Балон в имотите? Я по-спокойно
Следвайте " Гласове " в Телеграм
Тази страна несъмнено си няма същински проблеми, че ги търсим и сътворяваме като самоцел. Пример по тази причина е експертният отчет на Unicredit Bulbank, отдаден на пазара на недвижими парцели, който изваден от по-големия подтекст беше раздут като предапокалиптично знамение за пръсване на балон. Последвалата (между другото, изтръгната, а не инициирана) реакция от Българска национална банка се показа като открит спор сред централната банка и здравия разсъдък. За да стане ясно какво пропущаме първо, ще проследя медийното отразяване на казуса. След това ще обърна внимание и на стопански условия, които като че ли не се взимат поради.
Докладът на Unicredit Bulbank се изготвя от един от най-сериозните български икономисти – Кристофор Павлов, който с изключение на големия си опит и знания, има достъп до изследванията на цялата група Unicredit и това е впечатляващ масив с информация, знания и изчерпателен инструментариум. Избраната методика от Павлов е да съпоставя междинния годишен приход на домакинство със междинната цена на апартамент и по този начин извежда индикатор какъв брой години междинното домакинство би трябвало да икономисва целия си брутен приход (преди облагане с данъци), с цел да си купи жилището със лични средства.
Ползвайки исторически данни за последната рецесия от края на 2008 до 2013 година анализът демонстрира, че при последното прегряване на имотния пазар от 2008 година семейството е трябвало да пести 10 години с цел да купи междинен апартамент. Укротяването на пазара в идващите години води до това, че през 2013 година междинният апартамент е коствал 5.5 пъти средногодишния приход. Анализът се простира и по градове регионални центрове и демонстрира в кои от тях жилищата са най-скъпи и недостъпни, и къде най-голяма част от семействата могат да купят нов апартамент.
Според методиката на банката понятието „ балон “ в тази ситуация съставлява отношение, при което в над половината от кварталите междинният апартамент коства на домакинство със междинен приход повече от 10 пъти това, което изкарва на година. И отново самият отчет сочи, че даже в София балон няма. Дори се споделя, че надали в идващите години ще се доближат такива връзки.
Подобно на февруари, когато служебният финансов министър Росица Велкова предизвести, че България е пред нахлуване в дългова серпантина, а журналистически тълкования внушиха, че банкрутът е зад ъгъла, в този момент още веднъж сензационализмът взе връх над правилното информиране.
Също като през февруари, още веднъж провокацията пристигна от Нова телевизия. В изявление с подуправителя на Българска национална банка Петър Чобанов журналистът Евгени Генчев споделя „ Вярно ли е, че вървим към балон в цените на жилищата? Питам ви, тъй като го прочетох в разбор на ваш сътрудник от една от огромните частни банки, който споделя, че или цените би трябвало да паднат, или приходите да се качат, с цел да го няма този балон “.
Явно измамен от неверно предадения смисъл за посланията на отчета, евентуално неосведомен с истинския му текст, Петър Чобанов стартира отговора си на журналистическата провокация по този начин: „ Ако би трябвало да дам пряк отговор като регулатор бих посъветвал тази банка, в случай че в действителност има вяра в този разбор, да си провиира всички заеми, надлежно да си избере с какъв % от личния им разбор... “.
И след това, явно без да държи сметка за подвеждането на Чобанов от уеб страницата „ Медиапул “ оповестяват: „ Подуправител на Българска народна банка смъмри " УниКредит " поради разбора за надценените жилища в София “. Нито дума, че въпросът на Нова отиваше надалеч оттатък елементарната констатация за надценяване. Два дни по-късно, още веднъж „ Медиапул “ оповестява, че анализът на „ Булбанк “ провокирал „ гневна реакция “ от страна на Чобанов. Цитира и други икономисти, които виждали проблем, на Българска народна банка спи. Който има цифрова телевизия, може да върне изявлението или да го намери във vbox7 и да реши къде е гневът на Чобанов.
Спомням си и по какъв начин на едно образование в „ Ройтерс “ през 2011 година, одобрени имена в публицистиката ни споделяха доколкото можем постоянно да заобикаляме използването на епитети при оценка на събития и феномени, тъй като да вземем за пример „ гневното “, забелязано от „ Медиапул “ може да не е яростно за мен и назад. Както и да е, разваленият телефон отново обърка хората повече, в сравнение с да ги осведоми и без отговор останаха въпроси от сорта: ще се срутен ли цените на парцелите, ще банкрутират ли компании от бранша, ще има ли нарастване на необслужваните ипотечни заеми, ще се дестабилизира ли банковата система при една промяна в имотния пазар.
Отговорите в обратна посока биха звучали по този начин:
Не, банките не са пред дестабилизация поради заможен балон. Понятието балон, както е познато в теорията, допуска срив във цените на даден актив, който да аргументи банкрути за вложителите. С капитал от 19 милиарда лева към края на октомври банковата система поддържа буфери, които са по-високи от европейските в относителен проект (20% в България и 15% в еврозоната през октомври тази година).
Въпреки това утежняване на кредитните портфейли не се изключва, изключително като се има поради, че европейската стопанска система навлиза в криза и България няма да е изключение, без значение, че държавните прогнози бълнуват 3% напредък. Едно е обаче утежняване на портфейлите, а напълно друго е дестабилизация. За да се стигне до нея би трябвало да се заличат 15 % от капитала на банките, или внезапно всички да спрат да си заплащат заемите. Ако приемем, че междинната цена на апартамент е 250 000 лв. това би означавало, че 60 000 жилището би трябвало надали не да се изпарят, с цел да причинят кумулативна загуба на банките до регулатвния най-малък капитал.
Да, само че жилищата не са луковици за лалета, нито криптовалута, или заем дефоут суапове – все неща с нулева или близка до нулата фундаментална стойност, които човешката нелепост надценява и заради това постоянно страда. Недвижимият парцел е тук, няма къде да отиде и надали ще се срине, в случай че не бъде бомбардиран или разтърсен съдбовно от майката Земя. Българинът не има вяра на акции и заради това ланковият деозит и жилището постоянно ще си останат желана инвестиция. Или с други думи, даже някой да се наложи да продаде жилището си, тъй като не може да го изплаща, постоянно ще има кой да го купи и банката ще си получи голяма част от своето.
Загуби са вероятни, само че най-вероятно е да сполетят тези продавачи, които при покупката са прекалили с оптимизма. Сделките с недвижими парцели понижават към този момент четвърто тримесечие на най-горещия пазар – София и налягането в възможния балон към този момент спада. Практическото измерение е, че в случай че човек предложи мигновено заплащане на един притежател, само че изиска 20-25% отстъпка от оповестената продажна цена, най-вероятно ще я получи. Поне това настояват наблюдаващи на пазара в последните месеци. А тези, които не са склонни на отстъпки, явно имат пари и могат да чакат, което отново значи, че няма проблем.
Това обаче не е срив, тъй като при разпределяне на ипотека длъжникът има самоучастие и при неизгодна договорка през днешния ден възможните загуби се понасят първо от длъжника, и чак по-късно от банката. Същото би се получило и в случай че приемем, че не физическите лица, а банките продават жилища, усвоени като обезпечения.
Водещ проблем не е цената на жилищата и размерите на погасителната вноска, а дали длъжниците ще изгубят работата си и ще спрат да заплащат, или най-малко ще стартират да бавят заплащанията си.
Какво се случва на равнище домакинство
Тенденцията е банките да покачват лихвите по новоотпуснатите заеми, като все още задържат лихвите по към този момент отпуснатите ипотеки. Дори и да посегнат с по-високи лихви към старите си и изрядни клиенти, те не могат да подвигат цената на парите с повече от половин процентен пункт всеки шест месеца или с един пункт за цяла година.
Ако един мезонет, който си харесах (не споделям дали си го купих) коства 360 000 лева и се купи с 25-годишна ипотека при 3% рента, месечната вноска ще е 1707 лева, повишаване на лихвата с един пункт, оптимално за година ще направи вноската 1900 лева Ако този мезонет се купи от семейство, в което и двамата съпрузи получават междинната за София брутна заплата 2700 лева (2100 нетно) на фамилията ще му остават 2.2 хиляди лева, наличен приход след погасителната вноска. И след възможното оскъпяване на заема, разполагаемият приход при равни различен условия ще намалее до 1900 лева месечно.
За това семейство по методиката на банката мезонетът коства седем пъти годишния им приход, в случай че го пестят целия за жилището, което прави жилището надценено. Дали обаче остатъчните 2.2 хил лева, ще разрешат на двойка да живее? По-скоро да. Някой може да каже, че това не са пари, с които двама души могат да живеят, камо ли да гледат деца. Да, само че истината е, че българинът знае и 2 и 200, както и, че е измежду най-отговорните като дисциплинираност по отношение на заемите. Както и че в случай че стане скъпо, може да пусне мезонта чартърен или да го продаде, или, или, или. Също, мезонетът не е средностатистическо жилище, а разкош. Заменим ли го с по-достъпно жилище сметките незабавно се трансформират в интерес на длъжниците. Най-накрая, не би трябвало да се не помни, че постоянно ипотеките се отпускат като допълнение към към този момент спестени пари, които притежателите им не желаят да се обезценяват от инфлацията. Немалко са и образците, в които покупката на жилище се финансира и с продажбата на недодялан дом, или земи.
Като резюме
Взето поради, всичко това прави жилищата по-достъпни, само че за разбора на „ Булбанк “ тези условия обективно са невъзможни за хващане, камо ли за осредняване и приспадане.
Съществена разлика по отношение на 2008-2013 година е, че в банките се акумулираха спестявания. При предходната рецесия банките зависеха от подаване на ликвидност от чужбина с цел да реализират активността си тук. Днес в системата към този момент има над 100 милиарда спестявания, което прави банките доста по-устойчиви против утежняване на кредитните портфейли.
Или, в случай че би трябвало да заключим – не ипотечните заеми, а всеобхватна икономическа рецесия може да сътвори проблем на банковата система. Жилища се купуват, тъй като хората, желаят да имат сигурност и този блян на българина не може да се изтръгне с регулаторни ограничения. А и работа ли е на централната банка да постанова здрав разсъдък на микро равнище. Не, нейните мандати са други. А който желае да поучава, е редно първо да си посочи понятийния уред, по-късно да поучава и всява паники.
