![[Shutterstock] За автора Стойне Василев е независим личен финансов консултант,](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_4064392.jpg)
Инвестиране в имот с минимални суми
[Shutterstock] За създателя
Стойне Василев е самостоятелен персонален финансов съветник, вложител и притежател на уеб страницата за персонални финанси SmartMoney.bg, създател на най-продаваната бизнес книга в България за 2018 и 2019 година " Умни пари " (според класацията на сп. " Мениджър " ) и ръководител на управителния съвет на Българска асоциация на персоналните финансови консултанти (БАЛФК)
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Мечтата на мнозина е да имат един или няколко недвижими парцела, от които да получават наеми и да живеят с тези приходи. Не всеки обаче може да си разреши да даде най-малко 50 000 евро, с цел да купи парцел с капиталова цел или да вземе заем на сходна стойност от банка. А и рентиерският бизнес не е толкоз елементарен, колкото наподобява на пръв взор.
За благополучие има метод да се влага в парцели както в България, по този начин и в чужбина и с по-ограничени суми. Представям най-популярните благоприятни условия за това, техните плюсове и минуси, особености и подводни камъни. Историята демонстрира, че през по-голямата част от времето пазарите вървят нагоре, а спадовете са къси и внезапни. Ако влагаме при сегашните по-ниски равнища на активите и сме задоволително търпеливи, с цел да изчакаме рецесията да отмине, може да осъществяваме доста добра рентабилност.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики ВЗАИМНИ ФОНДОВЕ
Взаимните фондове (наричат ги и договорни) са групови схеми, при които доста на брой инвеститори дават парите си на експерти (портфолио мениджъри), които ги влагат в акции и други принадлежности, в тази ситуация - от бранша на недвижимите парцели. Тъй като покупките и продажбите на активи при този инструмент са относително чести, той спада към вложенията с интензивно ръководство.
Най-често взаимните фондове за недвижими парцели влагат в акции и облигации на компании от браншове като строителство, ръководство на здания, отдаване чартърен и други. Фокусът може да бъде избран район или страна (Европа, Съединени американски щати, Азия и други). Нерядко дадена групова скица влага в други взаимни фондове от същото " семейство " (от същото ръководещо сдружение б.р.) или в други класове активи като борсово търгувани фондове (ETFs), Real Estate Investment Trusts (REITs) и други.
От взаимните фондове в парцели може да печелим по два метода. При първия би трябвало да продадем нашите дялове. Ако продажната цена е по-висока от покупната, ние сме осъществили финансова облага. Ако тя е главната ни цел, е добре да изберем акумулиращи (accumulating) фондове. При тях, в случай че някоя от фирмите, в които са вложили, разпредели дивиденти, спомагателни акции или други бонуси, парите се реинвестират автоматизирано и усилват цената на нашите дялове. При дистрибутиращите фондове (distributing) този вид дивиденти се разпределят към вложителите и не се реинвестират. Те са подобаващи за хора, които желаят да получават настоящи пасивни приходи.
Предимства на взаимните фондове в парцели
Възможност за вложения на дребни суми всеки месец
За да инвестираш непосредствено в парцели или в акции на компании от бранша за недвижими парцели, се изисква значителен капитал, с какъвто не всеки разполага. Едно от най-големите преимущества на взаимните фондове от този бранш е точно тяхната досегаемост. Дори да разполагате със относително дребна сума - от порядъка на 50 или 100 лв. месечно, може да инвестирате в парцели по целия свят.
Професионално ръководство
Самостоятелното вложение не е за всеки, изключително в областта на недвижимите парцели. За да станем положителни в тази област и да стартираме да вършим печеливши вложения, ще ни трябват огромни суми за теоретично и практическо образование, а и време. Малко хора могат да отделят по осем часа дневно, с цел да ръководят своите вложения, а портфолио мениджърите и техните екипи го вършат, тъй като това е работата им.
Висока ликвидност
Един от най-големите дефекти при директна инвестиция в недвижими парцели е ниската им степен на ликвидност, т.е. мъчно могат да се продадат бързо с минимални разноски. Дяловете от взаимните фондове обаче са високоликвидни, тъй като имат " издател ", който ги изкупува когато и да е, и нормално няма такса при продажбата им.
Диверсификация
Ако решите да се занимавате професионално с вложение в недвижимо имущество, е добре да изградите портфолио от най-малко три парцела, с цел да диверсифицирате риска. За страдание това систематизиране е елементарно единствено на доктрина. На процедура изисква положително познаване на имотния пазар и немалка сума за вложение, която да разреши да се построи задоволително разнороден портфейл от разнообразни видове парцели на разнообразни местоположения. При взаимните фондове това се реализира по-лесно, тъй като разполагат с големи суми, които им разрешават с релативно ниски разноски да купуват и продават акции от компании в целия свят. Дори и единствено против един дял от даден фонд ние получаваме напълно диверсифициран портфейл.
Не се таксуват с налози
В Закона за налозите върху приходите на физическите лица (ЗДДФЛ) е посочено, че приходите от акции и други финансови принадлежности, които се търгуват на контролиран пазар в Европейски Съюз и Европейското икономическо пространство (ЕИП), са необлагаеми. Това значи, че не се дължат налози за облагите от взаимните фондове, които дават отговор на това изискване (такива са съвсем всички, предлагани в България).
Няма такси при промяна на един съвместен фонд с различен от същото " семейство "
При борсово търгуваните принадлежности има спомагателни разноски при продажбата и последващата покупка на активи. При взаимните фондове може да прехвърляме средствата си от един в различен без никакви такси и комисиони. Това разрешава тактиката гъвкаво да се трансформира при рецесия или други изключителни събития.
Недостатъци на взаимните фондове
По-малък надзор
Основният минус на всички книжни вложения спрямо физическото владение на един парцел е по-малката степен на надзор, която може да се упражнява върху тях. При взаимните фондове може да се избере единствено капиталовата тактика на фонда (т.е. вид на парцелите, район и други), по кое време да се купят дялове от тях и в кой миг да се продадат. Ако човек е притежател на даден неподвижен парцел, той има съвсем цялостен надзор върху него и може да смени предназначението му, да сплоти два парцела, да раздели един по-голям на няколко по-малки, да актуализира наема и други. Всички тези права могат да усилят фрапантно доходността от парцела, само че може да донесат и загуби, в случай че не се ръководят добре.
Не може да се употребява финансиране
Ако човек е притежател на ликвиден парцел, той може относително елементарно да го употребява като поръчителство и да вземе банково финансиране. При инвестиция в дялове от съвместен фонд това е съвсем невероятно.
Примери на взаимни фондове с фокус върху недвижимите парцели:
В България има голямо многообразие от български и задгранични взаимни фондове, само че секторните фондове с фокус върху недвижимите парцели са няколко:
" Алфа Индекс Имоти "
Първият контрактуван фонд у нас, който влага в акции на сдружения (включително АДСИЦ и REITs), опериращи в бранша на недвижимите парцели (жилищни, офисни, търговски и логистични площи), които имат висок капацитет за напредък. Фондът може да влага средства и в групови капиталови схеми (включително ETFs), инвестиращи в областта на недвижимите парцели.
" Конкорд Фонд-3 Сектор недвижими парцели "
Български фонд, който влага единствено в акции на акционерни сдружения със специфична капиталова цел (АДСИЦ), опериращи в България и в чужбина. Както и другите фондове е подобаващ за вложители с по-дълъг небосвод, които желаят да се възползват от трендовете на пазара на недвижими парцели.
Schroder ISF Global Cities Real Estate
Чуждестранен съвместен фонд (регистриран в Люксембург), който има за цел да обезпечи приход и повишаване на капитала, като влага в дялови скъпи бумаги на компании за недвижими парцели в целия свят. Фокусът е към компании, които влагат в градове, които съгласно мениджъра ще имат нескончаем стопански напредък, постоянна инфраструктура и удобни режими на обмисляне. Най-голям дял в вложенията на фонда имат Съединени американски щати, Япония, Обединеното кралство, Австралия, Хонконг и други.
БОРСОВО ТЪРГУВАНИ ФОНДОВЕ (ETFs)
Борсово търгуваните фондове (Exchange Traded Funds или ETFs) върху недвижими парцели са пасивно ръководени вложения за разлика от взаимните фондове. Това значи, че когато в тези фондове постъпят средства, с тях се закупуват авансово избрани активи, които вземат участие в даден показател. Тези принадлежности имат своите фенове по света от десетилетия. От няколко години и в България към този момент има достъп до тях. Тези капиталови схеми оферират доста преимущества, само че имат и дефекти, за които трябват знания, преди да се вложат пари в тях.
Предимства на борсово търгуваните фондове
По-ниски такси от взаимните фондове
Едно от главните преимущества на борсово търгуваните фондове в парцели са ниските такси за пазаруването и ръководството им. Причините за това са, че те не наемат високоплатени портфолио мениджъри, които да имат знанията и опита да избират най-хубавите вложения, а също по този начин не наемат огромни здания, където да работят всички чиновници. На процедура ръководството на един подобен фонд може да се прави от стеснен брой чиновници и подобаващ програмен продукт.
По-ниските такси се дължат и на обстоятелството, че борсово търгуваните фондове не заплащат високи разноски за непрекъсната търговия на фондовите пазари, а единствено купуват акциите от съответните компании и ги държат. Много от тези пасивни индексни фондове имат относително ниски комисиони за покупка и годишна такса за ръководство сред 0.3% и 0.6%, което е много пъти по-малко от сходни взаимни фондове.
Последователност и неизменност
Едно от най-трудните неща при вложението са дисциплината и плътното придържане към определената тактика. При ETFs това става автоматизирано, тъй като те компактно следват даден показател. При взаимните фондове постоянно има прелъщение да се изберат активи, които са съвременни (или с по-висока доходност) сега, само че това не подсигурява тяхното положително показване в бъдеще. Липсата на дисциплинираност е главното нещо, което отличава тези, които печелят от финансовите пазари, от останалите, които губят.
Недостатъци на борсово търгуваните фондове
По-големи загуби при рецесия
Най-голямото преимущество на пасивното вложение е и най-големият му минус. Когато пазарът върви нагоре, инвестицията в индексен фонд мъчно може да бъде победена от деен съвместен или хедж фонд. При спад на пазара или при по-сериозна рецесия пасивният фонд пада дружно с показателя и нищо не може да го спре, тъй като това му е задачата - да следва компактно даден индикатор. При тази обстановка взаимните фондове са за предпочитане, тъй като техните мениджъри може да подхващат дейна тактика за понижаване на загубите и ликвидация на активи. При индексните фондове това е невероятно.
Разходи при промяна на фонда
Едно от най-големите преимущества на взаимните фондове от едно семейство е, че може да сменяме фонда без никакви такси и по този начин да променим тактиката си или да се предпазим от загуби. При борсово търгуваните индексни фондове, чиито дялове се търгуват по сходство на естествените акции на компании, това е обвързвано с продажба и повторна покупка на различен фонд, което може да ни донесе загуби или да ни понижи предстоящата облага.
Най-големите ETFs в недвижими парцели, налични за жители на Европейски Съюз:
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (DPYA)
Този фонд ръководи активи за над 2.143 милиарда $ и влага в обществени компании в бранша на недвижимите парцели, както и в Real Estate Investment Trusts (REITs) в развитите страни (с изключение на Гърция), като предстоящата дивидентна рентабилност е над 2% на година. Общият % на годишните разноски възлиза на 0.59% от вложената сума.
Фондът влага в над 300 компании, като съществена част от активите са вложени в Съединени американски щати (над 55%), Япония (8%), Хонконг (7%), Германия (5%) и други. Индустриалните и офис REITs заемат над 30% от вложенията на този ETF, следвани от фирмите в региона на строителството (16.5%), Specialty RAITs (компании, инвестиращи единствено в един вид обекти за отдаване чартърен, като медицински центрове например) с 16% и други.
iShares European Property Yield UCITS ETF
Този борсово търгуван фонд е фокусиран върху вложения в компании и REITs от развитите европейски страни (без Великобритания), като ръководи активи за над 1.339 милиарда евро. В съпоставяне с предходния фонд има по-ниска годишна такса за ръководство - 0.4%. Основните страни, в които влага този ETF, са Германия, Франция, Швейцария, Белгия, Швеция и други. Най-голяма част от портфейла на фонда са компании за строителство и развиване (над 65%), индустриални и офис REITs (близо 18%), компании в областта на комерсиалните площи (близо 10%) и други.
SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF
Този фонд следи показателя Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index, който е формиран от REITs и компании, които ръководят недвижими парцели по целия свят. Активите под ръководство са над 787 милиона $, като те са вложени в над 210 сдружения. Основният фокус на фонда е Съединени американски щати (над 57% от инвестициите), Япония (14%), Англия (4%) и други. Общите разноски са в размер на 0.4% на година от чистата стойност на вложенията.
АКЦИОНЕРНИ ДРУЖЕСТВА СЪС СПЕЦИАЛНА ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ (АДСИЦ)
Ако сте решили да инвестирате в недвижими парцели, само че нямате средства да ги купите директно, можете да вложите парите си в компании, които са основани с тъкмо такава цел. Така наречените АДСИЦ в България са контролират със специфичен закон. Капиталът на сдруженията не може да бъде под 500 000 лв.. Всички парични средства и скъпи бумаги се съхраняват в банка депозитар. Освен това активността им се контролира от Комисията за финансов контрол (КФН). Тези три неща подсигуряват средствата, вложени в тези компании.
За разлика от взаимните и борсово търгуваните фондове тези сдружения влагат директно в разнообразни видове недвижими парцели (жилищни, търговски, офисни, складови пространства и други). Както и при другите обществени компании, може да се печели по два метода от АДСИЦ - от нарастването на цената на акциите или от дивиденти.
Освен всички други преимущества тези сдружения имат още едно - разпределят най-малко 90% от облагата си всяка година. Това значи, че за разлика от останалите сдружения на борсата, които могат да решат да не разпределят дял, при АДСИЦ това е наложително и уредено в закон.
Най-големите АДСИЦ, които влагат в недвижими парцели в България:
" Софарма парцели " АДСИЦ
Дружеството е с пазарна капитализация над 125 млн. лв. и акции от него може да бъдат закупени на Българската фондова борса. Основният актив на " Софарма парцели " АДСИЦ е бизнес комплексът " Софарма бизнес тауърс " в София - офис здания, търговски център, подземни паркинги, конферентни зали и други. Компанията има парцели и в други градове в страната. Средногодишната дивидентна рентабилност е над 6%, само че тя понижава през последните няколко години.
" Фонд за недвижими парцели България " АДСИЦ
Пазарната капитализация на фонда е близо 58 млн. лв. и е измежду желаните вложения на доста от пенсионноосигурителните сдружения у нас. Близо 50% от портфолиото на компанията са бизнес парцели, следвани от комерсиалните парцели с 20%, капиталови и ваканционни парцели с по 5%. Останалата част са парични средства.
Текущите планове на това АДСИЦ включват търговски центрове " Доверие-Бриколаж ", " Офис постройка 1 " в " Бизнес парк София " и " Офис постройка Камбаните ", както и жилищна постройка " Секвоя 2 " в Боровец и капиталови парцели край Велико Търново. Основната част от приходите на сдружението за 2019 година са от наеми и такса ръководство.
RЕAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITs)
Аналог на АДСИЦ в чужбина са така наречен REITs. В другите страни законодателството, което контролира активността на тези сдружения, е друго. Общото е, че се търгуват на контролирани фондови тържища, влагат в разнообразни видове недвижими парцели и главните им доходи са от отдаване чартърен или от продажби, както и от управнически такси за тяхната поддръжка.
Според американското законодателство (където са зародили тези дружества), с цел да се класифицира една компания като REIT, тя би трябвало да получава минимум 75% от своите доходи от ръководството на парцели (отдаване чартърен, продажба или финансиране на ипотеки). В същото време REITs са задължени да разпределят минимум 90% от чистата си облага като дял към вложителите си (както и в България).
Най-големите Real Estate Investment Trusts, в които всеки може да влага, са:
American Tower (AMT)
Компанията ръководи голяма мрежа от информационни кули като тези, които употребяват мобилните оператори. Основната активност на сдружението е да построява този вид уреди и да ги отдава чартърен на компании от разнообразни браншове. American Tower има над 171 000 кули, като 41 000 са в Съединени американски щати, а останалите - в доста страни по целия свят.
Crown Castle International (CCI)
С развиването на технологиите за транспорт на данни не е чудно, че и втората най-голяма компания в бранша на недвижимите парцели ръководи информационни уреди. Crown Castle International е с пазарна капитализация близо 70 милиарда $. Освен кули компанията има и кафези на мобилни оператори по покривите на постройките, както и над 120 000 км оптични кабели. Дивидентната рентабилност за притежателите на акции от тази компания е приблизително над 3.5% за последните няколко години.
Prologis (PLD)
Компанията е промишлен REIT и ръководи недвижими парцели, свързани с логистиката и напредването на стоките от производителите, през търговците до крайните клиенти. През последните няколко години акциите на Prologis реализираха незабравим напредък, възползвайки се от възходящата потребност на огромните онлайн търговци от пространство за предпазване на продуктите им. Компанията има над 3800 здания в 19 страни от целия свят.
СПОДЕЛЕНО ФИНАНСИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Групово (споделено) финансиране (Crowdfunding) е още един метод с дребни суми да се печели от препродажбата или отдаване чартърен на недвижими парцели, без да се имат напълно. Тази форма на вложение е комбиниране сред директното пазаруване на парцели и влагането на средства в АДСИЦ или REIT на борсата. Crowdfunding платформите дават опция да се почувствате като същински вложители, като оферират подробна информация за вида на парцелите, локация, обзавеждане, инфраструктура и даже 3D разходка в бъдещата съсобственост.
Обикновено инвестицията в парцели през сходни платформи е за интервал сред три и пет години. Много от тях към този момент оферират опция и за второстепенен пазар, на който човек може да продаде частта си на други вложители.
Най-известните платформи са споделено финансиране на парцели:
Reinvest24
Най-популярната платформа за споделено финансиране в Европа. Основана е в Естония от няколко души с опит в покупката, реновирането и отдаването на парцели. Екипът на компанията се занимава с избора на парцела, неговия ремонт, търсенето на наематели, събирането на наема и всички останали действия, присъщи за един професионален рентиер.
Инвестицията е изяло пасивна и минималната сума, с която може да се взе участие при покупката на даден парцел, е 100 евро, като той е гарантиран с ипотека в интерес на вложителите. Платформата предлага и второстепенен пазар, на който делът може да бъде продаден и да се излезе по-бързо от инвестицията.
Към момента Reinvest24 предлага девет парцела, като всички те са в Талин, столицата на Естония. По-голямата част от тях са офиси и жилища с чиста годишна рентабилност от наеми сред 7% и 8%, като в това време оферират и добра финансова облага от повишаването на цените на парцелите във времето. Платформата събира еднократна такса от 2% върху вложената сума.
Property Club
Това е първият (и към този момент единствен) български уебсайт за споделено финансиране на недвижими парцели. Към момента има осем приключени плана и пет, които са финансирани и се извършват сега. Минималната инвестиция е в размер на 2000 евро. Последният план е апартамент в центъра на София, който ще бъдат отдаван в платформите за краткосрочни наеми AirBnb и Booking. Очакваната рентабилност е 8% на година.
Property Club употребява така наречен дългов модел за споделено финансиране - издават облигации (не акции или дружествени дялове) с променилив лихвен % за всеки нов план. На вложителите, декларирали предпочитание, се дава документ, който разказва всички елементи по съответния план (целева локация, мечтана площ на парцела, период, самоучастие, предстояща рентабилност и други).
Въпреки опциите да се влага в недвижими парцели с стеснен бюджет е добре да се изследва всеки от показаните активи, с цел да бъде понижен рискът от загуби. Доходност
Средногодишната рентабилност, която може да се чака от взаимните и борсово търгуваните фондове в недвижими парцели за дълъг интервал от време, е сред 8% и 10%. При АДСИЦ и REITs нещата са по-различни. Въпреки че дивидентната рентабилност нормално е в границите на 3% до 5%, финансовата облага от тях може да е доста по-висока. Цените на акциите на American Tower да вземем за пример, са се повишили с над 470% за последните 10 години, а тези на Crown Castle International - с над 310% за същия интервал. При платформите за групово финансиране на парцели може да се чакат сред 5% и 7% приходи от наеми и още 4-5% от нарастване в цената според от тяхната локация, предопределение, величина и други
Икономическите рецесии и спадовете на фондовите пазари носят загуби на доста вложители, само че дават отлична опция да се купят качествени активи на по-ниски цени. Зареди пандемията от ковид през последните два месеца задграничните ETFs и взаимните фондове в бранша на недвижимите парцели намалиха своята цена със приблизително към 27% (около 9% при българските). При сдруженията, които директно влагат в парцели (REITs и АДСИЦ), спадът е доста по-нисък (средно към 11%).
Наложените ограничаващи ограничения в доста страни по света оказват напън върху пазара на недвижими парцели и водят до спад в покупните цени и в наемите. Едва когато обстановката се възстановява, ще се обясни дали рецесията ще има по-голямо отражение върху този бранш. Много е евентуално спадът да продължи с по-ниски темпове в първите месеци след отварянето на стопанската система поради мораториума върху жилищните заеми. Ако безработицата продължава да пораства и да понижават приходите от заплата и бизнес, търсенето на парцели ще намалее доста и даже хората, които имат опция да си купят парцел, ще отсрочат това решение за по-сигурни времена. Това би довело до по-голям спад в цените на недвижимите парцели.
При възобновяване на стопанската система (или по-голямата част от нея) парцелите ще станат атрактивни като отбрана при повишение на инфлацията. Когато това се случи, цените на борсово търгуваните принадлежности в недвижими парцели и на тези, които директно влагат в тях, ще стартират да се покачват.
Този материал не е рекомендация за покупко-продажба на скъпи бумаги и финансови активи.
Стойне Василев е самостоятелен персонален финансов съветник, вложител и притежател на уеб страницата за персонални финанси SmartMoney.bg, създател на най-продаваната бизнес книга в България за 2018 и 2019 година " Умни пари " (според класацията на сп. " Мениджър " ) и ръководител на управителния съвет на Българска асоциация на персоналните финансови консултанти (БАЛФК)
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Мечтата на мнозина е да имат един или няколко недвижими парцела, от които да получават наеми и да живеят с тези приходи. Не всеки обаче може да си разреши да даде най-малко 50 000 евро, с цел да купи парцел с капиталова цел или да вземе заем на сходна стойност от банка. А и рентиерският бизнес не е толкоз елементарен, колкото наподобява на пръв взор.
За благополучие има метод да се влага в парцели както в България, по този начин и в чужбина и с по-ограничени суми. Представям най-популярните благоприятни условия за това, техните плюсове и минуси, особености и подводни камъни. Историята демонстрира, че през по-голямата част от времето пазарите вървят нагоре, а спадовете са къси и внезапни. Ако влагаме при сегашните по-ниски равнища на активите и сме задоволително търпеливи, с цел да изчакаме рецесията да отмине, може да осъществяваме доста добра рентабилност.
Абонирайте се за Капитал Четете безкрайно и подкрепяте напъните ни да пишем по значимите тематики ВЗАИМНИ ФОНДОВЕ
Взаимните фондове (наричат ги и договорни) са групови схеми, при които доста на брой инвеститори дават парите си на експерти (портфолио мениджъри), които ги влагат в акции и други принадлежности, в тази ситуация - от бранша на недвижимите парцели. Тъй като покупките и продажбите на активи при този инструмент са относително чести, той спада към вложенията с интензивно ръководство.
Най-често взаимните фондове за недвижими парцели влагат в акции и облигации на компании от браншове като строителство, ръководство на здания, отдаване чартърен и други. Фокусът може да бъде избран район или страна (Европа, Съединени американски щати, Азия и други). Нерядко дадена групова скица влага в други взаимни фондове от същото " семейство " (от същото ръководещо сдружение б.р.) или в други класове активи като борсово търгувани фондове (ETFs), Real Estate Investment Trusts (REITs) и други.
От взаимните фондове в парцели може да печелим по два метода. При първия би трябвало да продадем нашите дялове. Ако продажната цена е по-висока от покупната, ние сме осъществили финансова облага. Ако тя е главната ни цел, е добре да изберем акумулиращи (accumulating) фондове. При тях, в случай че някоя от фирмите, в които са вложили, разпредели дивиденти, спомагателни акции или други бонуси, парите се реинвестират автоматизирано и усилват цената на нашите дялове. При дистрибутиращите фондове (distributing) този вид дивиденти се разпределят към вложителите и не се реинвестират. Те са подобаващи за хора, които желаят да получават настоящи пасивни приходи.
Предимства на взаимните фондове в парцели
Възможност за вложения на дребни суми всеки месец
За да инвестираш непосредствено в парцели или в акции на компании от бранша за недвижими парцели, се изисква значителен капитал, с какъвто не всеки разполага. Едно от най-големите преимущества на взаимните фондове от този бранш е точно тяхната досегаемост. Дори да разполагате със относително дребна сума - от порядъка на 50 или 100 лв. месечно, може да инвестирате в парцели по целия свят.
Професионално ръководство
Самостоятелното вложение не е за всеки, изключително в областта на недвижимите парцели. За да станем положителни в тази област и да стартираме да вършим печеливши вложения, ще ни трябват огромни суми за теоретично и практическо образование, а и време. Малко хора могат да отделят по осем часа дневно, с цел да ръководят своите вложения, а портфолио мениджърите и техните екипи го вършат, тъй като това е работата им.
Висока ликвидност
Един от най-големите дефекти при директна инвестиция в недвижими парцели е ниската им степен на ликвидност, т.е. мъчно могат да се продадат бързо с минимални разноски. Дяловете от взаимните фондове обаче са високоликвидни, тъй като имат " издател ", който ги изкупува когато и да е, и нормално няма такса при продажбата им.
Диверсификация
Ако решите да се занимавате професионално с вложение в недвижимо имущество, е добре да изградите портфолио от най-малко три парцела, с цел да диверсифицирате риска. За страдание това систематизиране е елементарно единствено на доктрина. На процедура изисква положително познаване на имотния пазар и немалка сума за вложение, която да разреши да се построи задоволително разнороден портфейл от разнообразни видове парцели на разнообразни местоположения. При взаимните фондове това се реализира по-лесно, тъй като разполагат с големи суми, които им разрешават с релативно ниски разноски да купуват и продават акции от компании в целия свят. Дори и единствено против един дял от даден фонд ние получаваме напълно диверсифициран портфейл.
Не се таксуват с налози
В Закона за налозите върху приходите на физическите лица (ЗДДФЛ) е посочено, че приходите от акции и други финансови принадлежности, които се търгуват на контролиран пазар в Европейски Съюз и Европейското икономическо пространство (ЕИП), са необлагаеми. Това значи, че не се дължат налози за облагите от взаимните фондове, които дават отговор на това изискване (такива са съвсем всички, предлагани в България).
Няма такси при промяна на един съвместен фонд с различен от същото " семейство "
При борсово търгуваните принадлежности има спомагателни разноски при продажбата и последващата покупка на активи. При взаимните фондове може да прехвърляме средствата си от един в различен без никакви такси и комисиони. Това разрешава тактиката гъвкаво да се трансформира при рецесия или други изключителни събития.
Недостатъци на взаимните фондове
По-малък надзор
Основният минус на всички книжни вложения спрямо физическото владение на един парцел е по-малката степен на надзор, която може да се упражнява върху тях. При взаимните фондове може да се избере единствено капиталовата тактика на фонда (т.е. вид на парцелите, район и други), по кое време да се купят дялове от тях и в кой миг да се продадат. Ако човек е притежател на даден неподвижен парцел, той има съвсем цялостен надзор върху него и може да смени предназначението му, да сплоти два парцела, да раздели един по-голям на няколко по-малки, да актуализира наема и други. Всички тези права могат да усилят фрапантно доходността от парцела, само че може да донесат и загуби, в случай че не се ръководят добре.
Не може да се употребява финансиране
Ако човек е притежател на ликвиден парцел, той може относително елементарно да го употребява като поръчителство и да вземе банково финансиране. При инвестиция в дялове от съвместен фонд това е съвсем невероятно.
Примери на взаимни фондове с фокус върху недвижимите парцели:
В България има голямо многообразие от български и задгранични взаимни фондове, само че секторните фондове с фокус върху недвижимите парцели са няколко:
" Алфа Индекс Имоти "
Първият контрактуван фонд у нас, който влага в акции на сдружения (включително АДСИЦ и REITs), опериращи в бранша на недвижимите парцели (жилищни, офисни, търговски и логистични площи), които имат висок капацитет за напредък. Фондът може да влага средства и в групови капиталови схеми (включително ETFs), инвестиращи в областта на недвижимите парцели.
" Конкорд Фонд-3 Сектор недвижими парцели "
Български фонд, който влага единствено в акции на акционерни сдружения със специфична капиталова цел (АДСИЦ), опериращи в България и в чужбина. Както и другите фондове е подобаващ за вложители с по-дълъг небосвод, които желаят да се възползват от трендовете на пазара на недвижими парцели.
Schroder ISF Global Cities Real Estate
Чуждестранен съвместен фонд (регистриран в Люксембург), който има за цел да обезпечи приход и повишаване на капитала, като влага в дялови скъпи бумаги на компании за недвижими парцели в целия свят. Фокусът е към компании, които влагат в градове, които съгласно мениджъра ще имат нескончаем стопански напредък, постоянна инфраструктура и удобни режими на обмисляне. Най-голям дял в вложенията на фонда имат Съединени американски щати, Япония, Обединеното кралство, Австралия, Хонконг и други.
БОРСОВО ТЪРГУВАНИ ФОНДОВЕ (ETFs)
Борсово търгуваните фондове (Exchange Traded Funds или ETFs) върху недвижими парцели са пасивно ръководени вложения за разлика от взаимните фондове. Това значи, че когато в тези фондове постъпят средства, с тях се закупуват авансово избрани активи, които вземат участие в даден показател. Тези принадлежности имат своите фенове по света от десетилетия. От няколко години и в България към този момент има достъп до тях. Тези капиталови схеми оферират доста преимущества, само че имат и дефекти, за които трябват знания, преди да се вложат пари в тях.
Предимства на борсово търгуваните фондове
По-ниски такси от взаимните фондове
Едно от главните преимущества на борсово търгуваните фондове в парцели са ниските такси за пазаруването и ръководството им. Причините за това са, че те не наемат високоплатени портфолио мениджъри, които да имат знанията и опита да избират най-хубавите вложения, а също по този начин не наемат огромни здания, където да работят всички чиновници. На процедура ръководството на един подобен фонд може да се прави от стеснен брой чиновници и подобаващ програмен продукт.
По-ниските такси се дължат и на обстоятелството, че борсово търгуваните фондове не заплащат високи разноски за непрекъсната търговия на фондовите пазари, а единствено купуват акциите от съответните компании и ги държат. Много от тези пасивни индексни фондове имат относително ниски комисиони за покупка и годишна такса за ръководство сред 0.3% и 0.6%, което е много пъти по-малко от сходни взаимни фондове.
Последователност и неизменност
Едно от най-трудните неща при вложението са дисциплината и плътното придържане към определената тактика. При ETFs това става автоматизирано, тъй като те компактно следват даден показател. При взаимните фондове постоянно има прелъщение да се изберат активи, които са съвременни (или с по-висока доходност) сега, само че това не подсигурява тяхното положително показване в бъдеще. Липсата на дисциплинираност е главното нещо, което отличава тези, които печелят от финансовите пазари, от останалите, които губят.
Недостатъци на борсово търгуваните фондове
По-големи загуби при рецесия
Най-голямото преимущество на пасивното вложение е и най-големият му минус. Когато пазарът върви нагоре, инвестицията в индексен фонд мъчно може да бъде победена от деен съвместен или хедж фонд. При спад на пазара или при по-сериозна рецесия пасивният фонд пада дружно с показателя и нищо не може да го спре, тъй като това му е задачата - да следва компактно даден индикатор. При тази обстановка взаимните фондове са за предпочитане, тъй като техните мениджъри може да подхващат дейна тактика за понижаване на загубите и ликвидация на активи. При индексните фондове това е невероятно.
Разходи при промяна на фонда
Едно от най-големите преимущества на взаимните фондове от едно семейство е, че може да сменяме фонда без никакви такси и по този начин да променим тактиката си или да се предпазим от загуби. При борсово търгуваните индексни фондове, чиито дялове се търгуват по сходство на естествените акции на компании, това е обвързвано с продажба и повторна покупка на различен фонд, което може да ни донесе загуби или да ни понижи предстоящата облага.
Най-големите ETFs в недвижими парцели, налични за жители на Европейски Съюз:
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (DPYA)
Този фонд ръководи активи за над 2.143 милиарда $ и влага в обществени компании в бранша на недвижимите парцели, както и в Real Estate Investment Trusts (REITs) в развитите страни (с изключение на Гърция), като предстоящата дивидентна рентабилност е над 2% на година. Общият % на годишните разноски възлиза на 0.59% от вложената сума.
Фондът влага в над 300 компании, като съществена част от активите са вложени в Съединени американски щати (над 55%), Япония (8%), Хонконг (7%), Германия (5%) и други. Индустриалните и офис REITs заемат над 30% от вложенията на този ETF, следвани от фирмите в региона на строителството (16.5%), Specialty RAITs (компании, инвестиращи единствено в един вид обекти за отдаване чартърен, като медицински центрове например) с 16% и други.
iShares European Property Yield UCITS ETF
Този борсово търгуван фонд е фокусиран върху вложения в компании и REITs от развитите европейски страни (без Великобритания), като ръководи активи за над 1.339 милиарда евро. В съпоставяне с предходния фонд има по-ниска годишна такса за ръководство - 0.4%. Основните страни, в които влага този ETF, са Германия, Франция, Швейцария, Белгия, Швеция и други. Най-голяма част от портфейла на фонда са компании за строителство и развиване (над 65%), индустриални и офис REITs (близо 18%), компании в областта на комерсиалните площи (близо 10%) и други.
SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF
Този фонд следи показателя Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index, който е формиран от REITs и компании, които ръководят недвижими парцели по целия свят. Активите под ръководство са над 787 милиона $, като те са вложени в над 210 сдружения. Основният фокус на фонда е Съединени американски щати (над 57% от инвестициите), Япония (14%), Англия (4%) и други. Общите разноски са в размер на 0.4% на година от чистата стойност на вложенията.
АКЦИОНЕРНИ ДРУЖЕСТВА СЪС СПЕЦИАЛНА ИНВЕСТИЦИОННА ЦЕЛ (АДСИЦ)
Ако сте решили да инвестирате в недвижими парцели, само че нямате средства да ги купите директно, можете да вложите парите си в компании, които са основани с тъкмо такава цел. Така наречените АДСИЦ в България са контролират със специфичен закон. Капиталът на сдруженията не може да бъде под 500 000 лв.. Всички парични средства и скъпи бумаги се съхраняват в банка депозитар. Освен това активността им се контролира от Комисията за финансов контрол (КФН). Тези три неща подсигуряват средствата, вложени в тези компании.
За разлика от взаимните и борсово търгуваните фондове тези сдружения влагат директно в разнообразни видове недвижими парцели (жилищни, търговски, офисни, складови пространства и други). Както и при другите обществени компании, може да се печели по два метода от АДСИЦ - от нарастването на цената на акциите или от дивиденти.
Освен всички други преимущества тези сдружения имат още едно - разпределят най-малко 90% от облагата си всяка година. Това значи, че за разлика от останалите сдружения на борсата, които могат да решат да не разпределят дял, при АДСИЦ това е наложително и уредено в закон.
Най-големите АДСИЦ, които влагат в недвижими парцели в България:
" Софарма парцели " АДСИЦ
Дружеството е с пазарна капитализация над 125 млн. лв. и акции от него може да бъдат закупени на Българската фондова борса. Основният актив на " Софарма парцели " АДСИЦ е бизнес комплексът " Софарма бизнес тауърс " в София - офис здания, търговски център, подземни паркинги, конферентни зали и други. Компанията има парцели и в други градове в страната. Средногодишната дивидентна рентабилност е над 6%, само че тя понижава през последните няколко години.
" Фонд за недвижими парцели България " АДСИЦ
Пазарната капитализация на фонда е близо 58 млн. лв. и е измежду желаните вложения на доста от пенсионноосигурителните сдружения у нас. Близо 50% от портфолиото на компанията са бизнес парцели, следвани от комерсиалните парцели с 20%, капиталови и ваканционни парцели с по 5%. Останалата част са парични средства.
Текущите планове на това АДСИЦ включват търговски центрове " Доверие-Бриколаж ", " Офис постройка 1 " в " Бизнес парк София " и " Офис постройка Камбаните ", както и жилищна постройка " Секвоя 2 " в Боровец и капиталови парцели край Велико Търново. Основната част от приходите на сдружението за 2019 година са от наеми и такса ръководство.
RЕAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITs)
Аналог на АДСИЦ в чужбина са така наречен REITs. В другите страни законодателството, което контролира активността на тези сдружения, е друго. Общото е, че се търгуват на контролирани фондови тържища, влагат в разнообразни видове недвижими парцели и главните им доходи са от отдаване чартърен или от продажби, както и от управнически такси за тяхната поддръжка.
Според американското законодателство (където са зародили тези дружества), с цел да се класифицира една компания като REIT, тя би трябвало да получава минимум 75% от своите доходи от ръководството на парцели (отдаване чартърен, продажба или финансиране на ипотеки). В същото време REITs са задължени да разпределят минимум 90% от чистата си облага като дял към вложителите си (както и в България).
Най-големите Real Estate Investment Trusts, в които всеки може да влага, са:
American Tower (AMT)
Компанията ръководи голяма мрежа от информационни кули като тези, които употребяват мобилните оператори. Основната активност на сдружението е да построява този вид уреди и да ги отдава чартърен на компании от разнообразни браншове. American Tower има над 171 000 кули, като 41 000 са в Съединени американски щати, а останалите - в доста страни по целия свят.
Crown Castle International (CCI)
С развиването на технологиите за транспорт на данни не е чудно, че и втората най-голяма компания в бранша на недвижимите парцели ръководи информационни уреди. Crown Castle International е с пазарна капитализация близо 70 милиарда $. Освен кули компанията има и кафези на мобилни оператори по покривите на постройките, както и над 120 000 км оптични кабели. Дивидентната рентабилност за притежателите на акции от тази компания е приблизително над 3.5% за последните няколко години.
Prologis (PLD)
Компанията е промишлен REIT и ръководи недвижими парцели, свързани с логистиката и напредването на стоките от производителите, през търговците до крайните клиенти. През последните няколко години акциите на Prologis реализираха незабравим напредък, възползвайки се от възходящата потребност на огромните онлайн търговци от пространство за предпазване на продуктите им. Компанията има над 3800 здания в 19 страни от целия свят.
СПОДЕЛЕНО ФИНАНСИРАНЕ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
Групово (споделено) финансиране (Crowdfunding) е още един метод с дребни суми да се печели от препродажбата или отдаване чартърен на недвижими парцели, без да се имат напълно. Тази форма на вложение е комбиниране сред директното пазаруване на парцели и влагането на средства в АДСИЦ или REIT на борсата. Crowdfunding платформите дават опция да се почувствате като същински вложители, като оферират подробна информация за вида на парцелите, локация, обзавеждане, инфраструктура и даже 3D разходка в бъдещата съсобственост.
Обикновено инвестицията в парцели през сходни платформи е за интервал сред три и пет години. Много от тях към този момент оферират опция и за второстепенен пазар, на който човек може да продаде частта си на други вложители.
Най-известните платформи са споделено финансиране на парцели:
Reinvest24
Най-популярната платформа за споделено финансиране в Европа. Основана е в Естония от няколко души с опит в покупката, реновирането и отдаването на парцели. Екипът на компанията се занимава с избора на парцела, неговия ремонт, търсенето на наематели, събирането на наема и всички останали действия, присъщи за един професионален рентиер.
Инвестицията е изяло пасивна и минималната сума, с която може да се взе участие при покупката на даден парцел, е 100 евро, като той е гарантиран с ипотека в интерес на вложителите. Платформата предлага и второстепенен пазар, на който делът може да бъде продаден и да се излезе по-бързо от инвестицията.
Към момента Reinvest24 предлага девет парцела, като всички те са в Талин, столицата на Естония. По-голямата част от тях са офиси и жилища с чиста годишна рентабилност от наеми сред 7% и 8%, като в това време оферират и добра финансова облага от повишаването на цените на парцелите във времето. Платформата събира еднократна такса от 2% върху вложената сума.
Property Club
Това е първият (и към този момент единствен) български уебсайт за споделено финансиране на недвижими парцели. Към момента има осем приключени плана и пет, които са финансирани и се извършват сега. Минималната инвестиция е в размер на 2000 евро. Последният план е апартамент в центъра на София, който ще бъдат отдаван в платформите за краткосрочни наеми AirBnb и Booking. Очакваната рентабилност е 8% на година.
Property Club употребява така наречен дългов модел за споделено финансиране - издават облигации (не акции или дружествени дялове) с променилив лихвен % за всеки нов план. На вложителите, декларирали предпочитание, се дава документ, който разказва всички елементи по съответния план (целева локация, мечтана площ на парцела, период, самоучастие, предстояща рентабилност и други).
Въпреки опциите да се влага в недвижими парцели с стеснен бюджет е добре да се изследва всеки от показаните активи, с цел да бъде понижен рискът от загуби. Доходност
Средногодишната рентабилност, която може да се чака от взаимните и борсово търгуваните фондове в недвижими парцели за дълъг интервал от време, е сред 8% и 10%. При АДСИЦ и REITs нещата са по-различни. Въпреки че дивидентната рентабилност нормално е в границите на 3% до 5%, финансовата облага от тях може да е доста по-висока. Цените на акциите на American Tower да вземем за пример, са се повишили с над 470% за последните 10 години, а тези на Crown Castle International - с над 310% за същия интервал. При платформите за групово финансиране на парцели може да се чакат сред 5% и 7% приходи от наеми и още 4-5% от нарастване в цената според от тяхната локация, предопределение, величина и други
Икономическите рецесии и спадовете на фондовите пазари носят загуби на доста вложители, само че дават отлична опция да се купят качествени активи на по-ниски цени. Зареди пандемията от ковид през последните два месеца задграничните ETFs и взаимните фондове в бранша на недвижимите парцели намалиха своята цена със приблизително към 27% (около 9% при българските). При сдруженията, които директно влагат в парцели (REITs и АДСИЦ), спадът е доста по-нисък (средно към 11%).
Наложените ограничаващи ограничения в доста страни по света оказват напън върху пазара на недвижими парцели и водят до спад в покупните цени и в наемите. Едва когато обстановката се възстановява, ще се обясни дали рецесията ще има по-голямо отражение върху този бранш. Много е евентуално спадът да продължи с по-ниски темпове в първите месеци след отварянето на стопанската система поради мораториума върху жилищните заеми. Ако безработицата продължава да пораства и да понижават приходите от заплата и бизнес, търсенето на парцели ще намалее доста и даже хората, които имат опция да си купят парцел, ще отсрочат това решение за по-сигурни времена. Това би довело до по-голям спад в цените на недвижимите парцели.
При възобновяване на стопанската система (или по-голямата част от нея) парцелите ще станат атрактивни като отбрана при повишение на инфлацията. Когато това се случи, цените на борсово търгуваните принадлежности в недвижими парцели и на тези, които директно влагат в тях, ще стартират да се покачват.
Този материал не е рекомендация за покупко-продажба на скъпи бумаги и финансови активи.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ