Пазарът на жилища във Варна – все по-скъп и по-предвидим
След като минаха през интервал на рецесия с огромно предложение и лимитирано търсене, довело до спад с към 30% на цените, в края на предходната година беше регистрирана постоянна наклонност към растеж, който продължава и сега. Факторите, повлияли за смяната, са главно всеобщото предложение на жилищни заеми с лихви под 4%, към момента лимитираният пазар на новопостроени жилища, както и растящият брой на евентуалните купувачи.
Новината на пазара във Варна обаче е, че до момента в който преди година-две главен мотор на търговията бяха съветски жители, търсещи жилища основно във високия ценови сегмент, в този момент към 95% от клиентите на организациите за недвижими парцели, даже в бранша на ваканционните, са главно българи.
"Кредитите, несъмнено, са стабилен фактор за позитивния тренд, само че това, което внезапно повлия пазара във Варна, е динамичността в търговията със аграрни земи на положителни цени в района ", сподели Диана Кирова, притежател на организация.
"Все по-често наши клиенти са хора от дребните обитаеми места, които мигрират, с цел да се открият трайно в регионалния център. "
Статистиката на компанията за интервала от началото на годината до края на октомври демонстрира, че тристайните жилища в регионите с лесна и бърза връзка до центъра на града към този момент се оферират с към 30% по-високи цени.
Според Елена Парова, основен брокер в компания, спад в търсенето на жилищни парцели няма в нито един от регионите на Варна. Тенденцията, която тя обрисува, е по-скоро към отчетливо понижаване на така наречен второстепенен пазар на парцели за сметка на интереса към нови жилища.
Още в края на 2016 година систематизираните данни на няколко от огромните организации за недвижими парцели във Варна сочеха, че купувачите се насочват към покупко-продажбите на равнища до 100 и над 120 хиляди евро за жилище. Само година по-рано търсенето е било насочено най-вече към парцели в ценовия диапазон 50 - 70 хиляди евро. Но дружно с цената един от най-важните критерии при избора на жилище към този момент е и качеството на строителните работи, мястото за паркиране и положителните общи елементи.
По данни на организация за недвижими парцели от Варна, все по-ясно се обрисува и сегментирането на купувачите учредено на ясни условия към новото им жилище.
"Една част от клиентите ни търсят изрично по-голяма жилищна повърхност на по-ниска цена, да речем, двустаен апартамент за към 40 хиляди евро или тристаен за не повече от 60 хиляди евро ", споделя Елена Парова. "Това е явен знак към нас да насочим предлагането към парцели в огромните жилищни квартали на Варна като "Възраждане " и "Владислав Варненчик ". Друг вид клиенти са тези, които също имат ясна визия за бъдещия си парцел, само че разполагат и с по-голям бюджет - от 90 до 150 хиляди евро. "
Според Парова сега цената на жилищните парцели във Варна дефинира главно местоположението, а не размерът.
Така не изключително огромни жилища наоколо до Морската градина или Гръцката махала към този момент трайно се продават за към 1200 - 1500 евро на кв.м. "Имаме даже продажби на цени, които доближават и 2 хиляди евро на кв.м в тези елементи на града, само че тук към този момент става дума за фактически неповторими местоположения ", споделя тя.
Интересът на платежоспособните клиенти към този момент не е по този начин ясно насочен към влиятелни региони като "Траката " и курорта Св. св. Константин и Елена съгласно наблюденията на Диана Кирова. "В до неотдавна определяните като хитови региони към двореца "Евксиноград ", над плажа Кабакум или местността "Ален мак " край Варна сега е съвсем нулев ", твърди тя.
Същото мнение, само че с лек колорит споделя и Елена Парова. "В момента пазарът е прекрасен, по този начин го дефинираме ние в нашите професионални среди ", споделя тя.
"Едно от преимуществата му е, че има клиенти за всички типове парцели. Купувачите в региони като "Траката " и "Св. Никола " имат по-различен профил. Това са фамилии, които се усещат свободни - с пораснали деца, постоянни приходи и главно жилище в централната част на Варна. Но макар че в упоменатите региони към този момент има много новопостроени здания, нараснал интерес към тях спрямо предишни години не се вижда. "
През последната година организациите на недвижими парцели във Варна означават възходящ интерес и към жилища с една или две спални наоколо до трасетата на градския превоз и огромните супермаркети, макар че са настрана от градския център. Примерът, който Парова дава, е с жилищния квартал "Бриз ", ситуиран в северната външна страна на Варна, само че наоколо до Морската градина и автомагистралата за курорта Златни пясъци.
"Данни на Агенция по вписванията демонстрират, че броят на подписаните покупко-продажби на зелено за новостроящи се здания продължава да пораства ", споделя Валентин Пецов от организацията "Ремакс Идеал ". Тази наклонност роди и шеговития термин "сделка на тъмнозелено "-резервация на парцел преди излязло позволение за строителство, т.е. още на фаза планиране ", изяснява той.
Тенденция от последната година е и възвръщането на доверието в жилищни парцели като капиталова опция. Според брокери на огромните организации във Варна над 70-80% от капиталовите покупко-продажби стават точно с жилища, защото те могат елементарно да бъдат отдавани чартърен за разлика от къщите, магазините или земеделските терени.
Според прогноза на Пецов, направена в края на предходната година за "Капитал ", вложителите в парцели за отдаване чартърен или следваща препродажба са сериозен участник и на пазара на новото строителство във Варна. Но покупките на зелено не се записват в регистрите и растежът в този тип покупко-продажби, регистриран от Агенцията по вписванията, ще стане прочут в края на тази и през идната година, след завършването на новостроящите се здания.
Именно този интерес и е най-логичното пояснение на обстоятелството, че търсенето на имоти за строителство към този момент се е върнало до равнищата от 2008 година "Търсят се терени освен в централната част на Варна ", споделя Диана Кирова.
Профилът на клиентите, които търсят инвестиция на зелено, демонстрира, че решаващи при сключването на договорка са качеството, бизнес историята на строителната компания и методът на заплащане.
"Купувачите на жилища в новостроящи се здания имат повишени условия, които не могат да бъдат покрити от парцелите на вторичния пазар ", изяснява тя. В същото време жилищата в стадий на градеж им дават спомагателна независимост - те могат да бъдат прекроявани и приспособени към характерните им условия. След тях са дневен тракт (обединени дневна и кухня - бел. ред.) от 35 - 40 кв.м, паркомясто и така нататък ".
Парова твърди, че опциите за разсрочено заплащане на новостроящите се жилищни парцели в централната част на Варна покачват цените им до равнища над тези на приключените жилища. В същото време таксите за поддръжка в затворените комплекси северно и южно от Варна не престават да са спирачка пред интереса към първокласните парцели. Те се движат в рамките от 5 до 10 евро на кв.м жилищна повърхност според от типа и размера на обслужваната инфраструктура.
От организациите за недвижими парцели във Варна с носталгия си спомнят за "прекрасните 2007-2008 ", когато пазарът се определяше от съветски и английски вложители най-вече във ваканционни парцели.
Данните на друга организация от края на предходната година сочеха "замръзване " и на този пазар. Липсата на търсене се обясняваше основно с отдръпването на купувачите от чужбина - главно Русия и Англия. От друга страна, спирачка за българските купувачи и тогава бяха таксите за обслужване на общите елементи.
"Руснаците, които вложиха преди време, към този момент са продавачи ", споделя Елена Парова. "По-голямата част от тях завършват с парцелите си у нас и нямат желание да търсят нови. В същото време други техни сънародници се насочват към жилища в централната градска част, наоколо до учебно заведение, транспортната инфраструктура на града, огромен търговски комплекс.
Обобщението на данните, предоставени от търговци на недвижими парцели във Варна, обрисува три ясни трендове:
- Българските и задграничните купувачи към този момент имат съвсем изравнени условия към качеството и цената на парцелите си при все по-рационален метод към избора на местоположението им.
- Предлагането продължава да е по-слабо от търсенето, което движи цените нагоре. Но това няма да продължи дълго.
И трето: "Жилищните здания, които следва да бъдат приключени в околните една-две години, се усилват непрестанно. А това неизбежно ще докара досега, в който предлагането ще надвиши търсенето ", предвижда Елена Парова.
Новината на пазара във Варна обаче е, че до момента в който преди година-две главен мотор на търговията бяха съветски жители, търсещи жилища основно във високия ценови сегмент, в този момент към 95% от клиентите на организациите за недвижими парцели, даже в бранша на ваканционните, са главно българи.
"Кредитите, несъмнено, са стабилен фактор за позитивния тренд, само че това, което внезапно повлия пазара във Варна, е динамичността в търговията със аграрни земи на положителни цени в района ", сподели Диана Кирова, притежател на организация.
"Все по-често наши клиенти са хора от дребните обитаеми места, които мигрират, с цел да се открият трайно в регионалния център. "
Статистиката на компанията за интервала от началото на годината до края на октомври демонстрира, че тристайните жилища в регионите с лесна и бърза връзка до центъра на града към този момент се оферират с към 30% по-високи цени.
Според Елена Парова, основен брокер в компания, спад в търсенето на жилищни парцели няма в нито един от регионите на Варна. Тенденцията, която тя обрисува, е по-скоро към отчетливо понижаване на така наречен второстепенен пазар на парцели за сметка на интереса към нови жилища.
Още в края на 2016 година систематизираните данни на няколко от огромните организации за недвижими парцели във Варна сочеха, че купувачите се насочват към покупко-продажбите на равнища до 100 и над 120 хиляди евро за жилище. Само година по-рано търсенето е било насочено най-вече към парцели в ценовия диапазон 50 - 70 хиляди евро. Но дружно с цената един от най-важните критерии при избора на жилище към този момент е и качеството на строителните работи, мястото за паркиране и положителните общи елементи.
По данни на организация за недвижими парцели от Варна, все по-ясно се обрисува и сегментирането на купувачите учредено на ясни условия към новото им жилище.
"Една част от клиентите ни търсят изрично по-голяма жилищна повърхност на по-ниска цена, да речем, двустаен апартамент за към 40 хиляди евро или тристаен за не повече от 60 хиляди евро ", споделя Елена Парова. "Това е явен знак към нас да насочим предлагането към парцели в огромните жилищни квартали на Варна като "Възраждане " и "Владислав Варненчик ". Друг вид клиенти са тези, които също имат ясна визия за бъдещия си парцел, само че разполагат и с по-голям бюджет - от 90 до 150 хиляди евро. "
Според Парова сега цената на жилищните парцели във Варна дефинира главно местоположението, а не размерът.
Така не изключително огромни жилища наоколо до Морската градина или Гръцката махала към този момент трайно се продават за към 1200 - 1500 евро на кв.м. "Имаме даже продажби на цени, които доближават и 2 хиляди евро на кв.м в тези елементи на града, само че тук към този момент става дума за фактически неповторими местоположения ", споделя тя.
Интересът на платежоспособните клиенти към този момент не е по този начин ясно насочен към влиятелни региони като "Траката " и курорта Св. св. Константин и Елена съгласно наблюденията на Диана Кирова. "В до неотдавна определяните като хитови региони към двореца "Евксиноград ", над плажа Кабакум или местността "Ален мак " край Варна сега е съвсем нулев ", твърди тя.
Същото мнение, само че с лек колорит споделя и Елена Парова. "В момента пазарът е прекрасен, по този начин го дефинираме ние в нашите професионални среди ", споделя тя.
"Едно от преимуществата му е, че има клиенти за всички типове парцели. Купувачите в региони като "Траката " и "Св. Никола " имат по-различен профил. Това са фамилии, които се усещат свободни - с пораснали деца, постоянни приходи и главно жилище в централната част на Варна. Но макар че в упоменатите региони към този момент има много новопостроени здания, нараснал интерес към тях спрямо предишни години не се вижда. "
През последната година организациите на недвижими парцели във Варна означават възходящ интерес и към жилища с една или две спални наоколо до трасетата на градския превоз и огромните супермаркети, макар че са настрана от градския център. Примерът, който Парова дава, е с жилищния квартал "Бриз ", ситуиран в северната външна страна на Варна, само че наоколо до Морската градина и автомагистралата за курорта Златни пясъци.
"Данни на Агенция по вписванията демонстрират, че броят на подписаните покупко-продажби на зелено за новостроящи се здания продължава да пораства ", споделя Валентин Пецов от организацията "Ремакс Идеал ". Тази наклонност роди и шеговития термин "сделка на тъмнозелено "-резервация на парцел преди излязло позволение за строителство, т.е. още на фаза планиране ", изяснява той.
Тенденция от последната година е и възвръщането на доверието в жилищни парцели като капиталова опция. Според брокери на огромните организации във Варна над 70-80% от капиталовите покупко-продажби стават точно с жилища, защото те могат елементарно да бъдат отдавани чартърен за разлика от къщите, магазините или земеделските терени.
Според прогноза на Пецов, направена в края на предходната година за "Капитал ", вложителите в парцели за отдаване чартърен или следваща препродажба са сериозен участник и на пазара на новото строителство във Варна. Но покупките на зелено не се записват в регистрите и растежът в този тип покупко-продажби, регистриран от Агенцията по вписванията, ще стане прочут в края на тази и през идната година, след завършването на новостроящите се здания.
Именно този интерес и е най-логичното пояснение на обстоятелството, че търсенето на имоти за строителство към този момент се е върнало до равнищата от 2008 година "Търсят се терени освен в централната част на Варна ", споделя Диана Кирова.
Профилът на клиентите, които търсят инвестиция на зелено, демонстрира, че решаващи при сключването на договорка са качеството, бизнес историята на строителната компания и методът на заплащане.
"Купувачите на жилища в новостроящи се здания имат повишени условия, които не могат да бъдат покрити от парцелите на вторичния пазар ", изяснява тя. В същото време жилищата в стадий на градеж им дават спомагателна независимост - те могат да бъдат прекроявани и приспособени към характерните им условия. След тях са дневен тракт (обединени дневна и кухня - бел. ред.) от 35 - 40 кв.м, паркомясто и така нататък ".
Парова твърди, че опциите за разсрочено заплащане на новостроящите се жилищни парцели в централната част на Варна покачват цените им до равнища над тези на приключените жилища. В същото време таксите за поддръжка в затворените комплекси северно и южно от Варна не престават да са спирачка пред интереса към първокласните парцели. Те се движат в рамките от 5 до 10 евро на кв.м жилищна повърхност според от типа и размера на обслужваната инфраструктура.
От организациите за недвижими парцели във Варна с носталгия си спомнят за "прекрасните 2007-2008 ", когато пазарът се определяше от съветски и английски вложители най-вече във ваканционни парцели.
Данните на друга организация от края на предходната година сочеха "замръзване " и на този пазар. Липсата на търсене се обясняваше основно с отдръпването на купувачите от чужбина - главно Русия и Англия. От друга страна, спирачка за българските купувачи и тогава бяха таксите за обслужване на общите елементи.
"Руснаците, които вложиха преди време, към този момент са продавачи ", споделя Елена Парова. "По-голямата част от тях завършват с парцелите си у нас и нямат желание да търсят нови. В същото време други техни сънародници се насочват към жилища в централната градска част, наоколо до учебно заведение, транспортната инфраструктура на града, огромен търговски комплекс.
Обобщението на данните, предоставени от търговци на недвижими парцели във Варна, обрисува три ясни трендове:
- Българските и задграничните купувачи към този момент имат съвсем изравнени условия към качеството и цената на парцелите си при все по-рационален метод към избора на местоположението им.
- Предлагането продължава да е по-слабо от търсенето, което движи цените нагоре. Но това няма да продължи дълго.
И трето: "Жилищните здания, които следва да бъдат приключени в околните една-две години, се усилват непрестанно. А това неизбежно ще докара досега, в който предлагането ще надвиши търсенето ", предвижда Елена Парова.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ