да е станало по-скъпо ". Резултатът беше интензивност над историческите пазарни правила.
Тази динамичност не беше устойчива. Сега пазарът работи без спомагателен тласък - и наподобява тъкмо по този начин, както би трябвало да наподобява естествен пазар. Купувачът преглежда повече оферти, разполага с повече време за решение, договаря по-внимателно. Продавачът не може да разчита, че всяка цена ще бъде призната. Това не е проблем - това е нормалност.
Ипотеките не лъжат
Ако пазарът беше заседнал в действителен проблем, щяхме да забележим внезапен спад и при ипотечното кредитиране. Но спадът там е напълно различен: Пловдив даже регистрира растеж от 10,7%, Варна е съвсем постоянна на -0,9%, София на -3,4%, Бургас на -6,7%.
Хората не са спрели да купуват парцели. Спрели са да купуват преждевременно. Разликата е фундаментална.
Ще има ли отстъпки в цените?
Тук желая да съм пряк, тъй като въпросът е логически.
Да - при избрани притежатели с надценени упования и при някои бизнесмени, които имат съответна потребност от ликвидност, ще се появят отстъпки. Това е естествена пазарна логичност и се случва даже при възходящ пазар. Някой е купил парцел с заем и желае да излезе. Някой бизнесмен завършва план и започва нов подобен, по тази причина избира да продаде по-бързо, в сравнение с да чака.
Но да чакаме това да стане всеобщо събитие - нямаме съображение. Нивата на ипотечна просрочeност са съвсем нулеви. Банковата система в никакъв случай не е било по- постоянна. Предприемачите, осъществили планове в последните години, работиха с положителни маржове. Масова ликвидация допуска всеобщ финансов стрес - а той сега не се следи.
Какво не знаем
Ще бъда почтен и тук. Международната конюнктура носи неустановеност, която не може да се пренебрегва. Ако световната стопанска система влезе в криза, в случай че лихвите в еврозоната се повишат, в случай че комерсиалните спорове се задълбочат - резултатите ще стигнат и до нас. Тези сюжети не са невъзможни.
Но те не са и базовия сюжет. България влезе в еврозоната - структурна смяна с дълготрайни резултати. Лихвите остават ниски. Предлагането на парцели ново строителство е лимитирано.
Нужни са още данни
Едно тримесечие не прави тренд. Второто и третото тримесечие ще дадат доста по-ясна картина. Дотогава - нито суматоха, нито еуфория.
Имотите с добра локация и реалистична цена не престават да намират бързо покупател. Имотите, чиято оферта разчита на ентусиазма от 2025 година, ще чакат по-дълго.
Пазарът се е върнал към нормалността. За купувача е добра вест. За продавача – покана за връщане към действителността.
Николай Господинов е ръководещ шеф на iBrokers - организация за недвижими парцели с офиси в София и Бургас. ibrokers.bg
Източник: flagman.bg
КОМЕНТАРИ