Високите лихви вече не спират пазара на жилища в САЩ
Продажбите на жилища в Съединени американски щати може да се засилват през лятото след нескончаем интервал на уязвимост. Макар анализаторите да не чакат нов заможен взрив, няколко водещи знака сочат, че част от купувачите стартират да се връщат на пазара макар към момента високите лихви по ипотеките.
Един от най-важните сигнали идва от ипотечния пазар. През юни размерът на така наречен mortgage rate locks - фиксиране на лихвени условия по ипотечни заеми, доближава най-високото си равнище от повече от три години. Данните на Optimal Blue демонстрират растеж от 14% на годишна база и 10% по отношение на май. Този индикатор се следи деликатно, тъй като постоянно предхожда действителното нарастване на покупко-продажбите с жилища през идващите месеци.
Подобна картина се вижда и при авансово контрактуваните продажби. Според Redfin броят на жилищата с подписани предварителни контракти също се покачва, което подсказва, че част от купувачите към този момент не чакат внезапен спад на лихвите, а избират да влязат на пазара при сегашните условия.
Причината е, че ипотечните лихви остават високи, само че към този момент не са на пиковите си нива. Средната рента по ипотеките е към 6,49%, което е доста под съвсем 8-те %, достигнати през 2023 година От средата на май насам лихвите са релативно постоянни, а това дава на купувачите по-голяма предвидимост при пресмятане на месечните вноски.
Въпреки това пазарът остава надалеч от естествените си равнища на интензивност. Пролетният сезон, който обичайно е най-силен за продажбите на жилища в Съединени американски щати, приключи разочароващо. Продажбите на съществуващи жилища през юни се намалиха с 2,4% по отношение на май и доближиха годишен ритъм от 4,09 млн. покупко-продажби. Средната цена на жилище остана покрай рекордни нива — 440 600 $, което е с 1,8% повече по отношение на година по-рано.
Основният проблем продължава да бъде достъпността. Високите цени, скъпите ипотечни заеми, растящите разноски за застраховки, поддръжка и налози лимитират опциите на доста семейства. За купувачите първо жилище обстановката е изключително сложна, защото месечната вноска остава доста по-висока спрямо интервала на ниски лихви по време на пандемията.
Промяната идва от страна на настройките. Все повече купувачи осъзнават, че връщане към ипотечни лихви от 3% в кратковременен проект е малко евентуално. Затова част от тях стартират да одобряват новата действителност: по-скъпо финансиране, само че и малко по-голям избор на парцели спрямо предходните години.
Увеличаването на предлагането също оказва помощ. На някои пазари в Съединени американски щати продавачите към този момент са по-склонни на отстъпки, договаряния и покриване на част от разноските по договорката. Това не значи спад на цените на всички места, само че дава повече пространство за договаряне, изключително в райони, където предлагането се възвръща по-бързо.
За продавачите обстановката също се трансформира. След години, в които жилищата се продаваха бързо и с голям брой предложения, в този момент пазарът е по-балансиран. Имотите остават по-дълго на пазара, а купувачите са по-внимателни. Това принуждава притежателите да дефинират по-реалистични цени и да бъдат по-гъвкави при договарянията.
Анализаторите не чакат внезапен скок на покупко-продажбите. По-вероятният сюжет е умерено възкръсване — задоволително, с цел да даде глътка въздух на брокери, кредитори, строителни компании и свързани браншове, само че незадоволително, с цел да промени напълно картината на пазара.
За имотния бранш това е значим сигнал. След дълъг интервал на изчакване пазарът може последователно да премине от фаза на блокаж към фаза на акомодация. Купувачите стартират да привикват с по-високите лихви, продавачите — с по-реалистични упования, а финансовите институции — с по-предпазливо, само че по-стабилно търсене.
Лятото може да се окаже тест дали американският жилищен пазар в действителност стартира да излиза от застоя, или краткотрайният растеж в ипотечната интензивност ще остане къс епизод. Засега сигналите са внимателно позитивни: покупко-продажбите не се връщат към еуфорията от предходните години, само че ползата към покупка на жилище към този момент не наподобява изцяло замразен.
Подробна статистика за междинните цени на парцели в България по градове и квартали може да видите в imot.bg
